ZNALECKÝ POSUDEK č.3421-244/2013 O ceně bytové jednotky č.5100/12 v Chomutově, Kamenná 5100, včetně příslušenství a podílu o velikosti 597/27093 na společných částech domu, vše zapsáno na LV č.10014 pro k.ú.chomutov I Objednatel posudku: Dražební centrum s.r.o. Široká 36/5, 110 00 Praha Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 18.6.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 19 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Tršicích 18.6.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č.5100/12 v Chomutově, Kamenná 5100, včetně příslušenství a podílu o velikosti 597/27093 na společných částech domu, vše zapsáno na LV č.10014 pro k.ú.chomutov I 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka Adresa předmětu ocenění: Kamenná 5100 430 01 Chomutov Kraj: Ústecký Okres: Chomutov Obec: Chomutov Katastrální území: Chomutov I Počet obyvatel: 49 540 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. g): 500,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 18.6.2013 za přítomnosti znalce a p.milana Pšeničky. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.10014 pro k.ú.chomutov I - kopie katastrální mapy - mapa okolí - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: 740917/2452, Pan Milan Pšenička, Kamenná 5100, 430 01 Chomutov, vlastnictví: SJM 765406/2449, Paní Růžena Pšeničková, Kamenná 5100, 430 01 Chomutov, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: 740917/2452, Pan Milan Pšenička, Kamenná 5100, 430 01 Chomutov, vlastnictví: SJM Odpovídají skutečnosti 765406/2449, Paní Růžena Pšeničková, Kamenná 5100, 430 01 Chomutov, vlastnictví: SJM 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 2+1, nacházející se v 5.nadzemním podlaží panelového objektu s jedním podzemním a osmi nadzemními podlažími. Plochá střecha, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová, vnitřní omítky vápenné hladké, vnitřní dveře jsou plné a prosklené do ocelových zárubní. Podlahy jsou z PVC a koberce. Kuchyň je standardní s linkou a plynovým sporákem, WC je splachovací, koupelna s vanou, umakartové jádro. Topení je ústřední dálkové, vč.teplé vody. V domě je nový výtah, schody jsou železobetonové s povrchem z teraca. Stav domu je dobrý, stav bytu je podprůměrný, v původním stavu bez úprav. Dům je napojen na elektřinu, plyn, veřejný vodovod i kanalizaci. Parkování u domu je omezené. - 3 -
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka - 4 -
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 42 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 42 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 42% + 10% * (100 % + 42%) 56,20 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: výhodná polha Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,7390 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310-5 -
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 500,- 1,00 2,1310 0,7390 56,20 1 229,93 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 5885/10 226,00 1 229,93 277 964,18 nádvoří 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 5885/11 226,00 1 229,93 277 964,18 nádvoří Stavební pozemky - celkem 555 928,36 Pozemky - zjištěná cena = 555 928,36 Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky Pozemky = 555 928,36 Kč 555 928,36 Kč Cena příslušenství - celkem = 555 928,36 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Chomutov Stáří stavby: 35 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 9 133,- Kč/m 2-6 -
Podlahové plochy bytu kuchyň: 12,00 m 2 předsíň: 8,10 m 2 koupelna: 2,50 m 2 WC: 0,90 m 2 pokoj: 20,00 m 2 pokoj: 16,20 m 2 lodžie: 4,00 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 63,70 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti sklepní koje: 1,00 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 1,00 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 63,70 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 1,00 m 2 * 0,10 = 0,10 m 2 Podlahové plochy - celkem = 63,80 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00-7 -
9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 35 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,80 = 0,632 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - výrobní objekty, sklady a II -0,03 distribuce bez výrazně škodlivých vlivů na okolí, frekventované silnice 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - špatné I -0,02 6. Obyvatelstvo - konfliktní skupiny v okolních bytech nebo I -0,25 sousedních rodinných domech (RD) nebo v okolí - konfliktní skupiny obyvatel v okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,700 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,632 * 0,700 * 0,850 = 0,376-8 -
Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 9 133,- Kč/m 2 * 0,376 = 3 434,01 Kč/m 2 CP = CU * PP = 3 434,01 Kč/m 2 * 63,80 m 2 = 219 089,84 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 219 089,84 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 555 928,36 Kč Spoluvlastnický podíl: 597 / 27 093 Hodnota spoluvlastnického podílu: 555 928,36 Kč * 597 / 27 093 = 12 250,- Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 12 250,- Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = 231 339,84 Kč - 9 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 231 339,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 231 339,80 Kč Celkem 231 339,80 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 231 339,80 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 231 339,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 231 339,80 Kč Celkem 231 339,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 231 339,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 231 340,- Kč slovy: Dvěstětřicetjednatisíctřistačtyřicet Kč - 10 -
Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo soudcovské pro zajištění pohledávky ve výši 15.400,- Kč - Red orange s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, 110 00 Praha. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : byt 2+1 o velikosti 60 m2 v osobním vlastnictví, nacházející se ve 4.NP panelového domu, ul. Kamenná, Chomutov.Dům je zateplen s plastovými okny a novou fasádou.chodby a schodiště jsou nově vymalované a je zde již nový výtah. Byt je v původním,zachovalém stavu.v pokoji a kuchyni je nové lino imitující plovoucí podlahu. V blízkosti veškerá občanská vybavenost. Parkování před domem. Požadovaná cena 236.000,- Kč. - 11 -
Byt 2+1 s lodžií v družstevním vlastnictví ve 2. podlaží zatepleného panelového domu, Kamenná, Chomutov. Prostorná dispozice v kombinaci se zajímavou cenou činí tuto nabídku velmi atraktivní. Standardní provedení, umakartové jádro, plastová okna, plovoucí podlahy ve všech místnostech. Jsou zde dva pokoje, kuchyň, koupelna, WC a prostorná předsíň. Požadovaná cena 189.000,- Kč včetně provize. družstevní byt 2+1 situovaný v pátém nadzemním podlaží panelového domu s výtahem, Kamenná, Chomutov. Byt má plovoucí podlahy, jinak je v původním, udržovaném stavu. K bytu náleží sklep a samostatný balkon v mezipatře. Dům prošel celkovou revitalizací ( zateplení, stupačky, plastová okna). V dosahu veškerá občanská vybavenost. Požadovaná cena 190.000,- Kč včetně právního servisu a provize zprostředkovatele. - 12 -
Negativně působí prodej dražbou. Obvyklá cena bez vlivu závad : 210.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 210.000,- Kč. Slovy: Dvěstědesettisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz V Tršicích 18.6.2013 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.17. - 13 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3421-244/2013 znaleckého deníku. - 14 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 10014 ze dne 27.5.2013 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 3-15 -
Fotodokumentace nemovitosti - 16 -
Mapa oblasti - 17 -
- 18 -
- 19 -