Znalecký posudek č. 1395-31-2013 Předmětem ocenění je : bytová jednotka č. 263/1, která se nachází v bytovém domě č.p. 263, v katastrálním území Cerhenice, obec Cerhenice, okres Kolín. Objednatel posudku: JUDr. Jana Tvrdková Exekutorský úřad, Praha 4 Hornokrčská 650/29 140 00 Praha 4 Účel posudku: Exekuční příkaz 095 Ex 523/12/P 02-011 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 14.5. 2013 znalecký posudek vypracoval: J I Ř Í K O P E C K Ý, soudní znalec v oboru EKONOMIKA,CENY a ODHADY nemovitostí Posudek obsahuje 30 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, 17.5. 2013 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti v katastrálním území Cerhenice okres Kolín Obvyklou cenou pro účely zákona č. 403/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění pozdějších předpisů se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku. Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z uvedených definic obvyklé ceny je zřejmé, že při zjišťování tržní hodnoty nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného ani žádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitost v katastrálním území Cerhenice, okres Kolín je obvyklá cena zjištěná podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika ocenění Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně nabízených, nebo uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 450/2012 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, 2
srovnávací hodnotu tak i porovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Bytová jednotka č. 263/1 281 02 Cerhenice Region: Středočeský Okres: Kolín Katastrální území: Cerhenice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 14.5. 2013 bez přítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 1309, ze dne 18.4. 2013 Exekuční příkaz sp. zn, 095 Ex 523/12/P 02-011, ze dne 1.11. 2012 Usnesení č. 095 Ex 523/12/ P 02-045, ze dne 18.4. 2013 3
Kopie katastrální mapy ze dne 10.4. 2013 Údaje a podklady zjištěné při fyzické prohlídce a zaměření nemovitosti. Informace a podklady zjištěné na katastrálním úřadě v Kolíně 5. Vlastnické a evidenční údaje: Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 1309, ze dne 18.4. 2013 Vlastník: Hric Pavel, Východní 263, 281 02 Cerhenice 6. Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 263/1, která se nachází v bytovém domě č.p. 263, v katastrálním území Cerhenice, obec Cerhenice, okres Kolín. Bytový dům se nachází na pokraji obce Cerhenice, při výpadové silnici směrem na Kolín. Jedná se o bytový dům, který je dispozičně řešen jako objekt o dvou nadzemních podlažích, podsklepený s využitým podkrovím. Celý objekt je značně opotřebený, neudržovaný, na chodbě při drobné rekonstrukci jsou odpady vedeny na povrchu stěn, a stejným způsobem i opravovaný el. rozvod. Celý objekt zcela zanedbaný. Oceňovaná bytová jednotka se nachází v I. nadzemním podlaží, jedná se o malý byt o velikosti 31,40m 2, obsahující pokoj, 15,0 m 2, a kuchyň 16,40m 2, z kuchyně je přepažen prostor kde je i WC a sprchový kout. Teplá voda el. boiler, topení lokální, v kuchyni sporák se sklokeramickou deskou. Byt je vcelku průměrně udržovaný. K vlastnictví jednotky č. 263/1 dále patří spoluvlastnický podíl o velikosti 3140/20770 na společných částech budovy a k pozemkům č. st283 a 100/7 v katastru nemovitostí evidované jako zastavěná plocha a zahrada, které tvoří jednotný funkční celek kú Cerhenice. 4
7. Obsah posudku: Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka č. 263/1 Byty a nebytové prostory oceněné nákladovým způsobem 1) Bytová jednotka č. 263/1 Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Pozemky B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. 5
a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Bytová jednotka č. 263/1 Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově 13 Budova: K. domy vícebytové (netypové) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Úprava koeficientu prodejnosti K p Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění: exekuční řízení Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 1,7680 Úprava koeficientu prodejnosti o: -20,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 1,4144 Podlahové plochy bytu Bytová jednotka č. 263/1: 16,40+15,0 = 31,40 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 31,40 m 2 6
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací: P 6,00 100 0,46 2,76 2. Svislé konstrukce: S 18,80 100 1,00 18,80 3. Stropy: S 8,20 100 1,00 8,20 4. Krov, střecha: S 5,30 100 1,00 5,30 5. Krytiny střech: S 2,40 100 1,00 2,40 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,90 100 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,10 100 1,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické: S 2,10 100 1,00 2,10 10. Schody: S 3,00 100 1,00 3,00 11. Dveře: S 3,20 100 1,00 3,20 12. Vrata: X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna: S 5,40 100 1,00 5,40 14. Povrchy podlah: S 3,10 100 1,00 3,10 15. Vytápění: S 4,70 100 1,00 4,70 16. Elektroinstalace: S 5,20 100 1,00 5,20 17. Bleskosvod: S 0,40 100 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod: S 3,30 100 1,00 3,30 19. Vnitřní kanalizace: S 3,20 100 1,00 3,20 20. Vnitřní plynovod: S 0,40 100 1,00 0,40 21. Ohřev vody: S 2,10 100 1,00 2,10 22. Vybavení kuchyní: S 1,80 100 1,00 1,80 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 3,80 100 1,00 3,80 24. Výtahy: C 1,30 100 0,00 0,00 25. Ostatní: C 5,60 100 0,00 0,00 26. Instalační prefabrikovaná jádra: X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 89,86 Koeficient vybavení K 4 : 0,8986 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu 7
UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP [%] Část [%] K UP [%] PP [%] St. Živ. Opot. části Opot. z celku 1. Základy včetně zemních prací: P 6,00 100,00 0,46 2,76 3,07 63 150 42,00 1,2894 2. Svislé konstrukce: S 18,80 100,00 1,00 18,80 20,92 63 120 52,50 10,9830 3. Stropy: S 8,20 100,00 1,00 8,20 9,12 63 110 57,27 5,2230 4. Krov, střecha: S 5,30 100,00 1,00 5,30 5,89 63 100 63,00 3,7107 5. Krytiny střech: S 2,40 100,00 1,00 2,40 2,67 63 75,00 2,0025 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 0,78 6 55 10,91 0,0851 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6,90 100,00 1,00 6,90 7,68 63 65,00 4,9920 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,45 63 95,00 3,2775 9. Vnitřní obklady keramické: S 2,10 100,00 1,00 2,10 2,34 63 65,00 1,5210 10. Schody: S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,34 63 140 45,00 1,5030 11. Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,56 63 73 86,30 3,0723 13. Okna: S 5,40 100,00 1,00 5,40 6,01 63 80,00 4,8080 14. Povrchy podlah: S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,45 63 75,00 2,5875 15. Vytápění: S 4,70 100,00 1,00 4,70 5,23 63 85,00 4,4455 16. Elektroinstalace: S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,79 63 85,00 4,9215 17. Bleskosvod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,45 63 95,00 0,4275 18. Vnitřní vodovod: S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,67 63 75,00 2,7525 19. Vnitřní kanalizace: S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,56 6 45 13,33 0,4745 20. Vnitřní plynovod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,45 63 85,00 0,3825 21. Ohřev vody: S 2,10 100,00 1,00 2,10 2,34 63 85,00 1,9890 22. Vybavení kuchyní: S 1,80 100,00 1,00 1,80 2,00 63 85,00 1,7000 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 3,80 100,00 1,00 3,80 4,23 63 80,00 3,3840 Opotřebení: 65,5320 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m 2 ]: = 9 630,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8986 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1310 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,4144 Základní cena upravená [Kč/m 2 ] = 20 817,71 Plná cena: 31,40 m 2 * 20 817,71 Kč/m 2 = 653 676,09 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 65,5320 % 8
Úprava ceny za opotřebení - 428 367,02 Kč Bytová jednotka č. 263/1 - zjištěná cena = 225 309,07Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,4144 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 39,71 1,00 2,1310 1,4144 119,69 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 39,71 0,40 2,1310 1,4144 47,88 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 283 498,00 119,69 59 605,62 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 100/7 528,00 47,88 25 280,64 Stavební pozemky - celkem 84 886,26 = 84 886,26 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 3 140 / 20 770 Pozemky - zjištěná cena = 12 833,07 Kč 9
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Bytová jednotka č. 263/1 653 676,10 Kč a) Ocenění staveb celkem 653 676,10 Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemky 12 833,10 Kč b) Ocenění pozemků celkem 12 833,10 Kč Celkem 666 509,20 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 666 509,20 Kč Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Bytová jednotka č. 263/1 225 309,10 Kč a) Ocenění staveb celkem 225 309,10 Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemky 12 833,10 Kč 10
b) Ocenění pozemků celkem 12 833,10 Kč Celkem 238 142,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 238 142,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 238 140,- Kč Ocenění bytů porovnávací metodou a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Bytová jednotka č. 263/1 Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový prostor 25 porovnávací metoda Typ objektu: Poloha objektu: do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 63 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 17 801,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu Bytová jednotka č. 263/1: 16,40+15,0 = 31,40 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 31,40 m 2 11
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní I -0,03 vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu - Lokální na tuhá paliva I -0,10 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stáří 63 let: 0,70 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,70 = 0,706 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - více obchodů nebo služeb, III 0,03 pohostinské a kulturní zařízení 5. Školství a sport - základní škola II 0,00 6. Zdravotní zařízení - pouze ordinace praktického lékaře II 0,00 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - konfliktní skupiny v okolních bytech nebo I -0,30 12
sousedních rodinných domech (RD) nebo v okolí - V domě bydlí nepřizpůsobiví občané, v okolí dělají nepořádek a hluk. 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0,06 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,670 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,706 * 0,670 * 0,900 = 0,426 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 17 801,- Kč/m 2 * 0,426 = 7 583,23 Kč/m 2 CP = CU * PP = 7 583,23 Kč/m 2 * 31,40 m 2 = 238 113,42 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 238 113,42 Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemky 13
Ocenění Úprava koeficientu prodejnosti K p Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 1,7680 Úprava koeficientu prodejnosti o: -20,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 1,4144 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,4144 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. Cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 39,71 1,00 2,1310 1,4144 119,69 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 39,71 0,40 2,1310 1,4144 47,88 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 283 498,00 119,69 59 605,62 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 100/7 528,00 47,88 25 280,64 Stavební pozemky - celkem 84 886,26 = 84 886,26 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 3 140 / 20 770 Pozemky - zjištěná cena = 12 833,07 Kč 14
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Bytová jednotka č. 263/1 238 113,40 Kč a) Ocenění staveb celkem 238 113,40 Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemky 12 833,10 Kč b) Ocenění pozemků celkem 12 833,10 Kč Celkem 250 946,50 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 250 946,50 Kč Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Bytová jednotka č. 263/1 238 113,40 Kč a) Ocenění staveb celkem 238 113,40 Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemky 12 833,10 Kč b) Ocenění pozemků celkem 12 833,10 Kč Celkem 250 946,50 Kč 15
Rekapitulace výsledných cen, celkem 250 946,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 250 950,- Kč Věcná hodnota dle THU Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a 1 ) Bytová jednotka č. 263/1 Jednotkové množství: Jednotka: m2 celkem: = 31,40 m2 Jednotkové množství celkem: = 31,40 m2 Ocenění: Základní cena: 21 000,- Kč/m2 31,40 m2 * 21 000,- Kč/m2 = 659 400,- Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 65,530 % - 432 104,82 Kč Bytová jednotka č. 263/1 - výsledná cena = 227 295,18 Kč Bytová jednotka č. 263/1 - cena po zaokrouhlení = 227 300,- Kč 16
Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Bytová jednotka č. 263/1 = 227 300,- Kč Cena bytů a nebytových prostor činí celkem 227 300,- Kč Porovnávací metoda Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a 1 ) Bytová jednotka č. 263/1 Popis porovnávaných objektů: Jednotka: ks Množství jednotek oceňované stavby: 1,00 Prodej, byt 1+kk, 31 m² Celková cena: 750 000 Kč za nemovitost Adresa: Tylova, Plaňany Datum aktualizace: 20.02.2013 ID zakázky: 7600-150 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý 17
Vlastnictví: Osobní Podlaží umístění: 3. podlaží Plocha užitná: 31 m 2 Plocha podlahová: 31 m 2 Popis: Nabízíme k prodeji byt 1+kk v Plaňanech na Kolínsku. Byt se nachází ve třetím podlaží cihlového domu bez výtahu kolaudovaném v roce 2000. Celková výměra bytu je 30,55 m2 a skládá se z pokoje s kuchyňským koutem 19 m2, koupelny 4,5 m2, toalety 1,2 m2, předsíně 5,8 m2. V bytě je kuchyňská linka s elektrickým sporákem. Na podlaze pokoji je položená dřevěná prkenná podlaha. V předsíni, koupelně a na toaletě je dlažba. Koupelna je vybavena vanou a umyvadlem. Topení zajišťují elektrické topné panely. Voda je ohřívaná el. bojlerem. V bytě jsou plastová okna. Dům je ve výborném stavu. V obci je škola, školka, nákupní středisko. Je odtud výborné spojení do Prahy a Kolína. Byt lze hradit hypotékou, kterou pro Vás rádi vyřídíme. Byt je ihned volný k nastěhování. Prodej, byt 3+1, 122 m² Celková cena: 1 270 000 Kč za nemovitost včetně provize Adresa: Nádražní, Cerhenice Datum aktualizace: 14.05.2013 ID zakázky: 305109 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Centrum obce Podlaží počet: 2 18
Podlaží umístění: 2. podlaží Plocha užitná: 122 m 2 Plocha podlahová: 107 m 2 Sklep: 15 m 2 Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Topení: Ústřední elektrické Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon Elektřina: 230V Doprava: Silnice Zařízeno: Ne Popis: Byt 3+1, OV, v 1. patře cihlového domu, Cerhenice. Dispozice: prostorná vstupní chodba, technická místnost, kuchyň, obývací pokoj, dětský pokoj, ložnice, koupelna s vanou, WC. Byt prošel rekonstrukcí, plastová okna, nové odpady. K dispozici půlka terasy. V místě veškerá vybavenost. Právní servis zajistíme. Lze financovat hypotékou se kterou Vám pomůžeme zdarma. Prodej, byt 1+1, 38 m² Zlevněno: 595 000 Kč za nemovitost včetně provize Původní cena: za nemovitost Adresa: Ratenice Datum aktualizace: 18.05.2013 ID zakázky: 316176 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Centrum obce Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního Podlaží umístění: 1. podlaží 19
Plocha užitná: 38 m 2 Plocha podlahová: 34 m 2 Plocha zahrady: 320 m 2 Sklep: 12 m 2 Voda: Místní zdroj Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Internet Elektřina: 230V Doprava: Silnice Zařízeno: Ne Popis: Nově zrekonstruovaný byt v obci Ratenice o velikosti 1+1 a ploše 34 m2. Byt se nachází v přízemí. Dispozice: kuchyň, obytná místnost. Z kuchyně je vchod do koupelny se sprchovým koutem a toaletou. K bytu náleží sklep a společná zahrada. Nízké náklady na bydlení. V obci mateřská škola, obchod, hostinec, kynologický a fotbalový klub. Škola a vlak v Pečkách, cca 3 km. S financováním vám rádi pomůžeme Prodej, byt 3+1, 71 m² Celková cena: 799 000 Kč za nemovitost včetně provize Adresa: Nádražní, Cerhenice Datum aktualizace: 17.05.2013 ID zakázky: 321761 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Centrum obce Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního Podlaží umístění: 1. podlaží Plocha užitná: 71 m 2 Plocha podlahová: 70 m 2 20
Sklep: 4 m 2 Voda: Dálkový vodovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Doprava: Silnice Zařízeno: Částečně Popis: Byt 3+1 v Cerhenicích, OV. Celková plocha 71 m2. Byt se nachází v 1.NP cihlového domu. K bytu náleží sklep. Parkovací stání před i v blízkosti domu. V místě veškerá občanská vybavenost. Právní servis zajistíme. Lze financovat hypotékou se kterou Vám pomůžeme zdarma. Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [Kč/jedn.] 1 750 000,- Kč 0,80 0,90 0,80 0,90 1,00 0,70 1,00 272 160,00 2 1 270 000,- Kč 1,00 1,00 0,90 0,90 1,00 0,80 3,89 211 811,02 3 595 000,- Kč 0,95 1,00 0,80 0,90 1,00 0,75 1,21 252 220,50 4 799 000,- Kč 1,00 1,00 0,90 0,90 1,00 0,80 2,26 228 977,65 Součet: 965 169,16 Kč/jedn. / 4 Průměrná jednotková cena: 241 292,29 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 211 811,02 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 272 160,- Kč/jedn. Základní cena: 241 292,29 Kč 1,00 á 241 292,29 Kč/ = 241 292,29 Kč Bytová jednotka č. 263/1 - výsledná cena = 241 292,29 Kč Bytová jednotka č. 263/1 - cena po zaokrouhlení = 241 290,- Kč Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Bytová jednotka č. 263/1 = 241 290,- Kč Cena bytů a nebytových prostor činí celkem 241 290,- Kč 21
Srovnávací hodnota Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a 1 ) Bytová jednotka č. 263/1 Jednotka: m2 Jednotkové množství: celkem: = 31,40 jedn. Jednotkové množství - celkem: = 31,40 jedn. Ocenění: Základní cena: 21 000,- Kč/jedn. 31,40 m 3 á 21 000,- Kč/m 3 = 659 400,- Kč Věcná hodnota nemovitosti: = 659 400,- Kč Výpočet cenových koeficientů: Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 235 000,- Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 275 000,- Kč Cenové koeficienty: C A = 0,356 C B = 0,372 C C = 0,387 22
C D = 0,402 C E = 0,417 Hodnocení situování nemovitosti Název znaku znak vk ci * vk Trh s nemovitostmi: B 5 1,860 Orientace ke světovým stranám: C 5 1,935 Konfigurace terénu: E 3 1,251 Poloha vzhledem k centru obce: D 5 2,010 Převládající zástavba: E 5 2,085 Inženýrské sítě: D 5 2,010 Doprava: C 5 1,935 Obchod a služby: C 5 1,935 Školství: C 5 1,935 Zdravotnictví: C 5 1,935 Kultura, sport, ubytování: C 5 1,935 Úřady: C 2 0,774 Pracovní možnosti: C 5 1,935 Životní prostředí: D 5 2,010 Přírodní lokalita: C 5 1,935 Změna v zástavbě: C 5 1,935 Příslušenství nemovitosti: C 1 0,387 Typ stavby: C 5 1,935 Možnost dalšího rozšíření: A 1 0,356 Obyvatelstvo: D 5 2,010 Názor znalce: B 5 1,860 92 35,963 Koeficient k = 35,963 / 92 = 0,3909 Korekce ceny * 0,3909 Cena stavby: = 257 759,46 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): ro Předpokládaná další životnost (PDŽ): 37 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * / 100 = 65,530 % - 303 989,03 Kč Bytová jednotka č. 263/1 - výsledná cena = 257 759,46 Kč Bytová jednotka č. 263/1 - cena po zaokrouhlení = 257 760,- Kč 23
Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Bytová jednotka č. 263/1 = 257 760,- Kč Cena bytů a nebytových prostor činí celkem 257 760,- Kč Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) Ocenění b 1 ) Pozemky Úprava koeficientu prodejnosti K p Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 1,7680 Úprava koeficientu prodejnosti o: -20,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 1,4144 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,4144 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. Cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 39,71 1,00 2,1310 1,4144 119,69 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 39,71 0,40 2,1310 1,4144 47,88 24
Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 283 498,00 119,69 59 605,62 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 100/7 528,00 47,88 25 280,64 Stavební pozemky - celkem 84 886,26 = 84 886,26 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 3 140 / 20 770 Pozemky - zjištěná cena = 12 833,07 Kč Metoda tříd polohy a) Pozemky a 1 ) Pozemky Pozemky oceněné metodou tříd polohy. Název: zastavěná plocha parcelní číslo: 283 výměra: 498 m 2 Název: zahrada parcelní číslo: 100/7 výměra: 528 m 2 Výměra pozemků celkem = 1026 m 2 Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: Reprodukční cena stavby: 659 400,- Kč Zastavěná plocha hlavním objektem: 32 m 2 25
Tabulka tříd polohy: Název znaku Třída polohy Všeobecná situace: Třída 3 Intenzita využití pozemku: Třída 3 Dopravní relace k velkoměstu: Třída 3 Obytný sektor: Třída 3 Řemesla, průmysl, administrativa, obchod: Třída 3 Průměrná třída polohy: 3,00 Povyšující faktory: 0,00 Redukující faktory: 0,00 Výsledná třída polohy: 3,00 Podíl ceny stavebního pozemku: 9,00 % Výpočet ceny: Základní cena pozemku: (659 400,- Kč * 9,00 %) / (100,0-9,00 %) = 65 215,38 Kč Jednotková cena stavebního pozemku: 65 215,38 Kč / (3 * 32 m 2 ) = 679,33 Kč/m 2 Cena stavební části pozemku: 679,33 Kč/m 2 * 96 m 2 = 65 215,38 Kč Jednotková cena ostatních pozemků: 679,33 Kč/m 2 * 0,15 = 101,90 Kč/m 2 Cena ostatních pozemků: 101,90 Kč/m 2 * 930,00 m 2 = 94 767,- Kč Průměrná jednotková cena pozemku: 155,93 Kč/m 2 Výsledná cena pozemku: 159 982,38 Kč = 159 982,38 Kč Úprava ceny: spoluvl podíl 3140/20770 * 0,151 Pozemky - výsledná cena = 24 186,07 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = 24 190,- Kč Cena pozemků činí celkem 24 190,- Kč 26
Indexová metoda a) Pozemky a 1 ) Pozemky Výchozí cena: = 39,69 Kč/m 2 Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: * 1,20 B - typ stavebního pozemku: * 1,40 C - třída velikosti obce: * 1,00 D - typ polohy: * 1,30 E - územní připravenost, infrastruktura: * 1,05 F - speciální charakteristiky: * 1,05 Výchozí cena upravená = 95,57 Kč/m 2 Jednotková cena stavebního pozemku: 95,57 Kč/m 2 Oceňované stavební pozemky: zastavěná plocha p.č. 283 498 m 2 zahrada p.č. 100/7 528 m 2 Výměra stavebních pozemků: 1026 m 2 1 026,00 m 2 á 95,57 Kč/m 2 = 98 054,82 Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem = 98 054,82 Kč = 98 054,82 Kč Úprava ceny: spoluvl podíl 3140/20770 * 0,151 Pozemky - výsledná cena = 14 823,89 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = 14 820,- Kč Cena pozemků činí celkem 14 820,- Kč 27
Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Pozemky Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] real 100,- 1 100,00 1,00 1,00 100,00 100,- / 1,000 Průměrná jednotková cena: 100,00 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 100,00 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 100,00 Kč/m 2 Oceňované pozemky: zastavěná plocha p.č. 283 498 m 2 zahrada p.č. 100/7 528 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 1026 m 2 1 026,00 m 2 á 100,- Kč/m 2 = 102 600,- Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem = 102 600,- Kč = 102 600,- Kč Úprava ceny: spoluvl podíl 3140/20770 * 0,151 Pozemky - výsledná cena = 15 511,03 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = 15 510,- Kč Cena pozemků činí celkem 15 510,- Kč 28
C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: 238 120,- Kč 12 830,- Kč 250 950,- Kč Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota podle THU: Administrativní cena objektů: Porovnávací cena objektů: Srovnávací hodnota: Stanovená věcná hodnota objektů: Věcná hodnota pozemků: Cena metodou tříd polohy: Administrativní cena pozemků: Porovnávací cena pozemků: Cena indexovou metodou: Stanovená věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem: 227 300,- Kč 238 120,- Kč 241 290,- Kč 257 760,- Kč 235 080,- Kč 24 190,- Kč 12 830,- Kč 15 510,- Kč 14 820,- Kč 17 500,- Kč 252 580,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: 241 290,- Kč 15 510,- Kč 256 800,- Kč Obvyklá cena: 250 000,- Kč slovy: dvěstěpadesáttisíc Kč 29
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Městským soudem Praha 2 - Spálená č. 2 ze dne 3. 1. 1991 pod pořadovým číslem 1465 pro základní obor EKONOMIKA - odvětví CENY a ODHADY se zvláštní specializací odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1395-31-2013 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Praze dne 17.5. 2013 Jiří K o p e c k ý Meinlinova 312 190 16 P r a h a 9 Koloděje Tel./ Fax: +420 281 971 998 Mobil: +420 737 256 762 www.volny.cz/odhadynemo E-mail: odhadynemo@volny.cz 30