- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 2921 137-15 o obvyklé ceně nemovitých věcí bytové jednotky 492/7, ul. Dukelská, Strakonice, bytový dům na poz. parc. čís. st. 603, st. 604, st. 605, st. 606 zastavěná plocha a nádvoří, vlastnický podíl na společných částech domu a na pozemcích 1256/108829, katastrální území Nové Strakonice, obec Strakonice, okres Strakonice Účel posudku : Pro účel dražby dobrovolné v rámci insolvenčního řízení Objednatel: Dražební společnost Dražbyprost Mgr. Hana Prošková Mírové nám. čp. 2 400 01 Ústí nad Labem Vypracoval: Znalec v oboru ekonomika a stavebnictví Ing. Zdeňka Hrochová Emy Destinnové 1 200 399 01 Milevsko tel. 382 525 474 e-mail: hrochova@volny.cz Obsahuje : 7 stran textu, vč. titulní strany. Předává se v jednom vyhotovení Použitý oceňovací předpis: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti ke dni 07.07.2015 Datum: V Milevsku, dne 11.07.2015
- 2-1 Nález: 1.1 Podklady pro vypracování posudku: Pro vypracování posudku byly použity následující podklady: Písemná objednávka ze dne 29.06.2015 (obj. 98/015). 1.1.1 Výpis z Katastru nemovitostí vyhotovený dne 09.06.2015 dálkovým přístupem: A. Vlastník : LV 6088 v SJM Rybovič Pavol Rybovičová Lucia Dukelská 492 386 01 Strakonice II B. Jednotka: 492/7 byt Pozemek: st. 603 zastavěná plocha a nádvoří st. 604 zastavěná plocha a nádvoří st. 605 zastavěná plocha a nádvoří st. 606 zastavěná plocha a nádvoří Vlastnický podíl na společných částech domu a na pozemku 1256/108829 Katastrální území Nové Strakonice, obec Strakonice, okres Strakonice 1.1.2 Kopie katastrální mapy území a letecký snímek území vyhotovený dne 11.07.2015 dálkovým přístupem. 1.1.3 Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 07.07.2015 v 10,00 hod.. Vlastníkem nemovitosti mi nebyl umožněný přístup do objektu. 1.1.4 Vyhláška Ministerstva financí č. č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku ve znění vyhl. 199/2014 Sb., 1.2 Popis oceňovaných nemovitostí: Stavba bytového domu je postavená ve středu zastavěné části obce Strakonice v ul. Dukelská. Vstup do bytové jednotky 492/7 mi nebyl v uvedený termín umožněný, stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě venkovní prohlídky nemovitosti a údajů zjištěných u náhodných kolemjdoucích (nebylo možné ověřit pravdivost údajů). Na oceňovaných nemovitostech je dle LV 6088 zřízené: - Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Rybovič Pavol - Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Rybovičová Lucia - Zástavní právo smluvní 2 Posudek: 2.1 Stavební pozemek - podíl 4 vyhl. 199/2014 Sb. 2.2 Bytová jednotka č. 492/7 38 vyhl. 199/2014 Sb.
- 3-2.1 Stavební pozemek ( 4 ) Ocení se podle 4, odst. 1, obec Strakonice 22 971 obyvatel 2.1.1 Základní cena stavebního pozemku tab. 1, příl. 2: Strakonice ZC v = 1 000 Kč 2.1.2 Popis a výměry: kú. Strakonice, LV 6088 st. 603 zastavěná plocha a nádvoří 204,00 m 2 st. 604 zastavěná plocha a nádvoří 200,00 m 2 st. 605 zastavěná plocha a nádvoří 200,00 m 2 st. 606 zastavěná plocha a nádvoří 203,00 m 2 2.1.3 Výpočet indexů: Výpočet indexu trhu s nemovitými věcmi - příl. č. 3, tab. 1: Znak Kvalitativní pásma Číslo Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnictví nemovitosti IV. Stavba na vlastním pozemku 0,00 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost 5 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 výskytu záplav Index trhu: I T = 1,00 x ( 1,00 + 0,00 ) 1,00 Výpočet indexu omezujících vlivů pozemků příl. č. 3, tab 2: Znak Kvalitativní pásma Číslo Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota 1 Geometrický tvar pozemku a II. Bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a IV. Svažitost terénu pozemku do 15 %, ostatní 0,00 expozice orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněná území a ochranná pásma 0,00 pásma 5 Omezené užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů na pozemek: I o = 1 0,00 1,00 T I P I
- 4 - Výpočet indexu polohy příl. č. 3, tab. 3: Znak Kvalitativní pásma P i Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota 1 Druh a účel užití stavby I. Rezidenční stavby v obcích nad 2 000 1,00 obyvatel 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed obce 0,02 4 Možnost napojení pozemku I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 0,00 na inženýrské sítě sítě v obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí je dostupná občanská vybavenost 0,00 pozemku obce 6 Dopravní dostupnost V. Příjezd po zpevněné komunikaci, omezené 0,00 parkovací možnosti 7 Hromadná doprava IV. MHD centrum obce 0,03 8 Poloha pozemku z hlediska II. Bez možnosti komerčního využití 0,00 komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I p = 1,00 x ( 1,00 + 0,09 ) 1,09 2.1.4 Výpočet ceny: Poz. parc. čís. st. 603, st. 604, st. 605, st. 606 zastavěná plocha a nádvoří Základní cena upravená ZC Kč/m 2 1 000,00 Plocha pozemku PP m 2 807,00 Index trhu I T 1,000 Index omezujících vlivů na pozemek I o 1,000 Index polohy I P 1,090 Index cenového porovnání I T x I O x I P I 1,090 Cena pozemku Kč/m 2 1 090,00 Cena poz. parc. čís. st. 603, st. 604, st. 605, st. 606, C N Kč 879 630,00 kú. Nové Strakonice Hodnota vlastnického podílu 1256/108829 (492/7): C N Kč 10 151,84 V I 2.2 Bytová jednotka č. 492/7, kú. Nové Strakonice ( 38 ) 2.2.1 Popis: Předmětem ocenění je bytová jednotka 492/7 v budově čp. 490, 491, 492, 493 příslušející k části obce Strakonice II, na poz parc. čís. st. 603, st. 604, st. 605, st. 606 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemcích 1256/108829. Bytová jednotka se nachází ve 4.NP (3. patro) uvedeného bytového, nepodsklepeného, panelového zatepleného domu celkem se čtyřmi sekcemi, 9 nadzemními podlažími s výtahem. Bytový dům je napojen na elektro, veřejný vodovodní řad, hloubkovou kanalizaci. Objekt je přístupný z veřejné zpevněné komunikace. Parkovací možnosti jsou omezené. 2.2.2 Rozsah a vybavení bytu: Bytová jednotka je o celkové výměře 62,80 m 2.
- 5-2.2.3 Výpočet indexu konstrukce a vybavení příl. 27, tab. č. 2: Znak Kvalitativní pásma Číslo Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota V I 1 Typ stavby III. Panelová zateplená 0,00 2 Společné části domu II. Standardní prostory 0,00 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě III. 4.NP (3. patro) s výtahem 0,05 5 Orientace obytných místností III. S, J výhled 0,03 ke světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Úplné, standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu III. Standardní vybavení 0,00 8 Vytápění bytu III. Dálkové 0,00 9 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu bytu 0,00 10 Stavebnětechnický stav III. Předpoklad provedení menších 0,85x0,90=0,765 stavebních úprav Index konstrukce a vybavení: I V = ( 1 + 0,08 ) x 0,765 0,826 2.2.4 Výpočet ceny: Základní cena dle typu z příl.č. 27, tab. 1 ZC Kč/m 3 13 951,00 Index konstrukce a vybavení I V 0,826 Základní cena upravená ZC x I V ZCU Kč/m 3 11 523,56 Podlahová plocha bytu PP m 2 62,80 Index trhu I T 1,000 Index polohy I P 1,090 Cena bytové jednotky č. 492/7, PP x ZCU x I T x I P CB p Kč 788 808,40 kú. Nové Strakonice 3 Cena dle vyhl. 199/2014 Sb.: LV 6088 Kú. Nové Strakonice 3.1 Stavební pozemek vlastnický podíl 10 151,84 Kč 3.1 Bytová jednotka č. 492/7 788 808,40 Kč Cena nemovitosti celkem : 798 960,24 Kč Cena nemovitostí dle vyhl. 199/2014 Sb. zaokrouhlená dle 50 činí: 798 960,00 Kč Slovy: sedmsetdevadesátosmtisícdevětsetšedesátkorunčeských
- 6-4 Ocenění nemovitostí porovnávací metodou: Pro stanovení ceny nemovitosti porovnávacím způsobem byly čerpány údaje z prodejů a z nabídek realitních kanceláří uskutečněných za posledních 6 měsíců. Prodej bytu 3+1 67 m² Mlýnská, Strakonice - Strakonice I Prodej bytu v osobním vlastnictví ve 3. patře s výtahem, v centru Strakonic. Jednotka je v původním, zachovalém stavu s prostornou komorou. V předsíni možnost vestavěné skříně. Na budově nově střecha, částečně zatepleno, okna původní. K bytu náleží sklep. Prodej bytu 2+1 52 m² Dr. Jiřího Fifky, Strakonice - Strakonice I Prodej bytu o velikosti 2+1 v osobním vlastnictví se nachází v šestém patře 6-ti patrového panelového domu s výtahem v severní části Strakonic. Dům byl postavený cca před 40-ti lety, je zateplen, nová plastová okna. Byt je v původním, zachovalém stavu, bez větších rekonstrukcí /pouze v koupelně nový sprchový kout/ a obsahuje kuchyni, dva pokoje a příslušenství /předsíň, koupelna, WC, balkon a sklep/. Topení ústřední napojené na teplárnu, elektřina, voda i kanalizace obecní. Prodej bytu 3+1 69 m² Nábřežní, Strakonice - Strakonice II 1 100 000 Kč Prodej bytu 3+1 o podlahové ploše 69m 2 v panelovém domě ve Strakonicích. Dům byl roce 2012 zateplen a částečně rekonstruován. Byt se skládá z prostorné předsíně, obývacího pokoje, kuchyně, dvou pokojů (ložnice, dětský pokoj), koupelny a WC. Orientace oken je na jih. Byt je udržovaný. K bytu náleží 2x sklep. Ve společných prostorách je možné využívat prádelnu, sušárnu a další společné prostory. Prodej bytu 3+1 69 m² Obránců míru, Strakonice - Strakonice I Byt 3+1 po částečné rekonstrukci s dlažbou na chodbě v koupelně a kuchyni, ostatní lino koberce.. Nově vystavěná koupelna a WC s novými rozvody vody a novým vedením elektřiny v mědi, kromě obývacího pokoje. V koupelně je vana i sprchový kout. Okna dřevěná. Seznam porovnávaných objektů: Název Cena Kč K velikosti K místa Cena upravená Kč Ul. Mlýnská 940 000,00 0,90 1,00 846 000,00 Ul. Dr. Jiřího Fifky 769 000,00 1,10 1,00 845 900,00 Ul. Nábřežní 1 100 000,00 0,90 1,00 990 000,00 Ul. Obránců míru 1 050 000,00 0,90 1,00 945 000,00 Průměrná cena 906 725,00
- 7-5 Rekapitulace: Popis obce: Strakonice (německy Strakonitz) jsou okresní město v Jihočeském kraji na soutoku Otavy a Volyňky, 52 km severozápadně od Českých Budějovic, v nadmořské výšce mezi 390 až 430 m. Jejich rozloha je 3 468 ha a žije zde 22 922 obyvatel. Ve Strakonicích má tradici především průmysl textilní, strojírenský a pivovarnictví. Město se člení na 7 katastrálních území a 8 částí města. Vlastnosti a okolnosti mající vliv na cenu obvyklou: Kladný vliv: - veškerá občanská vybavenost - dobrá dostupnost centra Záporný vliv: - nabídka převyšuje poptávku Hodnocení: Pro stanovení ceny obvyklé je třeba posoudit vlivy na ni působící: 1. Obchodovatelnost obdobných nemovitostí: neutrální 2. Věcná břemena vážící se k nemovitosti: nezjištěno 3. Vliv okolí na cenu obecnou: celkově neutrální Na základě těchto zjištění a s přihlédnutím k nabídce a poptávce po nemovitostech je obvyklá cena bytové jednotky 492/7 v kú. Nové Strakonice stanovená na hodnotu 850 000,00 Kč, za kterou je nemovitost ke dni ocenění prodejná. Obvyklá cena bytové jednotky č. 492/7 v kú. Nové Strakonice s příslušenstvím ke dni 07.07.2015 činí: 850 000,00 Kč Slovy: osmsetpadesáttisíckorunčeských V Milevsku 11.07.2015 Ing. Zdeňka Hrochová E. Destinnové 1 200 399 01 Milevsko
- 8 - ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 26.4.2000 pod poř. čís. 1626/Z pro základní obor EKONOMIKA, odvětví ceny a odhady, specializace oceňování nemovitostí STAVEBNICTVÍ, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís. 2921 137 15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě daňového dokladu čís. 137/15.