Znalecký posudek č. 3926/2016

Transkript

1 1 Dc~l< dno: J...1in. -Ho-d.-~ Znalecký posudek č. 3926/2016 o ceně nemovitosti 1.máje č. p. 185 a pozemků p.č. 786,787/1,787/3, 787/4, 787/7, 787/8, 787/9,787/10,787/12,787/21,789,790,791,793,794/2,806/15,1956/2,1960/1, 1960/2, k.ú. Vimperk, obec Vimperk, okres Prachatice Objednatel posudku Exekutorský úřad Písek V Portyči Ol Písek č.j. 117 EX Účel posudku zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb. a vyhl.č. 441/2013 Sb. v platném znění ke dni posudek vypracovala Petschová Eva Pod Homolkou Ol Vimperk Posudek obsahuje 7 stran textu včetně titulního listu a objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Vimperku dne

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol: Znalecký úkol o ceně nemovitosti l.máje č.p. 185 a pozemků p. č. 786, 787/1, 787/3, 787/4, 787/7, 787/8, 787/9, 787/10, 787/12, 787/21, 789, 790, 791, 793, 794/2, 806/15, 1956/2, 1960/1, 1960/2, k.ú. Vimperk, obec Vimperk, okres Prachatice. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Podklady pro vypracování posudku: usnesení č.j. 117 EX 2594/15-16 ze dne Exekutorského úřadu Písek výpis z KN Katastrálního úřadu Prachatice LV č. 595, k.ú. Vimperk ze dne kopie katastrální mapy informace a údaje zjištěné na místě nemovitosti sk utečnosti a výměry zjištěné na místě 4. Vlastnické a evidenční údaje: Nemovitost č. p. 185 s pozemky p.č. 786, 787/1, 787/3, 787/4, 787/7, 787/8, 787/9, 787/10, 787/12, 787/21, 789, 790, 791, 793, 794/2, 806/15, 1956/2, 1960/1, 1960/2, zapsaná na LV č. 595, k.ú. Vimperk, je ve vlastnictví: DEVELA spol. s r.o. Miletínská 376/19, Lišov S. Dokumentace a skutečnosti: Pro ocenění nemovitosti nebyl a předložena prohlídkou na místě stavby. projektová dokumentace. Veškeré údaje byly získány měření a 6. Obsah posudku: Cena v místě a čase obvyklá Nemovitost l.máje č.p. 185 s pozemky zapsanými na LV č. 595, k.ú. Vimperk B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění: Ocenění ne movitosti se provede podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb. a zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., zákona č. 303/2013 Sb., zákona č. 340/2013 Sb., zákona č. 344/20113 Sb., zákona č. 228/2014 Sb. a vyhlášky ministerstva financí české republiky č. 441/2013 Sb., o provedení zákona oceňování majetku (oceňovací vyhláška) ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a vyhlášky č. 345/2015 Sb.

3 3 Cena v místě a čase obvyklá Nemovitost 1.máje č.p. 185 s pozemky zapsanými na LV č. 595, k.ú. Vimperk, obec Vimperk A. Nález Tržní cena - cena skutečně dosažená za prodej nebo pronájem majetku v běžném obchodním styku tržního prostředí. Tržní hodnota - obecná nebo fiktivní cena, kterou by bylo možno získat za oceňovaný majetek k datu ocenění v běžném obchodním styku a za daného právního stavu. Zákon č. 151/1997 Sb. hovoří o tržní hodnotě jako o ceně obvyklé. Obvyklá cena - definovaný zákonem č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího a kupujícího ani zvláštní vliv obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývajícího z osobního vztahu k nim. Absolutní vlastnictví- právo, které Občanské právo užívá ve smyslu absolutních právních vztahů. Náleží zásadně určitému individuálně určenému subjektu, zatímco ostatním konkrétně neurčeným subjektům vzniká obecně definovaná povinnost zdržet se všech zásahů, které by rušily nositele absolutních práv ve výkonu jeho oprávnění. Příkladem absolutního práva je právo vlastnické. Reprodukční cena- cena, za kterou by bylo možno v době ocenění pořídit stavbu stejných parametrů. Popisné informace Popis lokality: Nemovitost l.máje č.p. 185 je bývalý výrobní areál Jitony, situovaný na okraji zástavby města Vimperka na pozemcích p.č. 786, 787/1, 787/3, 787/4, 787/7, 787/8, 787/9, 787/10, 787/12, 787/21, 789, 790, 791, 793, 794/2, 806/15, 1956/2, 1960/1, 1960/2, k.ú. Vimperk. Předmětný areál byl postaven v roce V oploceném areálu je hlavní budova, tvořící zázemí výrobního provozu a na ni stavebně navazující výrobní hala a pomocné provozy umístěné na pozemku st.p.č. 786, k.ú. Vimperk. U vjezdu do areálu je budova garáží s trafostanicí na pozemku st. p.č. 787/8, k.ú. Vimperk. Dále pak je objekt skladů na pozemku st.p.č. 789, k.ú. Vimperk. Za výrobní halou je další objekt garáže na pozemku st. p.č. 787/4, k.ú. Vimperk. Na stavebních pozemcích st. p.č. 787/12 a 1960/2, k.ú. Vimperk nejsou žádné stavby. Pozemky p.č. 787/1, 787/3, 787/9, 787/10, 787/21, 791, 793, 794/2, 806,15, 1956/2, k.ú. Vimperk tvoří jednotný funkční celek se stavbami výrobního areálu a se stavebními pozemky. Pozemek p.č. 790, k.ú. Vimperk je zahrada - zemědělský bonitovaný pozemek, situovaný ve svahu mezi železniční tratí a areálem. Pozemek p.č. 1960/1 je ostatní plocha - neplodná půda, situovaná ve svahu nad železniční tratí. Na pozemcích p.č. 787/1, 787/21, 789, 791, 793, 794/2, 806/15, k.ú. Vimperk je zřízeno věcné břemeno služebnosti cesty ve prospěch společnosti Forestinvest s.r.o., Na Sadech 4/3, 370 Ol české Budějovice 6, jako oprávněného. Na severním konci pozemku p.č. 787/1 je postaven vzorový rodinný dům, která je obýván, ne ní však zkolaudován. Existence tohoto domu ne ní vedena v katastru ne movitostí.

4 4 Popis objektů a pozemků: Hlavní budova č.p. 185 Budova č. p. 18S je situována na pozemku st.p.č. 786, k.ú. Vimperk. Objekt tvoří zázemí pro výrobní provoz. Budova je nepodsklepená, má S nadzemních podlaží. V 1.NP je vrátnice, vstupní hala se schod i štěm a výtahem, skladové prostory. Ve 2.NP je kuchyň s jídelnou. Ve 3. a 4. NP jsou šatny se sociálními zařízeními. V S. NP jsou kanceláře. Budova je založena na pasech s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce jsou zděné. Stropy jsou s rovným podhledem. Objekt je zastřešen plochou střechou s krytinou z pozinkovaného plechu, opatřenou bleskosvodem. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Fasáda je z břizolitu. Vnitřní obklady jsou na sociálních zařízeních. Schody jsou teracové. Dveře jsou hladké plné. Okna jsou dřevěná zdvojená. Podlahy jsou z PVC a keramické dlažby. V budově je ÚT. Elektroinstalace je světelná a motorová. Vnitřní vodovod je ocelových trubkách. Vnitřní kanalizace je v litinovém a plastickém potrubí. Ohřev vody je centrální. Vnitřní hygienická zařízení sestávají ze sprch, umyvadel a WC. V budově je osobní výtah s odpovídajícím počtem stanic. Stavba byla pořízena v roce Poslední roky není stavba využívána. Stavebně technický stav objektu je zanedbaný, bez pravidelné údržby. Budova je napojena na inženýrské sítě města. Budova typu 11 l" - budovy pro průmysl- příl.č. 8 CZ-CC 12S 111 SKP Obestavěný prostor: 7 229,97 m3 Zastavěná plocha: 497,14 m2 Výrobní hala Výrobní hala stavebně navazuje na hlavní budovu č. p. 18S v podélném směru. Hala je situována na pozemku st.p.č. 786, k.ú. Vimperk. Hala je nepodsklepená, má 3 nadzemních podlaží. Stavba je založena na pasech s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce jsou zděné. Stropy jsou s rovným podhledem. Objekt je zastřešen plochou sedlovou střechou s krytinou z pozinkovaného plechu, opatřenou bleskosvodem. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Fasáda je z břizolitu. Schody jsou teracové. Dveře jsou ocelové. Vrata jsou ocelová. Okna jsou ocelová. Podlahy jsou betonové. Elektroinstalace je světelná a motorová. V hale je výtah s odpovídajícím počtem stanic. Stavba byla pořízena v roce Poslední roky není stavba využívána. Stavebně technický stav objektu je zanedbaný, bez pravidelné údržby. Hala typu 11 E" - budovy pro průmysl bez jeřábových drah- příl.č. 9 CZ-CC 12S 111 SKP Obestavěný prostor: ,91 m3 Zastavěná plocha: 3 747,84 m2 Pomocné provozy Objekt stavebně navazuje halu v podélném směru. Objekt je situován na pozemku st.p. č. 786, k.ú. Vimperk. Stavba je nepodsklepená, má 1 nadzemních podlaží. Stavba je založena na pasech s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce jsou zděné. Stropy jsou s rovným podhledem. Objekt je zastřešen plochou střechou s krytinou z pozinkovaného plechu, opatřenou bleskosvodem. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Fasáda je z břizolitu. Dveře jsou ocelové. Vrata jsou ocelová. Okna jsou ocelová. Podlahy jsou betonové a z keramické dlažby. Elektroinstalace je světelná a motorová. Stavba byla pořízena v roce Poslední roky není stavba využívána. Stavebně technický stav objektu je zanedbaný, bez pravidelné údržby. Budova typu ul" - budovy pro průmysl- příl.č. 8 CZ-CC 12S 111 SKP Obestavěný prostor: S S01,72 m3 Zastavěná plocha: 1 200,40 m2 Sklady Objekt je situován na pozemku st.p. č. 789, k.ú. Vimperk. Stavba je nepodsklepená, má 1 nadzemních podlaží. Objekt sestává z několika halových prostorů vzájemně propojených. Stavba je založena na pasech s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce jsou zděné. Stropy jsou s rovným podhledem. Objekt je zastřešen sedlovou střechou. Krov je z vazníků s krytinou z vlnitého plechu, vlnitého eternitu a AZC šablon. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní i vnější omítky jsou vápenné dvouvrstvé. Dveře jsou ocelové. Vrata jsou ocelová. Okna jsou dřevěná zdvojená. Podlahy jsou betonové. Elektroinstalace je světelná. Stavba byla poř ízena v roce Poslední roky není stavba využívána. Stavebně technický stav objektu je zchátralý, bez pravidelné údržby. Střecha objektu je na mnoha místech děravá a propadlá. V důsledku této skutečnosti dochází k zatékání dešťové vody do objektu a k propadání střešní konstrukce dovnitř stavby. Hala typu "J" - budovy pro skladování a manipulaci- příl.č. 9 CZ-CC 12S2 SKP Obestavěný prostor: 1S 499,3S m3 Zastavěná plocha: 2 403,00 m2

5 s Garáže u vchodu Objekt garáží je situován u vjezdu do výrobního areálu na pozemku st.p.č. 787/8, k.ú. Vimperk. Stavba je nepodsklepená s jedním nadzemním podlažím, obsahující 6 garážových stání. Stavba je založena na pasech s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce jsou zděné. Stropy jsou s rovným podhledem. Objekt je zastřešen pultovou střechou s krytinou z pozinkovaného plechu, opatřenou bleskosvodem. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Fasáda je z břizolitu. Vrata jsou ocelová. Podlahy jsou betonové. Elektroinstalace je světelná a motorová. Stavba byla pořízena v roce Poslední roky není stavba využívána. Stavebně technický stav objektu je zanedbaný, bez pravidelné údržby. Budova typu 11 R" - garáže - příl.č. 8 CZ-CC 1242 SKP S.. 1 Obestavěný prostor: 1 387,10 m3 Zastavěná plocha: 286,00 m2 Garáž za halou Objekt je situován za výrobní halou na pozemku st.p. č. 787/4, k.ú. Vimperk. Stavba je nepodsklepená s jedním nadzemním podlažím. Stavba je založena na pasech s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce jsou zděné. Stropy jsou s rovným podhledem. Objekt je zastřešen pultovou střechou s krytinou z pozinkovaného plechu, opatřenou bleskosvodem. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vn itř ní omítky jsou vápenné štukové. Fasáda je z břizolitu. Dveře jsou ocelové. Vrata jsou ocelová. Okna jsou jednoduchá ocelová. Podlahy jsou betonové. Elektroinstalace je světelná a motorová. Stavba byla pořízena v roce Poslední roky není stavba využívána. Stavebně technický stav objektu je zanedbaný, bez pravidelné údržby. Budova typu 11 R" - garáže - příl.č. 8 CZ-CC 1242 SKP S.. 1 Obestavěný prostor: 970,72 m3 Zastavěná plocha: 196,10 m2 Trafostanice Trafostanice stavebně navazuje na garáže u vjezdu do areálu. Stavba je situována na pozemku st.p.č. 787/8, k.ú. Vimperk. Stavba je nepodsklepená s jedním nadzemním podlažím. Stavba je založena na pasech s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce jsou zděné. Stropy jsou s rovným podhledem. Objekt je zastřešen pultovou střechou s krytinou z pozinkovaného plechu, opatřenou bleskosvodem. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Fasáda je z břizolitu. Dveře jsou ocelové. Vrata jsou ocelová. Okna jsou jednoduchá ocelová. Podlahy jsou betonové. Elektroinstalace je světelná a motorová. Stavba byla pořízena v roce Poslední roky není stavba využívána. Stavebně technický stav objektu je zanedbaný, bez pravidelné údržby. Budova typu 11 L" - budovy pro průmysl - příl.č. 8 CZ-CC 12Sll1 SKP Obestavěný prostor: 698,00 m3 Zastavěná plocha: 81,16 m2 Stavební pozemky Stavební pozemky st.p. č. 786, 787/4, 787/7, 787/8, 787/12, 789, 1960/2 mají celkovou plochu m2. Stavební pozemky st.p.č. 787/12, 1960/2 nejsou zastavěny žádnými stavbami. Pozemek st.p.č. 1960/2 je situovaný mimo výrobní areál ve svahu nad železniční tratí. Pozemky ve funkčním celku Pozemky ve funkčním celku p.č. 787/1, 787/3, 787/9, 787/10, 787/21, 791, 793, 794/2, 806/1S, 19S6/2 mají celkovou plochu 21 7SS m2. Pozemky p.č. 784/2, 793 jsou situovány mimo areál. Pozemky p.č. 794/2, 793 jsou využívány pro parkování před hlavní budovou a jako veřejná komunikace. Zahrada Pozemek p.č. 790 je zemědělský bonitovaný pozemek o ploše S 746 m2. Pozemek je situovaný mimo výrobní areál ve svahu mezi výrobním areálem a železniční tratí, v ochranném pásmu železnice. Jiné pozemky Pozemek p.č. 1960/1 je ostatní plocha - neplodná půda o ploše S 462 m2. Pozemek je situovaný mimo výrobní areál ve svahu nad železniční tratí, v ochranném pásmu železnice.

6 6 B. Stanovení současné hodnoty nemovitosti porovnávací metodou Porovnávací metoda - analyzuje ceny, které byly placeny nebo nabídnuty za porovnatelné majetky. Dále tato metoda provádí korekce indikované tržní hodnoty, které odráží rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného a porovnávaného majetku. Stanovení hodnoty majetku jako celku Při analýze tržní hodnoty jako celku je snaha analyzovat srovnatelné stavby. V této lokalitě jsou stavby obdobného charakteru obchodovány. Pro porovnání byly použity prodeje komerčních objektů v oblasti Jihočeského Kraje. V rozdílných parametrech oceňované stavby a porovnávaných staveb jsou použity korekční činitelé podle rozsahu odlišných skutečností. Za srovnávací jednotku indikace tržní hodnoty byla zvolena zastavěná plocha, plocha pozemku ve funkčním celku, při možné využitelnosti jednotlivých podlaží porovnatelné stavby. Při analýze tržní hodnoty byly dále vzaty v úvahu tyto faktory: lokalita umístění nemovitosti, napojení na inženýrské sítě, dopravní dostupnost a obslužnost a stavebně technické řešení nemovitosti. 1) Výrobní hala - Jindřichův Hradec Komerční areál s rozsáhlými pozemky o celkové ploše m2. Areál sestává z komplexu budov: hlavní budova, zděné garáže, dílny a další 2 přidružené zděné budovy, vodní náhon, plechové venkovní sklady. Zastavěné plocha m2, zpevněné plochy m2 a navazující pozemky o ploše m2. Areál je oplocen a napojen na inženýrské sítě města. Areál je možno využívat jako prodejní, výrobní či skladovací prostory. Nemovitost je v nabídce realitní kanceláře Rondo-obchodní a realitní společnost s r.o., Krajinská 37/4, 370 Ol České Budějovice. Cena ,- Kč 2) Výrobní hala- Čachovice, okr. Mladá Boleslav Bývalý cukrovarnický areál dosud využívaný o zastavěné ploše m2. Nemovitost sestává z administrativní budovy, skladových prostor, výrobní budovy o 4 podlažích. Celková plocha č i ní m2. Areál je napojen na inženýrské sítě, má dále vlastní studnu. Nemovitost je v nabídce realitní kanceláře Dumrealit.cz Sprint, U libeňského pivovaru 63/2, Praha- Libeň. Cena ,- Kč 3) Výrobní hala - Dvůr Králové nad Labem Oplocený areál o 26 objektech a hal vzájemně stavebně i komunikačně propojených s vlastní trafostanicí. Areál je napojen na inženýrské sítě o ploše m2. Areál je možno využít pro výrobu, sklady, kanceláře. Nemovitost je v nabídce realitní kanceláře Dumrealit.cz Welcome, Zborovská 1023/21, Praha - Smíchov. Cena ,- Kč 4) Výrobní hala - Přerov Areál o 8 provozních budovách, 2 dřevostaveb, s vlastní trafostanicí v oplocení. Areál je napojen na inženýrské sítě o ploše m2. Areál je možno využít pro výrobu, sklady. Nemovitost je v nabídce realitní kanceláře Oknorealit.cz, Žerotínovo nám. 641/15, Přerov Cena ,- Kč

7 7 Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů bylo dospěno k závěru, že tržní hodnota nemovitosti l.máje č.p. 185 ve Vimperku s pozemky zapsanými na LV č. 595, k.ú. Vimperk indikovaná porovnávací metodou, je ,- Kč. Vzhledem k tomu, že se jedná o nabídkové ceny, bude odečtena provize realitních kanceláří, která je cca 10%. Tržní cena nemovitosti jako celku, indikovaná porovnávací metodou, je Kč. Slovy: dvacemiliónůsedmsetdevadesáttisíckorunčeských Ve Vimperku dne Petschová Eva Pod Homolkou Ol Vimperk Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný Krajským úřadem v českých Budějovicích dekretem ze dne pod č.j. SPR. 1285/1995 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř.č. 3926/2016 znaleckého deníku. Petschová Eva Pod Homolkou Ol Vimperk

8 _JL [:_j \ 1957 \ 1956/2 \ \ 195/J/T 787/1 [] - G:::-u 787/20 787/21 Q 790!fl\ \ \ \ / í í!. l \ 252 \ \ \ \\ ~ 1960/1 \\ \\ \. i \,,,""' ' 1 j 8 \. \ / ;~ í

9 " -'--"' 1958/1 \ \ \ \

10

11 J. l