Znalecký posudek č. 2838/111/2013 O ceně obvyklé bytové jednotky č.945/12 s podílem na společných čístech domu č.p.644 a 945 a pozemcích parc.č. 11102/39 a 11102/40 v k.ú.plzeň, obec Plzeň, okres Plzeň-město. Objednatel posudku: Účel posudku: CZ Dražby a.s. Mírové náměstí 3097/37 400 01 Ú s t í n a d L a b e m Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 3. 10. 2013 posudek vypracoval: Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická 427 417 31 Novosedlice 723 576 438 Posudek obsahuje 10 stran a 1 stranu přílohy. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních., 4. 10. 2013
2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny obvyklé bytové jednotky 3+1+L v bytovém domě na Brněnské ulici v Plzni. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 3. 10. 2013 za přítomnosti samosprávy domu.. zástupce 3. Podklady pro vypracování posudku Výpisy z katastru nemovitostí LV č.19749 a LV č.10227 Snímek z pozemkové mapy Údaje poskytnuté zástupcem samosprávy 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Plzeňský Obec: Plzeň Katastrální území: Plzeň (721981) 5. Dokumentace a skutečnost K nemovitosti není k dispozici žádná projektová dokumentace. 6. Celkový popis nemovitosti Dům postavený v roce 1989 pro stálé příslušníky vojenského útvaru v Plzni,, byl před několika lety privatizován tak, že prohlášením vlastníka byl rozdělen na jednotlivé bytové jednotky, které byly prodány uživatelům. Dům v atraktivní lokalitě na okraji zástavby Severního Předměstí je v dobrém technickém stavu. Centrum města je dostupné MHD. 7. Obsah posudku Pozemky a) Pozemky Byt a) Bytová jednotka č. 945/12 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
3 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Oblast: Plzeň 1 Pozemky a) Pozemky 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 800, Kč. Cena je určena podle písm. e): Plzeň. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 100 % 2,000 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,131 Koeficient prodejnosti K p : (Bytové domy) 1,954 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha 11102/39 267 800, 7 328,5942 1 956 734,65 zastavěná plocha 11102/40 235 800, 7 328,5942 1 722 219,64 Součet: 502 3 678 954,29 Pozemky zjištěná cena: 3 678 954,29 Kč Rekapitulace cen pozemků: a)pozemky Cena pozemků činí ke dni odhadu celkem: Bytová jednotka č. 945/12 spoluvlastnický podíl: 72 / 2 231 3 678 954,29 Kč 3 678 954,29 Kč 118 729,14 Kč
4 Byt a) Bytová jednotka č. 945/12 25 Bytová jednotka 3+1+L umístěná ve IV.NP obytného domu osmipodlažního, má celkovou podlahovou plochu 72,00 m 2. Bytová jednotka je vybavena původní kuchyňskou linkou, vanou, imyvadlem a WC kombi v montovaném betonovém jádru. Vytápění a teplá voda z centrálního zdroje. K bytu náleží podíl na společných částech domu o velikosti 72/2231. Obytný dům je součástí bloku postaveného do půdorysného tvaru U. Dům byl postaven v roce 1989 a obydlen v roce 1990. Technický stav domu je dobrý. Podlahové plochy bytu (PP): celková podlahová plocha 72,00 m 2 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Plzeňský Obec: Plzeň Počet obyvatel: 167 302 Indexovaná prům. cena (IPC): 28 759, Kč/m 2 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka T i 0,10 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,900 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Poloha nemovitosti III. Souvisle zastavěné území obce 0,00 2 Význam lokality v obci, oblasti, II. Bez vlivu 0,00 okresu 3 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení 0,00 prostředí 4 Dopravní spojení II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré 0,00 dopravní spojení 5 Parkovací možnosti v okolí II. Omezené 0,00 nemovitosti 6 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 7 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 8 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00
5 Index polohy (I P = 1 + P i): 1,000 i=1 8 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 0,00 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 0,00 sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, 0,00 užívané spolu s bytem komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad 0,85 * * Kategorie stavby: B - stáří od 20 do 30 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 10 : 0,9 9 provedení menších stavebních úprav) Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): 0,765 i=1 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,900 1,000 0,765 = 0,689 Cena upravená (CU = IPC I): 28 759, 0,689 = 19 814,95 Kč/m 2 Určení porovnávací hodnoty (PP CU): 72,00 19 814,95 = 1 426 676,40 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemků = 3 678 954,29 Kč Spoluvlastnický podíl: 72 / 2 231 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 118 729,14 Kč + 118 729,14 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 1 545 405,54 Kč Bytová jednotka č. 945/12 zjištěná cena: 1 545 405,54 Kč
6 C. Rekapitulace Rekapitulace cen pozemků: a)pozemky Cena pozemků činí ke dni odhadu celkem: Bytová jednotka č. 945/12 spoluvlastnický podíl: 72 / 2 231 3 678 954,29 Kč 3 678 954,29 Kč 118 729,14 Kč Výsledné ceny bytu: a) Bytová jednotka č. 945/12 1 545 405,54 Kč Cena po zaokrouhlení podle 46: 1 545 410, Kč Zjištěná cena: 1 545 410, Kč Cena slovy: jedenmilionpětsetčtyřicetpěttisícčtyřistadeset Kč Cena obvyklá : Cena bytové jednotky je vypočtena porovnávací metodou a tato cena je srovnána s nabídkovými cenami obdobných nemovitostí v místě a čase. Klady nemovitosti : - bytová jednotka má nejlepší dispoziční uspořádání ze tří typů bytů v domě - lokalita i dům jsou obydleny bezproblémovými obyvateli - v bezprostředním okolí domu jsou rekreační a oddechové plochy Zápory nemovitosti : - předpoklad menších oprav vybavení bytu Cena vycházející ze srovnávacích cen a situacena trhu s nemovitostmi je obdobná s cenou vypočtenou. Cena obvyklá - 1 500 000,-Kč (slovy: jedenmilionpětsettisíc korun českých), 4. 10. 2013 Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická 427 417 31 Novosedlice 723 576 438
7 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr. 2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor elkonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí - spec.nemovitosti Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2838/111/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 111/2013 podle připojené likvidace.
8 E. Seznam příloh Snímek z pozemkové mapy
Snímek z pozemkové mapy 9
10