ZNALECKÝ POSUDEK č. 2314-191/2010 ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI PRO EXEKUČNÍ ŘÍZENÍ č.j.: 15Ex 795/2009-27 NEMOVITOST: pozemek PK 293/2 Adresa nemovitosti: Jiřice, 289 22 Jiřice Katastrální údaje: Kraj Středočeský, okres Nymburk, k.ú. Jiřice, kód k.ú. 602078, LV 272 VLASTNÍK: 1) Bohumil Doležal, Cihlářská 669, 460 06 Liberec 6, podíl 1/2 2) Hana Němcová, Česká 420, 463 12 Liberec 25, podíl 1/2 ÚČEL OCENĚNÍ: stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro exekuční řízení, čj.: 15Ex 795/2009-27 OBJEDNATEL OCENĚNÍ: Adresa objednatele: Mgr. Pavel DOLANSKÝ, soudní exekutor Palackého 31/2, 266 01 Beroun IČ DIČ telefon Fax e-mail 40658759 CZ6708061503 - - podatelna@exekuceberoun.cz ZHOTOVITEL OCENĚNÍ: Ing. Jaroslav Látal Adresa zhotovitele: Budečská 824/30, 120 00 Praha 2 IČ DIČ Telefon Fax e-mail 67980210 CZ6804232259 - - latal@odhady.info Datum místního šetření: 8.10.2010 Datum zpracování: 9.10.2010 Počet stran: 13 Počet příloh: 10 Počet vyhotovení: 3 Vyhotovení číslo:
2 Nález Situace Přehled oceňovaných staveb a pozemků pozemek PK 293/2 Přehled podkladů - výpis z KÚ pro Středočeský kraj, KP Nymburk, LV 272, - snímek katastrální mapy, k.ú. Jiřice, - zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, vyhláška č.3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č.460/2009 Sb., - informace a údaje sdělené a dokumenty předložené zástupcem objednatele posudku, - vlastní databáze realit, realitní server, katalogy, - fotodokumentace pořízená na místě, - skutečnosti zjištěné šetřením na místě. Předmětné nemovitosti Pozemek PK 293/2: výměra 5 985 m 2 Trvalé porosty, jako součást pozemku, se nevyskytují. Využití: Poloha nemovitosti: Vybavenost lokality: Inženýrské sítě: Veřejná doprava v místě: Negativní vlivy okolí: zahrnutí pozemku v platném územním plánu obce v území s označením NZ orná půda, pozemek je reálně k datu šetření užíván výhradně pro zemědělské účely, v návrhu územního plánu je pozemek zahrnut v území označeném BV - bydlení v rodinných domech venkovského typu s funkčním využitím pro výstavbu rodinných domů venkovského typu, pozemek je k datu šetření prostý stavebních objektů i trvalých porostů přístup po nezpevněné cestě, pozemek je situován na severním okraji obce Jiřice, v sousedství je stávající zástavba stavebních objektů s funkčním využitím pro bydlení i probíhá nová výstavba objektů k bydlení v místě v obci minimální (odpovídající velikosti obce, tj. cca 150 obyv.) v místě elektrická síť, vodovod, plynovod autobusová nezjištěny Omezení vlastnického práva: - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, oprávněným je Finanční úřad v Liberci, 460 02 Liberec 2, (Z-6215/2008-208) Negativa nemovitosti: - stávající reálné využití pro zemědělskou činnost s nízkou likviditní hodnotou, pozemek k datu šetření bez možnost výstavby, - pozemek prostý přípojek inženýrských sítí, - výhled stavební činnosti v souladu s návrhem územního plánu je z hlediska odhadu pouze možný či předpokládaně pravděpodobný s ohledem na zájem investora či stavebníka a stávající novou výstavbu v místě cca 25 objektů k bydlení. Pozitiva nemovitosti: - obec s rozvíjející se parcelací pozemků určených k výstavbě objektů k bydlení (reálně zasíťované) navazujících na stávající zástavbu obce, - pozemek podle návrhu územního plánu je určen k výstavbě objektů k bydlení venkovského typu, - v místě jsou obecní inženýrské sítě (elektrická síť, vodovodní řad, plynovodní řad), - dobrá dopravní relace a dostupnost s ohledem na nedalekou rychlostní komunikaci R10, - nemovitost nezatížena věcnými břemeny.
3 SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI (LV 272) Administrativní cena (podle zákona a vyhlášky) Porovnávací hodnota I. (f. využití zemědělské) Porovnávací hodnota II. (f. využití pro bydlení) OBVYKLÁ CENA stávající stav váha analytického přístupu 42 800,- Kč váha 1 143 640,- Kč váha 2 2 070 810,- Kč váha 3 1 200 000,- Kč slovy: jeden-milion-dvě-stě-tisíc- -korun-českých Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Obvyklá cena nemovitosti je stanovena na základě jejího skutečného stavu zjištěného šetřením, přihlédnutím k výsledkům podpůrných analytických početních přístupů a odhadu poptávky a nabídky na aktuálním trhu s realitami. Cenotvornými analytickými přístupy byly zvoleny administrativní ocenění a hodnota porovnávací. Obdobné nemovitosti podle stávajícího využití (pozemky pro zemědělskou činnost) v zájmové lokalitě jsou odhadem obchodované či k obchodování nabízené přibližně ve výši 25,- za 1 m2 plochy. Stavební pozemky k bydlení s provedeným zasíťováním a přístupovou komunikací jsou v zájmové lokalitě či širší lokalitě (region Nymburk) průměrně obchodované či k obchodování nabízené přibližně v intervalu 650,- až 1 500,- Kč za 1 m2 v závislosti na umístění, přístupu, vybavenosti, tvaru, právních stavů. Pozitivem předmětné nemovitosti je umístění v obci, v které v současné době probíhá parcelace a zasíťování pozemků a výstavba objektů k bydlení podle územního plánu návazně na stávající zástavbu obce, dále pozemek podle návrhu územního plánu je určen k výstavbě objektů k bydlení venkovského typu, dále v místě jsou obecní inženýrské sítě (elektrická síť, vodovodní řad, plynovodní řad), dobrá dopravní relace a dostupnost s ohledem na nedalekou rychlostní komunikaci R10 (ve vzdálenosti cca 3 km), nemovitost nezatížena věcnými břemeny. Negativem zájmové nemovitosti je stávající reálné využití pro zemědělskou činnost s nízkou likviditní hodnotou, dále pozemek k datu šetření bez možnosti výstavby, pozemek prostý přípojek inženýrských sítí, výhled rozhodnutím povolené stavební činnosti v souladu se stávajícím návrhem územního plánu je z hlediska odhadu pouze možný či předpokládaně pravděpodobný s ohledem na odhad zájmu investora či stavebníka a stávající realizovanou novou výstavbu v místě cca 25 objektů k bydlení. Hodnota 1 m2 plochy pozemku je návrhem stanovena na přibližně 200,- Kč s ohledem na stávající stav pozemku a výhled stavební činnosti v souladu s nynějším návrhem územního plánu a předpokladu investic na zasíťování pozemku, který však ke stavební činnosti nemusí být v dohledné době skutečně povolen příslušnými správními orgány a realizován stavebníkem či investorem. Seznam příloh: 1. Výčet porovnávaných nemovitostí - 8 stran. 2. Snímek katastrální mapy, k.ú.jiřice - 1 strana. 3. Fotodokumentace - 1 strana. V Praze, dne 9.10.2010 znalec, podpis, razítko
4 Posudek 1. Úvod Dle výkladu 2 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, se obvyklou cenou pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Základní pojmy: ADMINISTRATIVNÍ CENA - cena zjištěná podle platného cenového předpisu. VĚCNÁ HODNOTA (ČASOVÁ CENA) - reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrnému opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných poruch, které znemožňují okamžité užívání věci. VÝNOSOVÁ HODNOTA - jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z podniku (nemovitosti) nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. HODNOTA POROVNÁVACÍ - hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. TRH - interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitosti a lokalit. Obvyklá cena je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR. Použití metod a způsob stanovení obvyklé ceny je také ovlivněn druhem a stavem nemovitosti, jejího využití, ale i účelem, pro který se obvyklá cena věci zjišťuje. 2. Obsah posudku a) Administrativní cena (vyhláška č.460/2009 Sb.) ocenění pozemku PK 293/2 podle zákona a vyhlášky k datu šetření b) Porovnávací hodnota stanovení hodnoty nemovitosti pozemek PK 293/2 - porovnávacím způsobem 3. Výměry, hodnocení a ocenění objektů Ocenění nemovitostí je provedeno podle platných metodik oceňování nemovitostí pro účely stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny)
5 Administrativní cena (vyhláška č.460/2009 Sb.) Administrativní způsob ocenění spočívá v ocenění nemovitosti (stavba+pozemek) podle platného zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a prováděcí vyhlášky č.3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č.460/2009 Sb. vydané Ministerstvem financí České republiky. 1. Obsah administrativního ocenění a) Pozemky a1) Pozemek PK 293/2 a) Pozemky a1) Pozemek PK 293/2-27 - 32 Pozemek PK 293/2 je pozemek ve zjednodušené evidenci (parcely původ Pozemkový katastr - PK). Ocenění pozemku je provedeno podle 29 vyhlášky. Základní cena pozemku je stanovena podle kódu BPEJ. Zemědělské pozemky oceněné dle 29. Výpočet úpravy základní ceny příloha č. 23: Obce s 5-10 tisíci obyv. - sousední k.ú. 40,00 % Celková úprava ceny: 40,00 % Ocenění: Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m 2 ] JC [Kč/m 2 ] Úprava [%] UC [Kč/m 2 ] Cena [Kč] orná půda PK 293/2 21911 1255 8,56 40,00 11,98 15 034,90 orná půda PK 293/2 22110 4730 4,19 40,00 5,87 27 765,10 Výměra celkem 5985 Mezisoučet 42 800,00 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem 42 800,00 Pozemek PK 293/2 - zjištěná cena = 42 800,- Kč Administrativní cena - rekapitulace cen a) Pozemek PK 293/2 = 42 800,- Kč Administrativní cena činí celkem 42 800,- Kč Porovnávací metoda I. Porovnávací způsob ocenění nemovitosti spočívá ve stanovení ceny zájmového předmětu ocenění na základě porovnání s vybranými obdobnými nemovitostmi s realizovanými či nabídkovými cenami, vyskytující se v zájmovém místě či zájmové lokalitě, přičemž porovnání se provádí na bází společné jednotky (plocha, prostor ) nemovitostí a dále nemovitosti (zjišťovaná i vybrané s realizovanými či nabídkovými cenami) se pomocí zvolených korekčních faktorů převádí do tzv. standardního tvaru (tvorba indexu odlišnosti od standardu). Podle zjištěné průměrné ceny jednotky vybraných nemovitostí v lokalitě se odvodí pomocí indexu odlišnosti hodnota zjišťované nemovitosti. Pro účely tohoto analytického přístupu porovnávací hodnotou byly jako výchozí použity nabídkové ceny porovnávaných nemovitostí (realizované kupní ceny u obdobných nemovitostí nejsou k datu ocenění zpracovateli známy). Oceňovaná nemovitost - pozemek PK 293/2 Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra
6 Obestavěný prostor OP m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem ZP m 2 Podlahová plocha podlaží celkem PP m 2 Hrubá užitná plocha PUH m 2 Výměra pozemku VP 5 985,00 m 2 U předmětné nemovitosti nejsou při hodnocení odlišností od standardu korekční faktory (K1, K2, K3, K4, K5) upraveny snížen či zvýšením. Koeficient K1: koeficient cenového vyrovnání * 1,00 Koeficient K3: koeficient stavu pozemku (přístup, tvar, vybavení) * 1,00 Koeficient K4: koeficient stavu pozemku (určení účelu využití, stavební připravenost) * 1,00 Index odlišnosti objektu oproti standardu IO: 1,00 Vybrané porovnávané nemovitosti (pozemky pro zemědělské využití) 1. pozemek o výměře 7 488 m 2 situovaný v obci Jiřice, nabídková cena činí 164 736,- Kč. 2. pozemek o výměře 1 807 m 2 situovaný v obci Byšičky, nabídková cena činí 60 000,- Kč. Pozn.: podrobnější popis vybraných porovnávaných nemovitostí je v příloze znaleckého posudku Nemovitost č.: 1 Název: pozemek, obec Jiřice 164 736,- Kč Koeficient K3: koeficient stavu pozemku (přístup, tvar, vybavení) * 1,00 Koeficient K4: koeficient stavu pozemku (určení účelu využití, stavební připravenost) * 1,00 * 1,15 143 248,70 Kč Výměra pozemku: 7 488,00 m 2 22,- Kč/m 2 19,13 Kč/m 2 Nemovitost č.: 2 Název: pozemek, obec Byšičky 60 000,- Kč
7 Koeficient K3: koeficient stavu pozemku (přístup, tvar, vybavení) * 1,00 Koeficient K4: koeficient stavu pozemku (určení účelu využití, stavební připravenost) * 1,00 * 1,15 52 173,91 Kč Výměra pozemku: 1 807,00 m 2 33,20 Kč/m 2 28,87 Kč/m 2 Zjištění jednotkových cen porovnatelných nemovitostí Nemovitost číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných nemovitostí OP ZP PP PUH VP 1. pozemek, obec Jiřice - - - - 19,13 2. pozemek, obec Byšičky - - - - 28,87 SJC průměr 24,00 JCO = SJC * IO 24,00 Výměry oceňované stavby 5 985,00 CO: 143 640,- Kč Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Cp = COprůměrná 143 640,- Kč Porovnávací hodnota činí celkem (porovnání s pozemky pro zemědělské využití) 143 640,- Kč Porovnávací metoda II. Porovnávací způsob ocenění nemovitosti spočívá ve stanovení ceny zájmového předmětu ocenění na základě porovnání s vybranými obdobnými nemovitostmi s realizovanými či nabídkovými cenami, vyskytující se v zájmovém místě či zájmové lokalitě, přičemž porovnání se provádí na bází společné jednotky (plocha, prostor ) nemovitostí a dále nemovitosti (zjišťovaná i vybrané s realizovanými či nabídkovými cenami) se pomocí zvolených korekčních faktorů převádí do tzv. standardního tvaru (tvorba indexu odlišnosti od standardu). Podle zjištěné průměrné ceny jednotky vybraných nemovitostí v lokalitě se odvodí pomocí indexu odlišnosti hodnota zjišťované nemovitosti. Pro účely tohoto analytického přístupu porovnávací hodnotou byly jako výchozí použity nabídkové ceny porovnávaných nemovitostí (realizované kupní ceny u obdobných nemovitostí nejsou k datu ocenění zpracovateli známy). Oceňovaná nemovitost - pozemek PK 293/2 Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem ZP m 2 Podlahová plocha podlaží celkem PP m 2 Hrubá užitná plocha PUH m 2 Výměra pozemku VP 5 985,00 m 2 U předmětné nemovitosti je při hodnocení odlišností od standardu korekční faktor (koeficient K3) snížen o 30% ze standardních 100% z důvodu neúplných obecních inženýrských sítí v místě a neprovedených přípojek stávajících inženýrských sítí na pozemku, dále přístupu k pozemku po nezpevněné cestě, dále korekční faktor (koeficient K4) snížen o 50% ze standardních 100%
8 z důvodu zahrnutí pozemku v platném územním plánu obce (NZ orná půda) a předpokladu funkčního využití pozemku podle návrhu územního plánu obce (BV bydlení v rodinných domech venkovského typu). Koeficient K1: koeficient cenového vyrovnání * 1,00 Koeficient K3: koeficient stavu pozemku (přístup, tvar, vybavení) * 0,70 Koeficient K4: koeficient stavu pozemku (určení účelu využití, stavební připravenost) * 0,50 Index odlišnosti objektu oproti standardu IO: 0,35 Vybrané porovnávané nemovitosti (pozemky pro bydlení) 1. pozemek o výměře 1 018 m 2 situovaný v obci Jiřice, nabídková cena činí 1 090 000,- Kč. 2. pozemek o výměře 1 548 m 2 situovaný v obci Jiřice, nabídková cena činí 1 857 600,- Kč. 3. pozemek o výměře 846 m 2 situovaný v obci Jiřice, nabídková cena činí 1 260 000,- Kč. 4. pozemek o výměře 2268 m 2 situovaný v obci Čihadla, nabídková cena činí 1 550 000,- Kč. 5. pozemek o výměře 1220 m 2 situovaný v obci Benátecká Vrutice, nabídková cena činí 1 708 000,- Kč. 6. pozemek o výměře 3500 m 2 situovaný v obci Milčice, nabídková cena činí 1 155 000,- Kč. Pozn.: podrobnější popis vybraných porovnávaných nemovitostí je v příloze znaleckého posudku Nemovitost č.: 1 Název: pozemek, obec Jiřice 1 090 000,- Kč Koeficient K3: koeficient stavu pozemku (přístup, tvar, vybavení) * 0,97 Koeficient K4: koeficient stavu pozemku (určení účelu využití, stavební připravenost) * 0,95 * 1,06 1 028 301,89 Kč Výměra pozemku: 1 018,00 m 2 1 070,73 Kč/m 2 1 010,12 Kč/m 2 Nemovitost č.: 2 Název: pozemek, obec Jiřice 1 857 600,- Kč
9 Koeficient K3: koeficient stavu pozemku (přístup, tvar, vybavení) * 0,97 Koeficient K4: koeficient stavu pozemku (určení účelu využití, stavební připravenost) * 1,00 Koeficient K5: koeficient jiných vlivů * 1,15 * 1,28 1 451 250,- Kč Výměra pozemku: 1 548,00 m 2 1 200,- Kč/m 2 937,50 Kč/m 2 Nemovitost č.: 3 Název: pozemek, obec Jiřice 1 260 000,- Kč Koeficient K3: koeficient stavu pozemku (přístup, tvar, vybavení) * 0,98 Koeficient K4: koeficient stavu pozemku (určení účelu využití, stavební připravenost) * 0,97 * 1,09 1 155 963,30 Kč Výměra pozemku: 846,00 m 2 1 489,36 Kč/m 2 1 366,39 Kč/m 2 Nemovitost č.: 4 Název: pozemek, obec Čihadla 1 550 000,- Kč Koeficient K3: koeficient stavu pozemku (přístup, tvar, vybavení) * 0,90 Koeficient K4: koeficient stavu pozemku (určení účelu využití, stavební připravenost) * 0,97
10 * 1,00 1 550 000,- Kč Výměra pozemku: 2 268,00 m 2 683,42 Kč/m 2 683,42 Kč/m 2 Nemovitost č.: 5 Název: pozemek, obec Benátecká Vrutice 1 708 000,- Kč Koeficient K3: koeficient stavu pozemku (přístup, tvar, vybavení) * 0,98 Koeficient K4: koeficient stavu pozemku (určení účelu využití, stavební připravenost) * 0,99 * 1,12 1 525 000,- Kč Výměra pozemku: 1 220,00 m 2 1 400,- Kč/m 2 1 250,- Kč/m 2 Nemovitost č.: 6 Název: pozemek, obec Milčice u Peček 1 155 000,- Kč Koeficient K3: koeficient stavu pozemku (přístup, tvar, vybavení) * 0,70 Koeficient K4: koeficient stavu pozemku (určení účelu využití, stavební připravenost) * 0,60 * 0,48 2 406 250,- Kč Výměry objektu Jednotkové ceny
11 Výměra pozemku: 3 500,00 m 2 330,- Kč/m 2 687,50 Kč/m 2 Zjištění jednotkových cen porovnatelných nemovitostí Nemovitost číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných nemovitostí OP ZP PP PUH VP 1. pozemek, obec Jiřice - - - - 1 010,12 2. pozemek, obec Jiřice - - - - 937,50 3. pozemek, obec Jiřice - - - - 1 366,39 4. pozemek, obec Čihadla - - - - 683,42 5. pozemek, obec Benátecká Vrutice - - - - 1 250,00 6. pozemek, obec Milčice u Peček - - - - 687,50 SJC průměr 989,0 JCO = SJC * IO 346,00 Výměry oceňované stavby 5 985,00 CO: 2 070 810,- Kč Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Cp = COprůměrná 2 070 810,- Kč Porovnávací hodnota činí celkem (porovnání s pozemky pro bydlení) 2 070 810,- Kč
12 Rekapitulace SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI (LV 272) Administrativní cena (podle zákona a vyhlášky) Porovnávací hodnota I. (f. využití zemědělské) Porovnávací hodnota II. (f. využití pro bydlení) OBVYKLÁ CENA stávající stav váha analytického přístupu 42 800,- Kč váha 1 143 640,- Kč váha 2 2 070 810,- Kč váha 3 1 200 000,- Kč slovy: jeden-milion-dvě-stě-tisíc- -korun-českých Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Obvyklá cena nemovitosti je stanovena na základě jejího skutečného stavu zjištěného šetřením, přihlédnutím k výsledkům podpůrných analytických početních přístupů a odhadu poptávky a nabídky na aktuálním trhu s realitami. Cenotvornými analytickými přístupy byly zvoleny administrativní ocenění a hodnota porovnávací. Obdobné nemovitosti podle stávajícího využití (pozemky pro zemědělskou činnost) v zájmové lokalitě jsou odhadem obchodované či k obchodování nabízené přibližně ve výši 25,- za 1 m2 plochy. Stavební pozemky k bydlení s provedeným zasíťováním a přístupovou komunikací jsou v zájmové lokalitě či širší lokalitě (region Nymburk) průměrně obchodované či k obchodování nabízené přibližně v intervalu 650,- až 1 500,- Kč za 1 m2 v závislosti na umístění, přístupu, vybavenosti, tvaru, právních stavů. Pozitivem předmětné nemovitosti je umístění v obci, v které v současné době probíhá parcelace a zasíťování pozemků a výstavba objektů k bydlení podle územního plánu návazně na stávající zástavbu obce, dále pozemek podle návrhu územního plánu je určen k výstavbě objektů k bydlení venkovského typu, dále v místě jsou obecní inženýrské sítě (elektrická síť, vodovodní řad, plynovodní řad), dobrá dopravní relace a dostupnost s ohledem na nedalekou rychlostní komunikaci R10 (ve vzdálenosti cca 3 km), nemovitost nezatížena věcnými břemeny. Negativem zájmové nemovitosti je stávající reálné využití pro zemědělskou činnost s nízkou likviditní hodnotou, dále pozemek k datu šetření bez možnosti výstavby, pozemek prostý přípojek inženýrských sítí, výhled rozhodnutím povolené stavební činnosti v souladu se stávajícím návrhem územního plánu je z hlediska odhadu pouze možný či předpokládaně pravděpodobný s ohledem na odhad zájmu investora či stavebníka a stávající realizovanou novou výstavbu v místě cca 25 objektů k bydlení. Hodnota 1 m2 plochy pozemku je návrhem stanovena na přibližně 200,- Kč s ohledem na stávající stav pozemku a výhled stavební činnosti v souladu s nynějším návrhem územního plánu a předpokladu investic na zasíťování pozemku, který však ke stavební činnosti nemusí být v dohledné době skutečně povolen příslušnými správními orgány a realizován stavebníkem či investorem.
13 Odpověď znalce na úkol vymezený v usnesení: úkolem předloženého znaleckého posudku (odhadu) je stanovit obvyklou cenu nemovitosti pozemek PK 293/2 (LV 272), vše v k.ú. Jiřice, region Nymburk, pro účely exekučního řízení, č.j.: 15Ex 795/2009-27. add 1) na základě provedeného šetření zájmové nemovitosti, přihlédnutí k výsledkům a vahám provedených analytických přístupů a znalosti aktuálního trhu s realitami, je navržena obvyklá cena vlastnického práva k nemovitosti (LV 272) k datu šetření, ve výši: 1 200 000,- Kč slovy: jeden-milion-dvě-stě-tisíc-korun-českých, add 2) žádná práva odpovídající věcným břemenům či nájemní práva smluvní váznoucí na zájmové nemovitosti nebyla zjištěna, add 3) nezjištěna, nulová hodnota, add 4) viz bod add 1). Seznam příloh: 1. Výčet porovnávaných nemovitostí - 8 stran. 2. Snímek katastrální mapy, k.ú.jiřice - 1 strana. 3. Fotodokumentace - 1 strana. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze 2 ze dne 1.4.1996 pod č.j. Spr. 1607/94 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2314-191/2010 znaleckého deníku. V Praze dne 10.9.2010 Ing. Jaroslav Látal Budečská 824/30 120 00 Praha 2