Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 3924-1/2015 6 NEMOVITOST: Rodinné domy č.p. 54 a č.p. 114 Žeretice Adresa nemovitosti: Žeretice 54 a 114 Katastrální údaje: Kraj Královéhradecký, okres Jičín, obec Žeretice, k.ú. Žeretice, kód ČSÚ: 796 506, LV: 268 Ostatní stavby: Zemědělské stavby Pozemky: st. 61/1, st. 61/2, 104/1, 104/2 Vlastník stavby: K+K Consulting s.r.o., Bolzanova 1615/1, 11000 Praha, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: K+K Consulting s.r.o., Bolzanova 1615/1, 11000 Praha, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL: Adresa objednatele: EKS Factoring s.r.o. Mlýnská 22 / 4, 160 00 Praha 6 - Bubeneč IČ: 27143520 telefon: e-mail: DIČ: fax: ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele: Ing. Jiří Švec Lidická 938, 290 01 Poděbrady IČ: 122 83 441 DIČ: CZ5806091918 telefon: 325 615 249, 603 581 966 e-mail: ideal-po@idealnet.cz fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Účel úvěru: Podklad pro potřebu objednatele (ocenění stávajícího stavu) koupě výstavba změna stavby rekonstrukce refinancování jiné Současný stav Budoucí stav HODNOTA NEMOVITOSTI 1 160 000 Kč --------- Datum místního šetření: 19.1.2015 Datum zpracování: 30.1.2015 Počet stran: 13 stran Počet stran příloh: 6 V Poděbradech, dne 30.1.2015 Otisk razítka Ing. Jiří Švec
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1925 změna stavby v r. rekonstrukce v r. 1980 Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - bytové domy zděné Stavebně technický stav stavby: udržovaná Vytápění: lokální - tuhá paliva RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z veřejné zajištěn komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém území Nemovitost situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: vyjma zástavních práv uvedených na LV nebyla zjištěna Ostatní rizika: nejsou KUPNÍ CENA -- Kč Kuní cena nebyla odhadci známa. VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 1 163 974 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota 2 272 182 Kč 0 Kč Hodnota nemovitosti 1 160 000 Kč - z toho hodnota pozemku 825 200 Kč 0 Kč Minimální hodnota v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 3 917 455 Kč 0 Kč - z toho hlavní budova 2 717 455 Kč - ostatní objekty 1 200 000 Kč 0 Kč Komentář ke stanovení hodnoty posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Obvyklá cena byla stanovena porovnávacím způsobem a odpovídá cenám srovnatelných nemovitostí obchodovaných v dané lokalitě. V principu se jedná o vyhodnocení cen realizovaných obchodů na realitním trhu starých max. 1 rok, nebo aktuálních nabídek na trhu s nemovitostmi, které jsou srovnatelné svým účelem užití, typem, velikostí, celkovým stavem a lokalitou - tyto ceny jsou s ohledem na jejich konkrétní parametry a serióznost zdroje informací patřičně upraveny. V daném případě byly požity porovnatelné nemovitosti ze současné nabídky na realitním trhu. Vzhledem ke skutečnosti, že nabídkové ceny jsou o cca 10-20% vyšší oproti reálně dosaženým kupním cenám, jsou nabídkové ceny poníženy 0,85. - 2 -
ANALÝZA ZPŮSOBU OCENĚNÍ Obvyklá cena byla stanovena porovnávacím způsobem. METODA STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY METODY OCEŇOVÁNÍ (popis metod) Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění může tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. Také může sloužit jako podklad pro stanovení pojistné hodnoty nemovitosti. Nezohledňuje však tržní vlivy a aktuální situaci na trhu nemovitostí a tedy není vhodná pro stanovení obvyklé (tržní) hodnoty. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání stanovené pomocí některé ze známých metod. METODA VÝNOSOVÁ - v daném případě není z důvodu nekomerčního typu nemovitosti použita. METODA POROVNÁVACÍ Tato metoda pro ocenění nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé, případně z aktuálních cen nemovitostí nabízených na realitním trhu, které jsou dle serióznosti zdroje, druhu, polohy a stavu nemovitosti patřičně upraveny a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak i hodnotu pozemku. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje. Za optimální délku průběhu realizace prodeje lze uvažovat období 1-6 měsíců. Úkolem odhadce je provést dokonalou analýzu všech cenotvorných faktorů pro odvození výsledné tržní hodnoty. Porovnány mohou být nemovitosti stejného charakteru. Kvalitativní (cenotvorné) parametry zahrnují: - Polohu v lokalitě - Konstrukční systémy - Vybavenost - Opotřebení fyzické, funkční a ekonomické - Ekologické zatížení - Věcná břemena - Architektonické působení ANALÝZA TRHU Analýza trhu je zaměřena na cenotvorné faktory, které je možno z regionálních tržních podmínek získat a aplikovat v předmětném ocenění. Aplikace porovnávací metody: Existuje dostatečný vzorek obdobného majetku, který je na realitním trhu obchodován a je tedy vhodné její použití. - 3 -
Cenotvorné faktory ovlivňující hodnotu majetku Atraktivita majetku v lokalitě oceňovaný majetek se nachází v okrajové části malé obce na Jičínsku a je vhodný pro trvalé bydlení spojené s podnikáním, případně rekreační využití. Funkční využití - majetek je nevyužitý. Je vhodný pro spojení rodinného bydlení s drobným podnikáním v oblasti chovu zvířat či zemědělství. Umožňuje z důvodu 2 samostatných RD dvougenerační bydlení Intenzita využití možnost využití je dána vždy nabídkou a poptávkou. V současné době je v této lokalitě menší obce nabídka spíše větší než poptávka. Inženýrské sítě v obci pouze rozvod el. energie. Voda z vlastní studny, kanalizace do jímky. Klimatická pohoda expozice ke světovým stranám je vyhovující, jedná se 2 samostatné RD s navazujícími hosp. částmi. Místní životní podmínky jedná se klidné a čisté bydlení bez negativních jevů okolí. Dopravní napojení a možnost parkování Nemovitost se nachází v malé obci s poměrně dobrou dopravní obslužností. Na pozemku a veřejné komunikaci bezproblémové parkování. Omezení užívacích práv nebyla předána žádná informace o omezení užívání majetku. Zhodnocení nebo znehodnocení stavbou jde o stavbu pro účelové využití rodinný dům a hospodářské stavby. Lze konstatovat, že jde o zhodnocení pozemku. NÁLEZ Situace Přehled podkladů 1. Výpis z KN - LV č. 268 pro kat. území a obec Žeretice. 2. Snímek katastrální mapy a satelitní snímek. 3. Informace objednatele o provedených úpravách 4. Znalecký posudek č. 3795/10/2009 vypracovaný 237. října 2009 Ing. Miloslavem Mencelem Charakteristika obce Menší obec se základní občanskou vybaveností (pohostinství, obecní úřad, pošta, smíšené zboží) od cca 13 km od okresního města Jičín, kde většina služeb. Poloha nemovitosti Oceňovaná nemovitost je situována v okrajové části obce u místní klidné komunikace. Přístup z veřejné komunikace ve vlastnictví obce. Popis jednotlivých staveb Základní popis 2 samostatné, nepodsklepené RD (2+1 a 1+1) venkovského typu o jednom nadzemním podlaží a nevyužitém půdním prostoru na které navazují hospodářské části. Dům č.p. 54 (2+1) po částečné modernizaci před cca 30 lety (betonové podlahy, vestavba soc. zařízení) a po úravách včetně položení podlahové krytiny obyvatelný. Na domě č.p. 114 započato s rekonstrukcí. Na zadní část domů a hosp. částí navazuje velký pozemek Druh stavby - účel využití RD - bydlení. Dispoziční řešení RD 2+1 s příslušenstvím a RD 1+1 bez příslušenství. Výměry jednotlivých místností viz. výpočet níže. - 4 -
Popis tech. stavu stavby Původní zemědělská usedlost stáří přes 90 let. Dům i chlévy provedeny z masivního zdiva bez izolace proti zemní vlhkosti, stropy dřevěné trámové s podhledem nebo klenbové do oc. I nosníků. Krov sedlový vaznicový, krytina z pálených tašek, klempířské prvky z pozink. plechu. Celkový stavebnětechnický stav zhoršený, prvky dlouhodobé životnosti zachované, objekty jsou bez patrných statických poruch, není patrná zvýšená zemní vlhkost a prvky dlouhodobé životnosti v dobrém stavu. Objekty jsou vhodné pro provedení rekonstrukce. Příslušenství stavby Chlévy, stodola ve zhoršeném stavu. Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Jedná se rovinný, pouze částečně oplocený pozemek. V obci nejsou vyjma rozvodu el. inženýrské sítě. OCENĚNÍ Výpočet věcné hodnoty Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název Zastavěná plocha Užitná plocha RD č.p. 54-1.NP 94,06 m 2 70,91 m 2 zádveří 9,05 m 2 koupelna s WC 3,92 m 2 Komora 3,05 m 2 kuchyně 12,58 m 2 pokoj 21,60 m 2 pokoj 20,71 m 2 RD č.p. 114-1.NP 42,45 m 2 28,32 m 2 chodba 10,55 m 2 pokoj 11,89 m 2 pokoj 5,88 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor RD č.p. 54-1.NP (6,43 x 13,02 + 3,07 x 3,37)x(2,97) = 279,37 m 3 RD č.p. 114-1.NP (6,52 x 6,51)x(2,89) = 122,67 m 3 RD č.p. 114-1.NP = 160,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 562,04 m 3 Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 94 Obestavěný prostor [m 3 ] 562,04 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 835 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 2 717 455 Stáří roků 85 Další životnost roků Opotřebení % 60,00 Věcná hodnota (VH) Kč 1 086 982 Budoucí stav - 5 -
Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH Zemědělské Přízemní zděné 61/1 a 61/2 600,00 m3 2 000 Kč/m3 1 200 000 Kč 70 % 360 000 Kč stavby Věcná hodnota ostatních staveb celkem 360 000 Kč Výpočet hodnoty pozemků Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena srovnatelných pozemků v dané a srovnatelných lokalitách se pohybují v rozmezí 300-600,-Kč/m 2. V daném případě uvažuji z důvodu velké výměry pro stavební pozemky hodnotu 300,- Kč/m 2, zbývající výměru oceňuji částkou 100,- Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 61/1 1 486 300 445 800 zastavěná plocha a nádvoří st. 61/2 139 300 41 700 zahrada 104/1 451 100 45 100 zahrada 104/2 2 926 100 292 600 Celková výměra pozemků 5 002 Hodnota pozemků celkem 825 200 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Žeretice - Hradištko 120,00 845 950 000 7 917 1,380 10 925 Zděný přízemní RD s obytným podkrovím ve stejné obci z roku 1924. Provedena částečná rekonstrukce - střecha, komín, studna. V užitné ploše Typ stavby - V už. ploše plně podkroví; Velikost pozemku - podstatně menší; Zdroj nabídky - realitní inzerce; Žeretice 120,00 582 1 250 000 10 417 1,190 12 396 Zděný přízemní RD s obytným podkrovím ve stejné obci. Stáří cca 100 let, stav a údržba dobré, provedena vestavba soc. zařízení. V podlahové ploše započteno plně podkroví. Typ stavby - menší, funkční x podkroví; Velikost pozemku - podstatně menší; Vybavení - mírně lepší; Zdroj nabídky - realitní inzerce; Sběř 95,00 1 759 1 360 000 14 316 0,780 11 166 Zděný přízemní RD s obytným podkrovím v nedaleké obci blíže Vysokého Veselí. Stáří cca 100 let, stav a údržba dobré, provedena vestavba soc. zařízení. Typ stavby - menší, funkční; Velikost pozemku - menší; Vybavení - mírně lepší; Zdroj nabídky - realitní inzerce; Vrbice 95,00 856 1 450 000 15 263 0,810 12 363 Zděný přízemní RD s půdním prostorem vhodným pro vestavbu v nedaleké obdobně vybavené obci. Stáří cca 80 let, stav a údržba dobré, provedena vestavba soc. zařízení a vyměněna okna. Typ stavby - menší, funkční; Velikost pozemku - menší; Vybavení - mírně lepší; Zdroj nabídky - realitní inzerce; - 6 -
Vrbice 75,00 410 750 000 10 000 1,180 11 800 Zděný přízemní RD venkovského typu ve stejné obci. Stáří cca 90 let, vyjma opravené hlavní místnosti v původním stavu, vyžaduje vestavbu soc. zařízení a opravy. Typ stavby - menší, funkční; Velikost pozemku - velmi malý; Vybavení - horší; Zdroj nabídky - realitní inzerce; Průměrná cena 11 730 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 99,23 m 2 Porovnávací hodnota 1 163 974 Kč Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 268 4 Snímek katastrální mapy a satelitní snímek 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Koncesní listina: Koncesní listina vydána okresním živnostenským úřadem v Kolíně dne 11.9.2000 pod č.j. 413/00/OKZU/S16572, ev.č. 320400-21270-00-7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
Snímek katastrální mapy a satelitní snímek - 12 -
Fotodokumentace Dům č.p 54 Kuchyně Pokoje Koupelna Dům č.p.114 Pokoj Bývalý chlév - 13 -