ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2169/54/2017 NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje: Adresa nemovité věci: Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Bytová jednotka č. 10 v bytovém domu č.p. 2039 se všemi součástmi a příslušenstvím, včetně spoluvlastnického podílu vyjádřeného zlomkem 94/10000 na společných částech bytového domu č.p. 2035, 2036, 2037, 2038, 2039 a 2040 a pozemku - zastavěných plochách číslo parcelní 3032, 3033, 3034 a 3035/4, v katastrálním území obce Nymburk, okres Nymburk. Kraj Středočeský, okres Nymburk, obec Nymburk, k.ú. Nymburk Karla Čapka 2039, 288 02 Nymburk nar. 15.2.1975, Marcela Ifčičová, Karla Čapka 2039, 28802 Nymburk, vlastnictví: výhradní nar. 15.2.1975, Marcela Ifčičová, Karla Čapka 2039, 28802 Nymburk, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Praha 1, JUDr. Ivo Luhan Adresa objednavatele: Karlovo náměstí 17, 120 00 Praha 2 ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele: Pavel Ulč Třemošná - Záluží 177, 330 11 Třemošná ÚČEL OCENĚNÍ: exekuční řízení č.j. 099 EX 6259/08. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1 065 000,- Kč Datum místního šetření: 15.6.2017 Stav ke dni : 15.6.2017 Počet stran: 7 stran Počet příloh: 12 Počet vyhotovení: 2 V Třemošné - Záluží, dne 19.6.2017
NÁLEZ Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně bytové jednotky č. 10 v bytovém domu č.p. 2039 se všemi součástmi a příslušenstvím, včetně spoluvlastnického podílu vyjádřeného zlomkem 94/10000 na společných částech bytového domu č.p. 2035, 2036, 2037, 2038, 2039 a 2040 a pozemku - zastavěných plochách číslo parcelní 3032, 3033, 3034 a 3035/4, v katastrálním území obce Nymburk, okres Nymburk, za účelem exekučního řízení vedeného pod č.j. 099 EX 6259/08, k datu 15.6.2017. Základní pojmy a metody ocenění - metoda porovnávací Při porovnávací metodě se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena předmětné nemovitosti, se zohledněním současné situace na trhu srovnatelných nemovitostí. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, případně podobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze tedy zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizované ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec ve skutečnosti realizovaným. Ze zkušeností a statistiky vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen v realitní inzerci se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitostí mezi 10-20 % hodnoty z požadované ceny nad skutečně realizovanou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. - obvyklá cena - tržní Jedná se o cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytnutí stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (obecné, tržní) ceny použita následující metodika. Tržní hodnotu nelze v žádném případě spočítat, respektive nelze ji vyčíslit nějakým exaktním způsobem, přestože v oceňovací praxi se vyskytují jisté exaktní způsoby pro její stanovení. Tyto způsoby či postupy je třeba chápat pouze a jen jako nápomocné, sloužící k tomu, aby znalec mohl vyslovit názor na obvyklou cenu tržní (tržní hodnotu) majetku na základě nějakých podpůrných údajů. Obvyklá cena (tržní hodnota) je vždy názor, nikoliv dogmaticky vypočtená částka. Přehled podkladů - výpisy z KN Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, LV.č. 6266, 4059 a 8251 pro katastrální území obce Nymburk, vyhotovené dne 27.3.2017 - kopie katastrální mapy v měř. 1:1000 pro katastrální území obce Nymburk, vyhotovená dne - 2 -
27.3.2017 - kupní smlouva sepsaná v Nymburce dne 16.12.2003, právní účinky vkladu vznikly dnem 12.1.2004, rozhodnutím č.j. V-104/2004 - usnesení soudního exekutora JUDr. Ivo Luhana sepsané v Praze dne 12.4.2017 pod č.j. 099 EX 6259/08-73 - vyrozumění o provedení ohledání nemovitostí znalcem sepsané v Třemošné-Záluží dne 1.6.2017, zaslané na adresu výlučné vlastnice nemovitosti - informace, výměry a skutečnosti zjištěné na místě znalcem dne 15.6.2017, kdy bylo provedeno zevrubné ohledání předmětné nemovitosti - fotodokumentace pořízená při vlastním ohledání předmětné nemovitosti znalcem - informace a údaje získané realitní inzercí podobných srovnatelných nemovitostí z nejbližšího okolí oceňované nemovitosti, inzerované na internetovém portálu Sreality.cz Místopis Povinná se na znalcem stanovený termín ohledání předmětné nemovitosti i přes zaslanou písemnou výzvu nedostavila. Znalecký posudek je tedy zpracován dle zjištěných skutečností, předložených výše uvedených podkladů, informací získaných u renomovaných realitních kanceláří působících v dané lokalitě, informací získaných na Městském úřadu Nymburk a zejména informací získaných při vlastním zevrubném ohledání nemovitosti znalcem dne 15.6.2017. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř. Poloha v obci: okrajová část - sidlištní zástavba Celkový popis Oceňovaná nemovitost, bytová jednotka č. 10 se všemi součástmi a příslušenstvím se nachází ve 4.N.P. bytového domu č.p. 2039, situovaném v západní části intravilánu okresního města Nymburk, v ulici Karla Čapka, na zastavěné ploše číslo parcelní 3033. Situování nemovitosti je patrno z kopie katastrální mapy zpracované v měř. 1:1000 pro katastrální území města Nymburk, jenž je přílohou znaleckého posudku. Hlavní přístup k nemovitosti je ze severu, přímo z přilehlé výše uvedené ulice. V dané části města je dle zjištěných informací možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Okresní město Nymburk čítá celkem cca 14 980 obyvatel, má veškerou základní i vyšší občanskou vybavenost, má dobrou možnost kulturního, sportovního a společenského vyžití, v dané oblasti jsou celkem dostupné pracovní možnosti. Město má rovněž velmi dobré dopravní spojení MHD, autobusovou i vlakovou dopravou. Životní prostředí je v dané lokalitě nenarušené jakýmkoliv průmyslovým provozem. V dané lokalitě města se nachází bytové domy podobného stylu, stáří, velikosti, technického i morálního stavu i průběžné údržby a standardu užívání. Hlavním objektem pro zjištění obvyklé ceny je tedy bytová jednotka č. 10 v bytovém domu č.p. 2039 se všemi součástmi a příslušenstvím, včetně spoluvlastnického podílu vyjádřeného zlomkem 94/10000 na společných částech bytového domu č.p. 2035, 2036, 2037, 2038, 2039 a 2040 a pozemku - zastavěných plochách číslo parcelní 3032, 3033, 3034 a 3035/4, v katastrálním území obce Nymburk, okres Nymburk. RIZIKA - 3 -
Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Bytová jednotka č. 2039/10. Oceňovaná jednotka Bytová jednotka č. 10 se nachází ve 4. N.P. panelového bytového domu č.p. 2039 po celkové revitalizaci, situovaného v západní části intravilánu okresního města Nymburk, v ulici Karla Čapka, na zastavěné ploše číslo parcelní 3033. Situování nemovitosti je patrno z kopie katastrální mapy v měř. 1:1000, která je přílohou znaleckého posudku. Bytový dům obsahuje celkem čtyři nadzemní a jedno podzemní podlaží bez výtahu. Bytová jednotka č. 10 je dle předaných podkladů a zjištěné skutečnosti dispozice 2+1 s úplným příslušenstvím. Obsahuje tedy pokoj 1 (9,0 m 2 ), pokoj 2 (15,36 m 2 ), kuchyni (4,41 m 2 ), předsíň (6,41 m 2 ), koupelnu (2,00 m 2 ), WC (0,98 m 2 ), komoru (1,61 m 2 ) a sklepní kóji (3,84 m 2 ). Podlahová plocha samotné oceňované bytové jednotky tedy činí 39,77 m 2. K oceňované bytové jednotce náleží rovněž spoluvlastnický podíl zlomku 94/10000 na společných částech bytového domu č.p. 2035, 2036, 2037, 2038, 2039 a 2040 a pozemku - zastavěných plochách číslo parcelní 3032, 3033, 3034 a 3035/4, v katastrálním území obce Nymburk. Povinná se na znalcem stanovený termín ohledání předmětné bytové jednotky i přes zaslané vyrozumění o provedení ohledání nemovitosti nedostavila, nebyl tudíž znalci umožněn přístup do předmětného bytu a nebyly mu sděleny případné důležité informace, mající eventuelně vliv na jeho celkovou obvyklou cenu. Obvyklá cena je tedy stanovena na základě zevrubných zjištěných skutečností, předložených podkladů a informací získaných zejména u renomovaných realitních kanceláří působících v dané oblasti. Při výpočtu obvyklé ceny je uvažováno s oceňovanou bytovou jednotkou ve standardním technickém i morálním stavu a vybavenosti, bez jakéhokoliv pronájmu, v porovnání s inzerovanými srovnatelnými nemovitostmi v dané lokalitě. - 4 -
Lokalita: ul. Karla Čapka Popis: Bytová jednotka č. 2039/10 Dispozice: 2+1 Typ stavby: panelový bytový dům po revitalizaci Podlaží: 4.N.P. Užitná plocha: 39,77 m 2 Srovnatelné jednotky: Název: Bytová jednotka 2+1- Nymburk I. Lokalita: Boleslavská třída Popis: viz. popis realitní inzerce č. 1. Podlaží: 4.N.P. Dispozice: bytová jednotka 2+1. Typ stavby: cihlový bytový dům Užitná plocha: 67,00 m 2 Použité koeficienty: Zdroj: Sreality K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jedn. cena Kč/m 2 Celkový koef. K C Upravená j. cena [Kč/m 2 ] 1 390 000 67,00 20 746 1,00 20 746 Název: Bytová jednotka 2+1 - Nymburk II. Lokalita: ul. Jurie Gagarina Popis: viz. popis realitní inzerce č. 2. Podlaží: 5.N.P. Dispozice: bytová jednotka 2+1 Typ stavby: panelový bytový dům pop revitalizaci Užitná plocha: 50,00 m 2 Použité koeficienty: Zdroj: Sreality K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jedn. cena Kč/m 2 Celkový koef. K C Upravená j. cena [Kč/m 2 ] 1 449 000 50,00 28 980 0,95 27 531 Název: Lokalita: Bytová jednotka 2+1 - Nymburk III. ul. Leknínová - 5 -
Popis: viz. popis realitní inzerce č. 3. Podlaží: 4.N.P. Dispozice: bytová jednotka 2+1. Typ stavby: cihlový bytový dům Užitná plocha: 59,00 m 2 Použité koeficienty: Zdroj: Sreality K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jedn. cena Kč/m 2 Celkový koef. K C Upravená j. cena [Kč/m 2 ] 1 990 000 59,00 33 729 0,95 32 043 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 20 746 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 26 773 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 32 043 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 26 773 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 39,77 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 1 064 762 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ - 6 -
Porovnávací hodnota 1 064 762 Kč Obvyklá cena 1 065 000,- Kč slovy: Jedenmilionšedesátpěttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.7.6.2 V Třemošné - Záluží 19.6.2017 Pavel Ulč Třemošná - Záluží 177 330 11 Třemošná Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 2.11.1998 č.j. Spr. 1251/98 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2169/54/2017 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 54/2017. - 7 -