ocenění nemovitých věcí - objektu rodinného domu, číslo popisné 17, zděné stavby stodoly a vedlejší stavby výměnku s příslušenstvím, s venkovními úpravami, se stavební parcelou číslo 29 a s pozemkovou parcelou číslo 68/1, 68/2, 207/2 a 210/3 s trvalými porosty v katastrálním území Lovčice u Nového Bydžova, obci Lovčice, kraj Královéhradecký. Objednavatel posudku: Účel posudku: Soudní exekutor Mgr. Lenka Černošková Dolní 71 796 01 Prostějov Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí Spis: Sp. zn. 018 EX 03973/15 Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů Oceněno ke dni: 18.listopadu 2015 Posudek vypracoval: Jiří Melich Karla Čapka 681/2 500 02 Hradec Králové 2 Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 17 stran a přílohy. V Hradci Králové, dne 24.listopadu 2015
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti OBSAH: 1. NÁLEZ - bližší údaje o nemovitých věcech ====== - CHARAKTERISTIKA NEMOVITÝCH VĚCÍ 2. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 3. OBVYKLÁ CENA - rámec 4. - věcná hodnota nemovitých věcí v Kč - cena nemovitých věcí v místě a čase obvyklá - metoda porovnávací nemovitých věcí 5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY 6. ZNALECKÁ DOLOŽKA - PŘÍLOHY 1. Usnesení soudního exekutora 2. Výpis z katastru nemovitostí 3. Snímky katastrálních map 4. Podklady k nemovitostem 5. Polohová mapa 6. Porovnávané nemovitosti Oceňované nemovité věci se nalézají v končící okrajové zastavěné části obce Lovčice, mezi objekty samostatně stojících rodinných domů, vedle místní veřejné asfaltové komunikace a jsou z ní přímo přístupné. Nemovité věci tvoří a předmětem ocenění je: - objekt rodinného domu (bydlení), číslo popisné 17, na stavební parcele číslo 29, - objekt stodoly, bez čísla popisného, na stavební parcele číslo 29, - vedlejší stavby výměnku, bez čísla popisného, na stavební parcele číslo 29, - stavební parcela číslo 29, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří s výměrou 1130m 2, - pozemková parcela číslo 68/1, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrada s výměrou 425m 2, - pozemková parcela číslo 68/2, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrada s výměrou 303m 2, - pozemková parcela číslo 207/2, evidovaná v katastru nemovitostí - 2 -
v druhu pozemku zahrada s výměrou 2047m 2, - pozemková parcela číslo 210/3, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda s výměrou 55m 2, - kopaná studna, - venkovní úpravy, - trvalé porosty. - CHARAKTERISTIKA NEMOVITÝCH VĚCÍ Struktura popisu a stavu nemovitých věcí a) označení: ============ Oceňované nemovité věci jsou evidovány na Výpise z katastru nemovitostí z listu vlastnictví číslo 804 pro katastrální území Lovčice u Nového Bydžova, obec Lovčice, kraj Královéhradecký. Stavební parcela i pozemkové parcely jsou oploceny ve dvorní části, zadní zahrada oplocena není. b) přípojky: - možnost napojení na elektrickou přípojku, ============ vodovodní přípojku, kanalizační přípojku a plynovodní přípojku c) příslušenství: - venkovní úpravy: (přípojky inženýrských ================= sítí; elektrická přípojka, vodovodní přípojka, kanalizační přípojka), kanalizační vpusť, čelní oplocení do ulice dřevěným laťovým plotem na ocelových sloupcích a betonové podezdívce, oplocení dřevěným laťovým plotem na zděných prefabrikovaných sloupcích a zděné podezdívce, dřevěný plot na betonových sloupcích, ocelová pozinkovaná plná plotová vrata, ocelová pozinkovaná plná plotová branka, ocelová dvoukřídlová vrata s dřevěnou výplní, zpevněná plocha z betonové zámkové dlažby, zpevněná plocha betonová monolitická, zpevněná plocha dvora z vymývaných kamínků; (prorostlá trávou) d) součásti: - trvalé okrasné porosty (smrk stříbrný) ============ - trvalé ovocné porosty (hrušeň) - studna kopaná e) inženýrské sítě: - v místě je možnost napojení z veřejných - 3 -
=================== inženýrských sítí na elektrickou přípojku, vodovodní přípojku, kanalizační přípojku i plynovodní přípojku f) klady a zápory nemovitých věcí: ================================== + poloha v klidné zastavěné části obce + plocha pozemků + objekty po částečné rekonstrukci + všechny veřejné inženýrské sítě v místě - v době ocenění neobyvatelný rodinný dům i výměnek - objekty od ledna 2014 uzavřené a opuštěné - objekty odpojené od dodávky inženýrských sítí - povinnost úhrady daně z nabytí nemovitých věcí kupujícím - zástavní právo smluvní pro firmu Reticulum Power, a.s. - zástavní právo exekutorské pro firmu ČEZ Prodej, s.r.o. - zahájení exekuce - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti g) nájemní vztahy: ================== - nemovitý majetek není ke dni místního šetření předmětem žádných uzavřených nájemních smluvních vztahů, h) věcná břemena: ================= - v katastru nemovitostí nejsou zapsána v oddílu "C" žádná věcná břemena, která by nemovitý majetek znehodnocovala, i) movité věci: =============== - nejsou předmětem ocenění vyjma přímého vybavení, které je nutné pro plnohodnotné využívání oceňovaného objektu (předměty sociálních zařízení, předměty ostatních konstrukcí). 1.2 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako spoluvlastníci nemovitých věcí v SJM na listu vlastnictví číslo 804 pro katastrální území Lovčice u Nového Bydžova, obec Lovčice, kraj Královéhradecký evidováni: - pan Hessel Folkert Nicolaas den Boer, rodné číslo 670428/7337, trvale bytem Lovčice, číslo popisné 17, PSČ 503 61, Lovčice a - paní Elizabeth Suzanna den Boer, rodné číslo 715218/3940, trvale bytem Lovčice, číslo popisné 17, PSČ 503 61, Lovčice. 1.3 Přílohy posudku Usnesení soudního exekutora, Sp. zn. 018 EX 03973/15-024, ze dne 29.9.2015 o nařízení exekuce na majetek povinného, kterým je pan Hessel Folkert Nicolaas Den Boer, rodné číslo 670428/7337, za účasti paní Elizabeth Suzanna Den Boer, rodné číslo 715218/3940. Usnesení soudního exekutora, Sp. zn. 018 EX 03973/15-020, ze dne 2.9.2015 o ustanovení opatrovníka, a to JUDr. Petry Bartoňové na majetek povinného, kterým je pan Hessel Folkert Nicolaas Den Boer, rodné číslo 670428/7337. - 4 -
Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Lovčice u Nového Bydžova, obec Lovčice, kraj Královéhradecký, list vlastnictví číslo 804, vyhotovený soudním znalcem z dálkového přístupu Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního dne 14.9.2015. Snímky katastrálních map pro katastrální území Lovčice u Nového Bydžova, obec Lovčice, kraj Královéhradecký, vyhotovené soudním znalcem z dálkového přístupu Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního dne 29.9.2015 z mapových listů DKM. Stanovisko Městského úřadu v Chlumci nad Cidlinou, ze dne 27.10.2015. Polohová mapa obce Lovčice. Porovnávané nemovitosti - aktuální nabídky v době ocenění. Fotodokumentace nemovitých věcí. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu nemovitých věcí bylo provedeno dne 30.8.2015 a opakovaně dne 18.11.2015 na místě samém. Z důvodu uzavření objektů bylo provedeno pouze venkovní zaměření stavebních objektů bez vnitřní obhlídky a nebyly nalezeny ani žádné podklady v archivu stavebního úřadu. S určitostí proto nelze konstatovat, zda jsou objekty podsklepeny. Popis konstrukcí je proto proveden z dostupných informací a na základě osobní prohlídky nemovitostí a informací získaných od místních občanů. Z výše uvedených důvodů tedy nelze vyloučit některé eventuální drobné odchylky ve stáří objektů, výměně některých stavebních konstrukcí a vnitřním vybavení nedostupných prostor). * Tento znalecký posudek byl vypracován znalcem na základě všech dostupných informací, které měl k dispozici v době místního šetření a při jeho písemném vyhotovování tak z nich přímo vycházel. Znalec si proto vyhrazuje právo na korekci závěrů, pokud by byly zjištěny jakékoli jiné podstatné skutečnosti, které mu nebyly známy při vypracování tohoto ocenění. 1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Objekt rodinného domu, číslo popisné 17 2) Objekt stodoly, na stavební parcele číslo 29 3) Objekt výměnku, na stavební parcele číslo 29 4) Stavební parcela 5) Pozemkové parcely 6) Součásti a příslušenství - 5 -
2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Objekt rodinného domu, číslo popisné 17 2.1.1 Popis Předmětem ocenění je objekt rodinného domu, číslo popisné 17. Stavba je s jedním nadzemním podlažím a s volným půdním prostorem pod sedlovou střechou. Objekt byl postaven kolem roku 1900 na stavební parcele číslo 29. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti jsou v objektu původní z roku výstavby, část konstrukcí krátkodobé životnosti je v objektu z roku 2000, kdy byla provedena částečná rekonstrukce objektu. Vnitřní účelová dispozice: - 1. NP: předsíň, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, pokoj, koupelna, WC, * hospodářská část - chlév - podkroví: volný půdní prostor Základové konstrukce stavby jsou běžného zakládání, zhotovené jako betonové pasy proložené kamenem s dodatečně provedenými vodorovnými i nopovými svislými hydroizolacemi proti zemní vlhkosti. Podezdívka není provedena. Svislé nosné konstrukce stavby jsou smíšené zděné, z plných pálených cihel a z kamenné opuky. Stropní konstrukce jsou provedeny s rovnými podhledy i klenbové. Krov je dřevěný trámový. Zastřešení je tvořeno sedlovými střechami. Střešní krytina je z osinkocementových šablon. Klempířské konstrukce jsou osazeny z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou dvouvrstvé vápenné hladké. Fasádní omítka je dvouvrstvá hrubá a stěrková s nátěrem. Venkovní obklad je proveden z kabřince. Vnitřní obklady jsou provedeny z běžných bělninových obkladaček v prostoru kuchyně a koupelny. Schodiště není osazeno. Dveře jsou osazeny dřevěné částečně prosklené a dřevěné plné. Vrata nejsou osazena. Okna jsou osazena dřevěná zdvojená. Podlahy jsou betonové s nášlapnou vrstvou z keramické dlažby. Vytápění není zajištěno. V objektu je provedena elektroinstalace na 220 V i 380 V, odpojená, (osvětlení, zásuvky i vypínače byly demontovány). Bleskosvod není na objektu osazen. Rozvod studené vody i teplé vody je proveden v plastovém potrubí. Zdroj ohřevu teplé vody není osazen. Instalace plynu je provedena na domě, bez vnitřního rozvodu. Kanalizace je provedena v plastovém potrubí. V kuchyni není osazen žádný sporák. Z hygienických zařízení je osazeno umyvadlo. WC je osazeno standardní splachovací. Výtah není osazen. Z ostatních konstrukcí jsou před některými okny osazeny venkovní žaluzie. Objekt je celkově v podstandardním stavebně technickém stavu, který odpovídá uvedenému stáří, konstrukčnímu provedení z doby výstavby, provedené částečné rekonstrukci a již neprováděné ani nejzákladnější údržbě. 2.1.2 Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zděná - 6 -
2.1.3 Obestavěný prostor Spodní stavba 0 = 0.00 m 3 Vrchní stavba (30,14*5,66*3,14)+(4,99*4,65* 2,73)+(2,68*2,35*2,42) = 614.25 m 3 Zastřešení (30,14*5,66*2,65/2)+(4,99*4,65* 1,25/2)+(2,68*2,35*0,30/2) = 241.48 m 3-7 - ---------------- celkem = 855.73 m 3 2.1.5 Opotřebení stavby Při stáří 115 let a životnosti 140 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 82.1429%. 2.2 Objekt stodoly, na stavební parcele číslo 29 2.2.1 Popis Předmětem ocenění je objekt haly stodoly s garážovým stáním. Stavba je bez podzemního podlaží a s jedním nadzemním podlažím pod sedlovou a boční pultovou střechou. Objekt byl postaven kolem roku 1900 na stavební parcele číslo 29. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti jsou v objektu původní z roku výstavby, část konstrukcí krátkodobé životnosti je v objektu z roku 2000, kdy byla provedena částečná rekonstrukce. Vnitřní účelová dispozice: - 1. NP: volný skladovací prostor stodoly, garážové stání pro jeden osobní automobil Základové konstrukce stavby jsou běžného zakládání, zhotovené jako betonové pasy proložené kamenem s dodatečně provedenými vodorovnými izolacemi proti zemní vlhkosti. Podezdívka není provedena. Svislé nosné konstrukce stavby jsou kamenné, z opuky. Stropní konstrukce nejsou provedeny. Krov je dřevěný vaznicový trámový. Zastřešení je tvořeno sedlovou a boční pultovou střechou. Střešní krytina je z Bonského šindele. Klempířské konstrukce jsou osazeny z pozinkovaného plechu, pouze na čelní části objektu. Vnitřní omítky nejsou provedeny. Fasádní omítka je dvouvrstvá hladká s nátěrem, na jedné polovině objektu, na zadní části je jednovrstvá omítka. Venkovní obklad je proveden z kabřince. Vnitřní obklady nejsou provedeny. Schodiště není osazeno. Dveře nejsou osazeny. Vrata jsou osazena kovová plná dvoukřídlová do garážového stání, do prostoru stodoly dřevěná svlaková a kovová s dřevěnou výplní. Okno je osazeno dřevěné špaletové v prostoru garážového stání. Podlaha je tvořena hliněným mlatem v prostoru stodoly, v prostoru garážového stání je podlaha betonová. Vytápění není zajištěno. V objektu není provedena elektroinstalace. Bleskosvod není na objektu osazen. Rozvod vody není proveden. Zdroj ohřevu teplé vody není osazen. Instalace plynu není provedena. Kanalizace není provedena. Hygienická zařízení nejsou osazena. Výtah není osazen. Ostatní konstrukce nejsou v objektu provedeny. Objekt je celkově v podstandardním stavebně technickém stavu, který odpovídá uvedenému stáří, konstrukčnímu provedení z doby výstavby, provedené částečné rekonstrukci a již neprováděné ani nejzákladnější údržbě. 2.2.2 Charakteristika stavby CZCC: 1271
SKP: 46.21.15.3..2 Typ podle účelu užití: K - skladování a úprava zemědělsk. produktů Druh konstrukce: Zděné 2.2.3 Obestavěný prostor Spodní stavba 0 = 0.00 m 3 Vrchní stavba (17,48*8,25*3,78)+(8,25*3,79* 2,62) = 627.03 m 3 Zastřešení (17,48*8,25*3,72/2)+(8,25*3,79* 0,81/2) = 280.89 m 3 ---------------- celkem = 907.93 m 3 2.2.5 Opotřebení stavby Při stáří 115 let a životnosti 130 let činí základní opotřebení stavby 88.4615%. 2.3 Objekt výměnku, na stavební parcele číslo 29 2.3.1 Popis Předmětem ocenění je objekt zděné vedlejší stavby výměnku. Stavba je bez podzemního podlaží, s jedním nadzemním podlažím a s volným půdním prostorem pod jednostrannou polovalbovou střechou. Objekt byl postaven kolem roku 1900 na stavební parcele číslo 29. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti jsou v objektu původní z roku výstavby, část konstrukcí krátkodobé životnosti je v objektu z roku 2000, kdy byla provedena částečná rekonstrukce stavby. Vnitřní účelová dispozice: - 1. NP: dva pokoje - podkroví: volný půdní prostor Základové konstrukce stavby jsou běžného zakládání, zhotovené jako betonové pasy proložené kamenem s dodatečně provedenými vodorovnými izolacemi proti zemní vlhkosti. Podezdívka není provedena. Svislé nosné konstrukce stavby jsou zděné z plných pálených cihel. Stropní konstrukce jsou provedeny s rovným podhledem. Krov je dřevěný trámový. Zastřešení je tvořeno jednostrannou polovalbovou střechou. Střešní krytina je z betonových tašek s glazurou. Klempířské konstrukce jsou osazeny z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou dvouvrstvé vápenné hladké. Fasádní omítka je stěrková na zateplovacích deskách s nátěrem. Venkovní obklad není proveden. Vnitřní obklady nejsou provedeny. Schodiště není osazeno. Dveře jsou osazeny pouze vstupní, dřevěné částečně prosklené. Vrata nejsou osazena. Okna jsou osazena dřevěná s Euro skly. Podlahy jsou betonové s nášlapnými vrstvami z PVC. Vytápění není zajištěno. V objektu je proveden rozvod elektroinstalace na 220 V, odpojený. Bleskosvod není na objektu osazen. Rozvod vody není proveden. Zdroj ohřevu teplé vody není osazen. Instalace plynu není provedena. Kanalizace není provedena. Sporák není osazen. Hygienická zařízení nejsou osazena. WC není osazeno. Výtah není osazen. Ostatní konstrukce nejsou v objektu provedeny. - 8 -
Objekt je celkově v podstandardním stavebně technickém stavu, který odpovídá uvedenému stáří, konstrukčnímu provedení z doby výstavby, provedené částečné rekonstrukci a již neprováděné ani nejzákladnější údržbě. 2.3.2 Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: B1 - nepodsklepené Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm 2.3.3 Obestavěný prostor Spodní stavba 0 = 0.00 m 3 Vrchní stavba 6,26*5,09*2,83 = 90.17 m 3 Zastřešení 6,26*5,09*2,45/2 = 39.03 m 3 ---------------- celkem = 129.21 m 3 2.3.5 Opotřebení stavby Při stáří 115 let a životnosti 140 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 82.1429%. - 9 -
4. OBVYKLÁ CENA 4.1 TRŽNÍ OCENĚNÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ 4.1.1 Popis Způsob ocenění: =============== V případě stanovení tržní hodnoty oceňovaných nemovitostí, je nutno konstatovat skutečnost, že se jedná o prodej majetku v insolvenčním řízení. Základním rozhodovacím kritériem při volbě způsobu ocenění - odhadu tržní hodnoty se stala metoda porovnávací a metoda věcné hodnoty, neboť stanovení obvyklé ceny výnosovým způsobem, která vychází zejména ze základních hodnot zjištěných z celkových výnosů z pronájmu nemovitostí a s ohledem na možné dosažitelné výnosy po dobu, po kterou bude dlužník nemovitosti vlastnit, a to s ohledem na místo polohy i kapacitu trhu v produkci daného nemovitého majetku je v daném případě obtížně reálné. Soubor nemovitých věcí je specifikován v soupisu jednotlivých nemovitostí, stavebních objektů, vlastnictvím parcel a velikostí plošné výměry a druhů pozemků včetně fotodokumentace. Legislativní úpravy: ==================== U uvedených nemovitostí jsou v katastru nemovitostí zapsána zástavní práva, která byla na nemovité věci uvalena. Zástavní práva uvalená na jednotlivé nemovité věci zanikají prodejem tohoto nemovitého majetku. Nemovitý majetek je v insolvenčním řízení povinného jako fyzické osoby. - Obvyklá cena: Obvyklou cenou se pro účely Zákona o oceňování majetku číslo 151/1997 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. S ohledem na skutečnost, že vlastník nemovitostí nesmí s nemovitým majetkem nikterak nakládat ani jej pronajímat, nelze tak využít výnosový způsob ocenění. Tržní hodnota nemovitého majetku je tak odhadována na základě stanovení obvyklé ceny metodou porovnávací a metodou věcné hodnoty s přihlédnutím zejména k aktuálnímu stavebnímu a technickému stavu nemovitých věcí. Daný soubor nemovitostí je úzce specifikován jeho - 10 -
stavebně technickým charakterem, a proto je jiné využití nemovitostí sice možné, vždy však za předpokladu nutnosti velkého množství finančních investic do souboru nemovitostí, a to s ohledem na jejich stávající podstandardní konstrukční a stavební stav a nedokončenou rekonstrukci. Pro tržní ocenění jsou vzaty v úvahu zejména tyto faktory: ========================================================== - časový faktor nabídky - rizikový faktor v zániku zástavních práv v katastru nemovitostí - technický, konstrukční a stavební stav objektů - místní poloha - velikost pozemků - vlastnictví parcel - využitelnost staveb - energetická náročnost prostorů - poptávka na trhu po tomto druhu nemovitého majetku - závazková práva 4.2 Věcná hodnota nemovitých věcí - definice 4.2.1 Popis Věcná hodnota nemovitých věcí je dána součtem zůstatkových hodnot veškerých jeho částí. Podle stavu, provedení, konstrukcí a vybavenosti byla zjištěna odpovídající cena za konkrétní měrnou jednotku. Zůstatkové hodnoty jsou určeny z reprodukčních pořizovacích cen, snížených o adekvátní míru opotřebení s ohledem na skutečný stavebně technický stav a morální zastarání nemovitých věcí. Toto ocenění je zpravidla podkladem v rozhodovacím procesu investora, zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost, nebo vybudovat nemovitost novou. K této hodnotě je dále nutno přičíst hodnotu pozemků, jsou-li ve vlastnictví majitele oceňovaných stavebních objektů. U pozemků se vychází z výměr podle evidence katastru nemovitostí, z bonitních půdně ekologických jednotek pozemků, umístění pozemků v dané aglomeraci a možností jejich využití. Pro ocenění pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m 2 pozemku. Zjištěné výsledky jsou tak pro tržní cenu u oceňovaných nemovitostí také použitelné, neboť se jedná o objekty s podstandardní konstrukční vybaveností s příslušenstvím a věcná hodnota je tak reálná pro výpočet ceny obvyklé. 4.3 Věcná hodnota nemovitostí - objekt rodinného domu 4.3.1 Obestavěný prostor Spodní stavba 0 = 0.00 m 3 Vrchní stavba 614,25 = 614.25 m 3 Zastřešení 241,48 = 241.48 m 3 ---------------- celkem = 855.73 m 3 4.3.2 Opotřebení stavby Při stáří 115 let a životnosti 140 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 82.1429%. - 11 -
4.3.3 Výpočet věcné hodnoty Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 4.914,- Přepočet základní ceny na současnou úroveň x 0.7000 ------------------- Cena za celý obestavěný prostor 855.73 m 3 = Kč 2.943.540,05 Snížení ceny za opotřebení 82.1429% - Kč 2.417.909,16 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 525.630,89 Věcná hodnota nemovitostí - objekt rodinného domu Cena celkem Kč 525.631,- 4.4 Věcná hodnota nemovitostí - objekt stodoly 4.4.1 Obestavěný prostor Spodní stavba 0 = 0.00 m 3 Vrchní stavba 627,03 = 627.03 m 3 Zastřešení 280,89 = 280.89 m 3-12 - ---------------- celkem = 907.92 m 3 4.4.2 Opotřebení stavby Při stáří 115 let a životnosti 130 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 88.4615%. 4.4.3 Výpočet věcné hodnoty Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.904,- Přepočet základní ceny na současnou úroveň x 0.7000 ------------------- Cena za celý obestavěný prostor 907.92 m 3 = Kč 1.845.619,78 Snížení ceny za opotřebení 88.4615% - Kč 1.632.662,94 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 212.956,84 Věcná hodnota nemovitostí - objekt stodoly Cena celkem Kč 212.957,- 4.5 Věcná hodnota nemovitostí - objekt výměnku 4.5.1 Obestavěný prostor Spodní stavba 0 = 0.00 m 3 Vrchní stavba 90,17 = 90.17 m 3 Zastřešení 39,03 = 39.03 m 3 ---------------- celkem = 129.20 m 3 4.5.2 Opotřebení stavby Při stáří 115 let a životnosti 140 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 82.1429%. 4.5.3 Výpočet věcné hodnoty Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 3.007,-
Přepočet základní ceny na současnou úroveň x 0.9000 ------------------- Cena za celý obestavěný prostor 129.20 m 3 = Kč 349.653,96 Snížení ceny za opotřebení 82.1429% - Kč 287.215,90 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 62.438,06 Věcná hodnota nemovitostí - objekt výměnku Cena celkem Kč 62.438,- 4.6 Věcná hodnota nemovitostí - stavební parcela 29 4.6.1 Výpočet věcné hodnoty Základní cena za m 2 = Kč 200,- Cena za celou výměru 1130.00 m 2 = Kč 226.000,- Věcná hodnota nemovitostí - stavební parcela 29 Cena celkem Kč 226.000,- 4.7 Věcná hodnota nemovitostí - pozemková parcela 68/1 4.7.1 Výpočet věcné hodnoty Základní cena za m 2 = Kč 100,- Cena za celou výměru 425.00 m 2 = Kč 42.500,- Věcná hodnota nemovitostí - pozemková parcela 68/1Cena celkem Kč 42.500,- 4.8 Věcná hodnota nemovitostí - pozemková parcela 68/2 4.8.1 Výpočet věcné hodnoty Základní cena za m 2 = Kč 100,- Cena za celou výměru 303.00 m 2 = Kč 30.300,- Věcná hodnota nemovitostí - pozemková parcela 68/2Cena celkem Kč 30.300,- 4.9 Věcná hodnota nemovitostí -pozemková parcela 207/2 4.9.1 Výpočet věcné hodnoty Základní cena za m 2 = Kč 100,- Cena za celou výměru 2047.00 m 2 = Kč 204.700,- Věcná hodnota nemovitostí -pozemková parcela 207/2Cena celkem Kč 204.700,- 4.10 Věcná hodnota nemovitostí -pozemková parcela 210/3 4.10.1 Výpočet věcné hodnoty Základní cena za m 2 = Kč 100,- Cena za celou výměru 55.00 m 2 = Kč 5.500,- - 13 -
Věcná hodnota nemovitostí -pozemková parcela 210/3Cena celkem Kč 5.500,- 4.11 Cena nemovitých věcí v místě a čase obvyklá 4.11.1 Popis Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí jako celku *************************************************** Při analýze pro stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí jako celku byl vzat v úvahu zejména faktický stav nemovitých věcí, lokalita, celková využitelnost, vlastnické vztahy, přístup, inženýrské sítě, poloha v místě apod. Analýza použitých metod dochází k závěru, že s ohledem na rozsah stavebního a pozemkového fondu hodnocených nemovitých věcí, polohu v místě, účel možného současného i budoucího využití jednotlivých částí nemovitých věcí, ale hlavně jeho stavebně technický stav, je optimálním zjištěním obvyklé ceny "Metoda porovnávací" a Metoda věcné hodnoty." Zjištěná obvyklá cena je tak reálná i jako metoda porovnávací při srovnání s nabídkovými prodeji obdobných nemovitých věcí a jejich možnými dosažitelnými prodejními cenami. Tato metoda je založena na srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými nemovitými věcmi, jejichž úplatný převod vlastnictví co nejblíže odpovídá oceňovaným nemovitým věcem a je srovnatelný s nabídkami na trhu nemovitostí. Ocenění je prováděno z hlediska substance (obestavěný prostor, zastavěná plocha, užitná plocha, počet podlaží, poloha v lokalitě, konstrukční systémy, vybavenost, fyzické opotřebení, stav nemovitého majetku, sklonitost terénu, velikost pozemků, tvar parcel, využitelnost plochy, vliv nabídky a poptávky apod.). METODA POROVNÁVACÍ: =================== Dle porovnávací metody nejsou srovnatelné pozemky v dané lokalitě v době ocenění obchodovány: - nabízené pozemky v blízkém okolí oceňovaných nemovitých věcí co nejblíže nemovitostem katastrálnímu území Lovčice: A) v ploše 2.935 m 2 za 235,- Kč / 1m 2, k.ú. Převýšov, B) v ploše 2.098 m 2 za 250,- Kč / 1m 2, k.ú. Žiželice. Dle porovnávací metody nejsou srovnatelné rodinné domy v dané lokalitě v době ocenění obchodovány: - nabízené rodinné domy v blízkém okolí oceňovaných nemovitých věcí co nejblíže katastrálnímu území Lovčice: A) rodinný dům 1.090.000,- Kč; 148m 2, v k.ú. Lovčice, B) rodinný dům 1.490.000,- Kč; 4+1, v k.ú. Kněžičky. - 14 -
Nabídky jsou aktuální, avšak požadované ceny nereálné s ohledem na to, že v jejich ceně jsou zahrnuty i provize a poplatky. Dále dle Českého statistického úřadu bylo zjištěno, že ceny nabídkové byly od roku 2012 v průměru o 20 % vyšší než ceny skutečné realizované a tento stav trval obdobně i v roce 2013 a 2014 a přetrvává i v roce 2015. Z tohoto důvodu je ocenění provedeno dle současné reálné situace na trhu s nemovitým majetkem v době a místě obvyklé, a to především s ohledem na stavební a konstrukční stav objektů, tvar pozemků, plochu parcel a především s ohledem na celkovou reálnou využitelnost a stav oceňovaných nemovitých věcí. Obvyklá cena, resp. její platnost je omezena faktory, které mohou nastat po provedeném ocenění a mohou tak mít vliv na výši ceny obvyklé. 4.11.2 Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí Věcná hodnota (časová cena) = Kč 1.310.026,- Cena zjištěná porovnávacím způsobem = Kč 1.310.000,- Obvyklá cena nemovitých věcí odvozená z výše uvedených hodnot = Kč 1.310.000,- Cena nemovitých věcí v místě a čase obvyklá Cena celkem Kč 1.310.000,- - 15 -
5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY Obvyklá cena Kč 1.310.000,- Slovy: Jedenmiliontřistadesettisíc Kč V Hradci Králové, dne 24.listopadu 2015... vypracoval - 16 -
- 17 -