ZNALECKÝ POSUDEK č. 947-81/2013 O ceně RD s příslušenstvím v městské části Panenská č.p.33, obec Jemnice, na parcele č. st. 1, parcely č.st. 1, parcely č. 288/5, vše v k.ú. Panenská, zapsáno u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Moravské Budějovice, zapsáno na LV č. 111. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Ostrava, paní Mgr. Pavla Fučíková Slévárenská 410/14 70900 Ostrava Stanovení obvyklé ceny pro účely exekučního řízení Podle stavu ke dni 21. 8. 2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Havelka Šafaříkova 12 674 01 Třebíč telefon: +420 776 630 065 e-mail: havelka_z@volny.cz Znalecký posudek obsahuje 17 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Třebíči 23. 8. 2013
1. Úvod 1.1. Znalecký úkol Úkolem znalce je postupem podle zák. č. 151/1997 Sb. stanovit spoluvlastnický podíl obvyklou cenu nemovitosti a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 024 EX 1682/12-94 - RD s příslušenstvím v městské části Panenská č.p.33, obec Jemnice, na parcele č. st. 1, parcely č.st. 1, parcely č. 288/5, vše v k.ú. Panenská, zapsáno u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Moravské Budějovice, zapsáno na LV č. 111. 1.2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům s příslušenstvím Adresa předmětu ocenění: Panenská 33 675 31 Jemnice Kraj: Kraj Vysočina Okres: Třebíč Obec: Jemnice Katastrální území: Panenská Počet obyvatel: 4 293 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 59,4143 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 59,41 Kč/m 2 Podle 28 odst. 1 písmeno l) se pro katastrální území, které je odloučené tak, že nesousedí s jiným katastrálním územím téže obce, upraví základní cena stavebního pozemku koeficientem 0,65. Upravená základní cena stavebního pozemku: 38,62 Kč/m 2 1.3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 21. 8. 2013 za přítomnosti pana Bauera. 1.4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - prohlídka, šetření a měření na místě samém dne 21. 8. 2013 za přítomnosti paní Bauerové a od ní získané informace - zákon č.151/97 Sb. o oceňování majetku - vyhláška MF č. 540/2002 Sb. ve znění vyhl 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/97 Sb. - výpis z katastru nemovitostí LV č. 111 vyhotovený k datu 26. 6. 2013 - kopie katastrální mapy z internetu - vyhlášky a předpisy související - konzultace s RK Michálek & Partners - databáze realizovaných prodejů nemovitosti ADMIN - nabídky nemovitostí z realitního serveru S Reality - žádné další doklady ani dokumentace nebyly předloženy, veškeré potřebné údaje k jeho zpracování čerpal znalec z podkladů výše uvedených - 2 -
1.5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: pan František Bauer, Panenská 33, 67531 Jemnice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 paní Dominika Bauerová, Panenská 33, 675 31 Jemnice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: pan František Bauer, Panenská 33, 67531 Jemnice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 paní Dominika Bauerová, Panenská 33, 675 31 Jemnice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 1.6. Dokumentace a skutečnost 1.7. Celkový popis nemovitosti Popis obce Obec 5,5 km jihozápadně od Jemnice. Od r. 1980 pod MěNV v Jemnici, nyní náleží pod Městský úřad v Jemnici. V obci najdeme: kapli sv. Jakuba, sportovní hřiště, vodní nádrže, kulturní obecní dům, místní knihovnu s přístupem na internet, požární zbrojnici. Ostatní občasné služby zajišťuje město Jemnice. Popis a poloha nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází na v okrajové části souvisle zastavěné západní části obce. Situována je při místní zpevněné komunikaci. Nemovitost zahrnuje rodinný dům, zahradu přilehlou k domu a vedlejší stavby (stodola, kolny, dílna). Inženýrské sítě: Nemovitost je vybavena přípojkou elektro, plyn je dosažitelný v ulici, voda z kopané studny, kanalizace svedena do septiku Škodlivé a negativní vlivy Z dostupných podkladů nejsou znalci známy. Historie nemovitosti stavební úpravy Je popsáno podrobně v rámci ocenění rodinného domu podle oceňovacího předpisu. Současný způsob využití Nemovitost je využita k bydlení Břemena, závazky a zatížení nemovitosti S výjimkou exekučních příkazů nejsou znalci z dostupných dokladů známa žádná další břemena nebo zatížení nemovitosti. Vhodnost využití, ekonomická charakteristika, možnosti rozvoje Určeno polohou, současným stavebním uspořádáním a účelovostí objektu. Lze charakterizovat, že nejlepší a nejvyšší využití odpovídá bydlení, popřípadě k rekreačním - 3 -
účelům takto bude dále posuzováno. V úvahu přichází i možnost využití velkého pozemku pro novostavbu po celkové demolici nemovitosti Rozvoj obce, územní plán, trh s nemovitostmi v obci: Podnikatelská aktivita slabší, obec vázána pracovními příležitostmi na okolní města Jemnici, Dačice, Moravské Budějovice. Trh nemovitosti v obci slabý, v nabídce S reality je uvedena 1 nabídka, stavební pozemky pro novou výstavbu nejsou ani výhledově k dispozici. Vztah nabídky a poptávky: Ceny jsou podle názoru realitních kanceláří stlačeny na minimální úroveň, ale zároveň stabilizované - není předpoklad dalšího poklesu. Výběr ze současné nabídky ve srovnatelných lokalitách uveden dále v rámci ocenění porovnávacím způsobem. Další kritéria jsou uvedena v rámci ocenění podle vyhlášky 2. Metody a způsob ocenění 2.1. Stanovení obvyklé ceny Pro stanovení ceny obvyklé neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. Při volbě přístupu a metody ocenění dané nemovitosti se vychází především z následujících faktů: 1. Nemovitost s téměř jednoznačným využitím (viz v posudku výše) 2. Znalcem použity y informace o prodejích a současné nabídce nemovitostí v místě a okolí 2.1.1. Postup ocenění: Ocenění podle oceňovacího předpisu vyhláška č. 364/2010 pro rodinné domy rozlišuje způsob ocenění: - do obestavěného prostoru 1.100 m3 - porovnávacím způsobem, výpočet zahrnuje řadu prvků tržního ocenění - nad obestavěný prostor 1.100 m3 - nákladovým způsobem, vycházejícím z ocenění objemu stavby a opotřebení, případně procenta rozestavěnosti Zde vzhledem k obestavěnému prostoru obytné části do 1.100m 3 ocenění porovnávacím způsobem Odhad obvyklé ceny nemovitosti na základě porovnání - vychází se z porovnání obdobných nemovitostí Odhad obvyklé ceny - na základě výše uvedených výpočtů a závěrečné úvahy znalce - 4 -
Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům na p.č. 1 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna kopaná 1.2.2. Stodola 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky p.č. 1 a p.č. 288/5 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům na p.č. 1 Popis: 1. Všeobecně: Oceňovaný objekt je samostatný, situovaný při místní komunikaci v okrajové části obce. Jedná se o původní stavbu se sedlovou střechou, s částečně provedenou rekonstrukcí. Na obytnou část stavebně navazuje stodola, která je předmětem samostatného ocenění - ze stodoly je do obytné části započítán ještě prostor kotelny provozně propojený s obytnou částí. 2. Zatřídění objektu: Vzhledem k využití je objekt jednoznačně zatříděn jako rekreační chalupa, obestavěný prostor menší než 1100 m 3 - ocenění bude tedy provedeno v souladu s oceňovacím předpisem podle 26a) vyhlášky. - 5 -
3. Dispozice: Vchod z přístavby zádveří ze dvora, z předsíně vlevo postupně kuchyň a pokoj s okny do štítu, na druhou stranu pak druhý pokoj, koupelna, WC a kotelna, která je půdorysně v objektu stodoly. Koupelna se sprchovým koutem a umyvadlem, nově provedeno spolu s WC. 4. Konstrukční řešení: Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Úpravy vnitřních povrchů Úpravy vnějších povrchů Vnitřní obklady Schody Dveře Vrata Okna podlahy obytných místností podlahy ostatních místností Vytápění kotel rozvody, tělesa Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Vnitřní plynovod Vnitřní kanalizace Vybavení kuchyní Vn.hyg.zařízení Záchod Ostatní, spec. vybavení betonové bez izolace cihelné zdivo dřevěné omítnuté sedlová pálená dvoudrážková pozink. plech vápenné starší a novější štukové omítky štít štuková nově bez nátěru, do dvora oklepáno na cihly, část, nově hrubá omítka v kuchyni a sociálním zařízení nově - standard, nejsou dřevěné standard nejsou špaletová vyšší opotřebení beton, PVC, dlažby,část. nově keramická dlažba, beton kotel na pevná paliva rozvody měď, tělesa ocel, topný žebřík - vše 6 roků měď není plast bojler s napojením na kotel není standard standard standard, nově provedeno standard, nově provedeno není 5. Technický stav, opotřebení: V objektu provedena rekonstrukce koupelny, částečná oprava omítek a podlahových betonů, fasáda štítu. 6. Vedlejší stavby: Vedlejší stavby jsou situovány v řadě dvorní části naproti RD při hranici pozemku až k oplocení do ulice. Jedná se o jednoduché přízemní stavby kolny a dílny - obě s výměrou do 25m 2 - jsou uvažovány v ceně RD.Vedlejší stavba stodoly je pak oceněna samostatně, obdobně jako dvorní objekty nejsou oceněny drobné stavby - přístavba ke stodole ze strany do zahrady a další 2 jednoduché dřevěné kolny na zahradě - tyto podle názoru znalce nemají prakticky žádný vliv na obvyklou cenu. - 6 -
7. Venkovní úpravy: Zahrnují oplocení včetně brány, zpevněné plochy, přípojky inženýrských sítí, domácí vodárnu - vše zahrnuto v souladu s metodikou oceňovacího předpisu do ceny stavby. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: 2 001 10 000 Stáří stavby: 100 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 2 703,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: (6*18)-(2,33*4) = 98,68 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 98,68 m 2 2,70 m Obestavěný prostor: 1.NP: ((6*18)-(2,33*4))*(2,70) = 266,44 m 3 střecha: (6*18)*(1,43) = 154,44 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 420,88 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 98,68 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 98,68 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený se šikmou střechou I typ A 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, vlastní studna na II -0,05 pozemku - přípojky elektro, voda ze studny. Plyn dostupný v komunikaci. Kanalizace do septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení - viz komentář III 0,00 v posudku výše 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD celková zastavěná II 0,00 plocha nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01-7 -
12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu - III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) - viz komentář výše Koeficient pro stáří 100 let: 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,60 = 0,394 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci není samostatnou obcí I 0,00 3. Poloha nemovitosti - okrajová území obce II -0,01 4. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez IV 0,03 významnější okolní zeleně 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - žádný obchod nebo I -0,03 pouze se základními potravinami 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní II 0,00 zařízení, přírodní sportoviště - sportovní zařízení - hřiště 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - žádné zdravotnické zařízení I -0,05 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s II -0,03 maximálně čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů - II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,910 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší II -0,05 než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,394 * 0,910 * 0,950 = 0,341 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 2 703,- Kč/m 3 * 0,341 = 921,72 Kč/m 3 CP = CU * OP = 921,72 Kč/m 3 * 420,88 m 3 = 387 933,51 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 387 933,51 Kč - 8 -
1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna kopaná Popis: Kopaná studna na dvorku u RD. Opotřebení odhadem Zatřídění pro potřeby ocenění: Studna 9 Typ studny: kopaná Hloubka studny: 3,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 2222 Ocenění: Základní cena dle přílohy č. 10: hloubka: 3,00 m * 1 950,- Kč/m + 5 850,- Kč Základní cena celkem: = 5 850,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,3130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,7960 Plná cena: = 10 770,72 Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří objektu: roků Opotřebení: 50,000 % - 5 385,36 Kč Studna kopaná - zjištěná cena = 5 385,36 Kč 1.2.2. Stodola Popis: 1. Všeobecně: Stodola navazuje na obytný dům do tvaru písmene L a tím uzavírá dvorní část. Konstrukce je zděná s dřevěným krovem. Část plochy zastavěná vestavbou kotelny - tato uvažována v ocenění RD. Ostatní část je bez zastropení. Stavba má sedlovou střechu s krytinou pálenou dvoudrážkovou. Podlaha z větší části hliněná, zbytek dlážděný. Chybí okna, elektro. Do dvora a zahrady průjezd dřevěnými vraty. 2. Zatřídění objektu, způsob využití: Stavba doplňuje užívání pozemku, zastavěná plocha 59m 2 (nepřesahuje plochu 100m 2 ), je tedy oceněn podle 7 jako vedlejší stavba. 3. Stáří stavby: Uvažováno podle hlavního objektu 100 roků. 4. Technický stav, opotřebení: technický stav odpovídající stáří, opotřebení lineárně odborným odhadem. - 9 -
Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: typ E dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví umožňující zřízení podkroví Podkroví: Krov: Vedlejší stavba tvoří příslušenství stavby: Rodinný dům na p.č. 1 Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1274 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] nadzemní část (5,9*11,53)-(2,33*4,0) = 58,71 střecha 5,9*11,53 = 68,03 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná Konstr. výška plocha nadzemní část 58,71 m 2 2,50 m střecha 68,03 m 2 3,00 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] nadzemní část ((5,9*11,53)-(2,33*4,0))*(2,50) = 146,77 m 3 střecha (5,9*11,53)*(6,00)/2 = 204,08 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor nadzemní část NP 146,77 m 3 střecha Z 204,08 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 350,85 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy betonové pásy S 100 2. Obvodové stěny dřevěné P 100 3. Stropy chybí C 100 4. Krov dřevěný sbíjený S 100 5. Krytina pálená krytina S 100 6. Klempířské práce pozinkovaný plech S 100 7. Úprava povrchů dvouvrstvé vápenné omítky S 100 8. Schodiště chybí C 100 Část [%] - 10 -
9. Dveře chybí C 100 10. Okna chybí C 100 11. Podlahy hliněná P 100 12. Elektroinstalace chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy S 7,70 100 1,00 7,70 2. Obvodové stěny P 27,40 100 0,46 12,60 3. Stropy C 20,20 100 0,00 0,00 4. Krov S 10,90 100 1,00 10,90 5. Krytina S 6,80 100 1,00 6,80 6. Klempířské práce S 1,80 100 1,00 1,80 7. Úprava povrchů S 5,20 100 1,00 5,20 8. Schodiště C 3,60 100 0,00 0,00 9. Dveře C 3,00 100 0,00 0,00 10. Okna C 1,30 100 0,00 0,00 11. Podlahy P 8,20 100 0,46 3,77 12. Elektroinstalace C 3,90 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 48,77 Koeficient vybavení K 4 : 0,4877 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 970,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,4877 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,0930 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,7960 Základní cena upravená: [Kč/m 3 ] = 788,15 Plná cena: 350,85 m 3 * 788,15 Kč/m 3 = 276 522,43 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 0 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 100 = 100,000 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 % - 235 044,07 Kč Stodola - zjištěná cena = 41 478,36 Kč - 11 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky p.č. 1 a p.č. 288/5 Popis: 1. Všeobecně: Předmětem ocenění jsou pozemky: pozemek p.č.st. 1 (zastavěná plocha a nádvoří) o výměře 642 m 2 pozemek p.č. 288/5 (zahrada) o výměře 496 m 2 vše v k.ú. Panenská 2. Využití pozemků, ocenění: Pozemek p.č. St. 1 - zastavěn rodinným domem, v katastru veden jako zastavěná plocha a nádvoří - bude oceněn jako stavební podle 28 odst. (1) oceňovacího předpisu. Pozemek p.č. 288/5 - veden jako zahrada, pozemek tvoří jednotný funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem oceněným podle odstavců 1 a 6, je cena stanovená podle odstavce 1 - bude oceněn podle 28 odst. (5) oceňovacího předpisu. 3. Inženýrské sítě: RD napojen na přípojku elektro, možnost napojení na plyn z uličního vedení. Kanalizace svedena do jímky, veřejná kanalizace ani vodovod v obci není - voda napojena ze studny 4. Přirážky a srážky: * Uplatňuje se přirážka za možnost napojení na plyn ve výši 10% * Uplatňuje se srážka za chybějící kanalizaci ve výši 7% * Uplatňuje se srážka za chybějící vodovod ve výši 5% * Uplatňuje se přirážka na možost napojení plynu ve výši 10% Ostatní přirážky a srážky se neuplatňují, průměrná cena pozemků vychází cca 72,- Kč/m 2 - podle názoru znalce tato cena koresponduje s obvyklou cenou v místě. Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 40 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 40 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.2. Není možnost napojení na veřejný vodovod: -5 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % -2 % - 12 -
Úprava cen: pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 40% + -2% * (100 % + 40%) 37,20 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: pozemek v okrajové části obce Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,7960 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,3180 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 38,62 1,00 2,3180 0,7960 37,20 97,77 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 38,62 0,40 2,3180 0,7960 37,20 39,11 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 1 642,00 97,77 62 768,34 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 288/5 496,00 39,11 19 398,56 Stavební pozemky - celkem 82 166,90 Pozemky p.č. 1 a p.č. 288/5 - zjištěná cena = 82 166,90 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Popis: Smíšené porosty bez podstatného vlivu na obvyklou cenu - ocenění zjednodušeným způsobem podle pokryvné plochy, ta odhadem 200m 2 Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku: Kč 19 399,00 Celková výměra pozemku m 2 496 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 200 Cena pokryvné plochy porostů Kč 7 822,18 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 508,44 Trvalé porosty - zjištěná cena 508,44 Kč - 13 -
Rekapitulace výsledných administrativních cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům na p.č. 1 387 933,50 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna kopaná 5 385,40 Kč 1.2.2. Stodola 41 478,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem 434 797,30 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky p.č. 1 a p.č. 288/5 82 166,90 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 82 166,90 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 508,40 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 508,40 Kč Celkem 517 472,60 Kč 3.1 Cena podle platných cenových předpisů - zaokrouhleno 517 470,- Kč 3.2. Obvyklá cena porovnáním Porovnání je provedeno s realizovanými prodeji (z databáze znalce a databáze ADMIN), navíc s několika současnými nabídkami jednou přímo v obci, ostatní porovnatelných lokalitách v okolí Jemnice. V následující je tabulce uveden přehled nemovitostí k porovnání s popisem. Z přehledu nemovitostí je odvozena jednotková cena vztažená na podlahovou plochu oceňované nemovitosti. Je patrné, že se jednotkové ceny liší podstatně v závislosti na celkové ploše podlahové plochy a nejenom podle stáří a vybavení. Odhad jednotkové ceny vychází z nabídky v obci Panenská jedná se o obdobnou nemovitost, její horší technický stav se dále zohledňuje ve vlastním výpočtu. Finální jednotková a celková cena pak s ohledem na další nemovitosti uvedené v přehledu. - 14 -
- 15 -
Výpočet ceny porovnáním z jednotkové ceny výchozí jednotková cena na m2 podlahové plochy 3 900 Kč/m2 přirážka na částečnou rekonstrukci - stav. část 30% 1170 Kč/m2 přirážka na vytápění - plyn 35% 409,5 Kč/m2 výsledná jednotková cena 5 480 Kč/m2 podlahová plocha 79 m2 cena RD porovnáním 432 881 Kč 3.2 Cena porovnáním zaokrouhleno 433 000,- Kč 4. Odhad obvyklé ceny nemovitosti 4.1. Přehled cen 1. Administrativní cena porovnáním 517 470,- Kč 2. Cena porovnáním 433 000,- Kč 4.2. Komentář k jednotlivým cenám, stanovení obecné ceny: 1. Administrativní cena porovnáním - cena porovnáním již vychází z řady tržních hledisek, podle zkušenosti znalce se často blíží realizovatelné ceně na trhu. Obecně však ocenění podle vyhlášky slouží jako orientační hodnota a k podrobnějšímu technickému popisu nemovitosti. Zde se jeví cena vyšší než reálně dosažitelná na trhu koeficienty prodejnosti nezohledňují dostatečně poslední vývoj trhu 2. Cena porovnáním - vzhledem k využití převážně realizovaných prodejů a porovnáním s nabídkami nemovitostí velice obdobného charakteru je podstatný způsob při závěrečném odhadu obvyklé ceny. 4.3. Závěrečná analýza Při stanovení výsledné tržní hodnoty bylo přihlíženo k výše uvedenému, současné situaci na trhu a dále k silným a slabým stránkám předmětné nemovitosti. Silné stránky: Přiměřená velikost stavby, uživatelsky příjemná přízemní s dostatkem skladových vedlejších ploch Možnost rozvoje v rámci dostatečně velkého pozemku, případně drobnější podnikatelská činnost Možnost využití pro rekreační účely - 16 -
Slabé stránky: Málo aktivní trh v současné době, značná nabídka nemovitostí Částečná méně koncepční rekonstrukce 4.4. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti V závěru stanovená obecná cena nemovitosti vychází z výše uvedeného komentáře k jednotlivým cenám. Při závěrečném odhadu ceny se vychází z ceny porovnáním, po mírném navýšení s přihlédnutím k převažujícím kladným stránkám nemovitosti a vyšší ceně administrativní. Výsledná cena vzhledem k výše uvedenému jako cena pravděpodobně dosažitelná při prodeji v daném místě a v současné době. Obvyklá cena - celá nemovitost 450 000,- Kč slovy: čtyřistapadesáttisíc Kč V Třebíči 23. 8. 2013 Ing. Zdeněk Havelka Šafaříkova 12 674 01 Třebíč telefon: +420 776 630 065 e-mail: havelka_z@volny.cz 5. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 25.2.2000 č.j. Spr. 2404/99 pro obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 947-81/2013 znaleckého deníku. 6. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 111 ze dne 26. 6. 2013 1 Snímek katastrální mapy 1 Nabídky a realizované prodeje nemovitostí 6 Fotodokumentace nemovitosti 1-17 -
Dvůr z pohledu od vchodu z ulice Dvůr od domu Kuchyň Koupelna Pohled na stodolu ze zahrady Zahrada - 18 -