ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 2696-076/2012 o ceně nemovitosti - rodinného domu č.p. 119 na pozemku p.č. st. 578/1, s pozemkem p.č. st. 578/1 s příslušenstvím, v obci Valašské Klobouky, k.ú. Valašské Klobouky. Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Brno město JUDr. Karel Urban, soudní exekutor Minská 54, 616 00 Brno IČ: 662 08 238, DIČ: CZ5910140192 Č.j. 97EX 2812/09-134 Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovitosti Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb. a č.387/2011 Sb. s účinností od 1.1.2012. Oceněno ke dni: 5. prosince 2012 Posudek vypracoval: Ing. Pavel Stržínek, Příkrá 3549, Zlín, tel. 603 499 914 Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 12 stran textu a 4 strany příloh. V e Zlíně, dne 5. prosince 2012
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá ve Valašských Kloboukách a je přímo přístupná z místní komunikace. Nemovitost je tvořena rodinným domem č.p. 119 na pozemku p.č. st. 578/1 s pozemkem p.č. st. 578/1 sestávajícím z venkovních úprav a trvalých porostů. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Valašské Klobouky, obec Valašské Klobouky, list vlastnictví č. 790, vyhotovený dálkovým přístupem z katastru nemovitostí dne 8.8.2012. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Valašské Klobouky, mapový list, vyhotovený dálkovým přístupem z katastru nemovitostí dne 3.12.2012 v měřítku 1:5000. Výkresová dokumentace: nedodána Usnesení soudního exekutora JUDr. Karla Urbana o ustanovení znalcem č.j. 97EX 2812/09-135 ze dne 8.8.2012. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 4.12.2012 za přítomnosti vlastníka nemovitosti. 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 790 pro k.ú. Valašské Klobouky, obec Valašské Klobouky zapsán: SJM Trochta Pavel a Hořáková Dagmar, Partyzánská 119, 766 01 Valašské Klobouky. 1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Studna kopaná 2) Rodinný dům se šikmou střechou 3) Stavební pozemek 4) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem - 2 -
2. POSUDEK A OCENĚNÍ Tržní ocenění je zprávou, kterou zhotovitel zpracovává na základě informací vlastníka předmětných nemovitostí a objednatele ocenění, podkladů uvedených ve zprávě a dalších šetření a podkladů získávaných zhotovitelem. Zhotovitel zodpovídá za uvedené údaje o vlastnických a jiných právech, pokud jsou v souladu s podklady níže uvedenými. Ocenění je zpracováno ke stavu nemovitostí, který zpracovatel zjistil při místním šetření a ke stavu podmínek trhu ke dni ocenění a předpokladu jeho dalšího vývoje v rozsahu do konce tohoto kalendářního roku. Zhotovitel nezodpovídá za případné další změny trhu a změny technického stavu nemovitostí způsobené nedostatečnou péčí vlastníka a vlivy vis major. Tržní ocenění je zpracováno v souladu se všemi právními předpisy platnými ke dni ocenění. Zpracovatel nemůže zohlednit skutečnosti, které mu nebyly ke dni ocenění známy. Zpracovatel prohlašuje, že nemá a nebude mít spojitost s podnikáním v nemovitostech, které jsou předmětem tohoto ocenění. POUŽITÉ METODY OCENĚNÍ MAJETKU Pro odhad tržní ceny je užíváno těchto základních metod: metoda věcné hodnoty věcnou hodnotou je reprodukční cena stavby (cena stavby, za kterou by se dala nemovitost ke dni ocenění postavit), která je snížena o opotřebení. Zhotovitel preferuje zjišťování jednotkové věcné ceny podle cenového předpisu (bez koeficientu prodejnosti) s použitím koeficientu inflace. V případě, že je zhotoviteli známa skutečná reprodukční cena, je užita cena podle příslušné smlouvy o dílo a daňových dokladů po úpravě koeficientem inflace a snížena o opotřebení. Výjimečně je užívána cena určená pomocí technickohospodářských ukazatelů přepočtených na cenovou úroveň ke dni ocenění. metoda výnosová výnosová hodnota nemovitosti je vypočtena jako suma předpokládaných budoucích čistých příjmů z pronájmu nemovitostí nebo jejich částí, diskontovaných na hodnotu současnou. Zhotovitel preferuje výpočet prosté výnosové hodnoty bez prodeje nemovitosti na konci období, tzv. metodu prosté renty. Pouze ve speciálních případech je užívána metoda odložené věcné renty (předpokládá proměnlivý zisk po určitou dobu), případně metodu konstantního zisku po omezené období. Čisté příjmy jsou stanovovány z příjmů ze skutečných pronájmů v nemovitostech a dále předpokládaných pronájmů za obvyklý nájem po odečtení nákladů (daň z nemovitosti, pojištění stavby, opravy a údržba, správa nemovitosti, amortizace, správa nemovitosti, provize za pronájem, rezervy a neúplný pronájem, náklady na pozemek, náklady na energie a služby pokud je hradí pronajimatel, případně náklady na uvedení nemovitosti do pronajímatelného stavu). Diskontování příjmů je prováděnou setinnou mírou kapitalizace, která se skládá z těchto složek: porovnatelný bezrizikový výnos, riziko trhu, riziko segmentu trhu, podnikatelské riziko a finanční riziko. metoda komparativní metoda vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Podkladem jsou především jak realizované prodeje nemovitostí, tak ceny inzerované (které je nutno korigovat na předpokládané dosažitelné ceny někdy až 65 % inzerované ceny). Cena je stanovena buď porovnání nemovitostí jako celku nebo porovnáním jednotkových cen. Podkladem pro stanovení cen pozemků jsou přednostně cenové mapy. Rozsah použitých metod je závislý na charakteru oceňovaných nemovitostí, a to zejména na skutečnosti zda je možno nemovitost nebo její významnou část pronajmout za přijatelné - 3 -
nájemné nebo zda je možno zjistit dostatečné množství porovnatelných cen. V takovýchto případech je rozsah použitých metod omezen. Na základě uvedených metod je stanovena obvyklá cena jako cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. A. Věcná hodnota a hodnota podle vyhlášky Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl. č. 387/2011 Sb. s účinností od 1.1.2012. 2.1 Studna kopaná Oceněno podle 9, přílohy č.10 vyhlášky. 2.1.1 Opotřebení stavby Při stáří 90 let a životnosti 100 let činí základní opotřebení stavby 90%. Podle přílohy č.14 vyhlášky o výpočtu opotřebení lineární metodou je opotřebení upraveno na maximální povolenou hodnotu 85%. 2.1.2 Výpočet ceny studny ( 9 vyhlášky) Cena studny při průměru 100.00 cm: od 0 do 5 m = 1.950,- Kč/m x 5.00 m = Kč 9.750,- od 5 do 10 m = 3.810,- Kč/m x 1.00 m = Kč 3.810,- od 10 m výše = 5.200,- Kč/m x 0.00 m = Kč 0,- Cena za celou hloubku 6.00 m = Kč 13.560,- Cena za 1 kus ručního čerpadla za 2.054,- = Kč 2.054,- Cena po započtení všech čerpadel = Kč 15.614,- Koeficient polohový K5 (dle přílohy č.14) x 1.0000 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.3230 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 1.0780 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 39.100,49 Cena stavby bez opotřebení = Kč 39.100,49 Snížení ceny za opotřebení 85% - Kč 33.235,42 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 5.865,07 Studna kopaná Cena celkem Kč 5.865,- 2.2 Rodinný dům se šikmou střechou Oceněno podle 26a vyhlášky. Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, přízemní, nepodsklepený situovaný na ulici Partyzánská, poblíž centra Valašských Klobouk. Základy betonové prokládané kamenem s poškozenou hydroizolací, zdivo cihelné tl. do 45 cm, místy smíšené, vykazující vlhkost. Krov dřevěný, sedlový, krytý keramickou taškou, stropy s rovným podhledem. Okna dřevěná, kastlová, částečně zdvojená. Dveře plné nebo prosklené. Podlahy tvoří textilní koberce případně lino na betonové mazanině. Elektroinstalace 220 V, přívod vody, odkanalizování z kuchyně i soc. zařízení. Plynová přípojka odpojena. Topení ústřední s původním kotlem na - 4 -
tuhá paliva (demontován), plynový kotel v současné době nefunkční. Stáří dle sdělení vlastníka od roku 1922. Údržba zanedbaná. Stavebně technický stav vyžadující rekonstrukci. 2.2.1 Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zděná 2.2.2 Obestavěný prostor Spodní stavba (6,10*18,20+8,90*4,40+2,00*1,00)* 0,30 = 45.65 m 3 Vrchní stavba (6,10*18,20+8,90*4,40+2,00*1,00)* 2,80 = 426.10 m 3 Zastřešení (6,10*18,20+8,90*4,40)*2,60/2 = 195.23 m 3 2.2.3 Podlaží - 5 - celkem = 666.99 m 3 Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1.NP - přízemí (6,10*18,20+8,90*4,40+2,00*1,00) 152.18 m 2 2.60 m 2.80 m Celkem: žádné podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 152.18 m 2 a prům.výška podlaží je 2.80 m. 2.2.4 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací standard 0.08200 100% 2. Svislé konstrukce standard 0.21200 100% 3. Stropy standard 0.07900 100% 4. Zastřešení mimo krytinu standard 0.07300 100% 5. Krytiny střech standard 0.03400 100% 6. Klempířské konstrukce standard 0.00900 100% 7. Vnitřní omítky standard 0.05800 100% 8. Fasádní omítky
standard 0.02800 100% 9. Vnější obklady standard 0.00500 100% 10. Vnitřní obklady standard 0.02300 100% 11. Schody standard 0.01000 100% 12. Dveře standard 0.03200 100% 13. Okna standard 0.05200 100% 14. Podlahy obytných místností standard 0.02200 100% 15. Podlahy ostatních místností standard 0.01000 100% 16. Vytápění standard 0.05200 100% 17. Elektroinstalace standard 0.04300 100% 18. Bleskosvod standard 0.00600 100% 19. Rozvod vody standard 0.03200 100% 20. Zdroj teplé vody standard 0.01900 100% 21. Instalace plynu standard 0.00500 100% 22. Kanalizace standard 0.03100 100% 23. Vybavení kuchyní standard 0.00500 100% 24. Vnitřní hygienické vybavení standard 0.04100 100% 25. Záchod standard 0.00300 100% 26. Ostatní standard 0.03400 100% 0.00 K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.00) = 1.0000 2.2.5 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi 3 0.00 Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí 2 0.00 Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00-6 -
Bez vlivu Celkem 0.00 It = 1 + SUMA(Ti) = 1 + 0.00 = 1.000 2.2.6 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.5) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Význam obce z hlediska zeměpisného, kulturní 1 0.00 Bez většího významu 2. Úřady v obci 2 0.02 Obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem, banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci 4 0.02 Centrum obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí 3 0.00 Převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti 3 0.05 Kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti 2 0.00 Základní škola nebo sportovní zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti 3 0.05 Dobrá dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava 3 0.00 Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci a okolí 1-0.04 Vyšší než je průměr v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti 3 0.00 Bez vlivu 12. Vlivy neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem 0.10 Ip = 1 + SUMA(Pi) = 1 + 0.10 = 1.100 2.2.7 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20a, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby a) 1 A Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby 3 0.00 Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn b) 3 0.00 Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn 2 0.00-7 -
45 cm 4. Podlažnost c) 3 0.02 Hodnota 1 Výpočet: celková zastavěná plocha všech podlaží 152.18 m 2 / zastavěná plocha 1.NP 152.18 m 2 = podlažnost 1.00 5. Napojení na sítě (přípojky) 4 0.04 Přípojka elektro voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby 1-0.08 Lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD d) 2-0.05 Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD 1 0.00 Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy 3 0.00 Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 1-0.01 Snižující hodnotu RD 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou 2 0.00 Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav 4 0.3900 Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) (hodnota 0.65 vynásobena koef. s=0.6+0.00 pro stáří 90 let) Celkem -0.08 (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = (1 + -0.08) x 0.3900 = 0.359 2.2.8 Výpočet ceny objektu ( 26a vyhlášky) Index. prům. cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.865,- Koeficienty: I: index cenového porovnání x 0.3950 I = It x Ip x Iv = 1.000 x 1.100 x 0.359 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.131,68 Cena za celý obestavěný prostor 666.99 m 3 = Kč 754.815,91 Rodinný dům se šikmou střechou Cena celkem Kč 754.819,- 2.3 Stavební pozemek Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. 2.3.1 Popis Jedná se o pozemek p.č. st. 578/1 k.ú. Valašské Klobouky. 2.3.2 Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 65,31-8 -
(35 + (5088-1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 65,31 Po započtení 0.00% dalších přirážek a srážek = Kč 65,31 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1550 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 1.0780 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 151,72 Cena za celou výměru 405.00 m 2 = Kč 61.447,01 Stavební pozemek Cena celkem Kč 61.447,- 2.4 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Oceněno podle 42 vyhlášky. 2.4.1 Zjištěná jednotková cena pozemků Poř.číslo Název Výměra m 2 Cena 1. Stavební pozemek 405.00 61447.00 Celková výměra a cena 405.00 61447.00 Jednotková cena pozemků = 61447.00 / 405.00 = 151.7210 2.4.2 Výpočet ceny porostů ( 42 vyhlášky) Zjištěná cena pozemku o výměře porostu = Kč 7.586,05 ( 50.00 m 2 x 151,72 Kč/m 2 ) Podíl ve výši 4,5% ze zjištěné ceny = Kč 341,37 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Cena celkem Kč 341,- - 9 -
3. REKAPITULACE administrativní ceny 1) Studna kopaná Kč 5.865,- 2) Rodinný dům se šikmou střechou Kč 754.819,- 3) Stavební pozemek Kč 61.447,- 4) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Kč 341,- Zjištěná výsledná cena Kč 822.472,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč 822.470,- B. Hodnota stanovená porovnávací metodou Stanovení hodnoty srovnatelné je provedeno porovnáním s obdobnými nemovitostmi v obdobných lokalitách Zlínského kraje a to metodou porovnání nemovitostí jako celku. Objekt je srovnáván s obdobnými rodinnými domy. Výsledné ceny jednotlivých objektů po úpravě jsou pro použití stanovení obvyklé ceny započítávány s různými váhami (nižší váha je pro starší prodeje, prodeje u nichž nelze ověřit sjednanou cenu ze standardních zdrojů, vyšší váhu mají prodeje blíže oceňovanému objektu, váha dále zohledňuje porovnatelnost velikostí objektů). Porovnávané nemovitosti analýza trhu: 1. Rodinný dům, zanedbaný stav, Kelč, 630 000,- Kč, pozemek 880 m2 2. Rodinný dům, zanedbaný stav, Petrůvka u Slavičína 830 000,- Kč, pozemek 526 m2 3. Rodinný dům, zanedbaný stav, Valašské Klobouky, 730 000,- Kč, pozemek 450 m2 Oceň. Majetek 1 2 3 Cena celkem v Kč(C) 630 000 830 000 730 000 Typ transakce Prodej Prodej Prodej Korekce pro typ transakce 1,00 1,00 1,00 1,00 Datum nabídky 2012 2012 2012 Index data nabídky 1,00 1,00 1,00 1,00 Technický stav objektu Stejné Stejné Stejné Index tech. Stavu 1,00 1,00 1,00 1,00 Funkční využití Stejné Stejné Stejné Index funk. Využ. 1,00 1,00 1,00 1,00 Další rozvoj nemovitosti Stejné Stejné Stejné Index dalšího rozvoje 1,00 1,00 1,00 1,00 Lokalita Stejné Stejné Stejné Index lokality 1,00 1,00 1,00 1,00 Vzhled a atraktivita objektu Stejné Stejné Stejné Index atraktivity 1,00 1,00 1,00 1,00 Celkový index (I) 1,00 1,00 1,00 Indikovaná hodnota nemovitosti C/I v Kč 730 000 630 000 830 000 730 000 Váha 1 1 1-10 -
Hodnota (indikovaná hod. x váha) v Kč 730 000 630 000 830 000 730 000 Hodnota stanovená porovnáním (po zaokrouhlení) 730 000,- Kč C. Výnosová hodnota Pro předmětný případ ocenění se tato metoda nepoužije. 4. ZÁVĚR - STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ TRŽNÍ Obvyklá cena, ve smyslu ceny, kterou by bylo možno dosáhnout při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku ke dni vypracování posudku, mezi dobrovolně jednajícím potenciálním kupujícím a prodávajícím, bez vlivu zvláštní obliby, je stanovena jako hodnota stanovená porovnáním po zaokrouhlení. Závěrečná stanovení ceny obvyklé vychází z analýzy trhu a je v něm preferován porovnávací způsob ocenění. Obvyklá cena nemovitosti ke dni ocenění je stanovena porovnáním po zaokrouhlení ve výši 730 000,- Kč, Slovy: sedm set třicet tisíc korun českých Cena jednotlivých práv a závad činí dle údajů obsažených v oddíle LV č. 790 - omezení vlastnického práva: a) nařízení exekuce Trochta OS Zlín: částka neuvedena příkaz ze dne 2.3.2009 b) nařízení exekuce Hořáková Mgr. Ing. Cingroš: částka neuvedena příkaz ze dne 19.3.2009 c) nařízení exekuce Trochta JUDr. Kocián: částka neuvedena příkaz ze dne 20.9.2010 d) nařízení exekuce Trochta Mgr. Ing. Cingroš: částka neuvedena příkaz ze dne 16.12.2010 e) nařízení exekuce Trochta JUDr. Suchánek: částka neuvedena příkaz ze dne 29.8.2011 f) nařízení exekuce Trochta, Hořáková Mgr. Cink částka 18 900,- příkaz ze dne 21.1.2011 g) nařízení exekuce Hořáková JUDr. Urban částka neuvedena příkaz ze dne 9.3.2012 h) nařízení exekuce Hořáková JUDr. Dědek částka neuvedena příkaz ze dne 16.3.2012 i) nařízení exekuce Trochta JUDr. Smékal částka neuvedena příkaz ze dne 24.4.2012 j) nařízení exekuce Trochta JUDr. Tomek částka neuvedena příkaz ze dne 20.3.2012 k) nařízení exekuce Trochta Mgr. Koncz částka neuvedena příkaz ze dne 26.6.2012 Prodejem v předmětné dražbě soudního exekutora JUDr. Urbana nezaniknou ostatní závady v neznámé výši. Příloha: Výpis z KN Kopie katastrální mapy Fotodokumentace V e Zlíně, dne 5.prosince 2012-11 -... vypracoval
5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 16.11.1988, č.j. Spr. 3794/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 2696-076/2012. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Pavel Stržínek - 12 -