- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 2566 190-13 o obvyklé ceně nemovitostí bytové jednotky 331/10, ul. Dvořákova, Písek Pražské předměstí, bytový dům na poz. parc. čís. st. 2520/1 zastavěná plocha a nádvoří, vlastnický podíl na společných částech domu a na pozemku 11/500, katastrální území Písek, obec Písek, okres Písek Účel posudku : Pro účel dražby dobrovolné Objednatel: obj. 163/013 Dražební společnost Dražbyprost Mgr. Hana Prošková Mírové nám. čp. 2 400 01 Ústí nad Labem Vypracoval: Znalec v oboru ekonomika a stavebnictví Ing. Zdeňka Hrochová Emy Destinnové 1 200 399 01 Milevsko tel. 382 525 474 e-mail: hrochova@volny.cz Obsahuje : 7 stran textu, vč. titulní strany. Předává se v jednom vyhotovení Použitý oceňovací předpis: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti ke dni 02.12.2013 Datum: V Milevsku, dne 06.12.2013
- 2-1 Nález: 1.1 Podklady pro vypracování posudku: Pro vypracování posudku byly použity následující podklady: Písemná objednávka ze dne 25.11.2013 (obj. 163/013). 1.1.1 Výpis z Katastru nemovitostí vyhotovený dne 06.12.2013 dálkovým přístupem: A. Vlastník : LV 13995 Český fond nemovitostí s.r.o. Pražská tř. 563/99 370 04 České Budějovice 3 B. Jednotka: 331/10 byt Pozemek: st. 2520/1 zastavěná plocha a nádvoří Vlastnický podíl na společných částech domu a na pozemku 11/500 Katastrální území Písek, obec Písek, okres Písek 1.1.2 Kopie katastrální mapy území a letecký snímek území vyhotovený dne 06.12.2013 dálkovým přístupem. 1.1.3 Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 02.12.2013. 1.1.4 Vyhl. 3/2008 Sb.o provedení některých ustanovení zák. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl. 456/2008 Sb., vyhl. 460/2009 Sb., vyhl. 364/2010 Sb., vyhl. 387/2011 Sb., vyhl. 450/2012 Sb. 1.2 Popis oceňovaných nemovitostí: Stavba bytového domu je postavená ve středu zastavěné části obce Písek v ul. Dvořákova. Bytový dům je umístěný po pravé straně ulice při průjezdu z ul. Kollárova do ulice Pražské. Okolní zástavbu tvoří obdobné bytové domy. Na oceňovaných nemovitostech nejsou dle LV zřízená věcná břemena ani jiná omezující práva. 2 Posudek: 2.1 Bytová jednotka č. 331/10 25 vyhl. 450/2012 Sb. 2.2 Stavební pozemek - podíl 28 vyhl. 450/2012 Sb.
- 3-2.1 Bytová jednotka č. 331/10 ( 25 ) 2.1.1 Popis: Stáří bytového domu je cca 40 roků. Jedná se o bytový dům se čtyřmi sekcemi (328, 329, 330, 331). V bytovém domě jsou 4 nadzemní podlaží (bez výtahu) a jedno podzemní podlaží. Podzemní podlaží je užíváno jako technické zázemí k bytovým jednotkám. V každém podlaží jsou umístěné tři bytové jednotky různých velikostí. Oceňovaný byt se nachází v krajní pravé sekci, ve 4.NP (3. patro), byt vlevo, velikost 1+1 s příslušenstvím, 2 x sklepní kóje. Objekt bytového domu je nepravidelného půdorysu, zastřešen sklonitou střechou. Ke každé bytové jednotce připadá sklepní kóje v l. PP. Bytový dům je napojený na obecní vodovod, kanalizace je svedená do veřejné kanalizace, objekt je napojený na rozvod zemního plynu. Na bytové jednotce nebyla prováděná rekonstrukce ani modernizace, byt je v původním stavu a je zde předpoklad rekonstrukce. K bytu náleží spoluvlastnický podíl 11/500 na společných částech domu a pozemku. 2.1.2 Rozsah a vybavení bytu: Pokoj 22,57 m 2 Kuchyně 9,39 m 2 Předsíň 8,89 m 2 Koupelna 3,40 m 2 WC 1,00 m 2 Spíž 1,00 m 2 Sklep laťový 4,20 x 0,10 0,42 m 2 Sklep laťový 1,40 x 0,10 0,14 m 2 Výměry celkem: 46,81 m 2 2.1.3 Výpočet indexů: Výpočet indexu trhu příl. - 18 a, tab. 1: Znak Kvalitativní pásma Číslo Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka je vyšší než poptávka -0,05 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitosti II. Stavba na vlastním pozemku 0,00 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost Index trhu: I T = 1 0,05 0,95 Výpočet indexu polohy příl.18 a, tab. 6: Znak Kvalitativní pásma Číslo Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota P I 1 Poloha nemovitosti III. Souvisle zastavěné území obce 0,00 2 Význam lokality v obci II. Bez vlivu 0,00 3 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení 0,00 prostředí 4 Veřejná doprava III. Dobrá dostupnost centra 0,00 5 Parkovací možnosti v okolí II. Omezené 0,00 nemovitosti 6 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 7 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 8 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy pro stavby k trvalému bydlení: I P = 1 + 0,00 1,00 T I
- 4 - Výpočet indexu konstrukce a vybavení příl. 19, tab. 2: Znak Kvalitativní pásma Číslo Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota V I 1 Typ stavby IV. Budova zděná 0,10 2 Společné části domu II. Standardní 0,00 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. 4.NP bez výtahu 0,00 5 Orientace obytných místností II. V-Z, částečný výhled 0,00 ke světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu II. Příslušenství podstandardní -0,10 7 Další vybavení bytu II. Sklepní kóje -0,01 8 Vytápění bytu II. Plynové lokální -0,02 9 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu bytu 0,00 10 Stavebnětechnický stav IV. Předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav 0,65x0,80= 0,520 Index konstrukce a vybavení: I V = ( 1 0,03 ) x 0,520 0,504 2.1.4 Výpočet ceny: Základní cena dle typu z příl.č. 19 tab. 1 ZC Kč/m 2 22 107,00 Podlahová plocha bytu PP m 2 46,81 Index trhu I T 0,950 Index polohy I P 1,000 Index konstrukce a vybavení I V 0,504 Index cenového porovnání I 0,479 Cena bytové jednotky 331/10, kú. Písek C N Kč 495 869,20 2.2 Stavební pozemek ( 28 ) Ocení se podle 28, odst. 1 i), Obec Písek 29729 obyvatel 2.2.1 Základní cena stavebního pozemku : C p = 400,00 Kč/m 2 2.2.2 Úprava základní ceny stavebního pozemku dle příl. 21, tab. 1, 2: 1.2.3 Výhodnost polohy pozemku + 50,00 % 2.11 Možnost napojení na rozvod plynu + 10,00 % 2.2.3 Popis a výměry: st. 2520/1 zastavěná plocha a nádvoří 947,00 m 2 2.2.4 Ocenění stavebního pozemku: Parc.č. Druh Výměra ZC Kč/m 2 tab. 1 tab. 2 souvis. Kč/m 2 Kč P 21, P 21, odst.5 ZCU Cena 947,00 400,00 1,50 1,10 1,00 660,00 625 020,00 st. 2520/1 zast. plocha a nádvoří Koeficient změny cen staveb K i K i 2,131 Celkem cena bez K p 1 331 917,62 Koeficient prodejnosti podle hlavní stavby K P 1,109 Cena s K P 1 477 096,64 Hodnota vlastnického podílu 11/500 32 496,12
- 5-3 Cena dle vyhl. 456/2008 Sb., vyhl. 460/2009 Sb., vyhl. 364/2010 Sb., 387/2011 Sb., vyhl. 450/2012 Sb.: LV 13995 kú. Písek 3.1 Bytová jednotka 331/10 495 869,20 Kč 3.2 Stavební pozemek vlastnický podíl 32 496,12 Kč Cena nemovitosti celkem : 528 365,32 Kč Cena nemovitostí dle vyhl. 456/2008 Sb., vyhl. 460/2009 Sb., vyhl. 364/2010 Sb., 387/2011 Sb., vyhl. 450/2012 Sb. zaokrouhlená dle 46 činí: 528 370,00 Kč Slovy: pětsetdvacetosmtisíctřistasedmdesátkorunčeských 4 Ocenění nemovitostí porovnávací metodou: Pro stanovení ceny nemovitosti porovnávacím způsobem byly čerpány údaje z prodejů a z nabídek realitních kanceláří uskutečněných za posledních 6 měsíců. Byt Písek Dvořákova 1+1 Celková cena: 650 000 Kč za nemovitost Adresa: Písek, Dvořákova Budova: Cihlová Topení: Lokální plynové Popis: Prodej bytu 1+1, ul. Dvořákova, o celkové ploše 40 m 2. Dispozice: prostorný obývací pokoj, kuchyně, spíž, koupelna, WC, chodba. Nová plovoucí podlaha. Byt se nachází ve 3. patře a je v osobním vlastnictví. Byt Písek Kollárova 1+1 Celková cena: 790 000 Kč Adresa: Kollárova, Budějovické Předměstí Budova: Cihlová Plocha podlahová: 63 m 2 Topení: Ústřední dálkové Popis: Prodej zděného bytu 1+1 o výměře 55m 2, který se nachází ve zvýšeném přízemí v cihlovém domě nedaleko centra města. Z prostorné chodby ( 10m2) je vstup do obou rozměrově stejných pokojů (19,5m2) a koupelny s WC. Původní dřevěná okna jsou situovaná do zahrady. Byt je v původním stavu, rekonstrukce nutná.
- 6 - Byt Písek Otavská 1+1 Prodej, byt 1+1, 38 m² Celková cena: 780 000 Kč Adresa: Otavská, Budějovické Předměstí Budova: Panelová Stav objektu: Po rekonstrukci Balkón: 2 m2 Topení: Ústřední dálkové Popis: Prodej bytu 1+1 s balkonem v Písku. Byt je ve 4. patře bez výtahu, panel, sklep v přízemí domu. V roce 2009 prošel částečnou rekonstrukcí a to: elektroinstalace, odpady, podlahy. Okna jsou orientována na JZ. Podlahy: v pokoji parkety, kuchyně lino, koupelna dlažba. Byt je v klidné lokalitě města s výbornou dostupností centra, asi 7 min. chůze. Seznam porovnávaných objektů: Název Cena Kč K velikosti K vybavení Cena upravená Kč Písek, Dvořákova 650 000,00 1,00 0,90 585 000,00 Písek Kollárova 790 000,00 0,90 1,00 711 000,00 Písek Otavská 780 000,00 1,00 0,90 702 000,00 Průměrná cena 666 000,00 5 Rekapitulace: Popis obce: Písek je jihočeské historické město (dříve krajské, sídelní město Prácheňského kraje, později okresní, nyní obec s rozšířenou působností) na řece Otavě, založené roku 1243. Žije zde téměř 30 tisíc obyvatel. V Písku se nachází nejstarší dochovaný český most ze 13. století, hrad, kostel Narození Panny Marie, který je dominantou města a je na něm umístěna hodinová věž, a částečně zachované hradby zbořené během průmyslové revoluce. O Písku se někdy říká, že má univerzitní charakter, protože je v něm více středních škol, než je pro města takové velikosti obvyklé. Od roku 2003 zde působí i soukromá vysoká škola, Filmová akademie vzniklá z VOŠ. Písek má 2 divadla, kulturní dům, nemocnici, fotbalové hřiště a důležitý zemský plemenný hřebčinec. Centrum města spolu s širším okolím je kompletně rekonstruované. Historické jádro města je městskou památkovou zónou. Vlastnosti a okolnosti mající vliv na cenu obvyklou: Kladný vliv: - veškerá občanská vybavenost - dobrá dostupnost centra Záporný vliv: - nabídka převyšuje poptávku Hodnocení: Pro stanovení ceny obvyklé je třeba posoudit vlivy na ni působící: 1. Obchodovatelnost obdobných nemovitostí: neutrální 2. Věcná břemena vážící se k nemovitosti: nezjištěno 3. Vliv okolí na cenu obecnou: celkově neutrální
- 7 - Na základě těchto zjištění a s přihlédnutím k nabídce a poptávce po nemovitostech je obvyklá cena bytové jednotky 331/10 v kú. Písek stanovená na hodnotu 590 000,00 Kč, za kterou je nemovitost ke dni ocenění prodejná. Obvyklá cena bytové jednotky 331/10 v kú. Písek s příslušenstvím ke dni 02.11.2013 činí: 590 000,00 Kč Slovy: pětsetdevadesáttisíckorunčeských V Milevsku 06.12.2013 Ing. Zdeňka Hrochová E. Destinnové 1 200 399 01 Milevsko ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 26.4.2000 pod poř. čís. 1626/Z pro základní obor EKONOMIKA, odvětví ceny a odhady, specializace oceňování nemovitostí STAVEBNICTVÍ, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís. 2566 190 13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě daňového dokladu čís. 190/13.