Ing. Bc. Ewa Hradil, znalec 765 02 Otrokovice, Moravní 6224 mobil: +420 603 35 45 98 Znalecký posudek č. 6006 16/2016 o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku parcelní číslo 698/3, jehož součástí je RD čp. 396 a pozemku parcelní číslo 698/2 v katastrálním území Týnec na Moravě, obci Týnec, okrese Břeclav Objednatel posudku: Exekutorský úřad Praha 1 Karlovo náměstí 17 120 00 Praha 2 Usnesení č.j. 099 EX 6767/14-48 ze dne 27.1.2016 Účel posudku: ocenění nemovitých věcí v exekučním řízení Podle stavu ke dni 30.1.2016 (místní šetření) posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Moravní 6224 765 02 Otrokovice Posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 2 vyhotoveních listinná podoba a 1x v elektronické podobě na CD. V Otrokovicích, dne 1. února 2016
A. Nález 1. Znalecký úkol : Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení soudního exekutora, exekuční řízení č.j. 099 EX 6767/14 48. Úkolem znalce je: ocenění nemovitých věcí se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k nim podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovité věci znehodnotily a jejich příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány. Předmětem ocenění jsou nemovité věci pozemek parcelní číslo 698/3 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je RD čp. 396 a pozemek parcelní číslo 698/2 orná půda v katastrálním území Týnec na Moravě, obci Týnec, okrese Břeclav. 2. Informace o nemovitosti : Adresa : 691 54 Týnec, Sportovní 396 Kraj : Jihomoravský Okres : Břeclav Obec : Týnec Katastrální území : Týnec na Moravě 3. Podklady pro vypracování ocenění: 1) Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Týnec na Moravě, LV č. 3547 ze dne 19.1.2016 2) Kopie katastrální mapy dle cuzk.cz, 3) Místní šetření dne 30.1.2016, beseda se sousedy, fotodokumentace, 4) Vlastní databáze nemovitostí a spolupracujících znalců. 5) Mapa obce a okolí 6) Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří a internetových servrů. 4. Použitá literatura : A. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. B. Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a vyhlášky č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění. C. Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 5. Metody zjištění hodnoty: Obvyklá cena Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažitelná při prodeji oceňované nebo porovnatelné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé, dlouhodobé vlastnosti oceňovaných nemovitostí a již existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají vazbu na oceňované nemovitosti. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Při ocenění nemovitostí jsou nejčastěji aplikovány: 1) administrativní cena 2) metoda výnosové ceny 7) metoda srovnávací ceny Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 345/2015 Sb. platné ke dni ocenění. Výnosová cena Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. S ohledem na umístění stavby, kde nájem domů není obvyklý, metoda nebude aplikována. - 2 -
Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů případně nabídek obdobných typu nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Obvyklá cena Závěrečný odborný odhad ceny podle úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených a určených cen. 6. Vlastnické a evidenční údaje : Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č. 3547 je pan Antonín Dolíhal, nar. dne 11.2.1973 bytem 592 62 Nedvědice 440 vlastníkem oceňovaných nemovitých věcí pozemku parcelní číslo 698/3 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 162,0 m 2, jehož součástí je RD čp. 396 a pozemku parcelní číslo 698/2 orná půda o výměře 567,0 m 2 v katastrálním území Týnec na Moravě, obci Týnec, okrese Břeclav. 7. Přírodní katastrofy, radonové riziko : Dům stojí v místě, kde nehrozí sesuv půdy ani povodně, ač v místě je zvýšená hladina spodní vody. Radonové riziko bylo řešeno ve stavebním řízení. 8. Věcná břemena, zátěže : Věcná břemena se k oceňovanému majetku neváží. Mimo zástavního práva je majetek zajištěn Policii ČR. Tyto závazky vlastníka evidované na předloženém LV se do výsledné ceny nemovitostí dle tohoto posudku nezahrnují. Převod nemovitých věcí nepodléhá odvodu DPH. 9. Základní popis : Vesnice Týnec leží na území okresu Břeclav a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Břeclav, od které je Týnec vzdálen cca 11 km. Trvalý pobyt na území této středně velké vesnice má úředně hlášeno 1082 obyvatel. Není odtud daleko ani do Rakouska či na Slovensko. V obci naleznou děti mateřskou školu a školu nižšího stupně, jednou týdně ordinuje obvodní lékař. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli obchod se základním sortimentem, poštu, knihovnu, kostel a hřbitov. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, veřejnou kanalizaci i veřejný vodovod. Posuzovaný rodinný dům je postaven na okraji zastavěné části obce a to v její nejnižší rovinné části, hlavní zastavěná část obce leží ve strmém jihovýchodním svahu, ulice Sportovní je rovnoběžná z korytem řeky Kyjovka, v místě občas dochází k zatopení pozemků vodou z řeky (stoletá voda). Hladina spodní vody v místě je zvýšená, většina domů zde není podsklepených. Posuzovaný RD byl dokončen cca v roce 2008, poslední dva roky není užíván, odpojeny jsou i inženýrské sítě. Přízemní nepodsklepený domek zastřešený nižším stanovým krovem je doplněn terasou a oplocením části parcely, menší polovina rovinaté plochy pak oplocená ani obhospodařována není. Dům obsahuje byt typu 4 + 1 ze sociálním zázemím, v domě jsou pravděpodobně i schody do podkroví, to ale není přizpůsobeno k užívání. Vedlejší stavby ze chybí, venkovní úpravy sestávají mimo přípojek inženýrských sítí ze zpevněných ploch, terasy, oplocení s vrátky a vraty. Dopravní dostupnost a parkování Objekt je dopravně dostupný po asfaltovém povrchu ulice Sportovní, parkovat je možno na zpevněném pozemku obce před plotem, nebo na vlastním zpevněném pozemku za vjezdovými vraty. Garáž ani přístřešek pro auto zatím zbudovány nejsou. Obec je s okolím dopravně propojená sítí silnic a veřejnou autobusovou dopravou. Vesnicí neprochází železnice, železniční stanici najdeme nejblíže v obci Hrušky nebo Moravské Nové Vsi na trase Hodonín - Břeclav. - 3 -
Účel využití Stavba je dle evidence určena k trvalému bydlení, dům ke dni ocenění není obýván, jsou odstraněny některé základní prvky vybavení stavby. 10. Pozemky Předmětem ocenění je pozemek stavební, jehož součástí je dům a dále plocha zahrady evidovaná jako orná půda, jež se stavebním pozemkem tvoří jednotný funkční celek. Možnost napojení na elektřinu, kanalizaci, vodovod a plyn. Pozemky dle LV č. 3547 jsou užívány v souladu s evidencí. Kopie katastrální mapy Pozemky dle LV 3547 Obsah ocenění: a) pozemky parcelní číslo 698/2 a 698/3, k.ú. Týnec na Moravě, obec Týnec, okres Břeclav b) RD čp. 396 k.ú. Týnec na Moravě, obec Týnec, okres Břeclav 12. Popis nemovitostí: a) pozemky parcelní číslo 698/2 a 698/3 k. ú. Týnec na Moravě, obec Týnec, okres Břeclav Předmětem ocenění je zastavěná plocha se stavbou RD umístěná na okraji obce Týnec, okres Břeclav a plocha související zahrady, území je rovinné. Je zde možnost napojení na elektřinu, plyn, kanalizaci i vodovod, dům má všechny přípojky a vnitřní rozvody realizovány. V obci není zpracovaná cenová mapa stavebních pozemků. Plocha je rovinná, v místě je zvýšená hladina spodní vody a území patří do zóny stoleté vody. Půdorysný tvar, rozloha a orientace plochy vhodná. b) Rodinný dům č.p. 396, v k. ú. Týnec na Moravě, obec Týnec, okres Břeclav Dům, jež byl zjištěn na pozemku parcelní číslo 698/3 zastavěná plocha a nádvoří, je stavbou volně stojící uvedenou do užívání pravděpodobně v roce 2008. Přízemní, nepodsklepený objekt zastřešený stanovým krovem nemá využívané podkroví, avšak je pravděpodobné, že do půdního prostoru z přízemí vedou schody. Vstup do objektu z uličního průčelí do chodby, která běží středem celého objetu a končí dveřmi do kuchyně. Po pravé straně vedou dveře postupně do dvou pokojů a do obývacího pokoje, po levé straně chodby je první malý pokojík, který by mohl sloužit i jenom jako šatna, pak jsou možná v domě schody, následuje koupelna sdružená s WC a rovně z chodby dveře vedoucí do kuchyně, ta je propojená s obývacím pokojem. Z obou posledně jmenovaných místností vedou dveře na zpevněnou plochu za domem, ze které se vstupuje na terasu. Stavba je objektem zděným, založeným na pásových izolovaných základech, vzhledem k předpokládanému roku realizace znalec předpokládá, že obvodový plášť objektu splňuje současné tepelně technické požadavky na obvodové kce RD. Stropy nespalné, krov dřevěný, krytina taška betonová glazovaná, Klempířské konstrukce kompletní. Povrchy stěn: fasáda strukturovaná omítka, jemné zrno, vnitřní omítky běžné štukové, obklady jen v koupelně, v kuchyni stěna za linkou opatřená obkladem není. Podlahy pokryté koberci na beton, v některých místnostech je koberec odstraněn, chodba, kuchyň, koupelna jsou zadlážděny. Dům je vytápěn ústředně, kotel plynový pravděpodobně sdružený s ohřevem TUV byl demontován a odvezen, radiátory plechové, systém teplovodní, stavba je napojená na plyn, plynoměr ke dni ocenění demontován, zdrojem vody je obecní vodovod, odvod splašků do veřejné kanalizace. V kuchyni byl pravděpodobně sporák elektrický. - 4 -
Stavebně technický stav, vady a nedodělky: Dům není ke dni ocenění užíván. Stavba je nová a bez zjevných závad viditelných konstrukcí. V domě chybí kompletní vybavení kuchyně, část koberců v místnostech a plynový kotel ÚT pravděpodobně sdružený s ohřevem TUV. Silně zanedbaná zahrada, chodníky pomalu pohlcuje zeleň. Tašky na střeše z jihovýchodní strany je nutno přerovnat. Jinak se jedná o objekt v perfektním stavu, bohužel dnes se již ani pravidelně nevětrá. B. Posudek : Ocenění je v posudku rozděleno do dvou částí. V první části je zjištěna administrativní cena oceňovaného souboru nemovitostí dle platného oceňovacího předpisu vyhlášky č. 345/2015 Sb. Druhou metodou, pomocí které bude provedena analýza možné obvyklé tržní ceny posuzovaného souboru nemovitostí je metoda srovnání, kdy definice obvyklé ceny dle 2 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění:...obecnou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby... 1. Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 345/2015 Sb. a) pozemky parcelní číslo 698/2 a 398/3 k.ú. Týnec na Moravě, obec Týnec, okres Břeclav Pozemky parcelní číslo 698/2 a 698/3 Obec Týnec Katastrální území Týnec na Moravě Počet obyvatel Malý lexikon obcí ČR 2013 1 082 Kraj Jihomoravský Základní cena příloha č. 2, tab. 1 ZCv Kč/m2 1 39 Plocha pozemků P m2 729 Úprava ceny pozemku, tabulka č. 2 přílohy č. 2 vyhlášky Znak Popis zn. Číslo Popis V1 O1 Počet obyvatel III. do 2000 0,70 O2 Význam obce IV. ostatní obce 0,60 O3 Poloha obce V. ostatní 0,80 O4 Tech. infrastruktura I. kompletní 1,00 O5 Dopravní obslužnost III. autobus 0,90 O6 občanská vybavensot IV. obchod, školka, nižší stupeň školy 0,90 Základní cena pozemku ZC 378,30 Index trhu s nemovitoými věcmi, tabulka č. 1 příloha č. 3 vyhlášky 1 Situace na trhu III. je zájem 0,03 2 Vlastnické vztahy V. stejný vlastník 3 Změny v okolí III. bez vlivu 4 Vliv právních vztahů II. bez vlivu 5 Ostatní neuvedené I. silně zanedbaná zahrada -0,03 6 Povodňové riziko III. stoletá voda 0,95 It 0,95 Index omezujících vlivů pozemku, tabulka č. 2 příloha č. 3 vyhlášky Io 1,00 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zast. a stavby, tabulka č. 3 příloha č. 3 vyhlášky 1 Druh a účel užití stavby I. rezidenční do 2000 obyvatel 1,01 2 Převažující zástavba II. rezidenční 0,03 3 Poloha v obci III. okraj -0,01 4 Možnost napojení I. všechny sítě v obci 5 Občanská vybavenost I. je dostupná 6 Dopravní dostupnost VI příjezd, parkování na vlastním 0,01 7 Hromadná doprava II. do 500 m -0,03 8 Výhodnost pro komerci I. ne, jenom bydlení -0,01 9 Obyvatelstvo II. bezproblémové 10 Nezaměstnanost II. průměrná 11 Vlivy neuvedené III. velmí pěkné místo 0,10 Ip 1,1009 Cena pozemků CP = ZC*It*Io*Ip*P - 5-288 428,45
b) Hlavní stavba RD čp. 396 umístěná na pozemku parcelní číslo 698/3 v obci Týnec Výměry pro ocenění: OP = (162,0 * 3,8 ) + /(162,0 x 2,8) : 3/ = 766,80 m 3 Výpočet ceny rodinného domu - stanovení ceny dle 35 vyhlášky Rodinný dům čp. 396 Obec Katastrální území Týnec Týnec na Moravě Počet obyvatel Kraj Malý lexikon obcí ČR 2015 1 082 Jihomoravský Základní cena příloha č. 24 ZC Kč/m3 1 901,00 Obestavěný prostor OP m3 766,8 Konstrukce a vybavení RD, rekr. chalup a domků příloha 24, tabulka č. 2 Znak Popis zn. Číslo Popis V1 1 Druh stavby III volně stojící 2 Provedení obv. stěn IV. novostavba 0,04 3 Tloušťka obv. Stěn II. tl. 45 cm 4 Podlažnost I hodnota 1 5 Napojení na veř. sítě V. kompletní 0,08 6 Vytápění III ústření plynové 7 Zákl. příslušenství III úplné, standard 8 Ostatní vybavení I. bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy III standard 10 Vedlejší stavby II. nejsou 11 Pozemky II. d0 800 m2 12 Jiné kriterium V. chybí kotel ÚT a vybavení kuchyně -0,10 0,02 Stáří staby y 8 o = 1-5*y 0,96 13 Stav II. velmi dobrý stav i přes opuštěnost Iv 1,00 0,98 Index trhu s nemovitoými věcmi, tabulka č. 1 příloha č. 3 vyhlášky It dle pozemku 0,82 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zast. a stavby, tabulka č. 3 příloha č. 3 vyhlášky Ip dle pozemku 0,8989 Cena stavby CSp = OPxZCUxItxIp 1 052 109,30 Administrativní cena dle cenového předpisu č. 345/2015 Sb. rekapitulace cen: pol. objekt kat. území obec jednotka cena a) pozemky dle LV č. 3547 Týnec na Mor. Týnec Kč 288 428,50 b) RD čp. 396 Týnec na Mor. Týnec Kč 1 052 109,30 Cena nemovitostí 1 340 537,80 Administrativní cena nemovitých věcí (zaokrouhleno) 1 340 54 Kč 2. Zjištění hodnoty nemovitostí metodou porovnání a analýzy situace Předmětem ocenění je velmi pěkná, konstrukčně i dispozičně výborně řešená novostavba RD na okraji obce Týnec v okrese Břeclav. Stavba obsahuje byt typu 4 + 1 (z toho dva pokoje malé rozlohy) s příslušenstvím koupelnou sdruženou s WC, venkovní terasou a zpevněnou plochou za oplocením stavby, kde může parkovat auto. Dům je cca 8 let starý, při vnějším ohledání nevykazuje žádné konstrukční vady, náhledem dovnitř pak zjišťujeme, že chybí kompletní vybavení kuchyně, některé koberce jsou odstraněny a je odvezen plynový kotel ÚT, pravděpodobně sdružený s ohřevem TUV. Dále je demontován plynoměr, totéž lze předpokládat o elektroměru. Tyto dva měřiče jsou (byly) osazeny v pilíři před oplocením na pozemku obce. Objekt není cca dva roky užíván, což dokazuje bujná zeleň, která již pohltila chodník před hlavním vchodem a zcela zaplevelila všechny plochy, jež nejsou vydlážděny. Přitom část parcely evidované jako orná půda je připlocená k domu a to ve velmi příjemné výměře, na zbytku za domem lze pořídit zeleninovou zahrádku, vysázet stromy či plochu využít jako odpočinkovou plochu se sportovištěm. Jednoznačně nutno konstatovat, že - 6 -
umístění domu v obci je sice na jejím okraji a tak do centra je to pěšky cca 10 15 minut, ale lokalita je k bydlení více než vhodná, okolní zástavba je buď podobného stáří, nebo ve svahu za posuzovaným domem již sestává s typické vesnické zástavby, nedaleko je řeka, les. Pravda region Břeclavska neposkytuje nejširší pracovní příležitosti, ale blízkost dálnice D2 činí Týnec přece jenom lokalitou atraktivní k bydlení. Navíc se jedná o významnou vinařskou oblast, což zjistíme již příjezdem do Týnce od Moravské Nové Vsi, klíma je zde mírné, slunečné dny převládají. Občanská vybavenost zde základní je, mimo obchodu rodiče dětí ocení školku a nižší stupeň základní školy. Pokud obce typu Týnce zavedou nějaký druh obecní kyvadlové dopravy např. do Břeclavi na nádraží, mohou očekávat příliv zájemců o bydlení v místě. Pravda realitní trh v obci tomu zatím nenasvědčuje. V nabídce přímo v Týnci je v současné době na prodej šest RD, dva nové, dva zánovní a dva ve starší zástavbě. Bohužel u obce s počtem obyvatel cca 1000 je to přetlak nabídky, ovšem stavba posuzovaná by byla z nabídek v místě svým dispozičním i konstrukčním řešením nejatraktivnější, ač z novostaveb je nejmenší. Nahlédněme tedy přímo do konkrétních inzercí: Příklad 1.: k prodeji rodinný dům o velikosti 4+1 se dvorem, garáží a zahradou v Týnci. Jedná se o krásnou cihlovou stavbu, ležící ve velmi klidné a tiché lokalitě. Vstup do domečku je velkolepý a vytváří velmi příjemný dojem. V přízemí nalezneme vstupní halu, prostorný prosluněný obývací pokoj, velkou kuchyň s jídelnou, dětský pokoj, ložnici, koupelnu s rohovou vanou, samostatnou toaletu. Přízemí této nemovitosti je velmi dobře technicky a dispozičně řešeno, je zde použito velké množství dřeva, což působí příjemným dojmem pocitově i disignově. Přes prostorné betonové schodiště se dostaneme do obytného podkroví. Dětský pokoj a hala jsou dokončeny kompletně, ostatní podkrovní místnosti čekají na dokončení dle představ nového majitele. Podkrovní koupelna je také před dokončením, stačí pouze obložit. Celá nemovitost je podsklepena, izolace proti vlhkosti jsou v naprostém pořádku, sklepní prostory jsou suché. Jsou zde 4 místnosti - kotelna, kde jsou umístěny dva funkční kotle - jeden plynový a druhý na dřevo, bojler na teplou vodu a studna využívána k zalévání trávníku a zahrady, jedna z místností je využívána pro skladování a sušení dřeva, jedna slouží jako technická místnost a poslední z místností, kde jsou rozvody vody a kanalizace, měla sloužit jako letní koupelna a prádelna, v současnosti je však využívána jako příruční sklad. Vytápění ústřední topení napojeno na kotle (plyn a dřevo), vodovodní řád, EL.: 220/380V, odpad do kanalizace. Technický stav je vynikající, kolaudováno v roce 1990, majitelé neustále něco vylepšují a velmi důsledně udržují celou stavbu v perfektním stavu. Ve dvoře je hezká terasa, ta zajišťuje příjemné posezení ve stínu a v naprostém soukromí. Dvůr je z větší části vydlážděn, daleko menší část je zatravněna. Tato klidová zóna je stěnou oddělena od zahrady zídkou. Celá prostorná udržovaná zahrada je využita k pěstování ovoce a zeleniny. Jsou zde i trvalé porosty, ovocné keře a stromy. Stavba 15 let stará je stále ještě novostavbou, popis i foto dokazují, že objekt lze ihned užívat, údržba prováděná průběžně, a to jak domu tak zahrady, dům má využívané podkroví, garáž. Plocha pozemků srovnatelná. Zda prodávající má přehnané finanční požadavky ukáže čas, ale: Příklad 2.: ke koupi zajímavý rodinný dům, který je vhodný pro dvě rodiny nebo k podnikání. Jedná se o řadový RD 4+1 s rovnou střechou,celý podsklepený s balkonem,terasou a garáží. Nabízíme Vám ke koupi zajímavý rodinný dům,který je vhodný pro dvě rodiny nebo k podnikání.jedná se o řadový RD 4+1 s rovnou střechou, celý podsklepený s balkonem,terasou a garáží.na domě jsou nová plastová okna,dveře,podlahy.dispozice- přízemí kuchyň,ze které je vstup na terasu do dvora.obývací pokoj,wc a sprchový kout.v patře jsou další tři samostatné pokoje.topení kotel na tuhá paliva,možnost i topení plynovým kotlem,který je momentálně odpojený.ve dvoře je samostatná bytová jednotka 2+kk s koupelnou se sprchovým koutem a WC.Tato jednotka byla zkolaudována v r.2010.k nemovitosti taky náleží vinný kvelbený sklep s posezením u krbu a další hospodářské budovy.k domu náleží velký dvůr s posezením a bazénem,dále je užívána obecní zahrada za symbolický poplatek. Doporučujeme,dům je vhodný k bydlení i vlastnímu podnikání, např. penzion s posezením ve vlastním sklípku. - 7 -
Tato stavba je nabízená o dost levněji, jen popis s rovnou střechou svědčí o ignoraci realitního makléře. Větší zastavěná plocha, ale menší pozemek, podsklepení, garáž, bazén. Rozdíl mezi první a druhou nabídkou v ceně je 600 tis. Kč, přitom oba domy mají využívané podkroví, druhý v inzerci tvrdí, že jsou zde dva byty, to není zrovna na trhu žádaný stav. Zánovní dům starší o 20 30 let než dva citované je v obci nabízen za 1,9 mil., takové nabídky najdeme hned dvě. Přetlak v místě, jinak tuto situaci nelze popsat. Je zřejmé, že posuzovaný domek typu bungalow s pěknou rozlohou pozemků, dobře orientovaný, se skvělou dispozici a bohužel s chybějícími některými zásadními prvky a zaplevelenými pozemky nemůže aspirovat na cenu např. 3 mil. Kč, důvodem je především přetlak nabídky v místě. Dle informace sousedů soubor byl nabízen neúspěšně za 3,5 mil. Kč, což z výše uvedeného je i pravděpodobné. Při stanovení možné obvyklé ceny nestačí konstatovat, že posuzovaný typ stavby je aktuálně nejžádanější na trhu, do ceny se promítne i fakt, že relativně dobré domy jsou v místě nabízeny za 1,9 mil. Kč, že nabídka staveb typu novostavba v místě je, a že lokalita nepatří mezi místa s nejsilnější kupní sílou v regionu a pracovní místa přímo v obci se omezují na zaměstnance občanské vybavenosti a pracovníky v zemědělství. Pak na základě výše uvedeného určuji obvyklou cenu posuzovaných nemovitých věcí metodou srovnání a analýzy situace ve výši Cena nemovitostí metodou srovnání a analýzy situace 2 800 00 Kč C) Závěr: Administrativní cena nemovitých věcí... 1 340 54 Kč Cena určená analýzou situace...2 800 00 Kč Obvyklou cenu posuzovaných nemovitých věcí evidovaných na LV č. 3547 vedeném pro katastrální území Týnec na Moravě, obec Týnec, okres Břeclav, tj. pozemku parcelní číslo 698/3 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je rodinný dům čp. 396 a pozemku parcelní číslo 698/2 orná půda určenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zákona číslo 151/97 Sb. určuji ve výši: Slovy : dvamilionyšestsetpadesáttisíckorunčeských 2 650 00 Kč V Otrokovicích, dne 1. února 2016 Vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil - 8 -
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 11.12.1995 čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem 6006-16/2016 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 19/16. Mapové podklady RD čp. 396 v obci Týnec, zahrada směřuje na severozápad a i na tomto snímku je vidět, že není udržována, okres Břeclav Fotodokumentace: Dům čp. 396 v obci Týnec, pohled z ulice a přes zaplevelenou zahradu, za zvýšeným plotem je terasa zeleň pohlcuje vchod do domu plynoměr demontován - 9 -
na zpevněné ploše za bránou lze odstavit auto na terasu vedou dveře z kuchyně i z obývacího pokoje Tašky na části střechy je nutno přerovnat, v místě šipky chybí vývod turbokotle ÚT zadní zahrada je silně zaplevelená terasa za domem - 10 -
Vpis z katastru nemovitostí: - 11 -