Znalecký posudek č. 31/2014 Ocenění věcí nemovitých - bytových domů ve vlastnictví SJM Faltýnek Jaroslav a Faltýnková Marie, zapsaných na LV 442 (parc.č. 342/27, 637, 1439, 1440), LV 536, LV 537, LV 538 a LV 539, k.ú. Staré Ždánice Účel posudku: Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) nemovitostí dle 13 zák. č. 26/2000 Sb. pro provedení dražby nedobrovolné Vypracováno ke dni: 9. 7. 2014 v rámci insolvenčního řízení Vlastník: SJM Faltýnek Jaroslav a Faltýnková Marie č.p. 49, 533 44 Staré Ždánice Lexova 2256, Zelené Předměstí (Pardubice V), 530 02 Pardubice Objednatel: EURODRAŽBY CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8 Vypracoval: A-Consult plus, spol. s r.o. znalecký ústav Palladium Na Poříčí 3a 110 00 Praha 1 Správnost znaleckého posudku stvrzují zpracovatelé: Mgr. David Smejkal Ing. Vladislav Valenta Bc. Jan Mlčák V Praze dne 7. 8. 2014 Toto ocenění obsahuje 104 stran (z toho 27 stran textu a 77 stran příloh), předává se ve dvou vyhotoveních.
Obsah 1. Znalecký úkol... 3 1.1. Prohlášení znaleckého ústavu... 4 1.2. Předmět ocenění... 5 2. Prohlídka věcí nemovitých... 6 3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku... 7 4. Nález... 8 4.1. Místopis a vstupní údaje... 8 4.2. Metody zjištění hodnoty... 12 4.3. Oceňované věci nemovité... 13 Pozemky v areálu BD... 13 5. Posudek... 14 5.1. Stanovení hodnoty věcí nemovitých nákladovou metodou... 14 Pozemky... 19 5.2. Stanovení hodnoty věcí nemovitých srovnávací metodou... 21 5.2.1. Vyhodnocení získaných informací... 22 Současný stav... 25 PODMÍNKY PLATNOSTI CENY... 25 Závěr... 26 Přílohy Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí LV 442 k.ú. Staré Ždánice Výpis z katastru nemovitostí LV 536 k.ú. Staré Ždánice Výpis z katastru nemovitostí LV 537 k.ú. Staré Ždánice Výpis z katastru nemovitostí LV 538 k.ú. Staré Ždánice Výpis z katastru nemovitostí LV 539 k.ú. Staré Ždánice Snímek z katastrální mapy předmětného území Grafická část platného územního plánu pro dané území 2
1. Znalecký úkol Znalecký ústav A-Consult plus, spol. s r.o. (IČO: 411 86 907) se sídlem Na Poříčí 3a, Palladium, 110 00 Praha 1 byl pověřen vypracováním odhadu tržní hodnoty věcí nemovitých zapsaných na LV 442 (parc.č. 342/27, 637, 1439, 1440), LV 536, LV 537, LV 538 a LV 539, k.ú. Staré Ždánice, které jsou ve vlastnictví SJM Faltýnek Jaroslav a Faltýnková Marie, RČ: 760521/3330; 776206/3342, bytem č.p. 49, 533 44 Staré Ždánice; Lexova 2256, Zelené Předměstí (Pardubice V), 530 02 Pardubice. Ocenění je provedeno ke dni místního šetření, tj. 9.7.2014. Účelem ocenění je stanovení tržní hodnoty pro potřeby insolvenčního řízení. Toto ocenění nemůže být použito k jinému účelu, než je uvedeno v této zprávě. Jakékoli jiné použití či převzetí údajů pro jiný účel objednatelem či třetí stranou je neplatné. Platnost tohoto ocenění je dále omezena faktory, které mohou nastat po datu ocenění a mohou mít vliv na odhad tržní hodnoty. Ocenění podniku je provedeno jako tržní, jehož výsledkem je odhad tržní hodnoty podniku, kterou se dle International Valuation Standards rozumí 1 : odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. Pojem tržní hodnota dle International Valuation Standards odpovídá pojmu obvyklá cena dle 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. 3
1.1. Prohlášení znaleckého ústavu Znalecký ústav prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění, ani není majetkově či personálně propojen s objednatelem, dlužníkem, insolvenčním správcem (jeho zástupcem) nebo jinými osobami účastnícími se insolvenčního řízení. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znaleckého ústavu a zpracovatelů tohoto znaleckého posudku. Toto ocenění je časově omezeno horizontem nejvýše šesti měsíců od data zpracování, po uplynutí této doby je nutné provést jeho aktualizaci. Znalecký ústav předpokládá, že mu objednatel, zástupci dlužníka a zástupci insolvenčního správce předali úplné, věrohodné a pravdivé podklady a informace pro ocenění, aniž by prováděl jejich detailní ověření. Znalecký ústav tak nenese jakoukoliv odpovědnost, vyjde-li následně najevo, že tomu tak není, ani za to, pokud v době zpracování tohoto znaleckého posudku případně existovaly či existují (nebo naopak) jakékoliv závazky či práva nebo jiné skutečnosti a okolnosti, ke kterým znaleckému ústavu nebyly objednatelem předány příslušné podklady či informace a které by mohly zakládat důvod k přezkoumání tohoto ocenění. Znalecký ústav nepřejímá žádnou odpovědnost za případné následné změny v právních podmínkách, ani za případné změny v tržních a celospolečenských podmínkách, které by mohly následně zakládat důvod k přezkoumání tohoto znaleckého posudku. Znalecký ústav nepředpokládá, že by nějaká povinnost byla důvodem k přezkoumání tohoto posudku, kde by se zohlednily události a podmínky, které se mohou vyskytnout po datu vypracování tohoto znaleckého posudku. Analýzy, názory a závěry uvedené v tomto znaleckém posudku jsou platné jen za omezených podmínek a předpokladů, které jsou uvedeny v tomto znaleckém posudku, a jsou zpracovány nezaujatě a profesionálně. 4
1.2. Předmět ocenění Předmětem ocenění jsou věci nemovité zapsané na LV 442 (parc.č. 342/27, 637, 1439, 1440), LV 536, LV 537, LV 538 a LV 539, k.ú. Staré Ždánice, které jsou ke dni ocenění ve vlastnictví SJM Faltýnek Jaroslav a Faltýnková Marie, včetně veškerého příslušenství, inženýrských sítí a všech součástí. Věci nemovité zapsané na LV 442, k.ú. Staré Ždánice Parc.č. Výměra (m2) Druh pozemku Způsob využití Stavba Způsob ochrany 342/27 375 orná půda ZPF 637 396 zahrada ZPF 1439 1923 ostatní plocha jiná plocha 1440 259 ostatní plocha jiná plocha Celkem 2953 Zdroj: výpis z KN, LV 442 k.ú. Staré Ždánice Věci nemovité zapsané na LV 536, k.ú. Staré Ždánice Parc.č. Výměra (m2) Druh pozemku Způsob využití Stavba Způsob ochrany St. 76/1 386 zastavěná plocha a nádvoří bytový dům č.p. 50 Celkem 386 Zdroj: výpis z KN, LV 536 k.ú. Staré Ždánice Věci nemovité zapsané na LV 537, k.ú. Staré Ždánice Č.p./ č. jedn. 50/1 byt Způsob využití Vymezeno v: Typ jednotky Podíl na spol. částech domu a pozemku byt. z. 2190/48492 50/2 byt byt. z. 1730/48692 50/3 byt byt. z. 2480/48692 Staré Ždánice, č.p. 50, 50/4 byt byt. z. 2130/48692 50/5 byt byt. dům, LV 536, byt. z. 6470/48692 50/6 byt byt. z. 1730/48692 50/7 byt parcela St. 76/1, LV 536 byt. z. 2510/48692 50/8 byt byt. z. 2410/48692 50/9 byt byt. z. 3645/48692 50/10 byt byt. z. 3669/48692 50/11 byt byt. z. 3074/48692 50/12 byt byt. z. 3697/48692 50/13 byt byt. z. 3074/48692 50/14 byt byt. z. 2637/48692 50/15 byt byt. z. 7246/48692 Celkem Zdroj: výpis z KN, LV 537 k.ú. Staré Ždánice 5
Věci nemovité zapsané na LV 538, k.ú. Staré Ždánice Parc.č. Výměra (m2) Druh pozemku Způsob využití Stavba Způsob ochrany St. 76/2 St. 76/4 293 zastavěná plocha a nádvoří 245 zastavěná plocha a nádvoří Celkem 386 Zdroj: výpis z KN, LV 538 k.ú. Staré Ždánice bytový dům č.p. 49 Věci nemovité zapsané na LV 539, k.ú. Staré Ždánice Č.p./ č. jedn. 49/1 byt Způsob využití Vymezeno v: Typ jednotky Podíl na spol. částech domu a pozemku byt. z. 3110/73195 49/2 byt byt. z. 2340/73195 49/3 byt byt. z. 4360/73195 49/4 byt byt. z. 3650/73195 49/5 byt byt. z. 5140/73195 49/6 byt byt. z. 2770/73195 49/7 byt byt. z. 2770/73195 Staré Ždánice, č.p. 49, 49/8 byt byt. z. 3220/73195 49/9 49/10 byt byt. dům, LV 538, byt byt. z. byt. z. 3160/73195 3741/73195 49/11 byt parcela St. 76/2, St. 76/4, LV 538 byt. z. 3741/73195 49/12 byt byt. z. 3741/73195 49/13 byt byt. z. 3741/73195 49/14 byt byt. z. 4613/73195 49/15 byt byt. z. 5610/73195 49/16 byt byt. z. 4002/73195 49/17 byt byt. z. 2710/73195 49/18 byt byt. z. 3662/73195 49/19 byt byt. z. 7114/73195 Celkem Zdroj: výpis z KN, LV 539 k.ú. Staré Ždánice 2. Prohlídka věcí nemovitých Místní šetření se uskutečnilo dne 9. 7. 2014 za účasti pana Kamila Faltyse (zástupce insolvenční agentury) a Ing. Vladislava Valenty a Bc. Jana Mlčáka za znalecký ústav A-Consult plus, spol. s r.o. 6
3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1. Základní podklady - kopie výpisu z katastru nemovitostí k.ú. a obec Staré Ždánice, list vlastnictví č. 442, vyhotovený dálkovým přístupem dne 13.3.2014 - kopie výpisu z katastru nemovitostí k.ú. a obec Staré Ždánice, list vlastnictví č. 536, vyhotovený dálkovým přístupem dne 19.2.2014 - kopie výpisu z katastru nemovitostí k.ú. a obec Staré Ždánice, list vlastnictví č. 537, vyhotovený dálkovým přístupem dne 27.2.2014 - kopie výpisu z katastru nemovitostí k.ú. a obec Staré Ždánice, list vlastnictví č. 538, vyhotovený dálkovým přístupem dne 14.7.2014 - kopie výpisu z katastru nemovitostí k.ú. a obec Staré Ždánice, list vlastnictví č. 539, vyhotovený dálkovým přístupem dne 27.2.2014 2. Situační podklady - kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Staré Ždánice, vyhotovená z veřejného přístupu do KN 3. Ostatní podklady - fotodokumentace a informace zjištěné při místním šetření - projektové podklady získané na stavebním odboru Městského úřadu Bohdaneč - informace z dálkového přístupu do KN - ortofotomapa Věci nemovité jsou oceňovány v současném stavu na základě předaných podkladů a na provedeného místního šetření. 7
4. Nález 4.1. Místopis a vstupní údaje Všeobecné místopisné údaje Obec Staré Ždánice se nachází v okrese Pardubice, kraj Pardubický. V současné době v obci má trvalé bydliště cca 600 obyvatel. Občanská vybavenost odpovídá velikosti obce. Základní občanskou vybavenost v obci zastupuje budova obecního úřadu, ve které se nachází kanceláře a jednací prostory úřadu, obřadní sál a obecní knihovna s veřejně přístupným internetovým pracovištěm. V její blízkosti se nachází Obecní dům, který zahrnuje Obecní hospodu, Kulturní sál s jevištěm a prostory pro občany a jejich zájmové akce a samostatné služby: Kadeřnictví a holičství, Kosmetika, pedikúra a modeláž nehtů, Rehabilitační masáže, aj. Dále poblíž stojí budovy základní školy pro 1. 4. ročník, České pošty, hasičské zbrojnice a Waldorfské mateřské školy. Při hlavní průjezdné komunikaci je prodejna smíšeného zboží Jednota. V obci se dále nachází další Pilotní klub. Celé širší území je intenzivně zemědělsky využíváno se zaměřením především na rostlinou produkci, převážná výměra pozemků je zorněna a meliorována. Jižně od obce se nacházejí rozsáhlé vodní plochy písníků. Oceňované bytové domy jsou situovány u silnice č. 333, která spojuje Lázně Bohdaneč s Hradcem Králové. Jedná se o dva samostatné dvoupodlažní domy na oploceném pozemku. Dům č.p. 49 je ve tvaru L, dům č.p. 50 má obdélníkový půdorys. Přípojky IS: Bytové domy jsou napojeny na vodovod, kanalizaci, elektroinstalaci. Vytápění kotly na peletky, Ohřev teplé vody el. zásobníky vody (boilery) a solárními panely umístěnými na střeše. Schéma: č.p. 49 č.p. 50 8
Omezení vlastnických práv Na předloženém výpisu z katastru nemovitostí - listu vlastnictví č. 442, k.ú. Staré Ždánice ze dne 13.3.2014 jsou vyznačena následující omezení (viz LV 442 v přílohách): Zástavní právo smluvní pohledávka s příslušenstvím ve výši 860 000 Kč, oprávnění pro: Hypoteční banka, a.s. Zástavní právo smluvní pro pohledávku na výši 930 000 Kč s příslušenstvím, oprávnění pro: Hypoteční banka, a.s. Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek ve výši 10 850 000 Kč, s příslušenstvím a budoucích pohledávek do výše 10 850 000 Kč, oprávnění pro: Česká spořitelna, a.s. Nařízení exekuce oprávnění pro: JUDr. Ivo Luhan, Exekutorský úřad Praha 1, povinnost k: Faltýnek Jaroslav, č.p. 49, 533 44 Staré Ždánice, RČ/IČO: 760521/3330 Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k zajištění daňové pohledávky ve výši 46 880 Kč, oprávnění pro: Finanční úřad v Pardubicích Nařízení exekuce oprávnění pro: Exekutorský úřad Žďár nad Sázavou, JUDr. Jiří Komárek, povinnost k: Faltýnek Jaroslav, č.p. 49, 533 44 Staré Ždánice, RČ/IČO: 760521/3330 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce oprávnění pro: Exekutorský úřad Žďár nad Sázavou, JUDr. Jiří Komárek, povinnost k: Faltýnová Marie, Lexova 2256, Zelené Předměstí (Pardubice V), 53002 Pardubice, RČ/IČO: 776206/3342 Zástavní právo exekutorské pohledávka ve výši 100 000 Kč s příslušenstvím, oprávnění pro: Havránek Pavel, Dobšická 1741/26, Horní Počernice, 19300 Praha, RČ/IČO: 650216/2403 Rozhodnutí o úpadku povinnost k: Faltýnek Jaroslav, č.p. 49, 533 44 Staré Ždánice, RČ/IČO: 760521/3330 Prohlášení konkursu podle insolvenčního zákona povinnost k: Faltýnek Jaroslav, č.p. 49, 533 44 Staré Ždánice, RČ/IČO: 760521/3330 Na předloženém výpisu z katastru nemovitostí - listu vlastnictví č. 536, k.ú. Staré Ždánice ze dne 19.2.2014 nejsou vyznačena žádná omezení. 9
Na předloženém výpisu z katastru nemovitostí - listu vlastnictví č. 537, k.ú. Staré Ždánice ze dne 27.2.2014 jsou vyznačena následující omezení (viz LV 537 v přílohách): Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek ve výši 10 850 000 Kč, s příslušenstvím a budoucích pohledávek do výše 10 850 000 Kč, oprávnění pro: Česká spořitelna, a.s. Zástavní právo smluvní pohledávka s příslušenstvím na výši 860 000 Kč s příslušenstvím, oprávnění pro: Hypoteční banka, a.s. Nařízení exekuce oprávnění pro: JUDr. Ivo Luhan, Exekutorský úřad Praha 1, povinnost k: Faltýnek Jaroslav, č.p. 49, 533 44 Staré Ždánice, RČ/IČO: 760521/3330 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k zajištění daňové pohledávky ve výši 46 880 Kč, oprávnění pro: Finanční úřad v Pardubicích Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu pohledávka ve výši 61 535 Kč s příslušenstvím, oprávnění pro: Finanční úřad v Pardubicích Nařízení exekuce oprávnění pro: Exekutorský úřad Žďár nad Sázavou, JUDr. Jiří Komárek, povinnost k: Faltýnek Jaroslav, č.p. 49, 533 44 Staré Ždánice, RČ/IČO: 760521/3330 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce oprávnění pro: Exekutorský úřad Žďár nad Sázavou, JUDr. Jiří Komárek, povinnost k: Faltýnová Marie, Lexova 2256, Zelené Předměstí (Pardubice V), 53002 Pardubice, RČ/IČO: 776206/3342 Zástavní právo exekutorské pohledávka ve výši 100 000 Kč s příslušenstvím, oprávnění pro: Havránek Pavel, Dobšická 1741/26, Horní Počernice, 19300 Praha, RČ/IČO: 650216/2403 Rozhodnutí o úpadku povinnost k: Faltýnek Jaroslav, č.p. 49, 533 44 Staré Ždánice, RČ/IČO: 760521/3330 Prohlášení konkursu podle insolvenčního zákona povinnost k: Faltýnek Jaroslav, č.p. 49, 533 44 Staré Ždánice, RČ/IČO: 760521/3330 Na předloženém výpisu z katastru nemovitostí - listu vlastnictví č. 538, k.ú. Staré Ždánice ze dne 14.7.2014 nejsou vyznačena žádná omezení. Na předloženém výpisu z katastru nemovitostí - listu vlastnictví č. 539, k.ú. Staré Ždánice ze dne 27.2.2014 jsou vyznačena následující omezení (viz LV 539 v přílohách): Zástavní právo smluvní pohledávka s příslušenstvím na výši 860 000 Kč s příslušenstvím, oprávnění pro: Hypoteční banka, a.s. 10
Zástavní právo smluvní pro pohledávku na výši 930 000 Kč s příslušenstvím, oprávnění pro: Hypoteční banka, a.s. Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek ve výši 10 850 000 Kč, s příslušenstvím a budoucích pohledávek do výše 10 850 000 Kč, oprávnění pro: Česká spořitelna, a.s. Nařízení exekuce oprávnění pro: JUDr. Ivo Luhan, Exekutorský úřad Praha 1, povinnost k: Faltýnek Jaroslav, č.p. 49, 533 44 Staré Ždánice, RČ/IČO: 760521/3330 Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k zajištění daňové pohledávky ve výši 46 880 Kč, oprávnění pro: Finanční úřad v Pardubicích Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu pohledávka ve výši 61 535 Kč s příslušenstvím, oprávnění pro: Finanční úřad v Pardubicích Nařízení exekuce oprávnění pro: Exekutorský úřad Žďár nad Sázavou, JUDr. Jiří Komárek, povinnost k: Faltýnek Jaroslav, č.p. 49, 533 44 Staré Ždánice, RČ/IČO: 760521/3330 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce oprávnění pro: Exekutorský úřad Žďár nad Sázavou, JUDr. Jiří Komárek, povinnost k: Faltýnová Marie, Lexova 2256, Zelené Předměstí (Pardubice V), 53002 Pardubice, RČ/IČO: 776206/3342 Zástavní právo exekutorské pohledávka ve výši 100 000 Kč s příslušenstvím, oprávnění pro: Havránek Pavel, Dobšická 1741/26, Horní Počernice, 19300 Praha, RČ/IČO: 650216/2403 Rozhodnutí o úpadku povinnost k: Faltýnek Jaroslav, č.p. 49, 533 44 Staré Ždánice, RČ/IČO: 760521/3330 Prohlášení konkursu podle insolvenčního zákona povinnost k: Faltýnek Jaroslav, č.p. 49, 533 44 Staré Ždánice, RČ/IČO: 760521/3330 Údaje o vlivech na obvyklou cenu Bytové domy leží přímo naproti autobusové zastávce v obci Staré Ždánice. Obec disponuje základní občanskou vybaveností (MŠ a ZŠ, obchod s potravinami, obecní úřad, pošta). Budova leží u páteřní silnice s větší frekvencí autodopravy. Přístup k nemovitostem Areál bytových domů je přístupný třemi vjezdy. Hlavní a severní vstup je možný z veřejné komunikace parc.č. 600/1 přes parc.č. 648 (obě parcely ostatní plocha, ostatní komunikace ve vlastnictví Pardubického kraje, hospodaření se svěřeným majetkem kraje: Správa a údržba silnic Pardubického kraje). 11
Jižní vjezd je možný z veřejné komunikace parc.č. 564/1 (ostatní plocha, ostatní komunikace ve vlastnictví Pardubického kraje, hospodaření se svěřeným majetkem kraje: Správa a údržba silnic Pardubického kraje), přes parc.č. 296/1, vlastnictví Obec Staré Ždánice. Vztah k územnímu plánu Podle platného územního plánu se bytové domy nacházejí v zóně: plochy obytné zástavby venkovského typu. 4.2. Metody zjištění hodnoty Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných věcí nemovitých. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod: nákladové a srovnávací. V ocenění je uvažováno s cenami bez vlivu DPH. Nemovitosti jsou oceňovány na základě předaných podkladů a na základě provedené prohlídky nemovitosti. 12
4.3. Oceňované věci nemovité Pozemky v areálu BD Dle výpisu z katastru nemovitostí Obec: Staré Ždánice Katastrální území: Staré Ždánice Parcela č. Výměra m 2 Druh Využití LV 442 342/27 375 orná půda 637 396 zahrada 1439 1 923 ostatní plocha jiná plocha 1440 259 ostatní plocha jiná plocha LV 536 st. 76/1 386 zastavěná plocha a nádvoří LV 538 st. 76/2 293 zastavěná plocha a nádvoří st. 76/4 245 zastavěná plocha a nádvoří Výměra pozemků celkem m 2 3 877 Č.p. 49 - Výčet místností : 1. NP 2. NP byt č. 1 byt č. 2 byt č. 3 byt č. 4 byt č. 5 byt č. 6 byt č. 7 byt č. 8 byt č. 9 byt č. 10 byt č. 11 byt č. 12 byt č. 13 byt č. 14 byt č. 15 byt č. 16 byt č. 17 byt č. 18 byt č. 19 předsíň + kk, obývací pokoj, koupelna předsíň + kk, obývací pokoj, koupelna předsíň, obývací pokoj + jídelna + kk, ložnice, koupelna předsíň, obývací pokoj, ložnice, jídelna + kk, koupelna obývací pokoj + kk, 3 x pokoj, koupelna, komora, chodba, WC zádveří, obývací pokoj + kk, pokoj, koupelna + WC zádveří, obývací pokoj + kk, pokoj, koupelna + WC zádveří, obývací pokoj + kk, pokoj, koupelna + WC zádveří, obývací pokoj + kk, pokoj, koupelna + WC zádveří, koupelna + WC, kuchyň + jídelna, obývací pokoj zádveří, koupelna + WC, obytná místnost zádveří, koupelna + WC, obytná místnost zádveří, koupelna + WC, obytná místnost zádveří, koupelna + WC, obytná místnost, pokoj zádveří, koupelna + WC, obytná místnost, pokoj zádveří, koupelna + WC, obytná místnost zádveří, koupelna + WC, obytná místnost zádveří, koupelna + WC, obytná místnost zádveří, koupelna + WC, kuchyň + jídelna, obývací pokoj, ložnice Bytový dům byl obýván nepřizpůsobivými občany, čemuž odpovídá jeho stav ke dni prohlídky. Vytrhané a vymlácené vstupní dveře, vytrhaná otopná tělesa, chybějící 13
vodovodní baterie, pokroucené plovoucí podlahy, chybějící kuchyňské linky, opadaná a otlučená omítka a obklady, plísně na stěnách a stropech apod. Č.p. 50 - Výčet místností : 1. NP 2. NP byt č. 1 byt č. 2 byt č. 3 byt č. 4 byt č. 5 byt č. 6 byt č. 7 byt č. 8 byt č. 9 byt č. 10 byt č. 11 byt č. 12 byt č. 13 byt č. 14 byt č. 15 předsíň, kuchyně, obývací pokoj, koupelna + WC předsíň, obývací pokoj + kk, koupelna, WC předsíň, obývací pokoj, kuchyně, koupelna + WC předsíň, obývací pokoj + kk, koupelna, WC obývací pokoj + kk, pokoj, chodba, koupelna + WC obývací pokoj + kk, koupelna + WC zádveří, obývací pokoj + kk, koupelna + WC zádveří, obývací pokoj + kk, koupelna + WC zádveří, pokoj, koupelna + WC zádveří, pokoj, koupelna + WC zádveří, pokoj, koupelna + WC zádveří, pokoj, koupelna + WC zádveří, pokoj, koupelna + WC zádveří, pokoj, koupelna + WC zádveří + koupelna, 3x pokoj Bytový dům byl obýván nepřizpůsobivými občany, čemuž odpovídá jeho stav ke dni prohlídky. Vytrhané a vymlácené vstupní dveře, vytrhaná otopná tělesa, chybějící vodovodní baterie, pokroucené plovoucí podlahy, chybějící kuchyňské linky, opadaná a otlučená omítka a obklady, plísně na stěnách a stropech apod. Cena pozemků je promítnuta do cen 1 m 2 bytových jednotek. 5. Posudek 5.1. Stanovení hodnoty věcí nemovitých nákladovou metodou V tomto případě byla obvyklá cena stanovena pro jednotku obestavěného prostoru, nebo zastavěné plochy podle dostupných a citovaných podkladů. Výchozí cena byla zjištěna jako násobek jednotky zjištěnou cenou. Od této výchozí ceny je odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení. Za inženýrské sítě se považují stavby umístěné zpravidla pod povrchem země, u kterých nelze objektivně stanovit jejich opotřebení. Proto pro tyto stavby je taxativně stanovena jejich plánovaná životnost a z toho vyplývající jejich roční procento opotřebení. 14
Budovy: Výčet budov 1. Bytový dům č.p. 49 (vlastní parcela č. st. 76/2, st. 76/4) 2. Bytový dům č.p. 50 (vlastní parcela č. st. 76/1) Popis, výměry, výpočet ceny: 1. Bytový dům č.p. 49 Budova je postavena na vlastní parcele č. st. 76/2, st. 76/4. Pro stanovení jednotkové ceny byly použity ukazatele vypracované firmou RTS. Informativní obestavěný prostor: 3820 m 3 Zastavěná plocha 1.N.P.: 542 m 2 Počet podzemních podlaží: 0 Počet nadzemních podlaží: 2 Podkroví: 0 Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Jedná se o budovu dokončenou. Základy: smíšené. Izolace proti zemní vlhkosti: s izolací vodorovnou. Krov: sedlový. Střešní krytina: plechová. Ostatní vybavení: bleskosvod Svislé nosné konstrukce: zděné. Obvodové stěny: cihelného zdiva v 1NP tl. do 90 cm, v 2.NP keramické tvárnice tl. 30cm. Vnější úprava povrchů: kontaktní zateplovací systém. Stropy: betonové montované. Schodiště: venkovní betonové, obloženo keramickou dlažbou. Vnitřní úprava stěn: vápenná omítka štuková, nátěr na SDK. Okna: plastová s dvojsklem. Dveře: ocelové zárubně s plnými dveřmi (z 90% dveře vnitřní chybí). Vrata: nejsou. Podlahy obytných místností: dlažba, plovoucí podlahy (tam kde byl umožněn přístup, byly plovoucí podlahy poničeny a zkrouceny v důsledku vody). Vytápění: centrální pomocí kotle na peletky, otopná tělesa vytrhána. Elektro: 220/380. Rozvod vody: studené a teplé. Rozvod kanalizace: je proveden. Rozvod plynu: není. Zdroj teplé vody: solární kolektory a kotel. Vybavení kuchyně: kuchyně v nepoužitelném stavu, rozlámané desky a vytrhané dřezy. Vybavení koupelny: vana, umyvadlo, klozet (ve většině případů chybí vodovodní baterie). 15
Dispoziční řešení: 1.NP: Kotelna, 9x bytová jednotka (sociální zázemí a pokoje) 2.NP: balkón, chodba, 10x bytová jednotka (sociální zázemí a pokoje) Technický stav: Prohlídkou byly zjištěny závady. Jsou to zejména: Bytový dům byl obýván nepřizpůsobivými občany, čemuž odpovídá jeho stav ke dni prohlídky. Vytrhané a vymlácené vstupní dveře, vytrhaná otopná tělesa, chybějící vodovodní baterie, pokroucené plovoucí podlahy, chybějící kuchyňské linky, opadaná a otlučená omítka a obklady, plísně na stěnách a stropech apod. Prohlídkou bylo konstatováno následující bodové hodnocení konstrukcí a vybavení: obvodové stěny tech. stav velmi dobrý 2 body stropy tech. stav výborný 1 bod krov tech. stav výborný 1 bod krytina tech. stav výborný 1 bod údržba tech. stav havarijní 5 bodů -------------------------------------------------------------------------------------- celkem 10 bodů Tomuto zjištěnému technickému stavu vzhledem ke stáří a plánované životnosti, odpovídá podle metodiky A-Consult plus spol.s r.o. stanovené procento opotřebení 60.0% Rekonstrukce, modernizace: Na objektu č.p. 49 proběhla v letech 2010-2011 rozsáhlá rekonstrukce. Bytový dům o jednom podlaží se změnil na bytový dům o dvou podlažích. Znalecký ústav odhaduje, že byla odstraněna střešní krytina a stropní konstrukce (částečně zůstaly klenbové stropy). Nově byly vytvořeny stropy z prefabrikovaných stropních panelů, které byly uloženy na novém železobetonovém věnci 1.NP. Obvodové stěny 2.NP jsou z keramických tvárnic a příčky jsou sádrokartonové. Nový dřevěný krov, který nese plechovou krytinu se slunečními kolektory. Stáří budovy: 2014-1890 = 124 roků Výpočet ceny Budova (3820 m 3 * 4600 Kč/m 3 ) Kč 17 572 000.00 Výchozí cena CÚ 2014 Kč 17 572 000.00 Opravný index místa 1.00 Výchozí cena CÚ 2014 Kč 17 572 000.00 Rok uvedení do provozu Konec 19. století Opotřebení % 60.00 Cena k roku 2014 Kč 7 028 800.00 Zaokrouhlení Kč 0.00 Cena zaokrouhlená Kč 7 028 800.00 16
2. Bytový dům č.p. 50 Budova je postavena na vlastní parcele č. st. 76/1. Pro stanovení jednotkové ceny byly použity ukazatele vypracované firmou RTS. Informativní obestavěný prostor: 3070 m 3 Zastavěná plocha 1.N.P.: 380 m 2 Počet podzemních podlaží: 1 část Počet nadzemních podlaží: 2 Podkroví: 0 Převažující provedení konstrukcí nebo vybavení: Jedná se o budovu dokončenou. Základy: smíšené. Izolace proti zemní vlhkosti: s izolací vodorovnou. Krov: valbový. Střešní krytina: betonové tašky a plechová krytina. Ostatní vybavení: bleskosvod Svislé nosné konstrukce: zděné. Obvodové stěny: cihelného zdiva v tl. do 90 cm. Vnější úprava povrchů: kontaktní zateplovací systém. Stropy: betonové montované. Schodiště: betonové se stupni keramickými. Vnitřní úprava stěn: vápenná omítka štuková, nátěr na SDK. Okna: plastová s dvojsklem. Dveře: ocelové zárubně s plnými dveřmi (z 90% dveře vnitřní chybí). Vrata: nejsou. Podlahy obytných místností: dlažba, plovoucí podlahy (tam kde byl umožněn přístup, byly plovoucí podlahy poničeny a zkrouceny v důsledku vody Vytápění: centrální pomocí kotle na peletky, otopná tělesa vytrhána. Elektro: 220/380. Rozvod vody: studené a teplé. Rozvod kanalizace: je proveden. Rozvod plynu: není. Zdroj teplé vody: solární kolektory a kotel. Vybavení kuchyně: kuchyně v nepoužitelném stavu, rozlámané desky, vytrhané dřezy. Vybavení koupelny: vana, umyvadlo, klozet (ve většině případů chybí vodovodní baterie). Dispoziční řešení: 1.NP: chodby, schodišťový prostor, 8x bytová jednotka (sociální zázemí a pokoje) + bytová jednotka, technická místnost 2.NP: schodišťový prostor, chodba, 7x bytová jednotka (sociální zázemí a pokoje) Technický stav : Prohlídkou byly zjištěny závady. Jsou to zejména: 17
Bytový dům byl obýván nepřizpůsobivými občany, čemuž odpovídá jeho stav ke dni prohlídky. Vytrhané a vymlácené vstupní dveře, vytrhaná otopná tělesa, chybějící vodovodní baterie, pokroucené plovoucí podlahy, chybějící kuchyňské linky, opadaná a otlučená omítka a obklady, plísně na stěnách a stropech apod. Prohlídkou bylo konstatováno následující bodové hodnocení konstrukcí a vybavení: obvodové stěny tech. stav velmi dobrý 2 body stropy tech. stav výborný 1 bod krov tech. stav výborný 1 bod krytina tech. stav výborný 1 bod údržba tech. stav havarijní 5 bodů -------------------------------------------------------------------------------------- celkem 10 bodů Tomuto zjištěnému technickému stavu vzhledem ke stáří a plánované životnosti, odpovídá podle metodiky A-Consult plus spol.s r.o. stanovené procento opotřebení 60.0% Rekonstrukce, modernizace: Na objektu č.p. 50 proběhla v letech 2010-2011 rozsáhlá rekonstrukce. Bytový dům o jednom podlaží se změnil na bytový dům o dvou podlažích. Znalecký ústav odhaduje, že byla odstraněna střešní krytina a stropní konstrukce (částečně zůstaly klenbové stropy). Nově byly vytvořeny stropy z prefabrikovaných stropních panelů, které byly uloženy na novém železobetonovém věnci 1.NP. Obvodové stěny 2.NP jsou z keramických tvárnic a příčky jsou sádrokartonové. Nový dřevěný krov, který nese skládanou a plechovou krytinu se slunečními kolektory. V 1.NP je přistavěn byt s plochou střechou z asfaltových pásů a vstupem z ulice. Stáří budovy: 2014-1890 = 124 roků Výpočet ceny Budova (3070 m 3 * 4600 Kč/m 3 ) Kč 14 122 000.00 Výchozí cena CÚ 2014 Kč 14 122 000.00 Opravný index místa 1.00 Výchozí cena CÚ 2014 Kč 14 122 000.00 Rok uvedení do provozu Konec 19. století Opotřebení % 60.00 Cena k roku 2014 Kč 5 648 800.00 Zaokrouhlení Kč 0.00 Cena zaokrouhlená Kč 5 648 800.00 Rekapitulace 1. Bytový dům č.p. 49 Kč 7 028 800.00 2. Bytový dům č.p. 50 Kč 5 648 800.00 Budovy Kč 12 677 600.00 18
Inženýrské sítě a venkovní úpravy: Výčet inženýrských sítí a venkovních úprav: Přípojky technického zařízení budov, zpevněné plochy, 3x vjezdová vrata atd. Inženýrské sítě a venkovní úpravy tvoří 4 % z nákladové Kč 1 267 800.00 ceny staveb celkem opotřebení % 20 Inženýrské sítě a venkovní úpravy po opotřebení Kč 1 014 200.00 Rekapitulace nákladových cen Budovy Budovy Kč 12 677 600.00 Inženýrské sítě a venkovní úpravy Kč 1 014 200.00 Stavby celkem Kč 13 691 800.00 Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty. Dle výpisu z katastru nemovitostí Město: Staré Ždánice Katastrální území: Staré Ždánice Parcela č. Výměra m 2 Druh Využití 342/27 375 orná půda 637 396 zahrada 1439 1923 ostatní plocha jiné plochy 1440 259 ostatní plocha jiné plochy st. 76/1 386 zastavěná plocha a nádvoří st. 76/2 293 zastavěná plocha a nádvoří st. 76/4 245 zastavěná plocha a nádvoří Výměra pozemků celkem m 2 3 877.00 19
Výpočet ceny Výměra pozemku m 2 3 877.00 Směrná cena pozemku Kč/m 2 400.00 Výchozí cena pozemku Kč 1 550 800.00 Směrná cena pozemku byla stanovena odborným odhadem. Pozemky celkem Kč 1 550 800.00 REKAPITULACE: Stavby Kč 13 691 800.00 Pozemky Kč 1 550 800.00 Celkem Kč 15 242 600.00 Věcnou hodnotu věcí nemovitých, stanovenou nákladovou metodou odhadujeme ve výši (po zaokrouhlení): 15 200 000 Kč Věci nemovité jsou oceňovány na základě předaných a předložených podkladů a na základě provedeného místního šetření. 20
5.2. Stanovení hodnoty věcí nemovitých srovnávací metodou V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů věcí nemovitých srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. S ohledem na stávající trh s věcmi nemovitými a pohyb cen jednotlivých typů věcí nemovitých, by uskutečněné a vyhodnocované prodeje neměly být starší než 1 rok, neboť za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu věcí nemovitých, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci věcí nemovitých. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na šestiměsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné věci nemovité. S přihlédnutím k umístění věci nemovité, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsme názoru, že oceňovaný areál s bytovými domy je obtížně obchodovatelný. Pro srovnávací metodu čerpáme údaje z vlastní databáze a rovněž z nabídek obdobných věcí nemovitých v inzertních novinách a časopisech. U věcí nemovitých, jenž jsou inzerovány realitními kancelářemi v nabídkových cenách a které jsou velmi často oproti cenám nakonec realizovaným nadhodnocené, počítáme s cenami upravenými adekvátně k jejich nadhodnocení. Z našich zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitostí okolo 10% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou a tedy i obvyklou. V dané lokalitě a okolí se v současné době k prodeji nenabízí srovnatelné bytové domy, proto byly použity nabídky jednotlivých bytů ze širšího okolí. Z inzerce vybíráme: Byt 2+1, Školní, Rybitví, užitná plocha 51 m 2 Datum aktualizace: 12. 7. 2014 Prodej zděného bytu 2+1 v osobním vlastnictví v klidné části Rybitví. Podlahová plocha je 51 m2. Dům je po celkové rekonstrukci: nová fasáda, střecha, zateplení. V bytě jsou plastová okna, nové stoupačky a odpady, jinak původní stav. Vybaveno pouze kuchyňskou linkou a sporákem. Nabídková cena: 960 000,- Kč, tj. cca 18 800,- Kč/m 2 užitné plochy Cena redukovaná (x 0,9) : 16 900,- Kč/m 2 užitné plochy 21
Byt 1+1, Semtínská, Pardubice - Ohrazenice, užitná plocha 45 m 2 Datum aktualizace: 11. 7. 2014 Nabízíme k prodeji cihlový byt o dispozici 1+1 s lodžií v 2.NP domu v ulici Semtínská v Ohrazenicích. 44,5m2, osobní vlastnictví. Nová plastová okna, nový plynový kotel, zděné jádro - WC a koupelna zvlášť. Dostatek úložného prostoru - dva zděné sklepy. Vysokorychlostní internet na optice 60 Mbit. Na domě nová střecha, stoupačky, rekonstruované lodžie, vstupní dveře, sklepy. Dům bez dluhů, fungující SVJ. Bezproblémové parkování u domu. Veškerá občanská vybavenost v místě, škola, školka, obchody /Globus/. Zastávka MHD u domu.. Nabídková cena: 890 000,- Kč, tj. cca 19 800,- Kč/m 2 užitné plochy Cena redukovaná (x 0,9) : 17 800,- Kč/m 2 užitné plochy Byt 2+1, Semtínská, Pardubice - Ohrazenice, užitná plocha 60 m 2 Datum aktualizace: 23. 5. 2014 Nabízíme k prodeji bytovou jednotku v osobním vlastnictví 2+1, 60 m² v obci Rybitví. Jedná se o zděný byt, který se nachází v 3. nadzemním podlaží 3. podlažního domu. Dům prošel kompletní revitalizací (zateplení, fasáda, okapy, svody, střecha), bez výtahu, samotný být má původní dřevěná okna, vlastní plynový kotel, podlahy parkety + dlažba, koupelna s vanou, k bytu patří 2 sklepy. Volný ihned. Nabídková cena: 900 000,- Kč, tj. cca 15 000,- Kč/m 2 užitné plochy Cena redukovaná (x 0,9) : 13 500,- Kč/m 2 užitné plochy 5.2.1. Vyhodnocení získaných informací Obvyklá cena bytů a nebytových prostor byla stanovena na základě vlastní databáze a nabídek realitních kanceláří. Podle nabídek v inzerci se ceny jednotlivých bytů v okolí Starých Ždánic pohybují v intervalu 15000 až 20000 Kč/m2 plochy bytu. Nabídkové ceny je třeba redukovat, protože 22
zobchodovaná cena bývá nižší. Jednotkové ceny po redukci jsou v intervalu cca 13 500 až 18 000 Kč/m2 plochy bytu. Vzhledem k umístění bytových domů a podle velikosti, situování a kategorie bytů, stanovujeme jednotkovou cenu při spodní hranici uvedeného intervalu. V cenách bytů je zohledněno podlaží a standard bytu. Poznámka: Srovnáváme byty funkční. V tomto konkrétním případě s ohledem výše uvedené stanovujeme 2 : cenu za 1 m 2 bytu v 1. NP v bytovém domě A i B ve výši 14 000 Kč, cenu za 1 m 2 bytu ve 2. NP v bytovém domě A ve výši 13 500 Kč, cenu za 1 m 2 bytu ve 2. NP v bytovém domě B ve výši 13 000 Kč, (pavlačové byty) Do ceny 1 m 2 bytu a nebytových prostor je promítnuta i cena podílu na společných plochách domu a pozemku. Výměry bytů a výpočet jejich současné ceny jsou uvedeny v následujících tabulkách. Číslo popis. Podlaží Číslo jedn. Typ jedn. Výměra (m2) Výčet místností Cena jednotková (Kč/m 2 ) Cena celková (Kč) 49 1 1 BYT 31,10 1+kk 14 000 435 400 49 1 2 BYT 23,40 1+kk 14 000 327 600 49 1 3 BYT 43,60 2+kk 14 000 610 400 49 1 4 BYT 36,50 2+kk 14 000 511 000 49 1 5 BYT 51,40 2+kk 14 000 719 600 49 1 6 BYT 27,70 2+kk 14 000 387 800 49 1 7 BYT 27,70 2+kk 14 000 387 800 49 1 8 BYT 32,20 2+kk 14 000 450 800 49 1 9 BYT 31,60 2+kk 14 000 442 400 49 2 10 BYT 49,90 2+kk 13 500 673 650 49 2 11 BYT 41,63 1+kk 13 500 562 005 49 2 12 BYT 40,59 1+kk 13 500 547 965 49 2 13 BYT 44,43 1+kk 13 500 599 805 49 2 14 BYT 50,11 2+kk 13 500 676 485 49 2 15 BYT 49,20 2+kk 13 500 664 200 49 2 16 BYT 38,50 1+kk 13 500 519 750 49 2 17 BYT 37,33 1+kk 13 500 503 955 49 2 18 BYT 33,55 1+kk 13 500 452 925 49 2 19 BYT 69,52 3+kk 13 500 938 520 CELKEM 10 412 060 Ceny bytů v domě č.p. 49 zjištěné srovnávací metodou (zaokrouhleno): 10 400 000,- Kč 2 Ceny jednotlivých bytů jsou uvedeny bez DPH. 23
Číslo popis. Podlaží Číslo jedn. Typ jedn. Výměra (m2) Výčet místností Cena jednotková (Kč/m 2 ) Cena celková (Kč) 50 1 1 BYT 21,90 1+1 14 000 306 600 50 1 2 BYT 17,30 1+kk 14 000 242 200 50 1 3 BYT 24,80 1+1 14 000 347 200 50 1 4 BYT 21,30 1+kk 14 000 298 200 50 1 5 BYT 64,70 2+kk 14 000 905 800 50 1 6 BYT 17,30 1+kk 14 000 242 200 50 1 7 BYT 25,10 1+kk 14 000 351 400 50 1 8 BYT 24,10 1+kk 14 000 337 400 50 2 9 BYT 36,45 1+kk 13 000 473 850 50 2 10 BYT 36,69 1+kk 13 000 476 970 50 2 11 BYT 30,74 1+kk 13 000 399 620 50 2 12 BYT 36,97 1+kk 13 000 480 610 50 2 13 BYT 30,74 1+kk 13 000 399 620 50 2 14 BYT 26,37 1+kk 13 000 342 810 50 2 15 BYT 72,46 3+kk 13 000 941 980 CELKEM 6 546 460 Ceny bytů v domě č.p. 50 zjištěné srovnávací metodou (zaokrouhleno): 6 500 000,- Kč Č.p. Ceny bytů celkem Kč 49 10 400 000 50 6 500 000 CELKEM 17 100 000 Tato hodnota vychází z ocenění jednotlivých bytů v bytových domech, tedy za předpokladu možného rozprodeje objektů po jednotlivých jednotkách. V případě prodeje bytových domů jako celku by na trhu realizovaná hodnota byla nižší. S ohledem na účel ocenění (nedobrovolná dražba) je na věci nemovité nahlíženo jako na celek, který bude jako celek obchodován. Na základě výše uvedeného a dále předpokladu okamžitého prodeje všech jednotek v jeden okamžik, snižujeme hodnotu získanou součtem hodnot jednotlivých jednotek o cca 15 %. Tržní hodnotu bytových domů A a B, které jsou umístěny na pozemku parc.č. St. 76/1, St. 76/2 a St. 76/4 včetně těchto pozemků a dále pozemky parc.č. 342/27, 637, 1439, 1440, k.ú. Staré Ždánice, stanovenou na základě srovnávací metody, odhadujeme ve výši (po zaokrouhlení): 14 500 tis. Kč 24
Současný stav Oceňované bytové domy jsou volné, byty v domech zapečetěné Policií České republiky. U některých bytů byly porušeny pečetě (případně poškozené dveře) a bylo možno do nich nahlédnout. Bytový dům byl obýván nepřizpůsobivými občany, čemuž odpovídá jeho stav ke dni prohlídky. Vytrhané a vymlácené vstupní dveře, vytrhaná otopná tělesa, chybějící vodovodní baterie, pokroucené plovoucí podlahy, chybějící kuchyňské linky, opadaná a otlučená omítka a obklady, plísně na stěnách a stropech apod. Náklady do uvedení bytů do provozuschopného stavu (i opravy na bytových domech) by vyžadovaly značné investice. Na základě výše uvedeného, snižujeme hodnotu plně funkčních bytových domů o 50 %. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem stanovujeme ceny bytů ve výši 50% z cen bytů plně funkčních. Tržní hodnotu bytových domů A a B, které jsou umístěny na pozemku parc.č. St. 76/1, St. 76/2 a St. 76/4 včetně těchto pozemků a dále pozemky parc.č. 342/27, 637, 1439, 1440, k.ú. Staré Ždánice, v současném zdevastovaném stavu, odhadujeme ve výši (po zaokrouhlení): 7 300 tis. Kč PODMÍNKY PLATNOSTI CENY 1. Cena je platná za dodržení výše uvedených předpokladů a skutečností. Platnost ceny je omezena časovým horizontem šesti měsíců. 25
Závěr Rekapitulace při zjištění odhadu tržní hodnoty věcí nemovitých: Věcná hodnota věcí nemovitých zjištěná nákladovou metodou (včetně pozemků): Kč 15 200 000 Hodnota BD srovnávací metodou současný stav Kč 7 300 000 Každá z použitých metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má určitou vypovídací schopnost a je podkladem pro stanovení odhadu tržní ceny. Vzhledem k účelu, pro který je toto ocenění zpracováno, tj. nedobrovolná dražba, má pro stanovení konečného výroku rozhodující vypovídací schopnost ocenění nemovitostí na základě srovnávací metody. Tržní hodnotu bytových domů A a B, které jsou umístěny na pozemku parc.č. St. 76/1, St. 76/2 a St. 76/4 včetně těchto pozemků a dále pozemky parc.č. 342/27, 637, 1439, 1440, k.ú. Staré Ždánice, v současném zdevastovaném stavu, odhadujeme ve výši (po zaokrouhlení): 7 300 tis. Kč Prohlašujeme, že při provedení ocenění jsme osobou nezávislou. 26
Znalecká doložka Znalecký posudek byl proveden: znaleckým ústavem jmenovaným Ministerstvem spravedlnosti ČR a zapsaným podle ustanovení 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí, nerostných surovin, movitého majetku včetně dopravních prostředků, strojů, technologických zařízení, cenných papírů, kapitálových účastí a podniků, oceňování nepeněžitých vkladů hmotných i nehmotných při zakládání společností, popř. zvyšování základního jmění ve smyslu obchodního zákoníku, posuzování v oblasti účetnictví, ekonomiky podniků, financování a řízení peněžního toku, kapitálových účastí v jiných společnostech. Znalecký posudek byl zapsán do znaleckého deníku pod pořadovým číslem 1130/31/2014. V Praze dne 7. 8. 2014 A-Consult plus, spol. s r.o. znalecký ústav Palladium Na Poříčí 3a 110 00 Praha 1 27