ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 999/178/2015 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, č. 419/3 v BD čp. 418, 419, na pozemku st.p.č. 194, 195, s příslušenstvím a podílem na společných částech domu a pozemku o velikosti 548/12449, vše v k.ú. a obci Kynšperk nad Ohří, zapsané na LV č. 1923, 1465, vedené u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, KP Sokolov Katastrální údaje : Kraj Karlovarský, okres Sokolov, obec Kynšperk nad Ohří, k.ú. Kynšperk nad Ohří Adresa nemovité věci: Náměstí SNP 419, 357 51 Kynšperk nad Ohří OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Liberec, Pan Mgr. Petr Polanský Voroněžská 144/20, 46001 Liberec Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, 541 01 Trutnov IČ: 13531140 telefon: +420499732407 e-mail: mdanielis@volny.cz DIČ: CZ 6704131533 fax: +420499732408 Exekuční řízení č.j. 131Ex 1869/12-65 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 340 000 Kč Datum místního šetření: 29.9.2015 Stav ke dni : 29.9.2015 Za přítomnosti: znalce a povinné Počet stran: 17 stran Počet příloh: 6 Počet vyhotovení: 1 V Trutnově, dne 11.10.2015 Ing. Michal Danielis
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem je stanovit obvyklou cenu 1. nemovitostí povinné a jejich součásti 2. určit a ocenit příslušenství uvedených nemovitostí 3. zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená 4. vyjádřit se k výhodám z věcného břemene a nájemnému právu Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 1465 - dálkový náhled 2. Výpis z KN, LV č. 1923 ze dne 13.3.2015 3. Kopie KM a PM pořízená dálkovým přístupem 4. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 5. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 29.9.2015. Povinná Havlíková Eva byla vyzvána doporučeným dopisem s pozvánkou na místní šetření, zásilka byla vhozena do schránky dne 22.9.2015. Povinná zpřístupnila oceňované nemovitosti, odpověděla znalci na otázky. 6. Územně plánovací dokumentace 7. Fotodokumentace pořízená znalcem 8. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery 9. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 131Ex 1869/12-65 10. Povodňová zpráva z www.cap.cz 11. Část prohlášení vlastníka týkající se oceňované jednotky Místopis Město Kynšperk nad Ohří (německy Königsberg an der Eger) se nachází v okrese Sokolov v Karlovarském kraji. Žije zde necelých 5 tisíc obyvatel. Části obce Kynšperk nad Ohří, Dolní Pochlovice - předměstí KNO s minerálními prameny, Dvorečky - osada na kraji Slavkovského lesa, Chotíkov, Kamenný Dvůr - osada u budované rychlostní silnice R6, významnou stavbou je - 2 -
rekonstruovaný zámek s parkem, Liboc - ves ležící na řece Ohři, Štědrá - osada s převážně rekreačními objekty Zlatá- osada na okraji Slavkovského lesa. Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito komparace metody nákladové a srovnávací, výnosovou pro rezidenční nemovitosti nepoužiji, neměla by vypovídací charakter. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - sidlištní zástavba Celkový popis Nemovitost BD je situována v okrajové části města Kynšperk nad Ohří, v okolní zástavbě obdobných BD, v blízkosti kina. Nemovitosti jsou přístupné z ulice náměstí SNP, ze zpevněné místní komunikace na pozemku p.č. 134 ve vlastnictví města. Nemovitosti jsou vzdálené cca. 700 m od autobusového nádraží, centra města a jeho občanské vybavenosti (městský úřad, pošta, banka, MŠ, ZŠ, knihovna, lékaři, policie, kino, obchody a restaurační zařízení) a cca. 2,5 km od železniční zastávky. Území je kompletně zainvestované, možnost napojení na el. síť, veřejný vodovod, kanalizaci a plyn. Parkovací možnosti jsou negarantované na nedostatku parkovacích míst v okolí. Konstr. řešení, st.tech.stav: Budova je zděná, podsklepená, se 4. NP a stavebně neupravené podkroví, zastřešená sedlovou střechou. Stavba je samostatně stojící, se dvěmi sekcemi, se samostatnými vchody a čp., bez výtahu. V sekci s oceňovanou jednotkou je celkem 12 bytů, společné prostory, půda a v suterénu sklepy. Stáří budovy je cca 65 let a je po revitalizaci (zateplená fasáda, plastová okna a vstupní dveře, střecha). Jednotka je ve stavu po částečné modernizaci interiéru, vybavena jednoduchou kuchyňskou linkou se sporákem se sklokeramickou deskou. - 3 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Vlastnické právo Havlíková Eva, náměstí SNP 419/17, 35751 Kynšperk nad Ohří Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany. Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Havlíková Eva Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Sokolov Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 09.10.2015 14:02:00. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nemovitosti užívá povinná. - 4 -
OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Kynšperk nad Ohří: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 750,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 2001-5000 obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města IV 1,01 nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 367,01 Kč/m 2 Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Pozemky p.č. 194, 195 jsou rovinaté, zastavěné vlastní stavbou BD č.p. 418, 419. Pozemky jsou přístupné z veř. zpevněné komunikace p.č. 134, pozemky jsou zainvestovány sítěmi (VV, NN, VK a plyn). Užívání v souladu s právním stavem, obec nemá platnou cenovou mapu. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů -. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,920 6 i = 1-5 -
Index polohy pozemku I P = 0,960 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,920 * 1,000 * 0,960 = 0,883 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 367,01 0,883 324,07 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 194 193,00 324,07 62 545,51 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a 195 199,00 324,07 64 489,93 nádvoří Stavební pozemky - celkem 392,00 m 2 127 035,44 Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 127 035,44 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 548 / 12 449 Pozemky - zjištěná cena = 5 592,05 Kč BJ č. 419/3 Věcná hodnota dle THU Výpočet věcné hodnoty stavby Bytová jednotka č. 419/3 o velikosti 2+1, situovaný ve 1. NP samostatně stojícího BD, zděného, podsklepeného, se 4. NP, stavebně neupravené podkroví, zastřešená sedlovou střechou s krytinou z pálených tašek. Stavba je samostatně stojící, se dvěmi sekcemi, se samostatnými vchody a čp., bez výtahu. V sekci s oceňovanou jednotkou je celkem 12 bytů, společné prostory, půda a v suterénu sklepy. Součástmi bytu jsou: Veškerá jeho vnitřní instalace (potrubní rozvody jednotky) za odbočovacím ventilem stoupacího vedení, mimo stoupací vedení, vč. odbočného uzavíracího ventilu, vnitřní rozvody plynu, mimo stoupacího vedení, elektroinstalace jednotky od hlavního jističe jednotky, vč. osvětlovacích těles, vypínačů a zásuvek, topení vč. topných těles, kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů. K vlastnictví jednotky dále patří podlahová krytina a stropní vystrojení prostor v místnostech jednotky, nenosné a nosné příčky, vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř bytu, jakož i vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken, apod., vnitřní elektrické rozvody a k nim připojené instalační předměty (světla, zářivky, zásuvky, vypínače) od spínacích hodin, příp. pojistkové rozvodnice. Vybavení náležící k jednotce: kuchyňská linka, elektrický sporák, vestavěná skříň, měr. a regul. vody 2x, termoventil + hlavice - 6 -
3x, poměrový RTN 3x, vana, umyvadlo, 2x směšovací baterie, WC mísa s nádrží, topná tělesa 3x, listovní schránka, zvonek, rozvod STA. Příslušenství bytu: Spoluvlastnický podíl na společných částech budovy čp. 418, 419 a pozemku p.č. 194, 195, vše o velikosti 548/12449. Společné části budovy: Základy včetně izolací, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny, průčelí, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody včetně vchodových dveří, schodiště, hromosvody, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí, chodby, technické vybaven společných prostor, domovní přípojky vody, kanalizace, elektřiny, bleskosvod, rozvody odsávání a větrání včetně ventilátorů, společné televizní antény, kočárkárna, sušárna, sklepní kóje přiřazené jednotlivým bytům, Provedení konstrukcí: BD zděné konstrukce, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, okna plastová izolační, vstupní dveře plastové, z části prosklené, bleskosvod je instalován, BD zastřešen sedlovou střechou s krytinou z pálenách tašek, fasáda se zateplovacím systémem. Stáří budovy je cca 65 let a je po revitalizaci (zateplená fasáda, plastová okna a vstupní dveře, střecha). Bytová jednotka je ve stavu po částečné modernizaci interiéru, vybavena jednoduchou kuchyňskou linkou se sporákem se sklokeramickou deskou (linka není na míru, spotřebiče nejsou vestavěné), koupelna vybavena vanou s běžnými keramickými obklady. Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová Koeficient Užitná plocha plocha pokoj Obytné prostory 20,00 m 2 1,00 20,00 m 2 pokoj Obytné prostory 13,00 m 2 1,00 13,00 m 2 kuchyně Obytné prostory 9,00 m 2 1,00 9,00 m 2 předsíň Obytné prostory 5,00 m 2 1,00 5,00 m 2 koupelna Obytné prostory 2,00 m 2 1,00 2,00 m 2 WC Obytné prostory 1,00 m 2 1,00 1,00 m 2 sklep Obytné prostory 4,80 m 2 0,50 2,40 m 2 Celková podlahová plocha 54,80 m 2 52,40 m 2 Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Budoucí stav Podlahová plocha [m 2 ] 52,40 0,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 18 260 Reprodukční hodnota (RC) Kč 956 824 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 65 Další životnost roků 35 Opotřebení % 53,60 Věcná hodnota (VH) Kč 443 970-7 -
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Kynšperk nad Ohří BJ po částečné modernizaci Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena BD po částečné revitalizaci 52,40 m 2 1.NP 2+1 342 067 Kč 6 528 Kč/m 2 Popis oceňované nemovité věci Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitosti. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na prodejní ceně, či diskontované nabídkové ceně za obdobný typ nemovitosti byt o velikosti 2+1, ve stavu po částečné modernizaci, se standardním příslušenstvím a průměrným vybavením, ve zděném bytovém domě po revitalizaci, situovaném v okrajové části města, s dobrou dopravní dostupností a obslužností. Srovnatelné jednotky Název: BJ 2+1 byt o velikosti 3 pokoje a kuchyňský kout o rozměru 65 m2 ve vyvýšeném přízemí cihlového domu. Bytové jádro je zděné se zrekonstruovanou koupelnou a v kuchyni je zánovní kuchyňská linka. Do koupelny a kuchyně je nový rozvod elektřiny. Jinak je byt v původním stavu. Okna jsou původní dřevěná. Podlahy a zdi je potřeba renovovat. K vytápění bytu slouží funkční krbová kamna. Pro ohřev vody je elektrický bojler v koupelně. V obývacím pokoji je ze sádrokartonu vytvořená předsíň, aby obývací pokoj nebyl průchozí. Celková cena:330 000 Kč za nemovitost Stavba:Cihlová Stav objektu:dobrý Vlastnictví:Osobní Podlaží:1. podlaží Užitná plocha:65 m2 Lokalita: Zámecká, Kynšperk nad Ohří Zdroj: Neuvedeno Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 65,00 m 2 330 000 Kč 5 077 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha 0,99 K4 Provedení a vybavení 1,05 K5 Celkový stav 1,02 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,88 Upravená j. cena Kč/m 2 4 484-8 -
Název: BJ 2+1 byt 2+1, o rozloze 54 m2. Byt se nachází v 1 NP a prošel částečnou rekonstrukcí - plastová okna, mnichovské omítky a štuky. Jádro bytu původní, zachovalé, z venčí omítnuté. V bytě je nová kuchyňská linka s obklady, nové rozvody vody a elektroinstalace. Na podlahách jsou koberce, ale v pokojích pod nimi zachovalé původní parkety z tvrdého dřeva. Dům prošel kompletní revitalizací, zateplení pláště budovy, nová střecha, nové svody.celková cena:580 000 Kč za nemovitost Stavba:Panelová Stav objektu:dobrý Vlastnictví:Osobní Umístění objektu:klidná část obce Podlaží:1. podlaží z celkem 5 včetně 1 podzemního Užitná plocha:54 m2 Plocha podlahová:54 m2 Lokalita: J.K. Tyla, Kynšperk nad Ohří Podlaží: Dispozice: Zdroj: Neuvedeno Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 54,00 m 2 580 000 Kč 10 741 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,99 K4 Provedení a vybavení 1,01 K5 Celkový stav 0,99 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,84 Upravená j. cena Kč/m 2 9 038 Název: BJ 2+1 Cihlový byt se nachází v klidné ulici Habartova, města s veškerou občanskou vybaveností, 9 km od Sokolova. Nachází se v 2. patře třípatrového domu s okny orientovanými na jih. K bytu náleží i velký sklep. Celková cena:295 000 Kč za nemovitost Stavba:Cihlová Stav objektu:dobrý Vlastnictví:Osobní Umístění objektu:klidná část obce Podlaží:2. podlaží z celkem 4 včetně 1 podzemního Užitná plocha:54 m2 Plocha podlahová:54 m2 Plocha zahrady:1 m2 Sklep:7 m2 Parkování:1 Lokalita: Habartov Podlaží: Dispozice: Zdroj: Neuvedeno Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 54,00 m 2 295 000 Kč 5 463 Kč/m 2-9 -
Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,05 K4 Provedení a vybavení 1,02 K5 Celkový stav 1,04 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,95 Upravená j. cena Kč/m 2 5 172 Název: BJ 2+1 BJ o velikosti 2 + 1 s balkonem celkové PP 58,26 m2, ve 2.NP třípodlažní zděné obytné budovy. V roce 2009 prošel byt celkovou mod. při které bylo zhotoveno zděné jádro. V předsíni je přes celou stěnu vestavěná skříň, v kuchyni linka vyrobena na míru s vestavnými spotřebiči. Dům je zateplen, nová plastová okna, v okruhu 100 m je autobusové nádraží, školka, škola, zdravotní zařízení, obchody). Před domem je parkování. Celková cena:550 000 Kč za nemovitost, včetně poplatků Stavba:Cihlová Stav objektu:velmi dobrý Vlastnictví:Osobní Podlaží:2. podlaží z celkem 3 Užitná plocha:58 m2 Lokalita: Habartov Podlaží: Dispozice: Zdroj: Neuvedeno Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 58,26 m 2 550 000 Kč 9 440 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,05 K4 Provedení a vybavení 0,99 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,84 Upravená j. cena Kč/m 2 7 924-10 -
Název: BJ 2+1 byt 2+1 před modernizací v Sokolově. Jedná se o byt 2+1 o velikosti 53 m2, který se nachází ve 4. NP cihlového domu. Za domem je možnost stání na parkovišti. Byt je slunný, v původním stavu. Má samostatnou koupelnu s vanou a wc. V obou pokojích jsou zachovalé parkety, na chodbě a v kuchyni se nachází dlažba. Celková cena:380 000 Kč za nemovitost Stavba:Cihlová Stav objektu:dobrý Vlastnictví:Osobní Podlaží:4. podlaží z celkem 4 Užitná plocha:53 m2 Lokalita: Sokolov Podlaží: Dispozice: Zdroj: Neuvedeno Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 53,00 m 2 380 000 Kč 7 170 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 1,01 K5 Celkový stav 1,03 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,84 Upravená j. cena Kč/m 2 6 023 Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty: Tato porovnávací hodnota přímou metodou za započitatelnou plochu obdobných nemovitostí, se pohybuje v intervalu od 4 000,-Kč do 9 000-Kč/m 2, indikovaná hodnota je při střední úrovni intervalu. Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 4 484 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 6 528 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 9 038 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 6 528 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 52,40 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 342 067 Kč Popis: BJ po částečné modernizaci - 11 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku 342 067 Kč 0 Kč 449 558 Kč 5 592 Kč Obvyklá cena 340 000 Kč slovy: Třistačtyřicettisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Zdůvodnění obvyklé ceny- rekoncializace : Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u rezidenčního objektu použití porovnávací metody. Použití pouze porovnávací metody je možné pouze v případě, kdy existují velmi dobré a bezpečné podmínky srovnatelnosti včetně verifikace bez markantnějších odlišností. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými byty s příslušenstvím, na základě inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky, tak technickými a ekonomickými nedostatky, případně existenci příslušenství. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. BJ 2+1 ve stavu po částečné modernizaci, se standardním příslušenstvím a průměrným vybavením, v BD po revitalizaci (zateplená fasáda, plastová okna a vstupní dveře, střešní krytina) s podílem na zastavěném pozemku a BD, situovaném v okrajové části města, s dobrou dopravní dostupností a obslužností- v dané lokalitě je poptávka nižší než nabídka. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že nemovitosti jsou za navrženou porovnávací cenu obchodovatelné. Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota 342 067,-Kč Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty -na nemovitostech zapsaných na LV č. 1923, 1465, zaokrouhleno 1. nemovitostí povinného a jejich přísl. 340 000,-Kč 2. příslušenství uvedených nemovitostí - Spoluvlastnický podíl na společných částech budovy čp. 418, 419 a pozemku p.č. 194, 195, vše o velikosti 548/12449 - zahrnuto v ceně 0,- 3. věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená - nezjištěna 0,- 4. výhody a nájemné právo nezjištěno 0,- - 12 -
Závěr Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím nákladové a srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu nemovitostí: BJ č. 419/3 v BD čp. 418, 419, na pozemku st.p.č. 194, 195, s příslušenstvím a podílem na společných částech domu a pozemku o velikosti 548/12449, vše v k.ú. a obci Kynšperk nad Ohří, zapsané na LV č. 1923, 1465, vedené u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, KP Sokolov; se zohledněním práv a závad: ve výši 340 000,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku ( 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů). V Trutnově 11.10.2015 Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 541 01 Trutnov telefon: +420499732407 e-mail: mdanielis@volny.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 999/178/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 178. - 13 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1465 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 359 1 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1 Usnesení o ustanovení znalce 1 Dazabáze odhadců nemovitostí, realitní servery, wikipedia.cz, risy.cz 0-14 -
Snímek katastrální mapy - 15 -
- 16 -
Mapa oblasti - 17 -