ZNALECKÝ POSUDEK č. 8942-506/2012 o ceně ideálního podílu 1/2 nemovitostí - domu Kadaň č.p. 1657 na pozemku parc.č. 2787/3, garáží Kadaň č.e. 5668 na pozemku parc.č. 2787/6 a č.e. 5669 na pozemku parc.č. 2787/7 v k.ú. a obci Kadaň, okres Chomutov, kraj Ústecký Objednatel posudku: Účel posudku: Soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda Husitská 692/3 415 01 Teplice zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení (číslo jednací: 110 Ex 6526/11-85) Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb., podle stavu ke dni 26.6.2012 posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48, 415 01 Teplice tel.: 603872207 e-mail: garlik.zdenek@volny.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 13 stran textu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Srbicích 11.7.2012
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně ideálního podílu 1/2 nemovitostí - domu Kadaň č.p. 1657 na pozemku parc.č. 2787/3, garáží Kadaň č.e. 5668 na pozemku parc.č. 2787/6 a č.e. 5669 na pozemku parc.č. 2787/7 v k.ú. a obci Kadaň, okres Chomutov, kraj Ústecký. Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 6526/11-85 ze dne 31.5.2012) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti rodinný dům, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda věcná a srovnávací (tržní), proto je obvyklá cena stanovena na základě kombinace těchto dvou metod (rodinné domy se v místě běžně nepronajímají, obvyklé nájemné a tedy ani výnosovou hodnotu nelze objektivně zjistit). 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Zeyerova 1657 432 01 Kadaň Kraj: Ústecký Okres: Chomutov Obec: Kadaň Katastrální území: Kadaň Počet obyvatel: 17 857 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 26.6.2012 za přítomnosti znalce (pan Telín ani paní Telínová si obsílku s oznámením o konání místního šetření na adrese uvedené v usnesení nevyzvedli). 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice, číslo jednací 110 Ex 6526/11-85 ze dne 31.5.2012 - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem dne 31.5.2012 (LV č. 942) - kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000 z nahlížení do KN ze dne 26.6.2012 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - informace z inzerce nemovitosti na severo.ceskereality.cz, kód nemovitosti AAA-CR-1n - mapa Kadaně
- 3-5. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 942 pro k.ú. Kadaň je uvedeno: A - Vlastnické právo: Telín Petr, Zeyerova 1657, Kadaň, 432 01 Kadaň 1 podíl 1/2 Telínová Hana, Zeyerova 1657, Kadaň, 432 01 Kadaň 1 podíl 1/2 B - Nemovitosti: Stavby: Kadaň, č.p. 1657, způsob využití rodinný dům, na parcele 2787/3, LV:1367 Kadaň, č.e. 5668, způsob využití garáž, na parcele 2787/6, LV:1367 Kadaň, č.e. 5669, způsob využití garáž, na parcele 2787/7, LV:1367 B1 - Jiná práva. Bez zápisu C - Omezení vlastnického práva: Věcné břemeno zřizování a provozování vedení distribuční elektrizační soustavy - pojistková skříň pro ČEZ Distribuce, a.s.. Zástavní právo smluvní na pohledávku ve výši 235 492,- Kč fyzické osoby Telín Petr k podílu 1/2 nemovitostí. Nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji podílu nemovitosti a zástavní právo exekutorské k podílu nemovitosti podrobně viz.příloha LV č. 942. D - Jiné zápisy: Bez zápisu E - Nabývací tituly a jiné doklady zápisu: Viz. příloha LV č. 942 Dle dostupných podkladů nebyly znalcem zjištěny další skutečnosti, které ovlivňují cenu obvyklou nemovitosti, zejména uzavřené nájemní smlouvy apod.. 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici na žádný objekt oceňované nemovitosti, ocenění je provedeno na základě venkovní obhlídky znalce, podkladů z katastru nemovitostí a dotazem osoby, kterou jsem oslovil na terase nad garážemi při zalévání květin a větrání domu (odmítla mi sice umožnit vstup do nemovitosti s tím, že majitelé jsou na dovolené, ale sdělila mi, že v domě je jeden byt) a dále z nabídky, zveřejněné panem Petrem Telínem na internetovém serveru severo.ceskereality.cz, kód nemovitosti AAA-CR-1n. 7. Celkový popis nemovitosti a lokality Jedná se o soubor nemovitostí, který tvoří dům Kadaň č.p. 1657, samostatně stojící, s jedním podzemním podlažím, jedním nadzemním podlažím a podkrovím a dále dvě garáže Kadaň č.e. 5668 a Kadaň č.e. 5669. Dům i garáže jsou situovány v Zeyerově ulici v Kadani, ve značně svažitém terénu, do kterého jsou zapuštěny obě garáže (jejich čelní stěna tvoří zároveň opěrnou zeď terasy
- 4 - nad garážemi). Dům je napojen na vodovod, kanalizaci a rozvod el. energie, plyn je přiveden k domu, garáže jsou zřejmě napojeny na rozvod el. energie (bylo zjištěno otevřenými vraty, když zde někdo ukládal jízdní kolo). Pozemky pod stavbami, stejně jako další přilehlé pozemky nejsou součástí ocenění. Území je značně svažité směrem na severozápad. Kadaň je větším městem okresu Chomutov se zachovalým historickým jádrem a mnoha památkami, které leží na řece Ohři, ve vzdálenosti cca 15 km od okresního města. Ve městě je nadstandardní občanská vybavenost a kompletní vybavenost inženýrskými sítěmi. Situování oceňovaných nemovitostí je v zástavbě původních rodinných domů, doplněných několika panelovými domy, při výjezdu z Kadaně ve směru na Žatec, ve vzdálenosti cca 1 km od centra města. Spojení je MHD (zastávka cca 200 m) a dále linkovým autobusem a železniční. B. Posudek Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 6526/11-85 ze dne 31.5.2012) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti rodinný dům, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda věcná a srovnávací (tržní), proto je obvyklá cena stanovena na základě kombinace těchto dvou metod (rodinné domy se v místě běžně nepronajímají, obvyklé nájemné a tedy ani výnosovou hodnotu nelze objektivně zjistit). 1. Popis objektů a pozemků Dům Kadaň č.p.1657 Jak bylo uvedeno, jedná se o dům samostatně stojící, s jedním podzemním podlažím, jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Dům je zděný, se sedlovou střechou, opatřenou taškovou krytinou, včetně klemp. konstrukcí z plastu, s fasádou se zateplením s úpravou rýhovanou omítkou, v podkroví obkladem dřevem a na výšku 1.PP obkladem plastovými lamelami. Provedení jednotlivých podlaží je částečně podle venkovní obhlídky, převážně podle předpokládaného provedení domu a z popisu v nabídce nemovitosti v inzerci. Obvodové stěny zděné v tl. do 40 cm, stropy nespalné s rovným podhledem a zateplené v podkroví, vnitřní omítky štukové hladké, částečný keramický obklad. Podlahy z keramické dlažby a plovoucí, schody betonové a dřevěné, osazena dřevěná zdvojená okna nebo dřevěná okna s izolačním dvojsklem a dýhované dveře. Proveden rozvod světelné a motorové elektroinstalace, teplé a studené vody a kanalizace. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva, ohřev teplé vody v el. bojleru. Osazeno běžné vybavení soc. zařízení a kuchyně. Výčet místností (dle popisu v inzerci):
- 5-1.PP: Prádelna, kotelna, spíž, sklep, místnost se samostatným vstupem. 1.NP: Kuchyň s jídelním koutem, obývací pokoj s terasou, pracovna. Podkroví: 3 pokoje, koupelna s WC. Charakter stavby: Dům má jedno nadzemní podlaží a podkroví a je v něm jeden byt, jedná se o ocenění rodinného domu. Stáří a opotřebení: Stáří dle popisu v inzerci 2012-1992=20 roků. Stavba působí dojmem udržované budovy, přesto vzhledem k době výstavby a částečné použití materiálů a postupů dnes již považovaných za podstandardní, uvažuji celkovou životnost 80 roků. Garáž Kadaň č.e. 5668 Garáž přistavěná k domu č.p. 1657 a zapuštěná do svahu. Stěny zřejmě betonové, podlaha betonová, strop jak bylo možno vidět pootevřenými vraty z trapézových plechů jako ztraceného bednění s nabetonávkou, izolací a zásypem podkladu terasy, podlaha betonová, omítky uvnitř hladké, vně hrubé, osazena kovová vrata s plastovými lamelami, zavedena elektroinstalace. Stáří uvažuji jako u domu. Garáž Kadaň č.e. 5669 Garáž přistavěná k vedlejší garáži č.e. 5668 a zapuštěná do svahu. Stěny zřejmě betonové, podlaha betonová, strop jak bylo možno vidět pootevřenými vraty z trapézových plechů jako ztraceného bednění s nabetonávkou, izolací a zásypem podkladu terasy, podlaha betonová, omítky uvnitř hladké, vně hrubé, osazena kovová vrata s plastovými lamelami, zavedena elektroinstalace. Stáří uvažuji jako u domu a sousední garáže. Pozemky Pozemky nejsou součástí ocenění. 2. Obvyklá cena Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová)
- 6 - c) metoda srovnávací (tržní) d) zdůvodnění obvyklé ceny Stručná charakteristika a použití těchto metod: a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). V tomto případě je použita nákladová cena staveb s využitím oceňovacího předpisu (vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. - nákladová cena bez koeficientu prodejnosti Kp), pozemky nejsou součástí ocenění. b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení prodaných nebo nabízených porovnatelných nemovitostí. Obvyklá cena pro danou kategorii stanovena kombinací hodnoty věcné a srovnávací, obdobné nemovitosti se v místě běžně nepronajímají, výnosovou hodnotu nelze objektivně zjistit. a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Stavby: Dům Kadaň č.p.1657-5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ C Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 10,30*10,25 = 105,58 m 2 1.NP: 10,30*10,25 = 105,58 m 2 Podkroví: 10,30*10,25 = 105,58 m 2
- 7 - Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 105,58 m 2 2,80 m 1.NP: 105,58 m 2 2,80 m Podkroví: 105,58 m 2 2,60 m Obestavěný prostor: Spodní stavba: 10,30*10,25*2,80 = 295,61 m 3 Vrchní stavba: 10,30*10,25*2,80 = 295,61 m 3 Zastřešení: 10,30*10,25*(0,70+5,00/2) = 337,84 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 929,06 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy: S 5,40 100,00 1,00 5,40 2. Zdivo: S 23,40 100,00 1,00 23,40 3. Stropy: S 9,10 100,00 1,00 9,10 4. Střecha: S 5,40 100,00 1,00 5,40 5. Krytina: S 3,30 100,00 1,00 3,30 6. Klempířské konstrukce: S 0,80 100,00 1,00 0,80 7. Vnitřní omítky: S 6,10 100,00 1,00 6,10 8. Fasádní omítky: S 2,80 100,00 1,00 2,80 9. Vnější obklady: S 0,50 100,00 1,00 0,50 10. Vnitřní obklady: S 2,20 100,00 1,00 2,20 11. Schody: S 2,30 100,00 1,00 2,30 12. Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3,20 13. Okna: S 5,10 100,00 1,00 5,10 14. Podlahy obytných místností: S 2,10 100,00 1,00 2,10 15. Podlahy ostatních místností: S 1,30 100,00 1,00 1,30 16. Vytápění: S 5,30 100,00 1,00 5,30 17. Elektroinstalace: S 4,20 100,00 1,00 4,20 18. Bleskosvod: C 0,60 100,00 0,00 0,00 19. Rozvod vody: S 2,90 100,00 1,00 2,90 20. Zdroj teplé vody: S 1,70 100,00 1,00 1,70 21. Instalace plynu: C 0,50 100,00 0,00 0,00 22. Kanalizace: S 2,70 100,00 1,00 2,70 23. Vybavení kuchyně: S 0,50 100,00 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení: S 4,30 100,00 1,00 4,30 25. Záchod: S 0,30 100,00 1,00 0,30 26. Ostatní: P 4,00 100,00 0,46 1,84 Součet upravených objemových podílů: 96,74 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9674 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 2 130,- Kč/m 3 Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1,1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9674 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1550
- 8 - Základní cena upravená = 4 973,37 Kč/m 3 Plná cena: 929,06 m 3 * 4 973,37 Kč/m 3 = 4 620 559,13 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 80 = 25,000 % - 1 155 139,78 Kč Dům Kadaň č.p.1657 - zjištěná cena = 3 465 419,35 Kč Garáž Kadaň č.e. 5668-8 Zatřídění pro potřeby ocenění: Garáž: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná nebo železobetonová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 5,00*9,00 = 45,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 45,00 m 2 2,60 m Obestavěný prostor: Vrchní stavba: 5,00*9,00*2,60 = 117,00 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 117,00 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy S 6,20 100,00 1,00 6,20 2. Obvodové stěny S 30,10 100,00 1,00 30,10 3. Stropy S 26,20 100,00 1,00 26,20 5. Krytina S 5,70 100,00 1,00 5,70 6. Klempířské konstrukce C 2,90 100,00 0,00 0,00 7. Úprava povrchů S 4,80 100,00 1,00 4,80 8. Dveře C 2,70 100,00 0,00 0,00 9. Okna C 1,40 100,00 0,00 0,00 10. Vrata S 6,80 100,00 1,00 6,80 11. Podlahy S 7,20 100,00 1,00 7,20 12. Elektroinstalace S 6,00 100,00 1,00 6,00
- 9 - Součet upravených objemových podílů: 93,00 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9300 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 9): = 1 375,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,9300 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1030 Základní cena upravená: = 2 689,21 Kč/m 3 Plná cena: 117,00 m 3 * 2 689,21 Kč/m 3 = 314 637,57 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 80 = 25,000 % - 78 659,39 Kč Garáž Kadaň č.e. 5668 - zjištěná cena = 235 978,18 Kč Garáž Kadaň č.e. 5669-8 Zatřídění pro potřeby ocenění: Garáž: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná nebo železobetonová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 3,60*9,00 = 32,40 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 32,40 m 2 2,60 m Obestavěný prostor: Vrchní stavba: 3,60*9,00*2,60 = 84,24 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 84,24 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy S 6,20 100,00 1,00 6,20 2. Obvodové stěny S 30,10 100,00 1,00 30,10
- 10-3. Stropy S 26,20 100,00 1,00 26,20 5. Krytina S 5,70 100,00 1,00 5,70 6. Klempířské konstrukce C 2,90 100,00 0,00 0,00 7. Úprava povrchů S 4,80 100,00 1,00 4,80 8. Dveře C 2,70 100,00 0,00 0,00 9. Okna C 1,40 100,00 0,00 0,00 10. Vrata S 6,80 100,00 1,00 6,80 11. Podlahy S 7,20 100,00 1,00 7,20 12. Elektroinstalace S 6,00 100,00 1,00 6,00 Součet upravených objemových podílů: 93,00 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9300 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 9): = 1 375,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,9300 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1030 Základní cena upravená: = 2 689,21 Kč/m 3 Plná cena: 84,24 m 3 * 2 689,21 Kč/m 3 = 226 539,05 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 80 = 25,000 % - 56 634,76 Kč Garáž Kadaň č.e. 5669 - zjištěná cena = 169 904,29 Kč Rekapitulace věcné hodnoty: Dům Kadaň č.p. 1657 = 3 465 420,- Kč Garáž Kadaň č.e. 5668 = 235 980,- Kč Garáž Kadaň č.e. 5669 = 169 900,- Kč Cena nemovitosti včetně odpočtu opotřebení činí celkem Výsledná věcná hodnota nemovitosti po zaokrouhlení činí 3 871 300,- Kč 3 871 300,- Kč c) metoda srovnávací (tržní) K dispozici dva uskutečněné prodeje v Kadani a jeden údaj z inzerce rovněž v Kadani: Prodej RD Kadaň, Luční 922 Prodej rodinného domu, vnitřního v řadové zástavbě v oblíbené části zástavby RD v Kadani. Dům je po převážné rekonstrukci (kompletní rekonstrukce 1.PP a 1.NP před 2 roky, zároveň výměna oken za plastová), doprovodné stavby u domu, velmi pěkně upravený pozemek. V domě je byt 6+1 a kadeřnictví, ÚT na plyn. Obchodu jsem se zúčastnil jako odhadce pro ČSOB (ocenění č. 126/11/33 ze dne 24.6.2011), prodejní cena 3,07 mil. Kč, užitná plocha 188 m 2, pozemek 388 m 2. Jednotková cena 16 300,- Kč/m 2.
- 11 - Porovnání: RD v obdobné lokalitě, po rekonstrukci, obdobné velikosti, s pozemkem. Úprava (stáří prodeje, lokalita, vybavení, stav, velikost, pozemek) 0,90x1,00x1,00x1,10x1,00x0,85=0,84. Redukovaná jednotková cena 13 700,- Kč/m 2. Prodej RD Kadaň, Jiráskova 328 Prodej rodinného domu, vnitřního v řadové zástavbě RD v blízkosti centra v Kadani. Dům je před rekonstrukcí (sloužil jako prostory pro chovatelský spolek). V domě byl před jeho posledním užíváním byt 3+kk. Jednalo se o koupi ze dne 17.5.2010 za 1,439 mil. Kč, užitná plocha 155 m 2, obestavěný prostor 812 m3, pozemek 164 m 2. Jednotková cena 9 300,- Kč/m 2. Porovnání: RD v blízkosti centra, před rekonstrukcí, menší velikosti, s pozemkem. Úprava (stáří prodeje, lokalita, vybavení, stav, velikost, pozemek) 0,90x0,95x1,20x1,80x0,95x0,85=1,49. Redukovaná jednotková cena 13 900,- Kč/m 2. Prodej dům rodinný 240 m2, Bystřická, Kadaň Naše společnost Vám zprostředkuje prodej rodinného domu 6+1, se zastřešeným a vyhřívaným bazénem, Kadaň, Bystřická. Samostatně stojící rodinný dům 6+1 má střechu z pálených tašek Bramac, je zateplen a má plastová okna. V přízemí se zádveřím, chodbou, s obývacím pokojem s krbovou vložkou, kuchyň s rustikální kuchyňskou linkou (v ceně nemovitosti zůstávají vestavěné elektrospotřebiče). V přízemí je dále koupelna s toaletou, ložnice a technická místnost. Dřevěné schody do patra, kde je prostorná pracovna, šatna, dva dětské pokoje. Vytápění domu je řešeno kombinací krbovou vložkou a kombinovaným kotlem na tuhá paliva ( ekologický kotel se zásobníkem na tuhá paliva-frekvence plnění 3-4 dny ), dále pak podlahovým topením kuchyně. Pitná voda je přivedena z obecního řadu, vlastní studna na užitkovou vodu, odpady vedeny do septiku. Rodinný dům je po celkové rekonstrukci. 2007. Zahrada s letním domem ( zavedena elektřinou), krytým vyhřívaným bazénem. Rodinný dům se nachází na okraji města v klidné části Kadaně. Veškerá občanská vybavenost v dosahu. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 287167 (Dumrealit.cz, Svornosti 985/8, 15000 Praha), aktualizace 3.7.2012, inzerovaná cena 3,089 mil. Kč, uvedena užitná plocha 240 m2 (ze zastavěné plochy 125 m2 a podkroví, které není v celé zastavěné ploše spíše cca 150 m2), pozemek 1000 m2. Jednotková cena 20 600,- Kč/m 2. Porovnání: RD v horší lokalitě, po rekonstrukci, obdobné velikosti, s velkým pozemkem. Úprava (inzerce, lokalita, vybavení, stav, velikost, pozemek) 0,80x1,05x1,00x1,00x1,00x0,80=0,67. Redukovaná jednotková cena 13 800,- Kč/m 2. Vyhodnocení srovnávací hodnoty: Rozpětí redukovaných cen: 13 700,- až 13 900,- Kč/m2 Stanovená cena za 1 m2 u oceňované nemovitosti: 13 500,- Kč/m2 Komentář:
- 12 - Pro porovnání tři nemovitosti ve dvou případech uskutečněný prodej ve srovnatelné a lepší lokalitě Kadaně (dům po rekonstrukci a dům před rekonstrukcí), v jednom případě inzerce nemovitosti po rekonstrukci v poněkud horší lokalitě Kadaně. Po úpravě na parametry oceňované nemovitosti považuji za přiměřenou jednotkovou cenu částku cca 13 tis. Kč/m2. Pro výměru podlahové plochy cca 200 m2 srovnávací hodnotu uvažuji ve výši cca 2,6 mil. Kč. Při porovnání byl rovněž vzat v úvahu údaj z již citované nabídky na prodej oceňované nemovitosti nemovitost včetně pozemku 530 m2 je nabízena za 2,8 mil. Kč s tím, že při rychlém jednání je možná sleva. Srovnávací hodnota tedy prakticky koresponduje s touto nabídkou (při obvyklé ceně pozemku cca 400,- Kč/m2). Možné snížení v inzerci je dáno skutečností, že na LV je uvedena exekuce, takže koupě je obtížná a je prakticky možná jen za hotové (banky takovou zástavu neberou) nebo na úvěr s ručením jinou nemovitostí, to je však již určité zkreslení ceny obvyklé (prodej v tísni). Srovnávací hodnota = 2 600 000,- Kč d) Zdůvodnění obvyklé ceny Pro ocenění cenou obvyklou byly stanoveny hodnoty věcná a srovnávací, obdobné nemovitosti se v místě běžně nepronajímají, výnosovou hodnotu nelze objektivně zjistit. V regionu jsou prodejní ceny u všech typů nemovitostí převážně pod věcnou hodnotou, pouze u rodinných domů se v lepších lokalitách věcné hodnotě blíží (v tomto případě je věcná hodnota výše zejména vzhledem k negativním vlivům na obvyklou cenu prodáván podíl nemovitosti, navíc bez pozemku). Obvyklou cenu uvažuji ve výši porovnávací hodnoty 2,6 mil. Kč (nemovitostí jako celku). Obvyklá cena je stanovena bez vlivu nařízené exekuce a exekučního příkazu k prodeji a bez zástavních práv zapsaných na LV. Věcné břemeno zřizování a provozování vedení distribuční elektrizační soustavy - pojistková skříň pro ČEZ Distribuce, a.s. nemá vliv na cenu obvyklou. Na základě uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou ve výši: Výsledná obvyklá cena podílu ½ nemovitosti 1 300 000,- Kč slovy: jedenmiliontřistatisíc Kč V Srbicích, 11.7.2012 Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48, 415 01 Teplice
- 13 - D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 6.5.1991, č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 8942-506/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 176 12. V Srbicích, 11.7.2012 Ing. Zdeněk Garlík