ZNALECKÝ POSUDEK č. 740/7/2018 O ceně bytové jednotky 749/30 včetně součástí a příslušenství ve více bytovém domě č.p.748, č.p.749, č.p.750 a spoluvlastnického podílu ve výši 4490/470600 celku na společných částech domu a pozemcích zapsaných na LV 2504, katastrální území Arnultovice u Nového Boru, obec Nový Bor, okres Česká Lípa. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Brno - město, JUDr. Karel Urban Minská 54 61600 Brno Stanovení návrhu ceny obvyklé Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., podle stavu ke dni 12.02.2018 znalecký posudek vypracoval: Ing. Radek Kvirenc Bohuslavice 219 549 06 Bohuslavice 219 telefon: 605463447 e-mail: kvirenc@tiscali.cz Počet stran: 22 včetně titulního listu a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. V Bohuslavicích 18.02.2018
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenění nemovitosti dle platného cenového předpisu a stanovení návrhu ceny obvyklé. 2. Základní informace Adresa předmětu ocenění: Rumburských hrdinů 749 473 01 Nový Bor LV: 2728 Kraj: Liberecký Okres: Česká Lípa Obec: Nový Bor Katastrální území: Arnultovice u Nového Boru Počet obyvatel: 11 826 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 656,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce: Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ a katastrální území lázeňských míst typu D O3. Poloha obce: Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce: V obci je železniční zastávka a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci: Rozšířená vybavenost (obchod, služby, ambulantní zdravotní zařízení, základní škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) - 2 - III 0,85 V 1,00 I 1,00 II 0,95 II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 493,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 12.2.2018 za přítomnosti vlastníka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí pro LV č.2728 - snímek katastrální mapy - informace a údaje sdělené objednatelem posudku - skutečnosti a výměry zjištěné znalcem při místním šetření dne 12. 2. 2018 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: SJM Tupec Ivan a Tupcová Irena, Rumburských hrdinů 749, 473 01 Nový Bor, vlastnictví: 1 / 1 SJM Tupec Ivan a Tupcová Irena, Rumburských hrdinů 749, 473 01 Nový
Bor, vlastnictví: 1 / 1 6. Celkový popis nemovité věci Obec Nový Bor leží 5 km severně od České Lípy při silnici č.9. V obci je úplná občanská vybavenost. Pracovní příležitosti pro místní obyvatele jsou v obci a především ve správním středisku Česká Lípa. Kompletní sítě služeb a obchodů včetně zajištění kulturního, společenského a sportovního vyžití obyvatel je zajištěno ve správním středisku. V dané lokalitě existuje trh s nemovitostmi obdobného typu. Obec leží v přírodní oblasti okolních lesů. Správní centrum Česká Lípa je vzdáleno 5 km a je dostupné běžnou hromadnou dopravou. Oceňovaná nemovitost se nachází 400 m V od centra obce (náměstí Míru) vlevo v ulici Rumburských hrdinů (na úrovni zastávky autobusu Nový Bor, Lesní hřbitov) v místní části Arnultovice. Přístup na pozemek je zajištěn přímo z výše uvedené ulice. Katastrální území Arnultovice u Nového Boru tvoří část obce Nový Bor a navazuje přímo na zastavěnou část sídelní části obce. 7. Obsah znaleckého posudku 1. BJ 749/30 1.1. Pozemky 1.2. Oceňovaný byt - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník), nebo stavba stejného vlastníka, nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad 5 III 1,00 tisíc a všechny obce v okr. Praha - východ, Praha - západ a katastrální území lázeňských míst typu D) nebo oblíbené turistické lokality 8. Poloha obce: Obec vzdálená od hranice zastavěného území V 1,00 vyjmenované obce nebo oblasti v tab. č. 1 (kromě Prahy a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 9. Občanská vybavenost obce: Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, školské zařízení, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu IT = P6 * P7 * P8 * P9 * (1 + Σ Pi) = 1,000 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1 Index trhu IT = P6 * P7 * P8 * P9 * (1 + Σ Pi) = 1,000 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00-4 -
celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost: Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - Bez dalších vlivů. II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,990 11 i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = IT * IP = 0,990 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = IT * IP = 0,990 1. BJ 749/30 Jedná se o panelový bytový dům o třech sekcích (č.p.748, č.p.749, č.p.750) v bloku panelových bytových domů. Bytový dům má osm nadzemních podlaží, kde jsou umístěny bytové jednotky a jedno technické podlaží, kde jsou umístěny sklepní kóje jednotlivých BJ. Nosná konstrukce panel.stěnový systém. Stropy jsou nespalné s rovným podhledem. Podlahy ve společných částech domu tvoří keramická dlažba. Pozemek, na kterém je umístěn bytový dům je rovinatý (zasazen do mírně svažitého terénu). Parkování je umožněno na ulici před domem. Bytová jednotka č.7494/8 je umístěna ve 3.NP vnitřní střední sekce proti výtahu. Vstup do bytu je umožněn z podesty schodiště. Z chodby bytu je vlevo vstup do koupelny s WC a vpředu vstup do kuchyně. Z vpravo navazující spojovací chodby je vstup do pokoje a do komory. Bytové jádro je klasické umakart. Podlahu v obytné části tvoří lamino a keramická dlažba. Vnitřní povrchy tvoří malba. V koupelně je proveden obklad stěn. V kuchyni je kuchyňská linka. Dveře jsou osazeny do kovových zárubní, okna plastová. V koupelně je vana a WC. BJ je ve stavebně technickém stavu z období modernizace v roce 2009 (koupelna s WC). Bytová jednotka je bez balkonu. K bytu náleží sklepní kóje v technickém podlaží. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích 1.1. Pozemky Jedná se o pozemek zastavěný stavbou hlavní. - 5 -
Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 1,071 Index polohy pozemku IP = 0,990 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 +Σ Pi = 1,000 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,071 * 1,000 * 0,990 = 1,060 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 493,- 1,060 522,58 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 535/7 272 522,58 142 141,76 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a 535/8 273 522,58 142 664,34 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 535/9 277 522,58 144 754,66 Stavební pozemky - celkem 822 429 560,76 Pozemky - zjištěná cena = 429 560,76 Kč Ceny nemovitého majetku pro stanovení podílu jednotky 1.1. Pozemky = 429 560,76Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu: = 429 560,76 Kč 1.2. byt - 6 -
Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Liberecký kraj, obec 10 001 50 000 obyvatel Stáří stavby: 20 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 16 031,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy chodba: 6,31 * 1,00 = 6,31 m 2 pokoj: 13,07 * 1,00 = 13,07 m 2 kuchyň s jídelnou: 18,11 * 1,00 = 18,11 m 2 koupelna s WC: 3,18 * 1,00 = 3,18 m 2 komora: 2,19 * 0,80 = 1,75 m 2 sklep: 2,08 * 0,10 = 0,21 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 42,63 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. Vi 1. Typ stavby: Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu: Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu: Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě: Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám: Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu: Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem: Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu: Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené: Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav: Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 20 let: s = 1-0,005 * 20 = 0,900 Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) * V10 * 0,900 = 0,891 9 i = 1 Nemovitá věc je součástí pozemku Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,990 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 16 031,- Kč/m 2 * 0,891 = 14 283,62 Kč/m 2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 42,63 m 2 * 14 283,62 Kč/m 2 * 1,000 * 0,990= 602 821,61 Kč - 7 -
Cena stanovená porovnávacím způsobem = 602 821,61 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 429 560,76 Kč Spoluvlastnický podíl: 4 490 / 470 600 Hodnota spoluvlastnického podílu: 429 560,76 Kč * 4 490 / 470 600 = 4 098,44 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 4 098,44 Kč BJ 749/30 - zjištěná cena = 606 920,05 Kč - 8 -
C. REKAPITULACE 1. BJ 749/30 606 920,10 Kč 1.1. Pozemky 4 098,44 Kč 1.2. Oceňovaný byt 602 821,61 Kč = 606 920,10 Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Šestsetšesttisícdevětsetdvacet Kč Porovnání s obdobnými typy nemovitých věcí: 606 920,10 Kč 606 920,- Kč V rámci porovnávací metody bylo provedeno porovnání cen s nemovitostmi srovnatelného využití v lokalitách oceňované nemovité věci. 1.porovnávaná nemovitá věc: Byt 2+kk v lokalitě oceňované nemovitosti (ul.rumburských hrdinů). Srovnatelné umístění v rámci obce a srovnatelný celkový st.tech.stav.celková UP 34,60 m 2. Porovnání: + umístění v rámci obce, srovnatelný st.tech.stav - menší celková UP Prodej nemovitosti (7/2017) za částku 540 000,-Kč. 2.porovnávaná nemovitá věc: Byt 3+1 v lokalitě oceňované nemovitosti (ul.rumburských hrdinů). Srovnatelné umístění v rámci obce a horší (původní) celkový st.tech.stav. Celková UP 74,50 m 2. Porovnání: + umístění v rámci obce, menší celková UP - původní st.tech.stav Prodej nemovitosti (7/2016) za částku 870 000,-Kč. 3.porovnávaná nemovitá věc: Byt 2+kk v lokalitě oceňované nemovitosti (ul.rumburských hrdinů). Srovnatelné umístění v rámci obce a srovnatelný celkový st.tech.stav.celková UP 44,70 m 2. Porovnání: + umístění v rámci obce, srovnatelný st.tech.stav a celková UP Prodej nemovitosti (11/2016) za částku 700 000,-Kč. 4.porovnávaná nemovitá věc: Byt 2+kk v lokalitě oceňované nemovitosti (ul.rumburských hrdinů). Srovnatelné umístění v rámci obce a srovnatelný celkový st.tech.stav.celková UP 44,20 m 2. Porovnání: + umístění v rámci obce, srovnatelný st.tech.stav a celková UP Prodej nemovitosti (2/2016) za částku 555 000,-Kč. - 9 -
Kladné stránky oceňovaných nemovitých věcí: umístění v rámci obce, část.modernizace Záporné stránky nemovitosti: jednotka bez balkonu Porovnávané nemovité věci mají srovnatelný typ funkčního využití pozemku. Na základě výše uvedených skutečností a porovnáním s cenami realizovanými nebo nabízenými realitními kancelářemi je stanoven návrh ceny obvyklé. Cena zjištěná dle platného cenového předpisu je pouze metodou podpůrnou. Návrh ceny obvyklé je stanoven na základě porovnání se srovnatelnými nemovitými věcmi a s přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem a jako návrh ceny je stanoven jako cena konečná. Určení jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojenými: Při vypracování znaleckého posudku nebyla zjištěna žádná jiná práva a závady oceňované nemovité věci mimo omezení vlastnických práv, která jsou uvedena v oddílu C listu vlastnictví č.2728 ze dne 10.1.2018 pro katastrální území Arnultovice u Nového Boru. Stanovení návrhu ceny obvyklé nemovité věci: Na základě výše uvedených skutečností a na základě porovnání s cenami realizovanými nebo nabízenými realitními kancelářemi při prodeji obdobných typů nemovitých věcí v dané lokalitě je stanoven návrh ceny obvyklé. Návrh ceny obvyklé je stanoven bez omezení uvedených v oddílu C listu vlastnictví č.2728 ze dne 10.1.2018 pro katastrální území Arnultovice u Nového Boru. Návrh ceny obvyklé stanovuji ve výši 600 000,- Kč. V Bohuslavicích 18.02.2018 Ing. Radek Kvirenc Bohuslavice 219 549 06 Bohuslavice 219 telefon: 605463447 e-mail: kvirenc@tiscali.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.9.3. - 10 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 20. 6. 2006, č. Spr 3477/2005 pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 740/7/2018 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiložené likvidace. - 11 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.2728 8 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace 1-12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -