ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 56/2015 Skladový areál Účel ocenění: Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu) Objednavatel : IGIVEX s.r.o. Žerotinovo nám. 641/15, 75002 Přerov Zhotovitel: Ing Ctibor Hošek Svépomoc IV 1749/18, 75002 Přerov IČ: telefon: +420602733228 e-mail: hosek@egpa.cz Datum místního šetření: 30.1.2015 Stav ke dni : 30.1.2015 Počet stran: 16 stran Počet příloh: 6 Počet vyhotovení: 2 V Přerově, dne 25.2.2015 Ing Ctibor Hošek
Znalecký úkol Zjištění ceny obvyklé podílu 34/100 ke dni ocenění. A. NÁLEZ Základní informace Katastrální údaje : Adresa nemovité věci: Kraj Ústecký, okres Děčín, obec Jílové, k.ú. Jílové u Děčína Javorská 219, 407 01 Jílové Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: ELEKTROINSTALA BBS, s.r.o., Javorská 219, 407 01 Jílové, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 45 / 100 PC GRAFIK s.r.o., Přemyslova 8, 407 01 Jílové, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 21 / 100 SPARKLINE s.r.o., Javorská 219, 407 01 Jílové, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 34 / 100 Vlastníci pozemku: ELEKTROINSTALA BBS, s.r.o., Javorská 219, 407 01 Jílové, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 45 / 100 PC GRAFIK s.r.o., Přemyslova 8, 407 01 Jílové, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 21 / 100 SPARKLINE s.r.o., Javorská 219, 407 01 Jílové, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 34 / 100 Přehled podkladů - výpis z KN - snímek z KM - informace objednatele Místopis Hodnocená nemovitost je situovaná v obci Jílové. Obec je vzdálená od města Děčín cca 5,0km. V obci je rozšířená občanská vybavenost v místě je možnost napojení na veřejné IS. Současný stav Budoucí stav Okolí: bytová zóna ý průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: ý / voda ý / kanalizace ý / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. ý / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): ý dálnice/silnice I. tř ý silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní Přístup k pozemku ý zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 3416 město Jílové Celkový popis: Výrobní a skladový areál s dvěma hlavními budovami č.p. 219 a č.p. 154. Budovy je možno užívat k - 2 -
drobné výrobě a skladování. Pro výpočet ceny obvyklé byla použita metoda výnosová jelikož tato v současnosti vyjadřuje nejlépe situaci na trhu s obdobnými komerčními nemovitostmi. Silné stránky Areál s univerzálním využitím ( sklady, výroba,zázemí ) s dobrým dosahem do města Děčín. Slabé stránky Horší napojení na dopravní systém, technické a morální opotřebení staveb s nutností modernizace. Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: ý Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí ý Stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) ý Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací ý Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou ý Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Komentář: Nebyla zjišťována. Ostatní rizika: nejsou - 3 -
1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Budova č.p. 219 1.2 Budova č.p. 154 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Výnosové ocenění 3.1 Výnos B. OBSAH - 4 -
C. OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Jílové u Děčína: 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Budova č.p. 219 Věcná hodnota dle THU Budova vedena v KN jako průmyslový objekt užívána jako sklady a drobná výroba. Konstrukce zděná, střecha mírně sedlová a pultová,krytina plech. Podlahy dlažba,pvc, okna zdvojená, dveře dřevěné hladké a kovové. Elektro 380/220 V. Vytápění ústřední kotlem na plyn, TUV el. bojler. Stáří přes 100 let,údržba zanedbaná. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha pp 1 088,00 m 2 3,60 m 1.np 1 591,00 m 2 3,50 m 2.np 1 030,00 m 2 3,30 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] pp (1088)*(3,60) = 3 916,80 m 3 1.np (1591)*(3,50) = 5 568,50 m 3 2.np (1030)*(3,30) = 3 399,00 m 3 zastřešení 984,0 = 984,00 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor pp 3 916,80 m 3 1.np 5 568,50 m 3 2.np 3 399,00 m 3 zastřešení 984,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 13 868,30 m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 1 591 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 13 868,30-5 -
Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 000 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 4 000 Reprodukční hodnota [Kč] 55 473 200 (RC * OP) Stáří roků 125 Další životnost roků 25 Opotřebení % 83,30 Věcná hodnota (VH) [Kč] 9 264 024 1.2 Budova č.p. 154 Věcná hodnota dle THU Objekt provozně propojen s č.p. 219 vedený v KN jako bydlení, užívaný jako sklady. Konstrukce zděná, střecha sedlová a pultová, krytina plech. Podlahy betonové a PVC. Okna dřevěná dvojitá, dveře dřevěné hladké a kovové. Vytápění pouze části plynovým kotlem. Stáří přes 100 let, údržba zanedbaná. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha pp 227,00 m 2 3,50 m 1.np 423,00 m 2 3,55 m 2.np 277,00 m 2 2,30 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] pp (227,0)*(3,50) = 794,50 m 3 1.np (423,0)*(3,55) = 1 501,65 m 3 2.np (277,0)*(2,30) = 637,10 m 3 zastřešení 106,0 = 106,00 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor pp 794,50 m 3 1.np 1 501,65 m 3 2.np 637,10 m 3 zastřešení 106,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 3 039,25 m 3-6 -
Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 423 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 3 039,25 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 000 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 4 000 Reprodukční hodnota [Kč] 12 157 000 (RC * OP) Stáří roků 124 Další životnost roků 26 Opotřebení % 82,70 Věcná hodnota (VH) [Kč] 2 103 161 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Jedná se o pozemky zastavěné objekty výroby a skladů. Přístup je po zpevněné komunikaci v místě je možnost napojení na veřejné IS. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Obdobné pozemky se dle informací místních RK a inzerce pohyují v rozmezí 300,- až 600,-Kč. S ohledem na velokost pozemků ve funkčním celku 4 332m 2 a využitelnost průmyslové zástavby je cena stanovena v spodní hranici. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a st.309 451 300 135 300 nádvoří zastavěná plocha a st.401 3 881 300 1 164 300 nádvoří Celková výměra pozemků 4 332 Hodnota pozemků celkem 1 299 600 3. Výnosové ocenění 3.1 Výnos Areál není dle sdělení objednatele ke dni ocenění pronajímán. Pro výnosovou hodnotu byla použita data obvyklých pronájmů v místě a okolí obdobných nemovitostí. Výrobní prostory 500,- až 600,-Kč/m2/UP, sklady 200,- až 400,-Kč/m2/UP, ostatní venkovní skladovací a manipulační plochy 100,-Kč/m2/UP. Náklady na údržbu,správu,pojištění obvyklou % sazbou z ceny reprodukční. Propad nájmu uvažován 20%, míra kapitalizace stanovena s ohledem na typ nemovitostí a současnou - 7 -
ekeonomickou situaci 11%. Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlah. plocha nájem nájem nájem míra kapit. [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] [%] 1.Výrobní prostory np 2 100 600 105 000 1 260 000 11,00 2.Skladovací prostory 3.Skladovací prostory pp 470 200 7 833 94 000 11,00 np 520 300 13 000 156 000 11,00 4. Ostatní prostory venkovní sklady 800 80 5 333 64 000 11,00 Celkový výnos za rok: 1 574 000 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m 2 3 890 Reprodukční cena RC Kč 67 630 200 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* r 405 ok) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 1 574 000 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 80 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 1 259 200 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 0 Pojištění 0,02 % * RC Kč/rok 13 526 Opravy a údržba 1,50 % * RC Kč/rok 1 014 453 Správa nemovitosti 0,04 % * RC Kč/rok 27 052 Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok 1 055 031 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 204 169 Míra kapitalizace % 11,00 Výnosová hodnota Cv Kč 1 856 082-8 -
D. REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Budova č.p. 219 9 264 024,00 Kč 1.2 Budova č.p. 154 2 103 161,00 Kč 11 367 185,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 1 299 600,00 Kč 3. Výnosové ocenění 3.1 Výnos 1 856 082,00 Kč Současný stav Porovnávací hodnota 0 Kč Výnosová hodnota 1 856 082 Kč Věcná hodnota 12 666 785 Kč Hodnota pozemku 1 299 600 Kč Obvyklá cena 630 000 Kč slovy: Šestsettřicettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.8 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Cena obvyklá byla stanovena s ohledem na nedostateèné informace o prodeji obdobných nemovitostí v dané lokalitì metodou výnosovou. V Přerově 25.2.2015 Ing Ctibor Hošek Svépomoc IV 1749/18 75002 Přerov telefon: +420602733228 e-mail: hosek@egpa.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.9.1988 č.j. Spr4240/88 pro základní obor ekonomika,odvětví ceny a odahdy nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 56/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2015/16. - 9 -
E. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Informace o pozemku 1 Informace o pozemku 1 Snímek katastrální mapy - dálkovým přístupem 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1-10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -