ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 75/8045/2018 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely St. 109, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 99 a pozemku čís. parcely 303/5, k.ú. Pohořany, v obci Žitenice, okres Litoměřice, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
PŘEHLED ÚDAJŮ ID (Surveyor s Report): 75/8045/2018 LV no.: 678 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely St. 109, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 99 a pozemek čís. parcely 303/5, k.ú. Pohořany, v obci Žitenice, okres Litoměřice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Pohořany č.p. 99, 411 41 Žitenice GPS: 50.5620683N, 14.1703653E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: za celek: 816.900 Kč Market value Tržní hodnota celkem 630.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Common price Obvyklá cena celkem 630.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: za celek: 793.000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 1 LAND / POZEMEK nestanoveno Main building: Hlavní stavba: Rodinný dům Čísla parcel Parcel of land nr. St. 109, 303/5 Other constructions: Další stavby: venkovní úpravy (přípojky inž. sítí.) Size: Velikost: 101, 450 m2 Location in the town: Poloha v obci: Pohořany, část obce Žitenice Type: Druh: zastavěná plocha a nádvoří, zahrada Infrastructure: Infrastruktura: občanská vybavenost odpovídající velikosti obce Unit price: Jednotková cena: 400 Kč/m 2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: zděný Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: 101 m 2 Resident area: Bytové plochy: 81 m 2 Storage area: Skladové plochy: 640 m 3 Other and manufacturing: Ostatní 3.650 Kč/m 3 Income: Příjem: m 2 m 2 m 2 Kč Building finished in year Rok pořízení: Odhadem 1930 Cost: Náklady: Kč Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): 75 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
A/ NÁLEZ Client of Appraisal / objednatel ocenění: Dražbyprost s.r.o., Mírové náměstí 2/5, 400 01 Ústí nad Labem Property right / vlastnické právo: Nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 678, prokazující stav evidovaný k datu 30.4.2018, jsou ve vlastnictví: - Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 678 jsou evidována následující omezení: - 1x zástavní právo smluvní - 1x zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 678 je evidováno věcné břemeno ve prospěch ČEZ Distribuce a.s.. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 678 je evidováno: - 1x zástavní právo smluvní - 1x zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Legal and structural state / stavebně právní stav: Stavba rodinného domu č.p. 99 je v katastru nemovitostí evidována se zp ůsobem využití rodinný dům. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je stavba stavebně technicky uspořádána a užívána pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - budova vyžaduje zvýšené investice do celkové rekonstrukce - blízkost sportovního areálu - sklonitý pozemek Strong points / silné stránky: - dobrá dostupnost do Litoměřice (cca 5 km do centra) i linkami MHD Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 678 pro k.ú. Pohořany, obec Žitenice, prokazující stav evidovaný k datu 11.05.2018, b/ katastrální mapa pro část k.ú. Pohořany, c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 10.05.2018 v 16:00 hodin, na základ ě písemného oznámení společností Dražbyprost,s.r.o. V předmětné nemovitosti se nenacházel nikdo z pozůstalých vlastníků, nikdo nebyl přítomen. Vzhledem k těmto okolnostem nebyla umožněna prohlídka vnitřních prostorů domu, prohlídka domu a pozemků byla provedena pouze zvnějšku. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. - 3 -
B/ POSUDEK A OCENĚNÍ IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 724831 Název katastrálního území: Pohořany Kód obce: 565962 Název obce: Žitenice Počet obyvatel obce: 1532 Datum stanovení počtu obyvatel: 31.12.2017 Kód okresu: CZ0423 Název okresu: Litoměřice Název kraje: Ústecký Poloha v obci: část obce Žitenice Infrastructure / infrastruktura: Žitenice jsou obec v okrese Litoměřice v Ústeckém kraji, nacházející se přibližně pět kilometrů severovýchodně od Litoměřic a 40 km od Ústí nad Labem. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2017 ČSÚ má 1532 obyvatel, má občanskou vybavenost odpovídající její velikosti. Po dopravní stránce je obec dob ře dostupná městskou hromadnou dopravou a autobusovými linkami, dobrá dostupnost dálnice D8 (E55), spojující Ústí nad Labem a Prahu a silnice I/15 Most Litoměřice Česká Lípa. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nachází v severovýchodní části obce Žitenice, místní části Pohořany, v k.ú. Pohořany, v okrajové lokalitě zastavěné rodinnými domy a nízkopodlažní zástavbou. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 99: Rodinný dům č.p. 99 je samostatně stojící stavba tvořící součást pozemku čís. parcely St. 109, k.ú. Pohořany. Dispoziční řešení: Vnitřní dispozici domu se pro neumožnění prohlídky nepodařilo zjistit. Lze předpokládat, že vnitřní dispozice domu je tvořena 1.PP (suterén, podsklepení), 1.NP (přízemí), a půdou, dle údajů z RUIAN (registru územní identifikace adres a nemovitostí) je uvedena jedna bytová jednotka s p říslušenstvím, dle velikosti domu a odborného odhadu se dá předpokládat bytová jednotka o minimální velikosti 3+1, dispozice domu sestává(odhadem): - v 1.PP (suterénu) z chodby se schodištěm, sklepní místnost - v 1.NP (přízemí) z chodby se schodištěm, bytové jednotky 3+1, - půdy. Konstrukční řešení a vybavení: Popis vychází z údajů zjištěných při obhlídce zvnějšku, je pouze orientační při předpokládaném rozsahu konstrukcí a vybavení, popřípadě při využití údajů RUIAN (registru územní identifikace adres a nemovitostí). Stavba má svislé nosné konstrukce zděné ze smíšeného zdiva kámen+cihla, se založením na kamenných a betonových základech, stropy jsou v suterénu nespalné, v přízemí dřevěné, střecha je sedlová, s pálenou taškovou krytinou, klempí řské prvky jsou neúplné, schodiště kamenné, podlahy jsou zřejmě betonové i prkenné, vnitřní omítky jsou vápenné, vnější omítky jsou hrubé a částečně chybějící, okna jsou dřevěná zdvojená, dveře jsou dřevěné do dřevěných zárubní. Dům má zřejmě vnitřní rozvod vody, kanalizace, elektrické energie, topení je pravd ěpodobně lokální (další nelze blíže specifikovat). Stáří a stavební stav: Přesné stáří stavby domu se nepodařilo zjistit, bylo stanoveno odborným odhadem a to s přihlédnutím k použitým materiálům a stavebnímu slohu na rok 1930, její stáří činí za tohoto předpokladu ke dni ocenění 88 let. Dům není prokazatelně obýván, je neudržovaný, zanedbaný, jeho stavebn ě-technický stav odpovídá značnému stáří a zaostávající údržbě. Stav vnitřního vybavení se nepodařilo zjistit, dům nebyl zpřístupněn. Z vnějšku je patrné vylomení vstupních dveří, rozbitá skla jednoho z oken, zřejmě došlo ke vniknutí nepovolaných osob. Z vn ějšku je oknem patrné také zaplavení sklepa vodou, příčinou by mohla být zvýšená hladina spodní vody nebo jiná závada. Ostatní stavby a venkovní úpravy: Na pozemku se nacházejí přípojky vody, elektrické energie, dále zpevn ěné plochy, oplocení apod. - 4 -
Pozemky (dle LV č. 678): Pozemek čís. parcely St. 109, k.ú. Pohořany, o výměře 101 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití zastavěno rodinným domem č.p. 99, způsob ochrany - rozsáhlé chráněné území. Pozemek čís. parcely 303/5, k.ú. Pohořany, o výměře 450 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrada, způsob využití zahrada, způsob ochrany zemědělský půdní fond. Tvary a vzájemné uspořádání pozemků jsou patrné z katastrální mapy v příloze. Na oceňovaných pozemcích se dále nachází venkovní úpravy (p řípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy apod.). Pozemky jsou přístupné z pozemku čís. parcely 728/1 vedeného v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha, ostatní komunikace, způsob ochrany - rozsáhlé chráněné území, vlastník Obec Žitenice, Pohořanská 118, 41141 Žitenice, IČ: 00264725. Pozemky jsou přístupné z pozemku čís. parcely 748/3 vedeného v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha, silnice, způsob ochrany - rozsáhlé chráněné území, vlastník Obec Žitenice, Pohořanská 118, 41141 Žitenice, IČ: 00264725. Pozemky jsou přístupné z pozemku čís. parcely 749 vedeného v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha, ostatní komunikace, způsob ochrany - rozsáhlé chráněné území, vlastník Obec Žitenice, Pohořanská 118, 41141 Žitenice, IČ: 00264725. ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA Pro stanovení odhadu obvyklé ceny za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu ocenění vycházíme zpravidla z věcné hodnoty, výnosové hodnoty a porovnávací hodnoty. Podle přiložené analýzy byly výše uvedené hodnoty stanoveny takto: Věcná hodnota: 816 900 Kč Výnosová hodnota: nebyla stanovena Porovnávací hodnota: 793 000 K č Tržní hodnota: 630 000 K č Věcná hodnota majetku byla stanovena nákladovým zp ůsobem na základě odhadu reprodukční ceny stavby a odpočtu přiměřeného opotřebení a ceny pozemků. Výnosová hodnota stanovena nebyla, nemovitosti jsou ur čeny pro rodinné bydlení, v současné době ani nejsou ve stavebním stavu schopném pronajmutí, ani není v míst ě poptávka po pronájmu rodinných domů. Porovnávací hodnota majetku byla stanovena na základ ě porovnání s realizovanými kupními cenami srovnatelných nemovitých věcí v této lokalitě, po korekci odpovídající stavebnímu stavu, vým ěře pozemků apod. Při stanovení obvyklé ceny oceňovaného majetku byla dána přednost porovnávací hodnotě stanovené porovnávací metodou na základě údajů o realizovaných cenách srovnatelných nemovitostí. Výsledná cena byla snížena o odhad nákladů na uzavření domu a zamezení přístupu nepovolaným osobám a dalším případným škodám. Věcná hodnota při stanovení obvyklé ceny není relevantní. - 5 -
C/ HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku čís. parcely St. 109 jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 99 a pozemku čís. parcely 303/5, k.ú. Pohořany, v obci Žitenice, okres Litoměřice, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v p řiložené tabulce, činí ke dni ocenění 10. května 2018 celkem Slovy: Šestsettřicettisíc Kč 630.000,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi Zástavní práva: (podrobně na LV č. 678 v příloze) Na listu vlastnictví je evidované zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu: Další omezení vlastnického práva (podrobně na LV č. 678 v příloze) Na listu vlastnictví je evidováno věcné břemeno úplatné ve prospěch ČEZ Distribuce, a.s: Stanovená obvyklá cena (tržní hodnota) nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 678. Jiná rizika nebo omezující podmínky v souvislosti s oceňovanými nemovitými věcmi nebyla zjištěna. Dům nebyl přístupný. - 6 -
ZNALECKÁ DOLOŽKA ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústav ů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávn ění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 75/8045/2018. Ing. Vladimír H ůda, MBA jednatel V Mostě, dne 11. května 2018-7 -
PŘÍLOHY 1 Analýza 2 Mapa širších vztahů 3 Výpis z katastru nemovitostí 4 Kopie katastrální mapy a ortofotomapa 5 Fotodokumentace
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 75/8045/2018 LV no.: 678 Item no. Pol.č. Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 rodinný dům č.p. 99 640 3 650 2 336 000 75,0 584 000 2 venkovní úpravy 50 000 75,0 12 500 3 Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 596 500 Comments Komentář Item no. Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 109 zastavěná plocha a nádvoří 101 400 40 400 2 303/5 zahrada 450 400 180 000 3 Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Lands subtotal - Pozemky mezisoučet 220 400 Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 816 900 Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář 1 2 3 m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota nebyla stanovena Comparative value - Porovnávací hodnota Item no. Name Realized / offer price Date of sale / offers Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná / Datum prodeje / Obestavěný Celková cena za Celková cena za Koeficient Plocha pozemků Cena pozemků Cena za objekty nabídková cena nabídky prostor pozemky objekty cenové úpravy Komentář Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč 1 Rodinný dům č.p. 11 v části obce Pohořany - Žitenice, okr. Litoměřice 1 395 000,00 8-15 nestanoven 879 400 351 600 1 043 400,00 0,50 697 500 1/ RD s 1 PP 1 NP+ podkroví, dispozice 4+1, v rekonstrukci 2 Rodinný dům č.p. 46 v části obce Pohořany - Žitenice, okr. Litoměřice 3 000 000,00 11-17 nestanoven 2683 280 751 240 2 248 760,00 0,30 900 000 2/ RD s 1 NP+ podkroví, dispozice 5+1, v rekonstrukci 3 Rodinný dům č.p. 66 v části obce Pohořany - Žitenice, okr. Litoměřice 2 600 000,00 7-17 nestanoven 1273 400 509 200 2 090 800,00 0,30 780 000 3/ RD s 1 PP, 1 NP+podkroví, po rekonstrukcí 1/ uskutečněný prodej čj.v-9431/2015-506 2/ uskutečněný prodej čj.v-11581/2017-506 3/ uskutečněný prodej čj.v-6971/2017-506 Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,817 mil.kč nebyla stanovena 0,793 mil.kč 0,630 mil.kč
Situace lokality Mapa oblasti
Rodinný dům č.p. 99 k.ú. Pohořany, obec Žitenice, okres Litoměřice pohled uliční severní pohled uliční severní pohled uliční severozápadní pohled uliční jihozápadní pohled uliční jižní pohled uliční jihozápadní pohled uliční severozápadní detail rozbitého okna
pohled uliční severní vstupní vrátka pohled dvorní severní vstupní vrátka přístřešek na p.p.č.303/5 pohled do suterénu přes rozbité okno vstup do domu pohled jihovýchodní pohled uliční severní - 2 -