Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí číslo 3690/284/2014 6 NEMOVITOST: Rodinný dům čp. 199, který je součástí pozemku p.č. st. 134, s příslušenstvím a pozemky p.č. st. 134 a p.č. 1008/1, vše v k.ú. Horní Jelení obce Horní Jelení. Adresa nemovitosti: Horní Jelení 199 / 199, 53374 Katastrální údaje: Kraj Pardubický, okres Pardubice, obec Horní Jelení, k.ú. Horní Jelení, kód k.ú. 642983, LV 166 Ostatní stavby: Pozemky: st. 134, 1008/1 Vlastník stavby: Miroslav Chotěnovský, Grégrova 95, 53374 Horní Jelení, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Miroslav Chotěnovský, Grégrova 95, 53374 Horní Jelení, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY CZ a.s.; č. obj.:č.j: 834/2014-A, 9.10.2014 Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 18100 Praha 8 telefon: IČ: 25023217 e-mail: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek telefon: 605 555 455 e-mail: libor.hemelik@tiscali.cz IČ: DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely veřejné dražby. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav 500 000 Kč Datum místního šetření: 23.10.2014 Datum zpracování : 5.11.2014 Počet stran: 15 stran Počet příloh: 8 Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.0.39 V Borohrádku, dne 5.11.2014 Otisk razítka Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1928 změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Počet obyvatel: 2 015 () Stavebně technický stav stavby: neudržovaná k částečné rekonstrukci Vytápění: chybí RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 5+1 143 / 0 0 558 688 121 100,00 / 0 558 ZP REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 543 400 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota 997 355 Kč 0 Kč Obvyklá cena 500 000 Kč - z toho hodnota pozemku 223 200 Kč 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Oceňované nemovitosti se nacházejí v centrální zastavěné části města, v lokalitě s veškerými inženýrskými sítěmi. Jedná se o rodinný dům s výrazně podstandardním vybavením, se značně zanedbanou údržbou. V domě byla pravděpodobně zahájena rekonstrukce, která byla záhy přerušena a dům z tohoto důvodu vypadá jako dlouhodobě neužívaný a neudržovaný, což výrazně negativně ovlivňuje obvyklou cenu. Rovněž vedlejší stavba je neudržovaná a její vliv na celkovou hodnotu je spíše negativní. Nabídka nemovitostí k bydlení v daném regionu převyšuje poptávku. Z výše uvedených důvodů předpokládám obvyklou cenu pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem. Výše zástav není ve stanovené obvyklé ceně zohledněna. - 2 -
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Horní Jelení je město s 2 015 obyvateli a základní občanskou vybaveností( OÚ, pošta, MŠ, ZŠ 1-9, zdravotnické zařízení, obchody, restaurace, sportoviště). Město vybaveno inženýrskými sítěmi (vodovod, elektro, plynovod, kanalizace). Autobusové spojení do Holic v Čechách (8 km). Nemovitost se nachází v centrální zastavěné části obce, v soustředěné zástavbě rodinných domů podél ulice Petra Bezruče, jižně od náměstí. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Rodinný dům je částečně podsklepený objekt nepravidelného půdorysu, s jedním nadzemním podlažím, podkrovím využitým do 2/3 zastavěné plochy 1. NP a sedlovou střechou. Základové konstrukce jsou pasy bez izolace, obvodové konstrukce zděné, tl. 45 cm. Krytina sedlové střechy z pálených tašek, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Fasáda břízolitová, vnější obklady jsou směrem do ulice z břidlice. Vnitřní omítky vápenné, částečně v 1.NP odstraněny, vnitřní obklady otlučeny. Podlahy obytných místností jsou betonové, nášlapné vrstvy chybí, podlahy ostatních místností z teracové dlažby. Schody jsou z teraca, dveře jsou hladké plné částečně prosklené, interiérové dveře z menší části chybí, okna dvojitá špaletová. Vytápění chybí. V domě rozvedena studená i teplá voda, zdroj teplé vody byl demontován, stejně tak i vodovodní baterie. Vybavení kuchyně chybí. Vnitřní hygienické vybavení tvoří vana, umývadlo a WC - bylo demontováno. Elektroinstalace je světelná i motorová, poškozená, nefunkční, částečně demontovaná. Bleskosvod chybí. Dispozice: V 1.NP: 3 pokoje, kuchyně, koupelna s WC, chodba a komora. V podkroví: 2 pokoje, půda. Dům je ve špatném stavebně - technickém stavu, delší dobu neobydlený, s dlouhodobě zanedbanou údržbou. Bez rozsáhlejší investice neobyvatelný. Příslušenství tvoří zděná kolna sloužící jako garáž a sklad paliva - neudržovaná. Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1928 Dílčí rekonstrukce v r. Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována - 3 -
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE Popis rizika Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO NE Popis rizika Nemovitost není situována v záplavovém území Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Věcná břemena a obdobná zatížení - Na nemovitostech váznou zástavní práva exekutorská, smluvní, exekuční příkazy k prodeji a rozhodnutí o úpadku. RIZIKO NE ANO ANO Rizika ostatní Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. - Stavebně-technický stav neodpovídá stáří domu. Bez větších investic je objekt neobyvatelný. RIZIKO ANO Popis rizika Nemovitost vykazuje viditelné technické vady omezující její další životnost Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 166 Kraj: CZ053 Pardubický Okres: CZ0532 Pardubice Obec: 574996 Horní Jelení Katastrální území: 642983 Horní Jelení Ulice: č.o.: Vlastníci FO RČ: 8506293642 Miroslav Chotěnovský Grégrova 95, 53374 Horní Jelení Podíl 1 / 1 Stavby je součástí část obce Horní Jelení Bydlení č.p. 199 pozemku p.č. st. 134 Pozemky st. 134 Stavební parcela Parcela KN 384 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 1008/1 Pozemková parcela Parcela KN 174 m 2 zahrada Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.PP 17,43 m 2 13,00 m 2 1.NP 120,89 m 2 96,00 m 2 podkroví 42,92 m 2 34,00 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.PP - celkem 13,00 m 2 13,00 m 2 1.NP - celkem 96,00 m 2 96,00 m 2 podkroví - celkem 34,00 m 2 34,00 m 2-4 -
Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.PP 4,38*3,98*(1,86+0,30) = 37,65 m 3 1.NP 12,27*7,89*(0,10+2,66+0,30)+8,45*2,85*3,10 = 370,90 m 3 podkroví 6,83*7,89*(0,30+3,40/2)+5,44*7,89*(2,72+2,05/2)+2,85*1,55* = 279,59 m 3 1,50+1,22*2,42/2*3,01 Obestavěný prostor - celkem: = 688,14 m 3 Zastavěná plocha [m 2 ] 121 Obestavěný prostor [m 3 ] 688,14 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 500 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 3 096 619 Stáří roků 84 Další životnost roků 16 Opotřebení % 75,00 Věcná hodnota (VH) Kč 774 155 Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemková parcela p.č. st 134 o výměře 384 m 2 - zastavěná plocha a nádvoří. Pozemková parcela p.č. 1008/1 o výměře 174 m 2 - zahrada. V místě je možnost napojení na potřebné inženýrské sítě včetně zemního plynu, přístup je po veřejné zpevněné komunikaci. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Ceny pozemků se v obdobných obcích regionu pohybují v rozpětí 300 až 500,- Kč za 1m 2, podle vybavení inženýrskými sítěmi a umístění v obci. Oceňované pozemky jsou kompletně napojeny na inženýrské sítě a nacházejí se v centru obce. Určitým negativem je celková menší výměra pozemku a sevřenost okolní zástavbou. Na základě výše uvedených skutečností přepokládám jednotkovou cenu daných pozemků 400,- Kč za m 2. Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 134 384 400 1 / 1 153 600 zahrada 1008/1 174 400 1 / 1 69 600 Celková výměra pozemků: 558 Hodnota pozemků celkem: 223 200-5 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Horní Jelení 297,00 673 2 300 000 7 744 0,46 3 554 RD Horní Jelení, Prostorný rodinný dům v obci Horní Jelení. Dům má 2 bytové jednotky. Ve zvýšeném přízemí se nachází bytová jednotka o velikosti 3+1 a v podkroví 4+1. Celý dům je podsklepen. V suterénu se nachází garáž pro 2 auta, dílna, prádelna, kotelna a sklad na dřevo. Topení je ústřední na tuhá paliva. Přípojka na plyn je na hranici pozemku. Vlastní studna. Nedílnou součástí je okrasná zahrada s krytým posezením. Dům se nachází v klidné části města. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,85; Celkový stav - stavebně zcela dokončen - koeficient 0,75; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - stavebně zcela dokončen; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad; Horní Jelení 336,00 1 000 2 495 000 7 426 0,41 3 068 RD Horní Jelení, Rodinný dům s plochou střechou, zcela podsklepený a se dvěmi nadzemními podlažími. Dispozice 7+1 (možno užívat jako dvougenerační 2x 3+1) s dvojgaráží a čtyřmi suterénními místnostmi v obci Horní Jelení. V podsklepené suterénní části se nachází tři prostorné místnosti, prádelna a kotelna s elektrickým kotlem a kotlem na TP. V prvním nadzemním podlaží je dispozice následující: zádveří, chodba, kuchyň, tři neprůchozí pokoje, balkon, komora a koupelna s vanou a toaletou. Ve druhém nadzemním podlaží je dispozice následující: chodba se vstupem na terasu o velikosti cca 20 m2, kuchyň, tři neprůchozí pokoje z toho jeden je s balkonem, komora a koupelna s vanou a toaletou. Na podlahách jsou parkety, dlažba a PVC. Zahrada je travnatá s keři i vzrostlými stromy, s posezením a bazénem. Na zahradě je dvojgaráž a tři parkovací stání, dále je zde také vlastní vrtaná studna. Objekt je napojen na městský vodovod a na hranici pozemku je plyn. Klidná ulice s minimálním provozem, v blízkosti lesa. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,85; Celkový stav - stavebně zcela dokončen - koeficient 0,75; Vliv pozemku - větší pozemek - koeficient 0,90; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - stavebně zcela dokončen; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad; Horní Jelení 135,20 541 1 390 000 10 281 0,44 4 497 RD Horní Jelení, RD 3+1 v klidné části obce Horní Jelení. Dům je po částečné rekonstrukci v roce 2000. Dispozice: klenutý sklep, 1. NP chodba, obýv. pokoj s kachlovými kamny, kuchyň, koupelna, WC, kotelna s kotlem na dřevoplyn, podkroví: dva pokoje a půda. Na pozemku samostatná garáž. U domu je vlastní studna i obecní vodovod, septik a je možnost napojení na obecní kanalizaci, na domě je HUP. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,90; Celkový stav - stavebně zcela dokončen - koeficient 0,75; Vliv pozemku - větší pozemek - koeficient 0,90; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - stavebně zcela dokončen; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad; - 6 -
Horní Jelení 156,00 900 1 250 000 8 013 0,48 3 882 RD Horní Jelení, Rodinný dům 2+1 v klidné části obce Horní Jelení. K domu patří zahrada o rozloze 700 m2. Dům je jednopodlažní a částečně podsklepen. Vytápění objektu je etážové s kotlem na plyn v kombinaci s ohřevem vody. Součástí domu jsou technické místnosti sloužící jako sklad a dílna. Rozvod vody dálkový + vlastní zdroj vody. Studna se nachází na zahradě. Dům je ve dobrém stavu s okamžitou možností k nastěhování. Prodej v rámci insolvenčního řízení. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,85; Celkový stav - stavebně zcela dokončen - koeficient 0,75; Vliv pozemku - větší pozemek - koeficient 0,95; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - stavebně zcela dokončen; Vliv pozemku - větší pozemek; Stanovená jednotková cena: 3 800 Kč/m 2 Porovnávací hodnota: 543 400 Kč Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 166 ze dne 21.8.2014. 3 Snímek katastrální mapy. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 4 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. - 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -