ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 3484-3/2019 NEMOVITÁ VĚC: Pozemky parcelní číslo 315/1 a 316/1 v katastrálním území Štíhlice a spoluvlastnický podíl 1/2 k pozemku parcelní číslo 162/28 v katastrálním území Babice LV 713 pro Kraj Středočeský, okres Praha-východ, obec Štíhlice, k.ú. Štíhlice k.ú.štíhlice LV 448 pro k.ú. Kraj Středočeský, okres Praha-východ, obec Babice, k.ú. Babice Babice OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: Exekutorský úřad Mělník Havlíčkova 329, 27601 Mělník ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Zbyněk Dlask Tylova 1282, 277 11 Neratovice ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení 031 Ex 1449/17-60 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA celkem Stav ke dni : Za přítomnosti: znalce Počet stran: 13 stran 576 900 Kč 5.2.2019 V Neratovicích, dne 5.2.2019 Datum místního šetření: Počet příloh: 0 Ing. Zbyněk Dlask 5.2.2019 Počet vyhotovení: 3
NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu nadepsaných nemovitostí podle 66 odst. 5 zákona č.120/2001 Sb., exekuční řád. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění podle cenového předpisu zjištěná (administrativní cena) podle cenového předpisu vyhlášky MF č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ocenění je provedeno cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 5 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. Přehled podkladů - Usnesení Exekutorského úřadu Mělník sp.zn.031 Ex 1449/17-60 ze 29.11.2018 - údaje ze souboru geodetických a popisných informací katastru nemovitostí - údaje z platných územních plánů obcí Babice a Štíhlice - údaje z místního šetření - fotodokumentace - nabídky realitních společností Místopis Oceňovaný zemědělský pozemkový celek v k.ú. Štíhlice je situován jihozápadně od zastavěné části obce a navazuje částí na silnici II. třídy č.113 (Mukařov-Štíhlice). Oceňovaný pozemek v k.ú. Babice je situován jihozápadně od zastavěné části obce, je součástí zemědělského půdního celku a není přístupný po veřejné komunikaci. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl. BUDOUCÍ STAV bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř. / vl. bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. Poloha v obci: okrajová část - ostatní zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku -2- autobus silnice II.,III.tř.
Celkový popis Všechny oceňované pozemky jsou trvale zemědělsky obdělávané, rovinaté, bez zjevných překážek ve využití. Silné stránky Kvalitně obdělávané pozemky zemědělsky využívané v souvislém půdním celku. Slabé stránky Nezjištěny RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: nejsou NE Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) NE Přístup k nemovité věci je zajištěn přímo z veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou NE Nemovitá věc není situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: ANO Exekuce OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu LV 713 pro k.ú.štíhlice 1. p.p.315/1 2. p.p.316/1 LV 448 pro k.ú. Babice 1. p.p.162/28 Obsah tržního ocenění majetku extravilán LV 713 pro k.ú.štíhlice 1. Porovnávací hodnota 1.1. Oceňované pozemky v k.ú. Štíhlice extravilán, spoluvlastnický podíl 1/2 LV 448 pro k.ú. Babice 1. Porovnávací hodnota 1.1. Ocenění pozemku v k.ú. Babice -3-
OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu 1.LV 713 pro k.ú.štíhlice Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: 2.LV 448 pro k.ú. Babice Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: Pozemky parcelní číslo 315/1 a 316/1 Štíhlice-extravilán 281 63 Štíhlice Středočeský Praha-východ Štíhlice Štíhlice 181 Pozemek parcelní číslo 162/28 Babice-extravilán 251 01 Babice Středočeský Praha-východ Babice Babice 1 141 Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. LV 713 pro k.ú.štíhlice extravilán 1. p.p.315/1 Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Hlavní město Praha - okolí do 7 km: Celková úprava ceny: 140,00% 140,00 % Parcelní Výměra JC BPEJ číslo orná půda 315/1 51400 54 12,77 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 54 m2 Název P.p.315/1 - zjištěná cena celkem Úprava [%] 140,00 UC 30,65 1 655,10 = -4-1 655,10 1 655,10 Kč
2. p.p.316/1 Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Hlavní město Praha - okolí do 7 km: Celková úprava ceny: 140,00% 140,00 % Parcelní Výměra JC BPEJ číslo orná půda 316/1 51400 8 639 12,77 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 8 639 m2 Název Úprava [%] 140,00 UC 30,65 264 785,35 264 785,35 P.p.316/1 - zjištěná cena celkem = 264 785,35 Kč LV 448 pro k.ú. Babice extravilán, spoluvlastnický podíl 1/2 1. p.p.162/28 Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Hlavní město Praha - okolí do 7 km: Celková úprava ceny: 140,00% 140,00 % Parcelní Výměra JC BPEJ číslo orná půda část 162/28 52904 2 422 6,09 orná půda část 162/28 52911 6 210 7,79 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 8 632 m2 Název P.p.162/28 - zjištěná cena celkem Úprava [%] 140,00 140,00 UC 14,62 18,70 151 536,64 = Tržní ocenění majetku LV 713 pro k.ú.štíhlice extravilán 1. Porovnávací hodnota 1.1. Oceňované pozemky v k.ú. Štíhlice Oceňovaná nemovitá věc Plocha pozemku: 8 693,00 m2-5- 35 409,64 116 127,00 151 536,64 Kč
Srovnatelné nemovité věci: Prodej pole 8 303 m2 Škvorec - část obce Třebohostice, okres Praha-východ Zemědělské pozemky v kú Třebohostice u Škvorce, v okrese Praha-východ. Jedná se o pozemky č. 44/5, 606/7, 894/135 o výměře 8303 m2. Zapsáno na LV 473. 8 303,00 m2 K2 Celkový stav - nevhodný tvar a umístění pozemků 1,10 465 000 8 303 56 0,99 55 Prodej pole 5 937 m2 Dobročovice - část obce Dobročovice, okres Praha-východ Zemědělské pozemky v kú Dobročovice, okres Praha-východ, podíl 1/6. Parcely č.890 a 893 mají charakter orné půdy. Výměra podílu 1/6 činí 5937m2. 5 937,00 m2 K2 Celkový stav - nevhodný tvar a umístění pozemků 1,10 300 000 5 937 51 0,99 50 Prodej pole 2 464 m2 Zvánovice - část obce Zvánovice, okres Praha-východ Zemědělský pozemek v okrese Praha-východ, katastrální území Zvánovice, LV 641, parcela č. 939, výměra 2464 m2 2 464,00 m2 K2 Celkový stav - nevhodný tvar pozemku 1,05-6-
105 000 2 464 43 0,95 41 Prodej pole 8 171 m2 Kozojedy, okres Praha-východ K prodeji pole o výměře 8 171 m2 v k.ú. Kozojedy u Kostelce nad Černými Lesy. 8 17 m2 K2 Celkový stav 367 695 8 171 45 41 Prodej pole 86 807 m2 Prusice, okres Praha-východ K prodeji soubor pozemků o celkové výměře 86 807 m2 v k.ú. Prusice. 86 807,00 m2 K2 Celkový stav 4 774 385 86 807 55 50 Prodej pole 9 157 m2 Černé Voděrady, okres Praha-východ K prodeji pole o celkové výměře 9 157 m2 v k.ú. Černé Voděrady. 9 157,00 m2 K2 Celkový stav - nevhodný tvar pozemku 1,05-7-
412 065 9 157 45 0,95 43 Prodej pole 7 328 m2 Přišimasy, okres Kolín K prodeji pole o výměře 7 328 m2 v k.ú. Přišimasy. 7 328,00 m2 K2 Celkový stav 403 040 7 328 55 50 Prodej pole 5 250 m2 Barchovice - část obce Radlice, okres Kolín K prodeji zemědělský pozemek o výměře 5 182 m2 plus podíl 50% na polní cestě o výměře 136 m2. 5 250,00 m2 K2 Celkový stav - nevhodný tvar pozemku 1,05 236 250 5 250 45 0,95 43 Prodej pole 10 671 m2 Káraný, okres Praha-východ Prodej zemědělského pozemku v k.ú. Káraný o výměře 10 671 m2. 10 67 m2 K2 Celkový stav -8-
586 905 10 671 55 Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena 50 41 Kč/m2 47 Kč/m2 55 Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě výměry pozemku Průměrná jednotková cena 47 Kč/m2 8 693,00 m2 Výsledná porovnávací hodnota 408 571 Kč LV 448 pro k.ú. Babice extravilán, spoluvlastnický podíl 1/2 1. Porovnávací hodnota 1.1. Ocenění pozemku v k.ú. Babice Oceňovaná nemovitá věc Oceněn je spoluvlastnický podíl 1/2 na pozemku par.č. 162/28, čemuž pro účely přímého porovnání odpovídá výměřen4316m2. Plocha pozemku: 4 316,00 m2 Srovnatelné nemovité věci: Prodej pole 9 157 m2 Černé Voděrady, okres Praha-východ Prodej pole o celkové výměře 9 157 m2 v k.ú. Černé Voděrady. 9 157,00 m2 K2 Celkový stav - nevhodný tvar 1,05 K3 Redukce ceny zohledňující prodej spoluvlastnického podílu 1/2 0,80 412 065 9 157 45 0,76 34 Prodej pole 8 171 m2 Kozojedy, okres Praha-východ K prodeji pole o výměře 8 171 m2 v k.ú. Kozojedy u Kostelce nad Černými Lesy. 8 17 m2-9-
K2 Celkový stav - nevhodný tvar 1,05 K3 Redukce ceny zohledňující prodej spoluvlastnického podílu 1/2 0,80 367 695 8 171 45 0,76 34 Prodej pole 7 328 m2 Přišimasy, okres Kolín K prodeji pole o výměře 7 328 m2 v k.ú. Přišimasy. 7 328,00 m2 K2 Celkový stav K3 Redukce ceny zohledňující prodej spoluvlastnického podílu 1/2 0,80 403 040 7 328 55 0,72 40 Prodej pole 8 303 m2 Škvorec - část obce Třebohostice, okres Praha-východ K prodeji zemědělské pozemky v kú Třebohostice u Škvorce, v okrese Prahavýchod. Jedná se o pozemky č. 44/5, 606/7, 894/135 o výměře 8303 m2. 8 303,00 m2 K2 Celkový stav - nevhodný tvar a lokalizace 1,10 K3 Redukce ceny zohledňující prodej spoluvlastnického podílu 1/2 0,80 465 000 8 303 56 0,79 44 Prodej pole 5 937 m2 Dobročovice - část obce Dobročovice, okres Praha-východ Zemědělské pozemky v kú Dobročovice, okres Praha-východ, podíl 1/6. Parcely č.890 a 893 mají charakter orné půdy. Výměra podílu 1/6 činí 5937m2. - 10 -
5 937,00 m2 K2 Celkový stav - nevhodný tvar a lokalizace 1,10 K3 Redukce ceny zohledňující prodej spoluvlastnického podílu 1/2 300 000 5 937 51 0,99 50 Prodej pole 2 464 m2 Zvánovice - část obce Zvánovice, okres Praha-východ Prodám zemědělský pozemek v okrese Praha-východ, katastrální území Zvánovice, LV 641, parcela č. 939, výměra 2464 m2, cena 105.000 m2. 2 464,00 m2 K2 Celkový stav K3 Redukce ceny zohledňující prodej spoluvlastnického podílu 1/2 0,80 105 000 2 464 43 Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena 0,72 31 31 Kč/m2 39 Kč/m2 50 Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě výměry pozemku Průměrná jednotková cena 39 Kč/m2 4 316,00 m2 Výsledná porovnávací hodnota 168 324 Kč - 11 -
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: LV 713 pro k.ú.štíhlice 1. p.p.315/1 2. p.p.316/1 1 655,10 Kč 264 785,30 Kč LV 713 pro k.ú.štíhlice - celkem: 266 440,40 Kč LV 448 pro k.ú. Babice 1. p.p.162/28 Úprava ceny vlastnickým podílem 151 536,60 Kč * 1/2 LV 448 pro k.ú. Babice - celkem: 75 768,- Kč Výsledná cena - celkem: 342 208,40 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 342 210,- Kč slovy: Třistačtyřicetdvatisícdvěstědeset Kč zjištěná dle cenového předpisu 342 210 Kč slovy: Čtyřistasedmnácttisícdevětsetosmdesát Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku extravilán LV 713 pro k.ú.štíhlice 1. Porovnávací hodnota 1.1. Oceňované pozemky v k.ú. Štíhlice 408 571,- Kč LV 713 pro k.ú.štíhlice - Obvyklá cena 408 571 Kč slovy: Čtyřistaosmtisícpětsetsedmdesátjedna Kč extravilán, spoluvlastnický podíl 1/2-12 -
LV 448 pro k.ú. Babice 1. Porovnávací hodnota 1.1. Ocenění pozemku v k.ú. Babice 168 324,- Kč LV 448 pro k.ú. Babice - Obvyklá cena 168 324 Kč slovy: Jednostošedesátosmtisíctřistadvacetčtyři Kč Porovnávací hodnota 576 895 Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny obvyklá je určena porovnávací metodou na základě údajů pořízených z údajů veřejné elektronické inzerce, a to výběrem porovnatelných pozemků v okolí oceňovaných pozemků. Obvyklá cena 576 900 Kč slovy: Pětsetsedmdesátšesttisícdevětset Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.9.16 V Neratovicích 5.2.2019 Ing. Zbyněk Dlask Tylova 1282 277 11 Neratovice Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.12.1989 pod č.j.spr. 475/87 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3484-3/2019 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3484-3/2019. - 13 -