ZNALECKÝ POSUDEK č. 1392 108/08 o obvyklé ceně stavby rodinného domu č.p. 22 v obci Tehov na st. parcele č.51 zastavěná plocha a nádvoří včetně pozemku a pozemky parcela č.109 zahrada, parcela č. 117 zahrada, parcela č. 118 zahrada, parcela č. 1106 ostatní plocha a parcela č.1107 zahrada vše s příslušenstvím v katastrálním území Tehov u Říčan a v obci Tehov zapsané na LV 102 a evidované u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha-východ Objednatel posudku : Účel posudku : Posudek vypracoval : Soudní exekutor JUDr. Marek Frank, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, 381 01 Český Krumlov usnesení č.j. 125 EX 471/07-39 Zjištění obvyklé ceny pro aukční prodej Ing. Michal Sirový, znalec bytem Kájovská 65, 381 01 Český Krumlov Datum místního šetření : 1.10.2008 Datum, ke kterému je provedeno ocenění : 1.10.2008 Použitý oceňovací předpis : Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení někte - rých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) Zvláštní požadavky objednatele: nejsou V Českém Krumlově dne 16.10.2008 Tento znalecký posudek obsahuje 22 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve třech vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.
2 1. NÁLEZ 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka - písemné usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, Český Krumlov č.125 EX 471/07-39 ze dne 25.8.2008 s předáním podkladů osobně 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem ze dne 7.9.2008, LV 102 A: Vlastník : Horáková Anita, r.č.395926/064, trvale bytem Frýdlantská 1307/24, Praha 8, Kobylisy B. Nemovitosti : - st. parcela č.51 o výměře 1129 m2, zastavěná plocha a nádvoří s budovou č.p. 22, objekt bydlení - parcela č.109 o výměře 784 m2, zahrada - parcela č.117 o výměře 3891 m2, zahrada - parcela č.118 o výměře 345 m2, zahrada - parcela č.1106 o výměře 1075 m2, ostatní plocha - parcela č.1107 o výměře 363 m2, zahrada B1 : Jiná práva : bez zápisu C : Omezení vlastnického práva : viz příloha č.2 D : Jiné zápisy : bez zápisu E : Nabývací tituly : viz příloha č.2 vše v k.ú. Tehov u Říčan a v obci Tehov 1.1.3 Kopie katastrální mapy obstaraná znalcem na internetovém katastru nemovitostí - viz příloha č.3 1.1.4 Místní šetření proběhlo dne 1.10.2008 na místě samém za účasti znalce. Při místním šetření byla provedena externí prohlídka oceňovaných nemovitostí, bylo provedeno zaměření oceňovaných nemovitostí dle zásad přílohy č.1 vyhl. č.3/2008 Sb. 1.1.5 Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci prodejů obdobných typů nemovitostí např. realitní kancelář MM reality a konzultace u vlastníků sousedních nemovitostí 1.1.6 Studium - nabídek nemovitostí na realitních serverech např. www.sreality.cz, www.allwizzard.cz, apod. 1.1.7 Fotodokumentace fotodokumentace pořízená při místním šetření 1.1.8 Konzultace - na Obecním úřadě v obci Tehov, kde bylo umožněno znalci nahlédnout do archivu a vyhledat projektovou dokumentaci. Dokumentace stavby nebyla znalcem v archívu nalezena. 1.1.9 Konzultace - na Obecním úřadě v Tehově, ktde byl znalci předložen územní plán obce Tehov. 1.1.10 Literatura Teorie oceňování nemovitostí V. přepracované vydání vydané Akademickým nakladatelstvím CERM s.r.o. Brno v roce 2001 1.1.11 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška )
3 1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňované nemovitosti rodinný dům č.p. 22 stojící na části stavební parcely č.51 zastavěná plocha a nádvoří se nachází v katastrálním území Tehov u Říčan, v obci Tehov na severovýchodní hranici zastavěné části obce v lokalitě obdobných rodinných domů a v sousedství místního zemědělského podniku. Celý areál tvoří ke dni odhadu soubor stavby rodinného domu č.p. 22, objektu pravděpodobně rekreační chaty, venkovních úprav a pozemků st. parcely č.51 zastavěná plocha a nádvoří, která tvoří částečně zastavěnou plochu oceňovaného rodinného domu a objektu chaty. Dle katastrální mapy je zřejmé, že původní zastavěná plocha rodinného domu byla výrazně větší, na pozemku byly i jiné stavby. Ke dni ocenění se na pozemku nachází pouze část rodinného domu, novější stavba chaty. Ostatní stavby evidované v katastrální mapě již neexistují a pozemků parcela č. 109 zahrada, parcela č. 117 zahrada, parcela č. 118 zahrada, parcela č. 1106 ostatní plocha a parcela č. 1107 - zahrada. Areál je po obvodě částečně oplocen. Příjezd je možný z jižní části přes zastavěnou část obce zpevněnou komunikací. Napojení na inženýrské sítě stavby RD není možné zjistit. Dle sdělení sousedů je v místě možné napojení na všechny inženýrské sítě vč. zemního plynu. Na pozemcích jsou trvalé porosty představované především vzrostlými ořechy vlašskými a několika malými ovocnými stromy ( jabloně, švestky ). Stáří stavby rodinného domu se znalci nepodařilo zjistit, dle odborného odhadu a dle vyjádření sousedů je možné uvažovat o stáří cca 90 100 let. Technický stav rodinného domu ke dni odhadu odpovídá svému stáří a nepravidelně prováděné běžné údržbě a je celkově zanedbaný. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav rodinného domu vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 1.10.2008. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) POZNÁMKA : Znalci nebylo vlastníkem oceňovaných nemovitostí umožněno provést vlastní prohlídku oceńovaných staveb ani nebyly znalci předány požadované podklady potřebné pro výpočet. Znalcem byla proto provedena pouze externí prohlídka oceňovaných nemovitostí z veřejně přístupného prostoru a ze sousedních pozemků. Následně je cena oceňovaných nemovitostí zjištěna na základě výše uvedených podkladů a zjištění a na základě odborného odhadu znalce.
4 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu 2.1.1 Rodinný dům č.p.22 2.1.2 Rekreační chata 2.1.3 Venkovní úprava 2.1.4 Pozemek st. parcela č.51 a parcely č.109, č.117, č.118, č.1106 a č.1107 2.1.5 Rekapitulace 2.2 Výnosová hodnota 2.3 Komparativní porovnávací metoda 2.4 Rekapitulace 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit /postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č.3/2008 Sb. s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K 5. 2.1.1 Rodinný dům č.p. 22 ( 5 ) - SKP 46.21.11 2.1.1.1 Popis Jedná se o objekt obdélníkového půdorysu, nepodsklepený s jedním nadzemním podlažím, zděný ze smíšeného zdiva, s rovnými dřevěnými stropy. Střecha je sedlová s možností zřízení podkroví. Hlavní vstup do domu je z východní fasády. Dům je napojen na přívod elektrické energie, dle sdělení sousedů není objekt napojen na rozvody vody. Běžná údržba je prováděna nepravidelně, patrné jsou provedené některé opravy či výměny prvků ( část střešní krytiny, novější okna apod. ). V objektu je ke dni ocenění max. jedna bytová jednotka. Úroveň vnitřního vybavení stavby nebylo možno zjistit, proto je stanoveno na základě odborného odhadu a sdělení vlastníků sousedních nemovitostí. Základy : betonové pasy bez izolace Nosná konstrukce : zdivo smíšené Strop : rovné dřevěné
5 Izolace : nevyskytuje se Vnější povrchy obvodových stěn : vápenná omítka štuková a hrubá Střecha : sedlová Střešní krytina : pálená taška Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : nevyskytuje se Popis vybavení 1.NP Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : dřevěný s rovným podhledem Podlaha a dlažby : dlažba, prkna Schodiště : dřevěné Okna : dřevěná zdvojená Dveře : dřevěné plné i prosklené El. instalace : 220 V/380 V pojistné automaty Vytápění : lokální Rozvod vody : nevyskytuje se Sanitární zařízení : nevyskytuje se Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : nevyskytuje se Kuchyňské vybavení : pravděpodobně se nevyskytuje Popis vybavení půdy volný stavebně neupravený prostor 2.1.1.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření provedeného znalcem při místním šetření se sousedních pozemků Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 11,00 * 5,70 = 62,70 ( 2,00 + 2,80 )/2 = 2,40 150,48 celkem 1.NP 62,70 150,48 11,00 * 5,70 = 62,70 3,00/2 = 1,50 94,05 celkem zastřešení 62,70 94,05 celkem OP rodinný dům 244,53 m 3 2.1.1.3 Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k rodinnému bydlení, 100 % podlahové plochy místností je určena k bydlení, a jelikož má jeden byt, jedno nadzemní podlaží bez zařízeného podkroví, splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení 3, odst. C) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb. Zastavěná plocha 1.NP je 62,70 m 2. Zastavěná plocha 1.PP je 0,00 m 2. Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 0,00/62,70 = 0,00 % Tj. objekt rodinného domu není dle předpokladu znalce podsklepen nad 1/2 zastavěné plochy 1.NP / zde zcela nepodsklepen / Zastavěná plocha 1.NP je 62,70 m 2.
6 Zastavěná plocha podkroví 0,00 m 2. Poměr zastavěných ploch : podkroví/1.np = 00,00/62,70 = 0,00 % Tj. objekt rodinného domu nemá zařízené podkroví v celé ploše 1.NP Rodinný dům je typem A nepodsklepený, jednopodlažní bez zařízeného podkroví, se sklonitou střechou a se základní cenou 2 290,- Kč/ m 3 2.1.1.4 Koeficienty Rodinný dům podle 5 a přílohy č. 6 vyhlášky Typ A ( 1.NP, nezařízené podkroví, sedlová střecha ) ZC 2 290,- Kč/m 3 Obestavěný prostor objektu dle projektu OP m 3 244,53 Koeficient polohový příloha č. 13 vyhlášky neuplatněno K5 1,00 Koeficient podkroví neuplatněno Kpod 1,00 Koeficient řadového domu neuplatněno Křad 1,00 Koeficient změny ceny staveb dle přílohy č.38 vyhl. Ki 2,031 Koeficient prodejnosti dle přílohy č.39 vyhl. neuplatněno Kp 1,000 Základní cena po první úpravě = ZC x Kpod x K řad Kč/m 3 ZC 2 290 Kč/m 3 Pořizovací cena konstrukcí navíc Cena odhadnuta znalcem Kč CK 0,00,- Podíl ceny konstrukce navíc = CK/ ( ZC x OP x K5 x Ki ) - PK 0,00,- koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní provedení je stanoveno znalcem odhadem Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl. Č.14 Upravený podíl 1 Základy betonové pasy bez izolace P 0.08200 0.03770 2 Svislé kce smíšené zdivo P 0.21200 0.09750 3 Stropy dřevěné s rovným podhledem S 0.07900 0.07900 4 Zastřešení krov vázaný sedlový S 0.07300 0.07300 5 Krytiny střech tašková pálená S 0.03400 0.03400 6 Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu S 0.00900 0.00900 7 Vnitřní omítky omítky vápenné štukové S 0.05800 0.05800 8 Fasádní omítky hrubá vápenná omítka S 0.02800 0.02800 9 Vnější obklady nevyskytují se CH 0.00500 0.00000 10 Vnitřní obklady nevyskytují se S 0.02300 0.02300 11 Schody dřevěné S 0.01000 0.01000 12 Dveře dřevěné S 0.03200 0.03200 13 Okna dřevěná zdvojená S 0.05200 0.05200 14 Podlahy obytných místnost. prkenné či PVC S 0.02200 0.02200 15 Podlahy ostatních místností betony S 0.01000 0.01000 16 Vytápění lokální P 0.05200 0.02390 17 Elektroinstalace 220 V/380 V, poj. automaty S 0.04300 0.04300 18 Bleskosvod nevyskytují se CH 0.00600 0.00000 19 Rozvod vody nevyskytují se CH 0.03200 0.00000 20 Zdroj teplé vody nevyskytují se CH 0.01900 0.00000 21 Instalace plynu nevyskytují se CH 0.00500 0.00000 22 Kanalizace nevyskytují se CH 0,03100 0.00000 23 Vybavení kuchyní nevyskytují se CH 0.00500 0.00000 24 Vnitřní hygienic. vybavení nevyskytují se CH 0.04100 0.00000 25 Záchod nevyskytují se CH 0.00300 0.00000 26 Ostatní nevyskytuje se CH 0.03400 0.00000 N Navíc - - 0.00000 0.00000 CELKEM 1.00000 0.60376
7 Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K 4-0.60376 Základní cena upravená ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp x Kpod x Křad Kč / m 3 2 808,08,- 2.1.1.5 Stáří a opotřebení Původní stáří objektu se znalci nepodařilo zjistit, nedochovaly se žádné písemné dokumenty a stáří nebylo znalci sděleno ani na Obecním úřadě v Tehově. Dle vyjádření sousedů je možno uvažovat o původním stáří cca 90 100 let ( kamenné zdivo ). Většina konstrukcí dlouhodobé životnosti a část prvků krátkodobé životnosti jsou původní. Celkový technický stav je zanedbaný, běžná údržba je prováděna nahodile. Rok odhadu 2008 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1918 Stáří 90 let Předpokládaná další životnost 50 let Celková životnost 140 let Procento ročního opotřebení 0,714 % Opotřebení celkem 64,29 % 2.1.1.6 Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m 3 2 290,00,- Základní cena upravená ZCU Kč / m 3 2 808,08,- Obestavěný prostor OP m 3 244,53 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč 686 660,22,- Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč 686 660,22,- Opotřebení 64,29 % - 441 453,86,- Cena časová rodinného domu č.p. 22 ke dni odhadu Kč 245 206,37,- 2.1.2 Rekreační chata ( 6 ) 2.1.2.1 Popis Přízemní, nepodsklepený objekt dřevěné konstrukce se sedlovou střechou bez možnosti zřízení podkroví. Konstrukce chaty spočívá na betonové podezdívce, zastřešení tvoří dřevěný sedlový krov. Objekt je pravděpodobně napojen pouze na rozvod EI. Popis vybavení 1.NP Obvodové zdivo : dřevěná konstrukce s obložením Vnitřní úprava stěn : není možné zjistit Strop : pravděpodobně dřevěný Podlaha a dlažby : pravděpodobně betonová Klempířské prvky : z pozinkovaného plechu Střecha : vázaný dřevěný krov sedlový Schodiště : nevyskytuje se
8 Okna : dřevěná Dveře a vrata : dřevěná El. instalace : nevyskytuje se Vytápění : pravděpodobně lokální Rozvod vody : asi se nevyskytuje Sanitární zařízení : asi se nevyskytuje Rozvod plynu : nevyskytuje se Technický stav Dle vyjádření sousedů je objekt cca 20 let starý. Objekt vykazuje známky nepravidelné běžné údržby a je celkově průměrný. 2.1.2.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření z veřejně přístupného pozemku a z pozemku sousedního. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 4,00 * 6,80 = 27,20 ( 2,80 + 3,10 )/2 = 2,95 80,24 celkem 1.NP a zastřešení 27,20 80,24 celkem OP rekreační chata 80,24 m 3 2.1.2.3 Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k individuální rekreaci, svou zastavěnou plochou 27,20 m 2 a svým obestavěným prostorem 80,24 m 3, bez podsklepení a jedním nadzemním podlažím bez zařízeného podkroví splňuje požadavky na rekreační chatu dle ustanovení 2, písm. d) vyhlášky č.3/2008 Sb. Ocenění se proto provede dle 6 výše uvedené vyhlášky nákladovým způsobem jako rekreační chata. Zastavěná plocha 1.NP je 27,20 m 2. Zastavěná plocha 1.PP je 0,00 m 2. Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 0,00/27,20 = 0,00 % Tj. objekt rekreační chaty je podsklepen pod 1/2 zastavěné plochy 1.NP / zde zcela nepodsklepen / Rekreační chata je samostatně stojící, nepodsklepená, s jedním nadzemním podlažím, se sklonitou střechou bez možnosti zřízení podkroví typu F/I se základní cenou 1 280,- Kč/m 3 2.1.2.4 Koeficienty Rekreační chata podle 6 a přílohy č. 7 vyhlášky typ F/I ( nepodsklepená, 1. NP, sedlová střecha ) ZC 1280,-Kč/m 3 Obestavěný prostor objektu OP m 3 80,24 Koeficient polohový příloha č. 13 vyhlášky neuplatněn K5 1,00 Koeficient podkroví neuplatněn Kpod 1,00 Koeficient změny ceny staveb dle přílohy č.38 vyhl. Ki 2,031 Koeficient prodejnosti dle přílohy č.39 vyhl. neuplatněn Kp 1,000 Základní cena po první úpravě = ZC x Kpod x K řad Kč/m 3 ZC 1 280,00,- Pořizovací cena konstrukcí navíc Cena odhadnuta znalcem Kč CK 0,00,-
9 Podíl ceny kce navíc vrata = CK/ ( ZC x OP x K5 x Ki ) PK 0,00 koeficient vybavení stavby S= standard, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl. Č.14 Upravený podíl 1 Základy betonové pasy bez izolace P 0.07700 0.03540 2 Podezdívka betonová S 0.04000 0.04000 3 Obvodové stěny dřevěná konstrukce s obitím S 0.27400 0.27400 4 Stropy dřevěné rovné S 0.10200 0.10200 5 Zastřešení dřevěný krov vázaný S 0.07000 0.07000 6 Krytina eternitová vlna S 0.05000 0.05000 7 Klempířské konstrukce kompletní pozink S 0.00800 0.00800 8 Úprava povrchů nátěry, hrubá vápenná S 0.10100 0.10100 9 Schodiště nevyskytuje se CH 0.01200 0.00000 10 Dveře dřevěné prosklené S 0.03200 0.03200 11 Okna dřevěná S 0.05100 0.05100 12 Podlahy PVC, potěry S 0.04000 0.04000 13 Vytápění lokální S 0.03300 0.03300 14 Elektroinstalace 220 V, poj. automaty P 0.03200 0.01470 15 Rozvod vody neuvažuje se - - - 16 Zdroj teplé vody neuvažuje se - - - 17 Rozvod propan butan neuvažuje se - - - 18 Kanalizace neuvažuje se - - - 19 Záchod nevyskytuje se CH 0.00400 0.00000 20 Okenice nevyskytuje se CH 0.01900 0.00000 21 Vnitřní vybavení nevyskytuje se CH 0.02800 0.00000 22 Ostatní nevyskytuje se CH 0.02700 0.00000 Na Kce navíc - - - - CELKEM 1.00000 0.85114 Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K 4-0.88114 Základní cena upravená ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Ki x Kpod Kč / m 3 2 212,69,- 2.1.2.5 Stáří a opotřebení Rok odhadu 2008 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1988 Stáří 20 let Předpokládaná další životnost 40 let Celková životnost 60 let Procento ročního opotřebení 1,67 % Opotřebení 33,33 % 2.1.2.6 Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m 3 1 280,00,- Základní cena upravená ZCU Kč / m 3 2 212,69,- Obestavěný prostor OP m 3 80,24 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč 177 546,38,- Stupeň dokončení stavby % 100
10 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč 177 546,38,- Opotřebení 33,33 % - 118 370,17,- Cena rekreační chaty ke dni odhadu Kč 118 370,17,- 2.1.3 Studna ( 9 ) 2.1.3.1 Studna č.1 ( 9 ) SKP 46.25.22.2 2.1.3.1.1 Popis Dle informace sousedů je na oceňovaných pozemcích studna o hloubce cca 6,50 metrů. 2.1.3.1.2 Stáří a opotřebení Rok odhadu 2008 Rok kolaudace / začátek užívání po rekonstrukci/ 1958 Stáří Předpokládaná další životnost Celková životnost 50 let 50 let 100 let Procento ročního opotřebení 1,00 % Opotřebení 50,00 % 2.1.3.1.3 Výpočet ceny Základní cena / z přílohy č. 11 vyhlášky / 0 5 m Kč/m 1 950,00,- Celkem 5 m 5 m x 1 950,- Kč/m 9 750,00,- Základní cena / z přílohy č. 11 vyhlášky / 5 10 m Kč/m 3 810,00,- Celkem 5 m 1,50 m x 3 810,- Kč/m 5 715,00,- Celkem základní cena 9 750 Kč + 5 715,- Kč/m 15 465,00,- Cena upravená / ZC x K5 x Ki x Kp/ 15 465 x 1,00 x 2,136 x 1,000 Kč/ks 33 033,24,- Opotřebení 50,00 % - 16 516,62,- Cena studny č.1 ke dni odhadu 16 516,62,- Kč 2.1.3.2 Studna č.2 ( 9 ) SKP 46.25.22.2 2.1.3.2.1 Popis Dle informace sousedů je na oceňovaných pozemcích studna o hloubce cca 10 metrů. 2.1.3.2.2 Stáří a opotřebení Rok odhadu 2008 Rok kolaudace / začátek užívání po rekonstrukci/ 1958
11 Stáří 50 let Předpokládaná další životnost 50 let Celková životnost 100 let Procento ročního opotřebení 1,00 % Opotřebení 50,00 % 2.1.3.2.3 Výpočet ceny Základní cena / z přílohy č. 11 vyhlášky / 0 5 m Kč/m 1 950,00,- Celkem 5 m 5 m x 1 950,- Kč/m 9 750,00,- Základní cena / z přílohy č. 11 vyhlášky / 5 10 m Kč/m 3 810,00,- Celkem 5 m 5,00 m x 3 810,- Kč/m 19 050,00,- Celkem základní cena 9 750 Kč + 19 050,- Kč/m 28 800,00,- Cena upravená / ZC x K5 x Ki x Kp/ 28 800 x 1,00 x 2,136 x 1,000 Kč/ks 61 516,80,- Opotřebení 50,00 % - 30 758,40,- Cena studny č.2 ke dni odhadu 30 758,40,- Kč 2.1.4 Venkovní úpravy ( 10 ) Venkovní úpravy, které tvoří příslušenství rodinného domu č.p. 22 jsou : Příslušenství rodinného domu tvoří mj. i venkovní úpravy, které se stávají : - přípojky inženýrských sítí ( není možné je specifikovat ) - zpevněné plochy - oplocení Ocenění venkovních úprav : Ocenění venkovních úprav se provede dle 10 odst. 2 vyhl. zjednodušeným způsobem ve výši 3,50 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované dle 5 vyhl. ( rodinný dům ) a z ceny stavby nebo staveb tvořící příslušenství k nim. Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby objektu bydlení č.p. 22 686 660,22,- Kč Cena rekreační chaty 177 546,38,- Kč Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem 864 206,60,- Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 3,50 % Cena reprodukční venkovních úprav zjednodušeným způsobem 30 247,23,- Kč Výpočet ceny časové venkovních úprav : Cena stavby objektu bydlení č.p. 22 245 206,37,- Kč Cena rekreační chaty 118 370,17,- Kč Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem 363 576,54,- Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 3,50 % Cena časová venkovních úprav zjednodušeným způsobem 12 725,18,- Kč
12 2.1.5 Pozemek st. parcela č.51 zastavěná plocha a nádvoří a pozemky parcela č. 109, č.117, č.118, č.1106 a č.1107 2.1.5.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Pro zjištění obvyklé ceny vycházel znalec ze znalosti místního trhu s nemovitostmi, z konzultace u realitních kanceláří a z prohlídky nabídek pozemků na internetu. Známé prodejní ceny stavebních pozemků v lokalitě a okolí byly znalcem porovnány a následně vyhodnoceny z hlediska jejich polohy, atraktivnosti, ekonomické návratnosti, dopravního propojení, vazby na zbudované inženýrské sítě, druh možné zástavby, přístupové cesty, rozvoje území apod. s oceňovaným pozemkem. 2.1.5.1 Popis oceňovaných pozemků Oceňované pozemky leží na severovýchodní hranici zastavěné části obce Tehov. jsou mírně svažité jihozápadní orientace. K pozemkům je možný příjezd zpevněnou komunikací směrem od zastavěné části obce a nezpevněnou místní cestou od severu. V místě pozemku st. parcela č. 51 zastavěná plocha a nádvoří je možné napojení na všechny inženýrské sítě vč. zemního plynu. Pozemky neleží v žádném ochranném pásmu ani v zátopové oblasti. Dle územního plánu obce se st. parcela č. 51 - zastavěná plocha a nádvoří nachází v současně zastavěném území obce nízkopodlažní bytovou zástavbou a ostatní oceńované parcely tj. parcela č.109 zahrada, parcela č.117 zahrada, č.118 zahrada, parcela č.1106 ostatní plocha a parcela č.1107 - zahrada jsou v území, které je územním plánem obce vyčleněno pro výstavbu obytnou individuální, leží tudíž v zastavitelném území. Maximální zastavěnost pozemků je 40 %. Bližší regulativy pro výstavbu budou učeny zastavovacími studiemi. 2.1.5.2 V porovnání cen pozemků Dle vyjádření vlastníka sousedního rodinného domu prodal svůj sousední pozemek, též určený územním plánem pro výstavbu obytnou za cenu 590,- Kč/m2. Pozemek má stejný charakter jako oceňované zahrady se stejnou svažitostí, přístupem i lokalizací. Dle zjištění znalce jsou v současné době v nabídce některé pozemky v lokalitě určené pro výstavbu RD. jedná se o pozemky na kterých je možné ihned stavět, ez nutnosti sekundárních investic a přípravy území ( ZTV, zastavovací studie ). Např. - pozemek pro výstavbu RD v obci Tehov Prodej pozemku určeného ke stavbě RD o celkové rozloze 897 m2 v hezké a klidné lokalitě obce Tehov u Říčan. Na pozemku je vlastní vrtaná studna, elektrika 220/380V, vodovod, kanalizace, plyn je vzdálen 3m od hranice pozemku. V obci je školka, škola 1-5 st., potraviny, restaurace, ob.úřad, ostatní Světice, Říčany. Dobrá dopravní dostupnost PID. Nabízená cena po slevě : 1950,- Kč/m2
13 - pozemek pro výstavbu RD v obci Světice u Říčan Prodej pozemku určeného ke stavbě RD o celkové rozloze 1400 m2 v hezké a klidné lokalitě obce Světice u Říčan. Na pozemku je, elektrika 220/380V, vodovod, kanalizace, plyn. V obci jsou potraviny, restaurace, ob.úřad, ostatní Říčany. Dobrá dopravní dostupnost PID. Nabízená cena po slevě : 1550,- Kč/m2 2.1.5.3 Výpočet ceny pozemků 2.1.5.3.1 St. parcela č. 51 zastavěná plocha a nádvoří Parcela je částečně zastavěná oceňovanými stavbami, je možné napojení na inženýrské sítě, leží v zastavěném území obce s vyřešeným příjezdem. Je možné konstatovat, že se cena bude blížit cenám inzerovaným na internetových realitních serverech, ale po určité korekci, protože výše uvedené ceny jsou cenami nabídkovými niko-li realizovanými. Korekce je znalcem provedena koeficientem 0,70 0,80. Obvyklá cena st. parcely č.51 zastavěná plocha a nádvoří vč. příslušenství ( tj. trvalých porostů ) dle odborného názoru znalce : - 1250,- Kč/m2 x 1129 m2 = 1 411 250,- Kč 2.1.5.3.2 Pozemky parcela č. 109, č. 117, č.118, č.1106 a č.1107 Tyto parcely nejsou zastavěny žádnými stavbami, jsou v zastavitelném území obce s možností výstavby obytných staveb ( rodinné domy ). Toto území není stavebně připraveno tzn. nejsou zde v ploše pozemků rozvedeny žádné inženýrské sítě ani komunikace. Před výstavbou objektů je nutné provést zastavovací studie tyto náležitosti řešící a následně provést ZTV ( základní technickou vybavenost ). Z tohoto důvodu bude cena pozemků nižší než výše nabízené pozemku s přímou možností výstavy. Obvyklá cena se bude blížit ceně, která byla realizovaná vlastníkem sousedního pozemku při jeho prodeji ve výši 590,- Kč/m2. Obvyklá cena parcely č.109 zahrada vč. příslušenství ( tj. trvalých porostů ) dle odborného názoru znalce : - 600,- Kč/m2 x 784 m2 = 470 400,- Kč Obvyklá cena parcely č.117 zahrada vč. příslušenství ( tj. trvalých porostů ) dle odborného názoru znalce : - 600,- Kč/m2 x 3891 m2 = 2 334 600,- Kč Obvyklá cena parcely č.118 zahrada vč. příslušenství ( tj. trvalých porostů ) dle odborného názoru znalce :
14-600,- Kč/m2 x 345 m2 = 207 O00,- Kč Obvyklá cena parcely č.1106 zahrada vč. příslušenství ( tj. trvalých porostů ) dle odborného názoru znalce : - 600,- Kč/m2 x 1075 m2 = 645 O00,- Kč Obvyklá cena parcely č.1106 zahrada vč. příslušenství ( tj. trvalých porostů ) dle odborného názoru znalce : - 600,- Kč/m2 x 363 m2 = 217 800,- Kč Rekapitulace časové a reprodukční ceny staveb a obvyklá cena pozemků Stavba Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Rodinný dům č.p. 22 245 206,37,- Kč 64,27 % 686 660,22,- Kč Rekreační chata 118 370,17,- Kč 33,33 % 177 546,38,- Kč Studna č.1 16 516,62,- Kč 50,00 % 33 033,24,- Kč Studna č.2 30 758,40,- Kč 50,00 % 61 516,80,- Kč Venkovní úpravy 12 725,18,- Kč 30 247,23,- Kč Stavby celkem / zaokrouhleno / 423 580,00,- Kč 989 000,00,- Kč St. parcela č.51 1 411 250,00,- Kč 1 411 250,00,- Kč Parcely č.109, č.117, č.118, č.1106 a č.1107 3 874 800,00,- Kč 3 874 800,00,- Kč Oceňované nemovitosti celkem 5 709 630,00,- Kč 6 275 050,00,- Kč 2.2 Výnosová hodnota areálu oceňovaných nemovitostí 2.2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. Jelikož je celý komplex v horším technickém stavu, bez potřebného zázemí, malého standardu je pravděpodobnost pronajmutí ke dni odhadu malá až nulová. Případná výše nájemného by byla též minimální a při odečtení nákladů na znovuzprovoznění objektu a uvedení do pronajímatelného stavu je možno uvažovat výsledné příjmy z nemovitostí v záporných číslech. Dle odborného odhadu znalce lze tudíž konstatovat, že výše výnosové hodnoty se bude blížit nule. 2.3 Porovnávací indexová metoda Ocenění porovnávací metodou je standardně znalcem prováděno na základě porovnání podobných staveb rodinných domů jako celek, protože je dle zkušeností znalce u těchto typů staveb výstižnější oproti např. porovnávací metodou standardní jednotkové tržní ceny. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu.
15 Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru SREALITY.cz a stredoceskereality.cz. Po provedení vyhledávání obdobných nemovitostí lze konstatovat, že nebyl nalezen žádný obdobný soubor rodinného domu s pozemky, který by bylo možné porovnat s oceňovanými nemovitostmi. Užití potenciálních srovnávacích nemovitostí z databáze znalce by bezpochyby přineslo zkreslené výsledky porovnání. Z tohoto důvodu nebyla porovnávací metoda výpočtu cen nemovitostí použita a znalcem byla výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí stanovena jako součtová cena obvyklých cen oceňovaných pozemků s příslušenstvím a jako obvyklá cena staveb vycházející z nákladových cen. 2.4 Rekapitulace Způsob ocenění Reprodukční cena Věcná hodnota / časová cena / Výnosová hodnota Obvyklá cena pozemků s příslušenstvím Cena zjištěná porovnávacím způsobem průměr Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění cena 6 275 050,00,- Kč 5 709 630,00,- Kč 0,00,- Kč 5 286 050,00,- Kč nestanovena 5 500 000,00,- Kč Závěr : 1. Obvyklá cena stavby rodinného domu č.p. 22 v obci Tehov na st. parcele č.51 zastavěná plocha a nádvoří včetně pozemku a pozemky parcela č.109 zahrada, parcela č. 117 zahrada, parcela č. 118 zahrada, parcela č. 1106 ostatní plocha a parcela č.1107 zahrada vše s příslušenstvím v katastrálním území Tehov u Říčan a v obci Tehov zapsané na LV 102 a evidované u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha-východ může činit dle zjištění znalce ke dni ocenění 5 500 000,- Kč slovy : pětmiliónůpětsetpadesáttisíckorunčeských 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva uvedeného ve výpisu z KN, nebyly znalci povinným sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují. 16. října 2008 Ing. Michal Sirový Příloha : 3x fotodokumentace 1x kopie výpisu z KN, LV 102 1x kopie katastrální mapy
16 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1392-108/08 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 108/08. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 23.6.2004 pod č.95/24/qen/2004. Českém Krumlov 16. října 2008 Ing. Michal Sirový
17 FOTODOKUMENTACE Pohled na hlavní průčelí RD č.p. 22 Pohled na rekreační chatu vedle RD č.p. 22
18 Pohled na oceňované zahrady