ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 13716-156/13 o ceně rodinného domu č.p.371 na parc.č.538, katastrální území Louky nad Olší, obec a okres Karviná, včetně pozemků parc.č.538 a 539, příslušenství a ceny obvyklé. (LV č.580) Objednavatel posudku: Vlastník nemovitosti: Soudní exekutor Mgr.Pavel Ender Exekutorský úřad Ostrava Nádražní 477/184, 702 00 Ostrava Maroš Gardošík povinný Gaštanová 1908/1 Spišská Nová Ves, SK Účel posudku: Oceňovací předpis: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j.ex 162 EX 88/12 Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb.,č.387/2011 Sb. a č.450/2012 Sb. s účinností od 1.1.2013. Oceněno ke dni: 25.března 2013 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 19 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 27.května 2013
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Povinný Gardošík Maroš má poslední známé bydliště na adrese: U Kapličky 972 735 11 Orlová - Lutyně Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Karviné, dne 21.února 2013, LV č.580. Usnesení o ustanovení znalce č.j.162 EX 88/12 vyhotovené Soudním exekutorem Mgr.Pavlem Enderem dne 21.2.2013. Kopie katastrální mapy. Doplňující údaje sdělené majitelem nemovitosti při místním šetření. Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 25.března 2013 za účasti zástupce majitele nemovitosti. Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí. Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace. Mapa oblasti. Předmětem ocenění jsou 1) Venkovní úpravy 2) Garáž s krovem neumožňujícím zřízení podkroví 3) Rodinný dům se šikmou střechou čp.371 4) Stavební pozemek parc.č.538 5) Zahrada-funkční celek se stav.pozemkem parc.č.539 6) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem - 2 -
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Venkovní úpravy Oceněno podle 10, přílohy č.11 vyhlášky. 1.1) Skleník z ocelových profilů se zasklením a základy Oceněno podle 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol. 19.1. Dílčí velikosti objektu Výměra 1 6,00*3,70 = 22.20 m 2 Opotřebení stavby Při stáří 20 let a životnosti 30 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 66.6667%. Výpočet ceny objektu ( 10 vyhlášky) Cena za 22.20 m 2 x 2.050,- Kč/m 2 = Kč 45.510,- CZCC: 1271 SKP: 46.39.99 Koeficienty: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x 1.1000 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1650 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 0.7320 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 79.335,67 Cena stavby bez opotřebení = Kč 79.335,67 Snížení ceny za opotřebení 66.6667% - Kč 52.890,47 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 26.445,20 Skleník z ocelových profilů se zasklením a základy Cena celkem Kč 26.445,- Venkovní úpravy Cena celkem Kč 26.445,- - 3 -
2) Garáž s krovem neumožňujícím zřízení podkroví Oceněno podle 24 vyhlášky. Popis Jedná se o přízemní, nepodsklepenou garáž se sedlovou střechou, která tvoří součást užívání rodinného domu. Svislé obvodové konstrukce zděné z klasických materiálů v tl.30 cm. Krytinu střechy tvoří eternitové šablony. Omítky jsou stříkané, podlahu tvoří betonová mazanina. Vrata jsou dřevěná, osvětlení objektu tvoří skleněné tvarovky luxfery. El.instalace je pouze světelná. Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: B1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm Obestavěný prostor Vrchní stavba 3,30*6,40*2,40 = 50.69 m 3 Zastřešení 3,30*6,40*2,00*0,5 = 21.12 m 3 Podlaží celkem = 71.81 m 3 Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1.NP 3,30*6,40 21.12 m 2 2.20 m 2.40 m Celkem: žádné podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 21.12 m 2 a prům.výška podlaží je 2.40 m. Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 8. Dveře chybí 0.02700 100% -0.027*1.852 9. Okna chybí 0.01400 100% -0.014*1.852 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.07593) = 0.9590-0.07593-4 -
Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Opotřebení Stáří Životn. Obj.podíl Podíl konstrukce (B) (C) (A) části B/C * 100 A 1. Základy 60 150 0.06465 100% 2.586% 2. Obvodové stěny 60 100 0.31387 100% 18.8322% 3. Stropy 60 100 0.27320 100% 16.392% 4. Krov 0.00000 100% 5. Krytina 24 40 0.05944 100% 3.5664% 6. Klempířské konstrukce 24 40 0.03024 100% 1.8144% 7. Úprava povrchů 24 40 0.05005 100% 3.003% 8. Dveře 0.00000 100% 9. Okna 0.00000 100% 10. Vrata 24 40 0.07091 100% 4.2546% 11. Podlahy 34 40 0.07508 100% 6.3818% 12. Elektroinstalace 34 40 0.06256 100% 5.3176% 62.148% Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = 62.148%. Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 18, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby 2 B Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby 2 0.00 Samostatně stojící 2. Konstrukce 2 0.00 Obvod. zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm 3. Technické vybavení 2-0.02 Jen el. proud 230 V 4. Příslušenství - venk. úpravy 3 0.00 Bez výrazného vlivu na cenu - 5 -
5. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 6. Stavebně- technický stav 4 0.4875 Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) (hodnota 0.65 vynásobena koef. s=0.7+0.05 pro stáří 60 let) Celkem -0.02 (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V6 = (1 + -0.02) x 0.4875 = 0.478 Výpočet ceny objektu ( 24 vyhlášky) Index. prům. cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.128,- Koeficienty: I: index cenového porovnání x 0.4880 I = It x Ip x Iv = 1.000 x 1.020 x 0.478 Index trhu (It) a polohy (Ip) byl použit podle stavby, ke které tvoří garáž příslušenství. Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.038,46 Cena za celý obestavěný prostor 71.81 m 3 = Kč 74.572,10 Garáž s krovem neumožňujícím zřízení podkroví Cena celkem Kč 74.572,- 3) Rodinný dům se šikmou střechou čp.371 Oceněno podle 26a vyhlášky. Popis Jedná se o přízemní, podsklepený rodinný dům se sedlovým krovem, kde půdního prostoru není využito jako podkroví. V domě se nachází bytová jednotka o velikosti 3+1. Objekt je v užívání od roku 1939. Základy jsou betonové s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé obvodové konstrukce jsou zděné z klasických materiálů v tl.45 cm. Stropy s rovnými podhledy, krytina střechy a klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Vnitřní a fasádní omítky vápenné hladké, bez venkovních obkladů. Vnitřní obklady jsou keramické, provedené v koupelně. Podlahy obytných místností jsou plovoucí, v ostatních místnostech převážně keramické dlažby. Okna plastová, dveře hladké plné i prosklené. Jednotlivá podlaží jsou propojena betonovým schodištěm s krytinou z PVC. El.instalace je světelná i motorová, bleskosvod na střeše instalován. Rozvod vody studené i teplé, odpadní vody jsou svedeny do žumpy. Ohřev vody zajišťuje el.boiler. V kuchyni je instalován kuchyňský sporák se sklokeramickou deskou a digestoří. Vytápění objektu ÚT na tuhá paliva a tepelným čerpadlem. Zařizovací předměty zdravotechniky tvoří vana, umývadlo a splachovací WC. Ostatní vybavení chybí. - 6 -
Součástí užívání rodinného domu jsou následující venkovní úpravy: - žumpa - přípojka vody - plot ze strojového pletiva dl=48 m, v=1,50 m - přední oplocení dl=20 m - vrátka a vrata z ocel.rámů s pletivem Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: C - podsklepený, s jedním nadzemním podlažím Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor Spodní stavba 8,60*10,70*2,20+3,20*4,00*2,20 = 230.60 m 3 Vrchní stavba 8,60*10,70*3,50+3,20*4,00*2,50+ 7,00*2,40*4,60 = 431.35 m 3 Zastřešení 8,60*10,70*3,20*0,5+7,00*2,40* 2,00*0,5 = 164.03 m 3 Podlaží celkem = 825.99 m 3 Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1.PP - suterén 8,60*10,70+3,20*4,00 104.82 m 2 2.70 m 3.00 m/* 1.NP - přízemí 8,60*10,70+3,20*4,00+7,00*2,40 121.62 m 2 3.00 m 3.30 m/* Celkem: 1 podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 113.22 m 2 a prům.výška podlaží je 3.16 m. /* výška odvozena ze sv.výšky Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 9. Vnější obklady chybí 0.00500 100% -0.005*1.852 13. Okna nadstandard 0.05100 100% 0.051 14. Podlahy obytných místností nadstandard 0.02100 100% 0.021-7 -
16. Vytápění nadstandard 0.05300 100% 0.053 17. Elektroinstalace podstandard 0.04200 100% -0.042 21. Instalace plynu chybí 0.00500 100% -0.005*1.852 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.06448) = 1.0348 Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: 0.06448 Pol. Konstrukce a vybavení Opotřebení Stáří Životn. Obj.podíl Podíl konstrukce (B) (C) (A) části B/C * 100 A 1. Základy vč. zemních prací 74 150 0.05218 100% 2.5742% 2. Svislé konstrukce 74 100 0.22613 100% 16.7336% 3. Stropy 74 100 0.08794 100% 6.5076% 4. Zastřešení mimo krytinu 74 100 0.05218 100% 3.8613% 5. Krytiny střech 14 40 0.03189 100% 1.1161% 6. Klempířské konstrukce 14 30 0.00773 100% 0.3607% 7. Vnitřní omítky 34 50 0.05895 100% 4.0086% 8. Fasádní omítky 14 30 0.02706 100% 1.2628% 9. Vnější obklady 0.00000 100% 10. Vnitřní obklady 14 30 0.02126 100% 0.9921% 11. Schody 74 100 0.02223 100% 1.645% 12. Dveře 34 50 0.03092 100% 2.1026% 13. Okna 14 50 0.07590 100% 2.1252% 14. Podlahy obytných místností 14 30 0.03125 100% 1.4583% 15. Podlahy ostatních místností 24 40 0.01256 100% 0.7536% - 8 -
16. Vytápění 14 30 0.07887 100% 3.6806% 17. Elektroinstalace 14 30 0.01867 100% 0.8713% 18. Bleskosvod 14 30 0.00580 100% 0.2707% 19. Rozvod vody 24 40 0.02802 100% 1.6812% 20. Zdroj teplé vody 14 30 0.01643 100% 0.7667% 21. Instalace plynu 0.00000 100% 22. Kanalizace 24 40 0.02609 100% 1.5654% 23. Vybavení kuchyní 14 30 0.00483 100% 0.2254% 24. Vnitřní hygienické vybavení 14 30 0.04155 100% 1.939% 25. Záchod 14 30 0.00290 100% 0.1353% 26. Ostatní 14 30 0.03866 100% 1.8041% 58.4416% Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = 58.4416%. Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi 3 0.00 Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí 2 0.00 Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu Celkem 0.00 It = 1 + SUMA(Ti) = 1 + 0.00 = 1.000-9 -
Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.6) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Poloha nemovitosti v obci 2-0.03 Okrajová území obce - oddělené části obce 2. Význam lokality v obci, oblasti, okresu 2 0.00 Bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí 3 0.00 Převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení 2 0.00 Dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti 2 0.00 Omezené 6. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti 3 0.00 Bez vlivu 8. Vlivy neuvedené 3 0.01 Vlivy zvyšující cenu *) Celkem -0.02 Ip = 1 + SUMA(Pi) = 1 + -0.02 = 0.980 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20a, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby a) 3 C Podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby 3 0.00 Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn b) 3 0.00 Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn 2 0.00 45 cm 4. Podlažnost c) 2 0.01 Hodnota více jak 1 do 2 včetně Výpočet: celková zastavěná plocha všech podlaží 226.44 m 2 / zastavěná plocha 1.NP 121.62 m 2 = podlažnost 1.86 5. Napojení na sítě (přípojky) 3 0.00 Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby 5 0.06 Ostatní druhy vytápění (např.solární, tepelná čerpadla, stěn. vytápění) 7. Zákl. příslušenství v RD d) 3 0.00 Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD 1 0.00 Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy 3 0.00 Standardního rozsahu a provedení - 10 -
10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 2 0.00 Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m 2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou 3 0.01 Nad 800 m 2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav 3 0.6460 Stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s=0.7+0.06 pro stáří 74 let) Celkem 0.08 (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = (1 + 0.08) x 0.6460 = 0.698 Výpočet ceny objektu ( 26a vyhlášky) Index. prům. cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 3.049,- Koeficienty: I: index cenového porovnání x 0.6840 I = It x Ip x Iv = 1.000 x 0.980 x 0.698 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 2.085,52 Cena za celý obestavěný prostor 825.99 m 3 = Kč 1.722.615,36 Rodinný dům se šikmou střechou čp.371 Cena celkem Kč 1.722.619,- 4) Stavební pozemek parc.č.538 Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. Popis Výčet pozemků: Parc.č.538 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 503 m 2 Úprava ceny pozemku Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%) -7% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 500,- Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 500,- Po započtení -7.00% dalších přirážek a srážek = Kč 465,- Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1460 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 0.7320 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 730,46 Cena za celou výměru 503.00 m 2 = Kč 367.419,11 Stavební pozemek parc.č.538 Cena celkem Kč 367.419,- - 11 -
5) Zahrada-funkční celek se stav.pozemkem parc.č.539 Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. Popis Výčet pozemků: Parc.č.539 zahrada o výměře 705 m 2 Úprava ceny pozemku Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%) -7% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 500,- Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 500,- Po započtení -7.00% dalších přirážek a srážek = Kč 465,- Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1460 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 0.7320 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 730,46 Po vynásobení koeficientem 0.40 = Kč 292,18 Cena za celou výměru 705.00 m 2 = Kč 205.988,45 Zahrada-funkční celek se stav.pozemkem parc.č.539 Cena celkem Kč 205.988,- 6) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Oceněno podle 42 vyhlášky. Dílčí výměry porostu 16 x Jabloně 16*3,14*1,5*1,5 = 113.04 m 2 2 x Švestka 2*3,14*1,6*1,6 = 16.08 m 2-12 - celkem = 129.12 m 2 Zjištěná jednotková cena pozemků Poř.číslo Název Výměra m 2 Cena 2. Zahrada-funkční celek se stav.pozemkem parc.č.539 705.00 221493.00 Celková výměra a cena 705.00 221493.00 Jednotková cena pozemků = 221493.00 / 705.00 = 314.1745 Výpočet ceny porostů ( 42 vyhlášky) Zjištěná cena pozemku o výměře porostu = Kč 40.566,21 ( 129.12 m 2 x 314,17 Kč/m 2 ) Podíl ve výši 4,5% ze zjištěné ceny = Kč 1.825,48 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Cena celkem Kč 1.825,-
C. REKAPITULACE 1) Venkovní úpravy Kč 26.445,- 2) Garáž s krovem neumožňujícím zřízení podkroví Kč 74.572,- 3) Rodinný dům se šikmou střechou čp.371 Kč 1.722.619,- 4) Stavební pozemek parc.č.538 Kč 367.419,- 5) Zahrada-funkční celek se stav.pozemkem parc.č.539 Kč 205.988,- 6) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Kč 1.825,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč 2.398.868,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč 2.398.870,- Slovy: Dvamilionytřistadevadesátosmtisícosmsetsedmdesát Kč V Ostravě, dne 27.května 2013 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 13716-156/13. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc - 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -