Znalecký posudek č. 191/72/2010 Nemovitosti- Rodinného domu č.p. 39 s příslušenstvím, na st.p.č. 444 a pozemku st.p.č.444 vč. součástí, v k.ú. a obci Broumov, zapsaných na LV č. 150, vedeném Katastrálním úřadem pro Královehradecký kraj, KP Náchod. Objednatel posudku: Účel posudku: Mgr. Martin Slavata Exekutorský úřad Mladá Boleslav Táborská 527 293 01 Mladá Boleslav Odhad tržní hodnoty nemovitosti(obvyklé ceny) Nařízení exekuce č.j.:22nc 6509/2008-5 a dle usnesení pod č.j.: 080EX 1009/09-29, Soudní exekutor Mgr. Martin Slavata Podle stavu ke dni 3.12.2010 posudek vypracoval: Bc. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 541 01 Trutnov Posudek obsahuje 155 stran textu včetně titulního listu + přílohy. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Trutnově, 4.12.2010
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem je stanovit: a)obvyklou cenu nemovitostí vč příslušenství b)cenu práv a závad spojených s nemovitostmi Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům č.p. 39 Na Příkopech, Olivětín 39 550 01 Broumov Region: Královéhradecký Okres: Náchod Katastrální území: Broumov 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 3.12.2010 od 10hod. za přítomnosti znalce a paní Nina Ferencová (snacha), Vorošová Libuše (dcera).
- 3-4. Podklady pro vypracování posudku: 1. Výpis z KN, LV č. 150 ze dne 18.11.2010 2. Kopie příslušné části KM ze dne 22.11.2010 3. Usnesení o ustanovení znalce ze dne 18.11.2010 č.j.080ex 1009/09-29, doručeného dne 22.11.2010 4. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 5. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 3.12.2010, povinná Libuše Vorošová nar. 12.7.1964, ač řádně pozvána se nedostavila, doručenka vložena do schránky dne 23.11.2010 v 10,30hod. Při místním šetření byli přítomni dcera Libuše Vorošová a snacha Nina Ferencová. 6. Územně plánovací dokumentace obce Broumov 7. Fotodokumentace pořízená znalcem 8. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery 5. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání. oddíl C omezení vlastnického práva -zástavní právo smluvní a exekuční příkaz 6. Dokumentace a skutečnost: Dle dochovaných prvků lze odhadnou vybudování hlavní stavby cca r.1850-1870, lze usuzovat užívání nemovitosti od tohoto roku t.j. 160let. Stavba sestává z částí: 1. podsklepení není 2. v 1NP ze dvou bytů, každý ze dvou pokojů, kuchyně, koupelny a záchodu, dále společné chodby s kotelnou 3. půda s letní místností mimo to obsahuje hospodářskou část- dřevník Do dnešní podoby ponechána prakticky bez úprav konstrukcí, kromě částečné úpravy dispozic v posledních 30-ti letech. Stavebně technický stav je odpovídající stáří, střešní krytinu vzhledem k množství sněhu nelze ohodnotit, na celé budově jsou patrny známky vzlínaní vlhkosti, neexistence izolací, komíny jsou v havarijním stavu. Byty jsou užívány povinou a její rodinou a rodinou syna s dětmi. Budova vyžaduje celkovou rekonstrukci. 7. Celkový popis nemovitosti: Všeobecné místopisné údaje Broumov je městem s 8051 obyvateli. Budova s pozemkem se nachází v centru města, přímo pod Benediktiánským klášterem. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy a komerční nemovitosti. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu dobrou, protože je v oblasti s plnou infrastrukturou. Souhrnné informace o nemovitosti: Budova č.p. 39- bydlení Souhrnná velikost pozemků je cca 244 m2 a to pouze parcela zastavěná vlastní stavbou, okolní
- 4 - pozemek, se kterým tvoří funkční celek je v majetku ČR Poz. fondu. Údaje o oceňovaném pozemku s budovou Nemovitost je situována v zastavěné části města, přístupna po veřejné zpevněné komunikaci, od centra na Mírovém náměstí ve vzdálenosti 0,2km, vlak. nádraží ve vzdálenosti 0,750km. Vybudována na rovinatém pozemku v blízkosti řeky Stěnavy, mimo stanovené záplavové pásmo, v okolí existují rezervy pro výstavbu domů, území je plně zainvestováno, objekt napojen na el. síť, veř. vodovod, kanalizaci, může být napojen na plynovod. Jedná se o samostatně stojící zděný rodinný dům s 1NP a půdou pod valbovou střechou. Obsahuje dva byty b.j 3+kk a b.j. 2+1, každý s úplným, technicky i ekonomicky zastaralým příslušenstvím. Příslušenstvím hlavní stavby jsou přípojky sítí, oplocení a vraty s brankou a bránou a venkovní úpravy zanedbatelného rozsahu, to vše na cizím pozemku. Přístupová komunikace je zpevněná. Podezření na staré zátěže neexistuje. Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito komparace metody nákladové a srovnávací, výnosovou nepoužiji- nemovitost ani její část není pronajata. 8. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 39 b) Pozemky b 1 ) St.p.č. 444
- 5-9. Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 39 Objekt je založen na kamenných základech, izolace chybí, obvodové zdivo je cihelné tl. 45-60cm. Okna jsou dřevěná špaletová, dveře jsou náplňové osazené do dřevěných, popř ocelových zárubní. Krov je dřevěný vázaný, zastřešení objektu tvoří valbová střecha. Žlaby a svody jsou neúplné, provedené z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, venkovní omítka fasády je hrubá, štuková, sokl kamenný. Vytápění je ústřední teplovodní s kotlem na tuhá paliva. Hromosvod chybí. Objekt je napojen na veřejné rozvody el. energie, vodovodu, kanalizace. Na základě skutečností zjištěných při místním šetření uvažuji rok postavení budovy cca 1850-1870 přibližně před 30 lety drobné stavební úpravy se zřízením druhého bytu, do dnešní podoby pro bydlení s byty a dílnou, stav a konstrukčně materiálová charakteristika tomu odpovídají. Celkový stavebně technický stav je zhoršený, nemovitost je nepravidelně udržována. V blízkém horizontu je nutné provést celkovou rekonstrukci. Dispoziční řešení: 1NP, chodba 8m 2 kotelna 6m 2 byt po levé straně při vstupu 3+kk, započitatelná plocha 62,5m 2 : pokoj s kuchyň. koutem 19,6m 2 koupelnu s WC 7,5m 2 pokoj 19,7m 2 pokoj 16,7m 2 (nevytápěný) byt po pravé straně při vstupu 2+1, započitatelná plocha 55,1m 2 : kuchyň 15,6m 2 koupelna s WC 4,5m 2 pokoj 11m 2 pokoj 23,96m 2 Půda letní místnost Hospodářská část- dílna Podlahová plocha celkem 117,6m 2 Užitková plocha celkem 145,6 m 2 b) Pozemky b 1 ) St.p.č. 444 Pozemek st.p.č. 444 o výměře 244m 2, je nepravidelného tvaru, je částečně zastavěný hlavní stavbou RD. Pozemek tvořící přístup k RD a s ním funkční celek p.p.č.143 je ve vlastnictví PF ČR.
- 6 - B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Věcná hodnota dle cenového předpisu 460/2009 Sb. a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 39-5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví do 1/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 1121 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1NP : 10,5*20,5+1,7*3,5 = 221,20 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1NP : 221,20 m 2 3,00 m Obestavěný prostor: Vrchní stavba: (10,5*20,5+1,7*3,5)*(4,00+0,3) = 951,16 m 3 Zastřešení: 10,5*20,5*4,5/2 = 484,31 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 435,47 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy: mělké založení bez izolace P 100,00 2. Zdivo: zděné tl. do 60cm S 100,00 3. Stropy: dřevěné S 100,00 4. Střecha: krov dřevěný vázaný S 100,00 5. Krytina: osinkocementové šablony S 100,00 6. Klempířské konstrukce: pozinkovaný plech C 100,00 7. Vnitřní omítky: vápenné štukové S 100,00 8. Fasádní omítky: vápenné dvouvrstvé omítky N 100,00 9. Vnější obklady: nejsou C 100,00 10. Vnitřní obklady: běžné obklady S 100,00 Část [%]
- 7-11. Schody: dřevěné S 100,00 12. Dveře: náplňové S 100,00 13. Okna: dřevěná špaletová S 100,00 14. Podlahy obytných místností: prkna palubky P 100,00 15. Podlahy ostatních místností: běžná keramická dlažba S 100,00 16. Vytápění: ústřední S 100,00 17. Elektroinstalace: světelná P 100,00 18. Bleskosvod: C 100,00 19. Rozvod vody: ocelové trubky S 100,00 20. Zdroj teplé vody: bojler S 100,00 21. Instalace plynu: C 100,00 22. Kanalizace: litinové S 100,00 23. Vybavení kuchyně: běžný plynový sporák S 100,00 24. Vnitřní vybavení: sprchové kouty S 100,00 25. Záchod: standardní splachovací S 100,00 26. Ostatní: C 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy: P 8,20 100,00 0,46 3,77 2. Zdivo: S 21,20 100,00 1,00 21,20 3. Stropy: S 7,90 100,00 1,00 7,90 4. Střecha: S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina: S 3,40 100,00 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce: C 0,90 100,00 0,00 0,00 7. Vnitřní omítky: S 5,80 100,00 1,00 5,80 8. Fasádní omítky: N 2,80 100,00 1,54 4,31 9. Vnější obklady: C 0,50 100,00 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady: S 2,30 100,00 1,00 2,30 11. Schody: S 1,00 100,00 1,00 1,00 12. Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3,20 13. Okna: S 5,20 100,00 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností: P 2,20 100,00 0,46 1,01 15. Podlahy ostatních místností: S 1,00 100,00 1,00 1,00 16. Vytápění: S 5,20 100,00 1,00 5,20 17. Elektroinstalace: P 4,30 100,00 0,46 1,98 18. Bleskosvod: C 0,60 100,00 0,00 0,00 19. Rozvod vody: S 3,20 100,00 1,00 3,20 20. Zdroj teplé vody: S 1,90 100,00 1,00 1,90 21. Instalace plynu: C 0,50 100,00 0,00 0,00 22. Kanalizace: S 3,10 100,00 1,00 3,10 23. Vybavení kuchyně: S 0,50 100,00 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení: S 4,10 100,00 1,00 4,10 25. Záchod: S 0,30 100,00 1,00 0,30 26. Ostatní: C 3,40 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 87,67 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,8767 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %)
- 8 - Konstrukce, vybavení OP [%] Část [%] K UP [%] PP [%] Stáří Živ. Opotř. části Opotř. z celku 1. Základy: P 8,20 100,0 0,46 3,77 4,30 160 175 91,43 3,9315 2. Zdivo: S 21,20 100,0 1,00 21,20 24,18 160 160 100,00 24,1800 3. Stropy: S 7,90 100,0 1,00 7,90 9,01 160 160 100,00 9,0100 4. Střecha: S 7,30 100,0 1,00 7,30 8,32 160 160 100,00 8,3200 5. Krytina: S 3,40 100,0 1,00 3,40 3,88 30 60 50,00 1,9400 6. Klempířské konstrukce: C 0,90 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 7. Vnitřní omítky: S 5,80 100,0 1,00 5,80 6,62 30 65 46,15 3,0551 8. Fasádní omítky: N 2,80 100,0 1,54 4,31 4,92 160 160 100,00 4,9200 9. Vnější obklady: C 0,50 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 10. Vnitřní obklady: S 2,30 100,0 1,00 2,30 2,62 30 40 75,00 1,9650 11. Schody: S 1,00 100,0 1,00 1,00 1,14 80 140 57,14 0,6514 12. Dveře: S 3,20 100,0 1,00 3,20 3,65 80 80 100,00 3,6500 13. Okna: S 5,20 100,0 1,00 5,20 5,93 80 80 100,00 5,9300 14. Podlahy obytných P 2,20 100,0 0,46 1,01 1,15 180 180 100,00 1,1500 místností: 15. Podlahy ostatních S 1,00 100,0 1,00 1,00 1,14 30 47 63,83 0,7277 místností: 16. Vytápění: S 5,20 100,0 1,00 5,20 5,93 30 35 85,71 5,0826 17. Elektroinstalace: P 4,30 100,0 0,46 1,98 2,26 30 37 81,08 1,8324 18. Bleskosvod: C 0,60 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 19. Rozvod vody: S 3,20 100,0 1,00 3,20 3,65 30 35 85,71 3,1284 20. Zdroj teplé vody: S 1,90 100,0 1,00 1,90 2,17 30 30 100,00 2,1700 21. Instalace plynu: C 0,50 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 22. Kanalizace: S 3,10 100,0 1,00 3,10 3,54 30 45 66,67 2,3601 23. Vybavení kuchyně: S 0,50 100,0 1,00 0,50 0,57 30 30 100,00 0,5700 24. Vnitřní vybavení: S 4,10 100,0 1,00 4,10 4,68 30 45 66,67 3,1202 25. Záchod: S 0,30 100,0 1,00 0,30 0,34 30 45 66,67 0,2267 26. Ostatní: C 3,40 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 Součet upravených objemových podílů: 87,67Opotřebení: 87,9211 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 2 290,- Kč/m 3 Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1,0500 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8767 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1740 Základní cena upravená = 4 582,85 Kč/m 3 Plná cena: 1 435,47 m 3 * 4 582,85 Kč/m 3 = 6 578 543,69 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 87,9211 % Úprava ceny za opotřebení - 5 783 927,98 Kč Rodinný dům č.p. 39 - zjištěná cena = 794 615,71 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 39 = 795 000,- Kč
- 9 - Cena objektů činí celkem 795 000,- Kč Metoda vlastní databáze cen pozemků a) Pozemky a 1 ) St.p.č. 444 Pozemek oceněný zastavěná plocha a nádvoří p.č. 444 244 m 2 á 350,- Kč/m 2 = 85 400,- Kč Pozemek oceněný - celkem = 85 400,- Kč St.p.č. 444 - výsledná cena = 85 400,- Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) St.p.č. 444 = 85 000,- Kč Cena pozemků činí celkem 85 000,- Kč Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: Rodinný dům Adresa Na Příkopech 39, 55001 Broumov Popis: viz. věcná hodnota Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu 160 roků Stav objektu před rekonstrukcí Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 244 m 2 Zastavěná plocha 221 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ne Svislé konstrukce zděné Přípojky veř. elektro, kanalizace, voda, Příslušenství ne
- 10 - Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP 1 436,00 m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem ZP 221,00 m 2 Podlahová plocha podlaží celkem PP 117,60 m 2 Hrubá užitná plocha PUH 146,00 m 2 Čistá užitná plocha PUČ 146,00 m 2 Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realitní inzerce, korekce o 20% * 0,80 Index odlišnosti objektu oproti standardu I O : 0,80 Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Adresa Název: RD Poříčí, 550 01 Broumov Popis: Nemovitost: dům rodinný Cena: 650 000,- Kč Adresa: Poříčí Budova: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Popis: Dvoupodlažní dům v Broumově - Poříčí v započaté rozsáhlé rekonstrukci. Možnost vybudování až 4 bytových jednotek. K domu náleží 2 zděné garáže. Pozemek 564m2. Dům leží na vlastním rovinatém pozemku na břehu řeky, nedaleko centra města Broumov. V domě byla započata rozsáhlá rekonstrukce, která je již ve II.NP z větší části dokončena. Možnost vybudování až 4 bytových jednotek nebo je možno v I.NP vybudovat nájemní nebytové prostory. K domu náleží dvě zděné garáže. Inženýrské sítě zavedeny, vyjma plynovodní přípojky. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu 100 roků Stav objektu před rekonstrukcí Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 536 m 2 Zastavěná plocha 200 m 2 Garáž v objektu Výtah ne Podkroví ne Svislé konstrukce zděné Přípojky ano Příslušenství ano Požadovaná nebo kupní cena 650 000,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Tech.stav * 1,03 Celkový koeficient: / 1,03 Přepočtená standardní cena: 631 067,96 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: 1 650,00 m 3 393,94 Kč/m 3 382,47 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: 240,00 m 2 2 708,33 Kč/m 2 2 629,45 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem 200,00 m 2 3 250,- Kč/m 2 3 155,34 Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: 400,00 m 2 1 625,- Kč/m 2 1 577,67 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: 400,00 m 2 1 625,- Kč/m 2 1 577,67 Kč/m 2
- 11 - Objekt č.: 2 Adresa Název: RD Rožmitál, 550 01 Broumov Popis: Nemovitost: dům rodinný Cena: 1 790 000,- Kč Adresa: Rožmitál Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Umístění objektu: Polosamota Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 Podlaží umístění: Přízemí Míst k parkování: 2 Popis: RD v obci Rožmitál. Klidná lokalita na konci obce. Dispozice domu: přízemí - vchodová chodba, kuchyně, obývací pokoj, dětský pokoj,koupelna a WC, kotelna s kotlem na tuhá paliva. I NP - 3 pokoje + další možnosti prostorů k využítí k dostavbě. Pozemek o celkové výměře 936 m2. Je možné dokoupit další pozemky cca o výměře 2 000 m2. Vhodné jak k trvalému bydlení, tak k rekreaci. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu 35 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží 1 Výměra pozemku 936 m 2 Zastavěná plocha 90 m 2 Garáž mimo objekt Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky ano Příslušenství ANO Požadovaná nebo kupní cena 1 790 000,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Tech.stav * 1,19 Celkový koeficient: / 1,19 Přepočtená standardní cena: 1 504 201,68 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: 1 056,00 m 3 1 695,08 Kč/m 3 1 424,43 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: 180,00 m 2 9 944,44 Kč/m 2 8 356,68 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem 144,00 m 2 12 430,56 Kč/m 2 10 445,85 Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: 144,00 m 2 12 430,56 Kč/m 2 10 445,85 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: 144,00 m 2 12 430,56 Kč/m 2 10 445,85 Kč/m 2 Objekt č.: 3 Adresa Název: RD Lípová, 550 01 Broumov Popis: Nemovitost: dům rodinný Cena: 1 200 000,- Kč Adresa: Lípová, Broumov Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Míst k parkování: 2 Popis: Prodej rodinného domu v centru obce Broumov. Dům prošel kompletní rekonstrukcí. Nová italská dlažba, krb, sádrokartonové podhledy a nová okna. V každém patře koupelna se sprchovým koutem. Pěkné bydlení v centru. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu 160 roků Stav objektu dobrý
- 12 - Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 91 m 2 Zastavěná plocha 91 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky ano Příslušenství ano Požadovaná nebo kupní cena 1 200 000,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: Tech.stav * 1,18 Celkový koeficient: / 1,18 Přepočtená standardní cena: 1 016 949,15 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: 910,00 m 3 1 318,68 Kč/m 3 1 117,53 Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: 180,00 m 2 6 666,67 Kč/m 2 5 649,72 Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem 161,00 m 2 7 453,42 Kč/m 2 6 316,45 Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: 161,00 m 2 7 453,42 Kč/m 2 6 316,45 Kč/m 2 Čistá užitná plocha: 161,00 m 2 7 453,42 Kč/m 2 6 316,45 Kč/m 2 Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. RD 382,47 2 629,45 3 155,34 1 577,67 1 577,67 2. RD 1 424,43 8 356,68 10 445,85 10 445,85 10 445,85 3. RD 1 117,53 5 649,72 6 316,45 6 316,45 6 316,45 SJC průměr 975,00 5 545,00 6 639,00 6 113,00 6 113,00 JCO = SJC * I O 780,00 4 436,00 5 311,00 4 890,00 4 890,00 Výměry oceňované stavby 1 436,00 221,00 117,60 146,00 146,00 CO: 1120080 980356 624574 713940 713940 Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: C p = CO průměrná 830 578,- Kč Rodinný dům - výsledná cena = 830 578,- Kč C. Rekapitulace Územní plán Pod pojmem územní plán nelze rozumět pouze "výkres", ale celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace završený schválenou obecně závaznou vyhláškou, jejíž součástí je hlavní výkres dokumentace, tzv. plán využití území. Celý tento proces je upraven zákonem č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu ve znění pozdějších předpisů. Stav územně plánovací dokumentace je jednou z podmínek, které ovlivňují obvyklou cenu nemovitosti. Konstatuje se, že pro obec a katastrální území je užívání v souladu s platnou ÚPD.
- 13 - Omezení vlastnických práv Předkupní a jiné právo -nezjištěno V části C listu vlastnictví je uvedena poznámka : -Ex. příkaz k prodeji Není známo, že kromě výše uvedených skutečností na nemovitosti neváznou žádné jiné závazky nebo omezení, zejména pak břemeno vznikající přímo ze zákonů (vodního, plynárenského, telekomunikačního, elektrizačního a pod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí. Právní stav Za právní stav nemovitosti se považuje takový stav, kdy jednotlivé nemovitosti jsou užívány v souladu se správním rozhodnutím příslušného úřadu. Územně plánovací dokumentace k oceňované nemovitosti byla předložena. Podle výpisu z katastru nemovitostí je užívání v souladu s právním stavem. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví Byla provedena kontrola všech pozemků podle zápisu v katastru nemovitostí a konstatuje se, že předmětem ocenění jsou výhradně stavby a pozemky, které podle výpisu z katastru nemovitostí jsou v něm zapsány. Všechny nemovitosti, které jsou předmětem ocenění jsou doloženy v příloze tohoto ocenění a jsou barevně vyznačeny na snímku z katastru nemovitostí. Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem: 795 000,- Kč 85 000,- Kč 880 000,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem: 831 000,- Kč
- 14 - Zdůvodnění obvyklé ceny : Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými rodinnými domy a byty na základě inzerovaných resp.realizovaných cen a nejlépe tak vystihuje současný stav na trhu nemovitostí. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. Rodinný dům na dobrém místě v centru města, s 2 byty a konfliktními uživateli, před rekonstrukcí, pouze se zastavěným pozemkem v dané lokalitě je poptávka výrazně nižší než nabídka. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že oceňované nemovitosti jsou za porovnávací cenu obtížně obchodovatelné, srovnávací jednotková cena za 1m 2 upravené započitatelné podlahové plochy u obdobných domů, případně bytů, se pohybuje v dané lokalitě v cenovém rozpětí (intervalu) od 3200,- do 10500,-Kč/m 2. Na základě porovnání všech důležitých parametrů uvažuji obvyklou jednotkovou cenu při spodní hranici t.j. 4600,-Kč/m 2 (včetně příslušenství a pozemku). Výpočet : 118 m 2 PP * 4600,-Kč/m 2 UP = 542 800,-Kč, zaokrouhleno 540 000,-Kč Odpověď na otázky dle usnesení č.j. 080EX 1009/09-29, a1) Cenu obvyklou nemovitosti vč. příslušenství: -540 000,-Kč b1) Cena práv a závad spojených s nemovitostmi: - nezjištěna Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou V Trutnově, 4.12.2010 Bc. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 541 01 Trutnov
- 15 - D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 191/72/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 72.