Znalecký posudek č. 6327-146 / 2015 Rodinný dům č.p. 88 na pozemku p.č. st. 55 včetně příslušenství a pozemků p.č. st. 55, 402, 3055 v k.ú. Nedachlebice, v obci Nedachlebice, v okrese Uherské Hradiště. Objednatel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8 Posudek vypracoval: VEGA UHERSKÉ HRADIŠTĚ a.s. Hradební 1250 686 01 Uherské Hradiště Posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Třetí je uloženo v archivu znaleckého ústavu. V Uherském Hradišti dne 27.4.2015
1. ÚVOD 1.1. Předmět posudku Předmětem posudku je rodinný dům č.p. 88 na pozemku p.č. st. 55 včetně příslušenství a pozemků p.č. st. 55, 402, 3055 v k.ú. Nedachlebice, v obci Nedachlebice, v okrese Uherské Hradiště. 1.2. Účel posudku Účelem posudku je zjištění ceny obvyklé, jako jednoho z podkladů pro dražbu ( 13 zákona 26/2000 Sb. v platném znění) k datu prohlídky, tj. 16.4.2015. 1.3. Podklady pro vypracování posudku - Výpis z KN, List vlastnický č. 20 pro k.ú. Nedachlebice, ze dne 8.1.2015 - Mapa KN (zdroj ČUZK) - Informace získané při místním šetření dne 16.4.2015 - Vlastní databáze nemovitých věcí - Realitní inzerce 1.4. Prohlídka a zaměření Prohlídka proběhla dne 16.4.2015, za přítomnosti paní Gottwaldové Ludmily a zástupců znaleckého ústavu ing. Miloslava Smělíka a ing. Jiřího Halámka. 1.5. Speciální požadavky zadavatele Nejsou. 1.6. Základ hodnoty Ve smyslu 13 zákona o veřejných dražbách je podkladem pro odhad ceny předmětu dražby cena v místě a čase obvyklá. Ocenění cenou obvyklou je provedeno podle: 2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, odst (1):. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 2
Copyright Veškerá práva vyhrazena. Žádná část tohoto elaborátu nesmí být reprodukována nebo přenášena jakýmkoliv způsobem včetně elektronického, mechanického, fotografického či jiného záznamu, bez předchozí dohody a písemného svolení zhotovitele elaborátu. 3
2. NÁLEZ 2.1. Vlastnické a evidenční údaje Majetek dle LV č. 20 pro k.ú. Nedachlebice Kód katastrálního území: 702137 Název katastrálního území: Nedachlebice Kód obce: 592404 Název obce: Nedachlebice Počet obyvatel obce: 806 Datum stanovení počtu obyvatel: 01.01.2014 Kód okresu: CZ0722 Název okresu: Uherské Hradiště Název kraje (oblasti): Zlínský kraj (Střední Morava) p.č. st. 55, vedená v KN jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 226 m 2, součástí je stavba Nedachlebice, č.p. 88, bydlení p.č. 402, vedená v KN jako zahrada o výměře 1 348 m 2 p.č. 3055, vedená v KN jako ostatní plocha o výměře 37 m 2 Vlastník předmětného majetku: Dle LV č. 20 pro k.ú. Nedachlebice je vlastníkem předmětného majetku: Gottwaldová Ludmila, č.p. 88, 687 12 Nedachlebice 2.2. Váznoucí závazky Na LV č. 20 jsou v části C omezení vlastnického práva uvedena zástavní práva, věcné břemeno užívání, rozhodnutí o úpadku, exekuční příkaz k prodeji. Kopie LV č. 20 je součástí přílohy znaleckého posudku. 2.3. Informace o pronájmu oceňovaného majetku K oceňovaným nemovitým věcem nebyly vlastníkem ani zadavatelem posudku předloženy nájemní ani jiné smlouvy, které by osvědčovaly existenci užívacích práv pro jinou osobu, nebo právních závad. Existence takových smluv nebyla zjištěna znalcem ani při šetření ani v průběhu zpracování znaleckého posudku. 4
2.4. Popis majetku Celkový popis Lokalita Pozice v obci Dostupnost centra Převažující zóna Napojení na sítě a komunikace Kapacita sítí Dopravní dostupnost Dostupnost služeb Obec Nedachlebice se nachází 11 km východně od Uherského Hradiště. Jedná se o menší obec regionálního významu. Oceňovaný majetek je situován ve východní okrajové části obce, cca 450 m od centra. Vzdálenost cca 10 min. pěší chůze Rodinné domy Dům má provedeny veškeré přípojky inženýrských sítí, přístup po zpevněné komunikaci Dostatečná pro rodinné bydlení Zastávka autobusu vzdálená cca 700 m od domu V obci je průměrná vybavenost, základní obchody a služby, mateřská škola, praktický lékař, sportovní hřiště a kulturní zařízení, Obecní úřad a pošta. V garáži ve dvorní části Nebyly zjištěny Průměrná Rodinný dům s dvěma bytovými jednotkami 1+1 a 3+1, se společnou koupelnou v 1.NP Parkování Škodlivé vlivy Podnikatelská aktivita Současný a minulý způsob využití Ostatní, příslušenství Příslušenství RD tvoří garáž (nezapsaná v KN), vedlejší stavba kůlna, altán a venkovní úpravy (zpevněné plochy, oplocení, plotová vrata, přípojky vody, kanalizace plynu a elektrické energie) Tvar zástavby rodinného domu nekoresponduje se zákresem v katastrální mapě, pravděpodobně v minulosti nedošlo k jeho zaměření geometrickým plánem a v katastrální mapě je doposud evidována původní stavba zaniklého domu. Kolaudace stávajícího domu nebyla vlastníkem doložena, pravděpodobně neproběhla. 2.4.1. Rodinný dům č.p. 88 Základy Zdivo, podezdívka Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře a vrata Okna Betonové a kamenné Konstrukční systém zděný na tl. 0,45 m Hurdis do I profilů Sedlová a pultová Pálená tašková, plechová a vlnitý eternit Z pozinkovaného plechu Vápenné hladké Břízolitové Obklady břidlicí v uliční fasádě Keramické v koupelně a v kuchyni Betonové do PP Dveře plné a prosklené Plastová 5
Podlahy Plovoucí, keramická dlažba, PVC Vytápění ÚT kotel plynový Elektroinstalace 220/380 V Bleskosvod Osazen Rozvod vody T+S voda Ohřev vody Plynový bojler Instalace plynu provedena Kanalizace Do obecního řadu Vybavení kuchyně 2 kuchyně, v každé kombinovaný sporák, linka a dřez Vnitřní vybavení Vana, umývadlo Záchod Splachovací Ostatní Satelit Dostavby, přístavby nezjištěno Rekonstrukce, modernizace V roce 1990 provedena fasáda domu, v roce 1995 částečná rekonstrukce ÚT včetně plynofikace objektu, v roce 2005 provedena částečná výměna oken za plastová, v roce 2006 výměna části oken, dveří, vnitřních a venkovních obkladů, opravy podlah, rozvodů vody, zařizovacích předmětů, rozvodů ÚT, radiátorů, kotle, rozvodů elektroinstalace, opravu a nástřik fasády, výměny okapů, svodů a oplechování, výměnu laťování a střešní krytiny. Přístupnost objektu Z veřejné místní komunikace Vnitřní dispozice V 1.NP 1+1, ve 2.NP 3+1 - viz. níže uvedená tabulka Úroveň údržby Průměrná Závažné nedostatky Nezjištěny Z roku 1968 Současný a minulý způsob Rodinné bydlení využití Dispozice Podlaží Název místnosti m2 1.NP chodba 5,04 kuchyně 15,78 ložnice 15,68 hala 18,85 chodba 4,03 schodiště 10,20 chodba 10,26 WC 1,16 koupelna 6,16 prádelna 8,97 kotelna 13,32 2.NP dětský pokoj 16,41 obývací pokoj 16,43 kuchyně 11,10 6
chodba 1,86 ložnice 22,30 terasa 14,76 celkem 192,31 2.4.2. Garáž Garáž ve dvorní části domu, KS zděný na tl. 0,30m, základy betonové, stropy dřevěné, střecha pultová, krytina eternitová, kk plechové, vrata plechová sklopná, elektro 220V, okno sklobetonové, omítky břízolitové. Garáž je z roku 1980. 2.4.3. Kůlna Základy betonové, KS zděný na tl. 0,30 m voštiny, stropy chybí, střecha sedlová, krytina eternitová, okapy plechové, dveře plechové, okno luxfer. Objekt je z roku 1980. 2.4.4. Pozemky Jedná se o pozemky vedené ve výpisu z Katastru nemovitostí LV č. 20 pro k.ú. Nedachlebice st. 55 zastavěná plocha a nádvoří 226 402 zahrada 1348 3055 ostatní plocha 37 Pozemek je situován v intravilánu obce, v jejím východním okraji, ve stabilizované zástavbě rodinných domů se zahradami. Má protáhlý obdélníkový tvar, zahrada za domem je ve svahu. Pozemek je v části je zastavěn oceňovaným rodinným domem a vedlejšími stavbami, zbylá část tvoří dvůr, oplocenou zahradu a samostatnou parcelu situovanou naproti domu přes cestu, která je zpevněna dlažbou a využívána k parkování. Přístup k pozemku je z místní zpevněné komunikace na p.č. 2603 ve vlastnictví Obce Nedachlebice. 3. POSUDEK 3.1. Metodika ocenění 3.1.1. Metoda stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění může tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání stanovené pomocí některé ze známých metod. 7
Nemovitosti zpravidla dělíme na: - stavby - venkovní úpravy, - pozemky (včetně vodních ploch). Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti (kromě pozemků) mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito vstupními údaji jsou např.: - délka [m] - zastavěná plocha [m2] - obestavěný prostor [m3] - stáří stavby, úpravy prováděné v průběhu životnosti stavby (modernizace, rekonstrukce, nástavby, atd.) - reprodukční pořizovací cena 1 m3 obestavěného prostoru, 1 m2 zast. plochy, příp. 1 m délky - opotřebení stavby - užívání stavby - soulad či nesoulad s kolaudačním rozhodnutím, intenzita užívání, apod. - ostatní údaje ovlivňující hodnotu stavby (statika, poruchy, vady, apod.) Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zjistit příp. stanovit: - stáří stavby a stav běžné údržby - technické, ekonomické, funkční a strategické opotřebení - provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků - předpokládanou životnost (další trvání stavby) - metodu výpočtu opotřebení a odůvodnit její použití U venkovních úprav se vychází z reprodukční ceny s odpočtem opotřebení pro každou venkovní úpravu. Je také možno stanovit hodnotu venkovních úprav procentním podílem z hodnoty hlavních staveb s přihlédnutím k jejich stavu a provedení. U pozemků se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavěná plocha, orná půda, atd.). Uváží se také umístění pozemku v dané obci a údaje z územně plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m2 pozemku. Vždy se uvedou podklady, na základě kterých se tato hodnota odvodila. U všech pozemků je třeba vycházet z územně plánovací dokumentace a dalších podkladů. Možno využívat i údaje z cenových map. Metoda porovnávací u pozemků je založena na dostatečném souboru vstupních dat o realizovaných cenách v posledním období. Při dobré znalosti místních podmínek v regionu je nutno s nimi přednostně pracovat. 3.1.2. Metoda stanovení porovnávací hodnoty Tato metoda pro ocenění nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak i hodnotu pozemku. Pokud je metoda porovnávací použita, musí být uvedeny v časovém horizontu ne delším než šesti měsíců minimálně tři realizované ceny obdobných nemovitostí. Porovnání musí být provedeno jak z pohledu stavební substance (obestavěný prostor, zastavěná plocha, velikost pozemku atd.) tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovatelných cenách. Nevýhodou je neustálé zastarávání informací a potřeba neustálé aktualizace porovnávací databáze. Tato skutečnost vyžaduje pravidelnost a soustavnost monitoringu trhu. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a 8
tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje. Za optimální délku průběhu realizace prodeje lze uvažovat období 1-6 měsíců. Cena nemovitosti se utváří na trhu v konkrétních podmínkách. Úkolem odhadce je co nejvěrněji popsat všechny cenotvorné faktory a jejich přínos k tvorbě výsledné tržní hodnoty. Nemovitost je charakterizována parametry jako např.: a) Obestavěný prostor b) Zastavěná plocha c) Užitná plocha d) Počet podlaží e) Poloha v lokalitě f) Konstrukční systémy g) Vybavenost h) Fyzické opotřebení i) Funkční a ekonomická zastaralost j) Ekologické zatížení k) Věcné břemeno apod. 3.1.3. Aplikace metod Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejprůkaznější z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot (cen z realizovaných prodejů). Z výpočtových metod se v současné době často používají hodnoty vypočtené metodou výnosovou a metodou stanovení věcné hodnoty. Stále větší význam má metoda porovnávací, která nejvěrněji zobrazuje situaci na trhu, a proto by neměla chybět v žádné analýze, která má stanovit tržní hodnotu nemovitosti. Závěrem se stručně popíše aplikace uvedených postupů a metod při oceňování daného subjektu. 3.2. Analýza ocenění majetku 3.2.1. Analýza trhu Analýza trhu je zaměřena na cenotvorné faktory, které je možno z regionálních tržních podmínek získat a aplikovat v předmětném ocenění. Cenotvorné faktory ovlivňující hodnotu majetku Atraktivita majetku v lokalitě oceňovaný dům stojí v okrajové části obce, v klidné lokalitě vhodné pro rodinné bydlení. Funkční využití - standardně koncipovaný objekt pro rodinné bydlení. Kapacita pro bydlení rodinný dům s dvoubytovým dispozičním členěním Současná míra využití v současnosti je obývána pouze jednotka ve 2.NP Zátěž z minulosti pro hodnocení případných ekologických zátěží nebo jiných faktorů, ovlivňujících hodnotu staveb nebyly předloženy ani jinou cestou získány informace o existenci těchto vlivů. 9
Změna charakteru pozemku je založena na potenciální změně jeho využitelnosti v souvislosti s územně plánovací dokumentací. V budoucnu nejsou takové změny předpokládány. Inženýrské sítě jde o pozitivní faktor, majetek je zhodnocen přípojkou elektrické energie, plynu, vody i kanalizace. Klimatická pohoda expozice ke světovým stranám je vhodná, míra znečištění ovzduší stejně jako dopravní zátěž je minimální. Dopravní napojení a možnost parkování Přístup k domu je z místní komunikace na p.č. 2603 ve vlastnictví Obce Nedachlebice. Parkovací možnosti jsou ve vlastní garáži ve dvoře, nebo na zpevněných plochách před domem a ve dvoře. Omezení užívacích práv Na LV č. 20 jsou v části C omezení vlastnického práva uvedena zástavní práva, věcné břemeno užívání, rozhodnutí o úpadku, exekuční příkaz k prodeji. Kopie LV č. 20 je součástí přílohy znaleckého posudku. Věcné břemeno užívání zaniklo úmrtím oprávněné osoby, ale nebyl proveden jeho výmaz z LV. Zhodnocení nebo znehodnocení stavbou jde o stavbu pro rodinné bydlení v udržovaném stavu. Lze konstatovat zhodnocení pozemku existující zástavbou. 10
3.2.2. Ocenění majetku 3.2.2.1. Věcná hodnota majetku Seznam oceňovaných objektů 3.2.2.2.1. Rodinný dům 3.2.2.2.2. Garáž 3.2.2.2.3. Kůlna 3.2.2.2.4 Příslušenství a venkovní úpravy 3.2.2.2.5. Pozemky 3.2.2.2.1. Rodinný dům č.p. 88 Zastavěná plocha (m 2 ) Popis Výpočet / komentář Celkem m2 Zastavěná plocha 10.55*8.20+9.80*6.25 147,76 Zastavěná plocha celkem: 148 m 2 Podlahová plocha (m 2 ) Popis Výpočet / komentář Celkem m2 1.NP 109.45 109,45 2.NP 78.30 78,30 Podlahová plocha celkem: 188 m 2 Výkaz výměr (m 3 obestavěného prostoru) Popis Výpočet / komentář Celkem 1.NP (((10.55*8.20)+(9.80*6.25))*2.95)+(4.25*3.90*0.98) 452,14 2.NP ((8.75*8.20)+(6.25*4.90))*2.71 277,44 Zastřešení ((8.75*8.20)+(6.25*4.90))*(0.40+2.33/2)- 166,47 ((2.00*1.00/2)*1.50/3)+((3.00*1.50/2)*3.00) Celkem: 896,05 m 3 obestavěného prostoru Výpočet reprodukční ceny: Výchozí hodnota jednotková: 4 188 Kč/m 3 obestavěného prostoru Výpočet: 4 188 * 896,05 = 3 752 657 Výchozí hodnota celková: 3 752 657 Kč Reprodukční cena celková: 3 752 657 Kč Výpočet: 3 752 657 / 896,05 = 4 187,9996 Reprodukční cena jednotková nezaokr.: 4 187,9996 Kč/m 3 obestavěného prostoru Reprodukční cena jednotková: 4 188 Kč/m 3 obestavěného prostoru Výpočet věcné hodnoty: Míra opotřebení: 34,545 % Výpočet: 3 752 657 * (1-0,34545) = 2 456 302 Věcná hodnota: 2 456 302 Kč 11
3.2.2.2.2. Garáž Zastavěná plocha (m 2 ) Popis Výpočet / komentář Celkem m2 Zastavěná plocha 3.62*5.56 20,13 Zastavěná plocha celkem: 20 m 2 Výkaz výměr (m 3 obestavěného prostoru) Popis Výpočet / komentář Celkem 1.NP (3.62*5.56*(2.39+0.25/2)) 50,62 Výkaz výměr: 50,62 m 3 obestavěného prostoru Výpočet reprodukční ceny: Výchozí hodnota jednotková: 1 834 Kč/m 3 obestavěného prostoru Výpočet: 1 834 * 50,62 = 92 837 Výchozí hodnota celková: 92 837 Kč Reprodukční cena celková: 92 837 Kč Výpočet: 92 837 / 50,62 = 1 833,9984 Reprodukční cena jednotková nezaokr.: 1 833,9984 Kč/m 3 obestavěného prostoru Reprodukční cena jednotková: 1 834 Kč/m 3 obestavěného prostoru Výpočet věcné hodnoty: Míra opotřebení: 43,750 % Výpočet: 92 837 * (1-0,43750) = 52 221 Věcná hodnota: 52 221 Kč 3.2.2.2.3. Kůlna Zastavěná plocha (m 2 ) Popis Výpočet / komentář Celkem m2 Zastavěná plocha 3.45*6.35 21,91 Zastavěná plocha celkem: 22 m 2 Výkaz výměr (m 3 obestavěného prostoru) Popis Výpočet / komentář Celkem 1.NP (3.45*6.35*(2.49+2.68/2)) 83,91 Celkem: 83,91 m 3 obestavěného prostoru Výpočet reprodukční ceny: Výchozí hodnota jednotková: 1 823 Kč/m 3 obestavěného prostoru Výpočet: 1 823 * 83,91 = 152 968 Výchozí hodnota celková: 152 968 Kč Reprodukční cena celková: 152 968 Kč Výpočet: 152 968 / 83,91 = 1 823,0008 12
Reprodukční cena jednotková nezaokr.: 1 823,0008 Kč/m 3 obestavěného prostoru Reprodukční cena jednotková: 1 823 Kč/m 3 obestavěného prostoru Výpočet věcné hodnoty: Míra opotřebení: 43,750 % Výpočet: 152 968 * (1-0,43750) = 86 045 Věcná hodnota: 86 045 Kč 3.2.2.2.4. Venkovní úpravy Rozsah a charakter příslušenství venkovních úprav (altán, zpevněné plochy, oplocení, plotová vrata, přípojky vody, kanalizace plynu a elektrické energie) je standardní, nejedná se o výjimečné příslušenství typu bazénů, solárních panelů, opěrných zdí a pod.. Vzhledem k obvyklému rozsahu není příslušenství venkovních úprav počítáno samostatně a je zahrnuto do jednotkové reprodukční ceny stavby hlavní. 3.2.2.2.5. Pozemky Hodnota pozemků je stanovena porovnávací metodou. Tato metoda je založena na srovnání jednotkových cen charakterově podobných pozemků, jež byly v dané, nebo podobné lokalitě obchodovány, nebo jsou aktuálně nabízeny v inzerci. Podpůrným zdrojem srovnání je databáze spolupracujících odhadců profesního sdružení ČSCOM. Stavební pozemek v k.ú. Nedachlebice Nabídka prodeje stavebního pozemku v obci Nedachlebice. Pozemek má veškeré IS, jsou přístupné z přední i zadní části pozemku. Za stavební plochou se nachází zahrada a pole. Výměra pozemku 2 361 m2. Nabídková cena 499 000,- Kč, tj. 211,- Kč/m2 Zdroj: Realitní kancelář STING, s.r.o. Stavební pozemek v k.ú. Nedachlebice K prodeji stavební pozemek ve středu obce. Plyn, elektrika, voda. Kanalizace se bude dělat. Výměra pozemku 1 600 m2. Nabídková cena 790 000,- Kč, tj. 493,- Kč/m2 Zdroj: Living reality Stavební pozemek v k.ú. Svárov K prodeji stavební pozemek v obci Svárov. Pozemek má šíři 23m a délku 56m, elektřina, voda a plyn jsou na pozemku, kanalizace řešena septikem s přepadem. Celková výměra pozemku 1 356 m2 Nabídková cena 397 680,- Kč, tj. 280,- Kč/m2 Zdroj: SDK reality 13
Analýza: Nabídkové ceny stavebních pozemků ve srovnatelných lokalitách v regionu se pohybují od 211 do 493 Kč/m 2. Vzhledem ke zdroji informací, kterým je nabídka realitní inzerce, je nutné uvažovat nižší reálnou dosažitelnost takových cen, dle empirických zjištění mnohdy až o 20 %. Rozptyl cen po zohlednění této skutečnosti by tedy bylo možné očekávat od 169 do 394 Kč/m 2. Dle databáze cen pozemků ČSCOM se ceny pozemků pro výstavbu rodinných domů v obci Nedachlebice pohybují v rozpětí od 150 do 400 Kč/m 2. V porovnání s uvedenými pozemky lze oceňovaný pozemek považovat za podobný, s velkou výměrou, obdobnou vybaveností inženýrskými sítěmi, tvarem i svažitostí. Na základě posouzení všech uvedených aspektů dovozujeme jednotkovou cenu pozemku ve výši 300,- Kč/m 2 pro stavební část a 100,- Kč/m 2 pro plochy zahrady a ostatní plochy před domem. Číslo Popis Plocha (m2) Jednot. cena Hodnota st 55 zastavěná plocha a nádvoří 226,00 300,00 67 800,00 402 zahrada 1 348,00 100,00 134 800,00 3055 zahrada 37,00 100,00 3 700,00 Plocha (m 2 ): 1 611,00 Celková hodnota: 206 300 Kč 3.2.2.2.5. Rekapitulace věcné hodnoty Název Věcná hodnota [Kč] Rodinný dům 2 456 302 Garáž 52 221 Kůlna 86 045 Pozemky 206 300 Celkem 2 800 868 Věcná hodnota je po zaokrouhlení 2 800 000,- Kč. 14
3.2.2.2. Porovnávací hodnota majetku 1. Rodinný dům v obci Prakšice Nabídka prodeje samostatně stojícího rodinného domu, dispozice 3+1 v klidné části obce Prakšice. Dům prošel v roce 2010 částečnou rekonstrukcí: nová střecha a komín, výměna oken, částečné zateplení fasády, v 1.NP nová elektroinstalace. Dům je napojen na kanalizaci, voda z vlastní studny, vytápěno plynovým kotlem s možností dotápění krbovými kamny. U domu se nachází dvorek s okrasnou a zeleninovou zahrádkou, za domem v jižním svahu je velká zahrada - ovocný sad o ploše 2 685 m2, která přechází v les. Podlahová plocha: 130 m 2 Pozemek: 3 747 m 2 Nabídková cena: 1 290 000,- Kč, tj. 9 923,- Kč/m 2 Realitní kancelář STING, s.r.o. 2. Rodinný dům v obci Svárov Nabídka prodeje domu 4+kk. K domu patří hospodářská budova a stodola. Dům má sedlovou střechu - v podkroví započala rekonstrukce pro rozšíření obytné plochy v domě. Zahrada je oplocená - uprostřed zahrady je zemní bazén. Dům je udržovaný, technické zařízení je původní. Dům byl postaven v sedmdesátých letech minulého století. V domě proběhla modernizace soc. zařízení. Příslušenství tvoří vedlejší hospodářská stavba, garáž v domě není. Podlahová plocha: 170 m 2 Pozemek: 846 m 2 Nabídková cena: 1 690 000,- Kč, tj. 9 941,- Kč/m 2 Zdroj: Nabídka Reality start 3. Rodinný dům v obci Topolná Nabídka prodeje řadového RD 5+2 v obci Topolná. Dům je zděný, z pálených cihel, dobře udržovaný a po rekonstrukci z r. 2013 - plastová okna a dveře, zateplení, fasáda, nový ústřední kotel na tuhá paliva (1. NP), nový plynový kotel a ohřívač vody (2. NP), nové radiátory a rozvody topení (měď), teplovzdušný krb. Dům lze rozdělit na dvě samostatné bytové jednotky 2+1 a 3+1. 2x koupelna, 2x WC, 2x komora, garáž - průjezd, 2x sklep, zastřešený balkon ve 2. NP, altánek a hospodářské budovy za domem, zahrada s ovocnými stromy a vlastní studnou. Podlahová plocha: 190 m 2 Pozemek: 2 518 m 2 Nabídková cena: 1 790 000,- Kč, tj. 9 421,- Kč/m 2 Zdroj: Nabídka REAL MORAVIA, s.r.o. 15
4. Rodinný dům v obci Pašovice Nabídka prodeje rodinného domu 5+1. Jedná se o podsklepený, rohový rodinný dům kolaudovaný v roce 1985, je v udržovaném stavu. Dům má vlastní studnu, připojen je na plyn, veřejnou kanalizaci a elektřinu 230V, 400V. Dispozice domu: sklep - prostorná garáž, prádelna, kotelna. 1NP - kuchyně, spíž, koupelna, samostatné WC, 3 pokoje s balkonem. 2NP - kuchyně koupelna, samostatné WC, 2 pokoje s balkonem. Dům má prostornou půdu, možnost na využití dalších pokojů. K domu náleží zahrada, hospodářská budova, která je částečně podsklepena. Podlahová plocha: 200 m 2 Pozemek: 804 m 2 Nabídková cena: 1 550 000,- Kč, tj. 7 750,- Kč/m 2 Zdroj: Nabídka SDK reality Komentář: Dům č. 1 je situovaný v blízké obci se srovnatelnou vybaveností a dostupností. Koncepce domu je jednobytová, dům má výrazně menší výměrou podlahových ploch. Pozemek je větší, nadměrný. Možnost garážování v domě není. Dům č. 2 je situovaný v blízké menší a hůře vybavené obci. Dům je jednobytový, s menší užitnou plochou. Pozemek je menší, pro rodinný dům standardní. Možnost parkování je ve dvoře u domu, garáž dům nemá. Technický stav je horší, po menším rozsahu modernizace. Dům č. 3 je situovaný v blízké větší obci s lepší vybaveností. Koncepce domu je jednobytová, s možností adaptace na dva byty, se srovnatelnou užitnou plochou a výrazně větším pozemkem. Dům je po rekonstrukci, ve srovnatelném stavu. Parkování je možné v průjezdu domu. Dům č. 4 je situovaný v obdobně vybavené a dostupné obci. Je dispozičně řešen jako dvoubytový, s podobnou výměrou podlahových ploch. Pozemek je menší, ale standardní. Dům je mladší, ale bez modernizace. Garáž je v suterénu domu. Nabídkové ceny porovnávaných domů v inzerci rodinných domů se pohybují v intervalu od 7 750 do 9 941,- Kč/m 2. Z důvodu nejistoty realizovatelnosti inzerovaných cen je nutno provést jejich korekci, kdy podle empiricky zjištěných faktů bývá diference mezi nabídkou a dosaženou cenou mnohdy až 20%. Po zohlednění této skutečnosti lze očekávat jednotkovou cenu při prodeji od 6 200 do 7 952,- Kč/m 2. Na základě celkové analýzy technických a rozměrových vlastností srovnávaných domů, a se zohledněním zjištěných specifik oceňovaného majetku, dovozujeme pro oceňovaný rodinný dům jednotkovou srovnávací hodnotu ve výši 7 500,- Kč/m 2 podlahové plochy (při uvažované výměře podlahových ploch 192.31 m 2 ). 192,31 x 7 500 = 1 442 325,- Kč Porovnávací hodnota po zaokrouhlení je 1 442 000,- Kč. 16
3.2.2.3. Závěrečná analýza majetku Pro stanovení ceny obvyklé za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu zpracování ocenění vycházíme z věcné hodnoty a porovnávací hodnoty. Výsledná cena obvyklá stanovená touto metodou je platná za předpokladu, že na objektu v případě vydražení nevzniknou žádné výdaje na vyprázdnění a vyklizení objektu. Silné stránky: Možnost garážování v garáži ve dvoře Provedené modernizace v interiéru Veškeré přípojky inženýrských sítí Název hodnoty Kč Věcná hodnota 2 800 000 Porovnávací hodnota 1 442 000 Slabé stránky: Věcné břemeno užívání právně zaniklo úmrtím oprávněné osoby, ale nebylo vymazáno z LV Tvar zástavby rodinného domu nekoresponduje se zákresem v katastrální mapě, kolaudace domu nebyla vlastníkem doložena, pravděpodobně neproběhla Garáž ve dvorní části není zapsána na LV ani zakreslena v KM Dvoubytová koncepce domu, se společnou koupelnou v 1.NP Zahrada za domem je svažitá S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem a k výsledkům dílčích oceňovacích postupů, dovozujeme obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí k datu prohlídky v úrovni hodnoty porovnáním: 1 400 000,- Kč 17
4. REKAPITULACE Účelem znaleckého posudku bylo stanovit cenu rodinného domu č.p. 88 na pozemku p.č. st. 55 včetně příslušenství a pozemků p.č. st. 55, 402, 3055 v k.ú. Nedachlebice, v obci Nedachlebice, v okrese Uherské Hradiště, ke dni 16.4.2015, pro potřeby dražby ve smyslu 13 zákona 26/2000 Sb. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro určení ceny obvyklé k uvedenému datu, je tato stanovena ve výši: 1 400 000,- Kč slovy: Jedenmiliončtyřistatisíc korun českých V Uherském Hradišti, 27.4.2015 -------------------------------------------- ----------------------------------------- vypracoval VEGA UHERSKÉ HRADIŠTĚ a.s. Ing. Jiří Hálámek Ing. Miloslav Smělík ředitel společnosti ZNALECKÁ DOLOŽKA: Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 25.6.1999 č.j. 234/97 - OOD, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí a trvalých porostů, movitých věcí, podniků a jejich částí, vkladů do obchodních společností, nehmotného majetku a cenných papírů. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6327-146/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem - faktura. 18
5. PŘÍLOHY Výpis z katastru nemovitostí LV č. 20 pro k.ú. Nedachlebice ze dne 8.1.2015 Snímek katastrální mapy zdroj internet Fotodokumentace 19