ZNALECKÝ POSUDEK č. 1887-22/2012 o ceně bytu č.954/17 v bytovém domě čp.953,čp.954 v obci Rokycany,ul.Čechova. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Beroun Palackého 31/2 26601 Beroun Účel znaleckého posudku: exekuce (stanovení obvyklé ceny) Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 3.4.2012 znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail: Kalous.Josef@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a včetně 11 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Velké Dobré, 12.4.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu bytu č.954/17 s podílem 6595/225239 na společných částech byt.domu čp.953,čp.954 a na pozemcích st.p.č.2897,2989 v Rokycanech, ul.čechova. Označit jednotlivá práva a závady spojené s nemovitostmi a stanovit výslednou tržní cenu. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Byt č.954/17 Adresa nemovitosti: Čechova 953-954 337 01 Rokycany Kraj: Plzeňský Okres: Rokycany Obec: Rokycany Katastrální území: Rokycany Počet obyvatel: 13 821 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. i) : 400,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 3.4.2012 za přítomnosti p.hacaperky Milana. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - prohlídka a zaměření nemovitosti dne 3.4.2012 - fotodokumentace pořízená znalcem dne 3.4.2012 při prohlídce - informace sdělené p.hacaperkou Milanem při prohlídce bytu dne 3.4.2012-2 výpisy z KN ze dne 21.2.2012 - snímek katastrální mapy ze dne 28.3.2012(z internetu) - usnesení soudního exekutora Mgr.Pavla Dolanského o ustanovení znalce ze dne 21.2.2012 (č.j. 015 EX 453/2008) - infomace sdělené Stavebním úřadem v Rokycanech ze dne 3.4.2012 (žádné doklady ohledně byt.domu se nedochovaly...) - usnesení Okresního soudu v Rokycanech ze dne 1.7.2008(č.j. 5 Nc 2467/2008-9) 5. Vlastnické a evidenční údaje - viz Příloha č.3 znaleckého posudku. 6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je byt č.954/17 v 6.nadzemním podlaží bytového domu čp.953,čp.954, v ulici Čechova,v Rokycanech(část:Nové Město). Součástí ocenění je spoluvlastnický podíl 6595/225239 na společných částech budovy a zastavěných pozemcích p.č.2897,p.č.2898. Bytový dům má 6 nadzemních podlaží, 1 podzemní podlaží a plochou střechu;je dodatečně zateplený.bytový dům je užíván cca od r.1977 a má dobrou údržbu (opravena střecha,
vyměněny stoupací rozvody zdrav.instalací,osazena nová plastová okna,nový výtah atd...). Bytový dům má vlastní plynovou kotelnu. Bytový dům se nachází v blízkosti základní a mateřské školy,lékárny,pošty,zdravotnického zařízení a sportovišť. 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Byt č.954/17 B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Byt č.954/17 Popis: Jedná se o byt velikosti 3+1 v 6.nadzemním podlaží panelového,bytového domu (zatepleného).byt sestává z kuchyně,obývacího pokoje,chodby,koupelny,wc, 2 pokojů, lodžie a 2 sklepních kojí (v suterenu). Celková podlahová plocha bytu je cca 72m 2 (včetně lodžie,ale bez sklepních kojí...). Okna jsou plastová; dělící příčky v bytě jsou lehké,dřevěné a podlahy jsou z PVC a ker.dlažby,u lodžie je teracová dlažba;vybavení bytu je původní, v kuchyni je plynový sporák. Bytový dům je po celkové modernizaci (stoupačky instalací,výtahy,zateplení fasády,plastová okna,střecha...) Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemky Popis: Jedná se o zastavěné pozemky v sídelní části k.ú.rokycany, přístupné po zpevněné komunikaci a s možností napojení na kanalizaci,vodovod, plynovod. Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené:
Úprava ceny - příloha č. 21 - tabulka 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 85 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 85 % 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 85% + 10% * (100 % + 85%) 103,5 0 % Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,6680 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1390 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 400,- 1,0 0 Upr. cena [Kč/m 2 ] 2,1390 0,6680 103,50 1 163,086 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st.2897 252,00 1 163,086 293 nádvoří 097,67 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st.2898 255,00 1 163,086 296 nádvoří 586,93 Stavební pozemky - celkem 589 684,60 Pozemky - zjištěná cena = 589 684,60 Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: Pozemky = 589 684,60 Kč 589 684,60 Kč Cena příslušenství - celkem: = 589 684,60 Kč Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Plzeňský kraj, nad 10 000 do 50 000 obyvatel Stáří stavby: 35 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 23 129,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu:
kuchyň: 10,50 m 2 obývací pokoj: 21,00 m 2 pokoj: 15,40 m 2 pokoj: 8,20 m 2 chodba: 7,70 m 2 koupelna: 2,60 m 2 WC: 1,00 m 2 lodžie: 5,40 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 71,80 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: 2 sklepní koje: 3,70 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 3,70 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 71,80 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 3,70 m 2 * 0,10 = 0,37 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 72,17 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, II 0,00 sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,05 údržbou Koeficient pro stáří 35 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,80 = 0,756 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00
3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro III 0,00 bydlení 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je II -0,05 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,756 * 1,000 * 0,950 = 0,718 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 23 129,- Kč/m 2 * 0,718 = 16 607,- Kč/m 2 CP = CU * PP = 16 607,- Kč/m 2 * 72,17 m 2 = 1 198 527,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 198 527,- Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku: Zjištěná cena pozemku: 589 684,60 Kč Spoluvlastnický podíl: 6 595 / 225 239 Hodnota spoluvlastnického podílu: 589 684,60 Kč * 6 595 / 225 239 = 17 265,97 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 17 265,97 Kč Byt č.954/17 - zjištěná cena = 1 215 792,97 Kč
C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Byt č.954/17 1 215 793,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 215 793,- Kč Celkem 1 215 793,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 215 793,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 1 215 790,- Kč Stanovení obvyklé ceny: Po vyhodnocení všech výše uvedených skutečností,porovnání s nabízenými prodeji a po konzultaci v realitní kanceláři,mohu konstatovat,že dle mého názoru je: Celková obvyklá cena nemovitosti...1 200 000,-Kč (slovy:jedenmiliondvěstětisíckč) Jednotlivá práva a závady spojené s nemovitostí nebyla žádná zjištěna! (nebyla předložena žádná nájemní smlouva na byt č.954/17 a bylo mi sděleno povinným,že žádná nájemní smlouva neexistuje...; věcné břemeno užívání na výpise z KN také není...! Ve Velké Dobré, 12.4.2012 Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá
telefon: 603146448 e-mail: Kalous.Josef@seznam.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 26.6.1991 č.j.spr.310/91 pro obor stavebnictví,odvětví - stavby obytné,průmyslové a zemědělské.dne 7.7.1992 rozšířeno o obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1887-22/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1887-22/2012. E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti ze dne 3.4.2012 2 Snímek katastrální mapy ze dne 28.3.2012 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 7260 ze dne 21.2.2012 6 Nabízené provnatelné byty v této lokalitě ze dne 11.4.2012 2