Kraj : Liberecký Č.j.: 080 EX 1991/14-25 Oblast : Liberecký Obec : Višňová Katastr. území : Víska u Frýdlantu Znalecký posudek číslo 1/9/15 Věc: Ocenění nemovitosti sestávající z rodinného domu vč. příslušenství, pozemků a trvalých porostů ve Višňové Majitel nemovitosti: Zrubec Václav, Víska 73, 464 01 Višňová Objednavatel: Mgr. Martin Slavata, soudní exekutor Exekutorského úřadu Mladá Boleslav, Táborská 527, 293 05 Mladá Boleslav Účel: Stanovení obvyklé ceny pro exekuci Vypracoval: Ing. Holý Jaromír Šimonovice, Vinohradní 196 Datum přešetření: 29. 1. 2015 Datum provedení: 3. 2. 2015 Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu, 4 strany příloh.
- 2 - A. S I T U A C E A.l. Použité podklady a předpisy Výpis z katastru nemovitosti ze dne LV č. 39 ze dne 1.10. 2014. Kopie katastrální mapy z nahlížení do KN ze dne 14.11. 2014. Vyhláška MF č. 441/2013 Sb., ve změně č. 199/2014 Sb. a předpisy související. Zákon č. 151/1997 Sb. Informace objednavatele, vlastníka a zjištění na místě samém. Informace z realitních kanceláří a vlastní archív znalce. A.2. Poloha nemovitosti Posuzovaná nemovitost je rodinný dům s příslušenstvím, pozemky a trvalými porosty, v obci Višňová, v katastrálním území Víska u Frýdlantu. Nemovitost se nachází v odloučené části obce, části Víska, v pravidelné zástavbě rodinných domů. Objekt je připojen na veřejný rozvod vody, elektřiny a tel., kanalizace je do septiku. K objektu patří venkovní úpravy, pozemky a trvalé porosty. Přístup k nemovitosti je přímo z veřejné asfaltové komunikace procházející obcí. Pozemky jsou mírně svažité SV směrem, částečně oplocené, přes pozemky vede vodoteč. Parkování je u domu v ulici nebo na parkovišti. Obec Višňová má cca 1358 obyvatel. A.3. Předmět ocenění Rodinný dům vč. venkovních úprav Pozemky Trvalé porosty
- 3 - B. N Á L E Z - ocenění nemovitosti Rodinný dům - 34 Popis nemovitosti Rodinný dům č.p. 73 je na pozemku p.č. St. 22, je samostatně stojící, nepravidelného půdorysu, přízemní s podkrovím, s přístavbou, nepodsklepený. Dispozičně se skládá v přízemí z koupelny s WC, obývacího pokoje, pokoje, přístaveb jako veranda a sklad, chodby se schodištěm do podkroví, kde se nachází předsíň, dva pokoje, schodiště na půdu. K rodinnému domu náleží příslušenství, jako venkovní úpravy, tj. septik, přípojka elektřiny, vodovodu, tel. a kanalizace do septiku. Dle zjištění informací od obce je stáří domu 100 let. Objekt je v rekonstrukci a modernizaci, s potřebou dokončení, se standardním vybavením. V roce 2007 byla započata rekonstrukce v rozsahu: výměna krovu, střešní krytiny vč. klempíř. kcí, podlah, oken, dveří, rozvodů elektro, kanalizace a vody, oprava vnitřních omítek, komínu, nová koupelna vč. zařizovacích předmětů, septik, některé stav. práce nejsou dokončeny. Dále je třeba oprava fasády, která je zčásti opadaná a na zdivu jsou v místech trhliny. Místopis a širší vztahy Trh s rodinnými domy není vyrovnaný, nabídka převládá nad poptávkou. Autobusová doprava je v dosahu, železnice je v obci. V obci sídlí Obecní úřad, je zde obchod se smíšeným zbožím, základní škola, pošta, restaurace. Je zde lehký průmysl, kde jsou omezené pracovní příležitosti. O.Ú. a centrum obce je vzdáleno cca 3 km. V současné době převyšuje počet zájemců o pracovní možnosti poptávku. Přírodní park a les je do 1 km od objektu. Bezkonfliktní obyvatelstvo v okolí. V současné době okolní zástavba beze změny. Výpočet objemů Zastavěná plocha - přízemí: 10,20 x 7,60 + 8,75 x 4,30 + 3,10 x 3,10 124,76 m2 - podkroví: 10,20 x 7,60 77,52 m2 Obestavěný prostor: 10,20 x 7,60 x (6,0 + 2,60 /2) + (8,75 x 4,30 + 3,10 x 3,10) x 2,9 703 m3 Konstrukce a vybavení : 1. Základy kamenné, bez izolace 2. Zdivo zděné, tl. 45 cm
- 4-3. Stropy dřevěné trámové s podhl. 4. Střecha dřevěný krov 5. Krytina beton. tašky 6. Klempířské konstrukce část. pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky vápenné štukové 8. Vnější omítky vápenná 9. Vnější obklady nejsou, kamenný sokl 10. Vnitřní obklady koupelna 11. Schody dřevěné 12. Dveře hladké plné, dýhované 13. Okna plastová s dvojsklem 14. Podlahy obytných místností dřevěné, keram. dlažba 15. Podlahy ostatních místností beton. mazanina 16. Vytápění kamna na pevná paliva 17. Elektroinstalace světelná a motorová 18. Bleskosvod není 19. Rozvod vody studená a teplá 20. Zdroj teplé vody chybí 21. Instalace plynu není 22. Kanalizace standard 23. Vybavení kuchyně sporák el. 24. Vnitřní vybavení vana, umyvadlo 25. Záchod chybí 26. Ostatní není Výpočet koeficientů a cenového porovnání Poloha: Základní cena objektu: Liberecký kraj, do 2tis. obyv. ZC = 2 194,- Kč/m3 o.p. Index trhu It : 1. I. Poptávka nižší než nabídka - 0,06 2. V. Stavba na vlastním pozemku 0 3. II. Bez vlivu 0 4. II. Bez vlivu 0 5. - II. Bez vlivu 0 6. - III. Zóna s nízkým nebezpečím výskytu povodně 0,95 Součet - 0,06 0,95 Index trhu: It = 0,95 x (1-0,06) = 0,893
- 5 - Index polohy Ip : 1. I.e Rezidenční stavby, do 2tis. obyv. 1,01 2. I.e Rezidenční zástavba 0,03 3. IV.e Části obce nesrostlé s obcí - 0,02 4. I.e Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 0,00 5. II.e V okolí nem. je část. dostupná občanská vybavenost - 0,02 6. VI.e Příjezd po zpevněné komun, dobré parkování 0,00 7. - III.e Zastávka dopravy do 200 m, dobrá dostupnost centra 0,00 8. II.e Bez možnosti komerčního využití 0,00 9. II.e Bezproblémové okolí 0,00 10. I.e Vyšší nezaměstnanost - 0,02 11. - I.e Vlivy snižující cenu (hluk a prach ze silnice) - 0,20 Součet - 0,25 1,01 Index polohy: Ip = 1,01 x (1-0,25) = 0,758 Index konstrukce Iv : 0. I. Nepodskl. nebo podskl.do ½ zast. pl. - se šikmou střechou typ A 1. III. Samostatný RD 0 2. III. Cihelné nebo tvárnicové zdivo 0 3. II. 45 cm tloušťka obvod. stěn 0 4. - II. Hodnota více jak 1 do 2 0,01 5. III. Přípojka elektro, voda, kanalizace do septiku 0 6. I. Lokální na tuhá paliva vytápění - 0,08 7. II. Část. stand. zákl. příslušenství - 0,05 8. I. Bez dalšího vybavení 0 9. II. Min. rozsahu a provedení - 0,03 10. II. Bez vedl. staveb 0 11. II. Pozemky od 300 do 800 m2 0 12. I. Významně snižující cenu - 0,10 13. IV. Stavba ve špatném stavu 0,65 stáří stavby 100 let 0,65 x (1-0,005 x 100), ale min.0,6 Součet - 0,25 0,39 Index konstrukce a vybavení: Iv = (1-0,25) x 0,39 = 0,293 Základní cena upravená: ZCU = ZC x Iv = 2194,- x 0,293 = 643,- Kč/m3 o.p. Cena stavby: CSp = OP x ZCU x It x Ip = 703 x 643,- x 0,893 x 0,758 = 305 976,- Kč ========== Pozemek - 4 Pozemek p.č. 22 zastavěná plocha a nádvoří, výměra 111 m2
- 6 - Pozemek p.č. 70 zahrada, výměra 141 m2 Pozemek p.č. 190/3 trvalý travní porost, výměra 273 m2 Pozemky jsou v jednotném funkčním celku se stavebním pozemkem. Základní cena v části obce/okresu/oblasti Liberec: ZCv = 2 340,- Kč/m2 stavebního pozemku Úprava zákl. ceny: Velikost obce podle počtu obyv.: III. O1 = 0,75 Hospodářsko správní význam obce: IV. O2 = 0,60 Poloha obce: V. O3 = 0,80 Technická infrastruktura v obci: III. O4 = 0,70 Dopravní obslužnost obce: II. O5 = 0,95 Občanská vybavenost v obci: IV. O6 = 0,90 ZC = ZCv x O1 x O2 x O3 x O4 x O5 x O6= 2 340,- x 0,75 x 0,60 x 0,80 x 0,70 x 0,95 x 0,90= = 504,- Kč/m2 stavebního pozemku Index trhu: It = 0,893 Index polohy: Ip = 0,758 Index omezujících vlivů Io : 1. II. Geometrický tvar pozemku a velikost 0,00 2. III. Svažitost pozemku a expozice - 0,01 3. III. Ztížené základové podmínky 0,00 4. I. Chráněná území a ochranná pásma 0,00 5. I. Omezení užívání pozemku 0,00 6. - I. Vlivy snižující cenu (hluk a prach ze silnice, vodoteč) - 0,20 Součet - 0,21 Io = 1-0,21 = 0,790 Index cenového porovnání: I = It x Io x Ip = 0,893 x 0,790 x 0,758 = 0,534 Základní cena upravená: ZCU = ZC x I = 504,- x 0,534 = 269,- Kč/m2 Cena pozemků: (111 + 141 + 273) x 269,- = 141 225,- Kč Cena pozemků celkem: 141 225,- Kč ==========
- 7 - Trvalé porosty - 47 Trvalé porosty se nacházejí na pozemcích zahrady. Jedná se o keře, okrasné stromy. Pokryvná plocha: 30 m2 Smíšené trvalé porosty: koef. 0,085 Cena porostů: 30 x 269,- x 0,085 = 686,- Kč ======= C. R E K A P I T U L A C E 1. Rodinný dům 305 976,- Kč 2. Pozemky 141 225,- Kč 3. Trvalé porosty 686,- Kč součet 447 887,- Kč Celková cena zjištěná dle 50: 447 890,- Kč ============
- 8 - D. S T A N O V E N Í O B V Y K L É C E N Y V této lokalitě se pohybují prodejní ceny srovnatelných nemovitostí mezi 250tis. 350tis. Kč. Výše tržní ceny nemovitostí záleží na druhu, využití, velikosti, vybavenosti, příslušenství, technickém stavu, stáří, lokalitě, poloze, infrastruktuře, pozemcích, jejich druhu, velikosti, tvaru, poloze, orientaci, vybavenosti inženýrskými sítěmi, dalšími objekty, přístupu, výhledu, vlivu okolí, okolní zástavbě, trhu, rizicích, aj. Cena obvyklá nemovitosti je stanovena jako nižší oproti srovnatelným nemovitostem vzhledem k tomu, že se jedná o nabízené prodejní ceny nemovitostí, také k potřebě další investice do nemovitosti. Ocenění bylo provedeno bez spoluúčinnosti vlastníka. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem, s přihlédnutím ke všem známým okolnostem a také s přihlédnutím k současnému stavu tržních cen RD v místě je současná obvyklá cena oceňované nemovitosti odhadnuta ve výši: Tj. slovy: Dvěstěpadesáttisíc00/Kč ================== 250 000,- Kč ==========
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 2. března 2007 č.j. Spr. 1199/2007 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se specializací nemovitosti. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1/9/15 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle přiložené likvidace. V Liberci dne 3.2.2015 2x žadatel 1x archiv znalce
Fotodokumentace