ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 14040-070/14 o ceně spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 k pozemku parc.č.938 zastavěného rodinným domem čp.1966, na ul.ke stadionu, katastrální území, obec a okres Kladno, včetně rodinného domu č.p.1966, pozemků parc.č.939, 940, 941, příslušenství a ceny obvyklé. (LV č.10593) Objednavatel posudku: Soudní exekutor JUDr.Ing.Petr Kučera nám.starosty Pavla 5 272 01 Kladno Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení - č.j.150 EX 2508/12 Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška) s účinností od 1.1.2014. Oceněno ke dni: 20.února 2014 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 27 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 23.března 2014
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovité věci Vlastnictví nemovitostí: 1. Šulc Pavel Mgr., spol.podíl 1/2 bytem Ostromečská 436/7, 130 00 Praha 3 - Žižkov 2. Šulc Petr Ing.arch., spol.podíl 1/2 povinný bytem Lidická 379, 273 45 Hřebeč Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Kladně, dne 5.dubna 2013, LV č.10593. Usnesení Soudního exekutora JUDr.Ing.Petra Kučery, Exekutorský úřad Kladno o ustanovení znalce č.j.150 EX 2508/12 ze dne 5.4.2013. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Kladno, JUDr. Ing. Petr Kučera, č.j. 150 EX 2508/121 ze dne 3.10.2013. Usnesení Sp.zn. 56 EXE 1005/2012 Okresního soudu v Kladně o nařízení exekuce a pověření soudního exekutora ze dne 24.9.2012. Částečná projektová dokumentace stavby. Doplňující údaje sdělené spolumajitelem nemovitosti při místním šetření. Prohlídka Oceněná nemovitá věc byla prohlédnuta znalcem dne 20.února 2014 za účasti spolumajitele nemovitosti. Při prohlídce byla zpřístupněna pouze přístavba rodinného domu. - 2 -
Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí, LV č.10593. Kopie katastrální mapy. Fotomapa. Fotodokumentace. Zpráva o nebezpečí povodně. Mapa oblasti. Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha) 2) Rodinný dům se šikmou střechou č.p.1966 3) Venkovní úpravy 4) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem - 3 -
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha) Oceněno podle 3 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: Parc.č.938 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 409 m 2 součástí je rodinný dům č.p.1966 Parc.č.939 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 46 m 2 Parc.č.940 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 18 m 2 Na pozemcích parc.č.939 a 940 byly původně dvě garáže, které jsou však již v současné době zbourány. Parc.č.941 zahrada o výměře 210 m 2 Pozemek tvoří jednotný funkční celek se stavebními pozemky u rodinného domu, nachází se zde zpevněné plochy a trvalé porosty, doplňující užívání rodinného domu č.p.1966. Výměra pozemku Výměra pozemku 409+46+18+210 = 683.00 m 2 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Svažitost pozemku a expozice 4 0.00 Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky 3 0.00 Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma 1 0.00 Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku 1 0.00 Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku 2 0.00 Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000-4 -
Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 2.160,- Index cenového porovnání x 1.0700 I = Io x It x Ip = 1.000 x 1.000 x 1.070 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 2.311,20 Cena za celou výměru 683.00 m 2 = Kč 1.578.549,60 Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha) Cena celkem Kč 1.578.550,- 2) Rodinný dům se šikmou střechou č.p.1966 Oceněno podle 13, přílohy č.11/1 vyhlášky. Popis Jedná se o dvoupodlažní, podsklepený rodinný dům s podkrovím a přístavbou. Rodinný dům je v užívání od roku 1910 a před 10 lety prošel celkovou rekonstrukcí i s vybudováním přístavby. V domě se nachází dvě bytové jednotky o velikosti 4+1 a 5+1. Přístavba: je přízemní, nepodsklepená, zděná z cihel porotherm s plochou střechou, s krytinou živičnou svařovanou, okna plastová, podlahy plovoucí. V přístavbě je umístěna 1 místnost, koupelna s WC a chodba. Rodinný dům: základy jsou betonové s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé obvodové konstrukce zděné z klasických materiálů v tl.45 cm. Střecha je valbová s taškovou krytinou a klempířskými konstrukcemi z pozinkovaného plechu. Stropní konstrukce provedeny s rovnými podhledy. Fasádní a vnitřní omítky jsou vápenné hladké, bez vnějších obkladů, vnitřní keramické obklady jsou provedeny v kuchyni a koupelně. Podlahy obytných místností jsou plovoucí. V ostatních místnostech je provedena keramická dlažba. Dveře jsou hladké plné i prosklené, okna plastová. Jednotlivá podlaží jsou propojena dřevěným schodištěm. El.instalace je světelná i motorová. Bleskosvod na střeše instalován. Vytápění je ústřední s kotlem na zemní plyn. Je proveden rozvod zemního plynu, studené a teplé vody. Ohřev vody zajišťuje kotel ÚT. Odpadní vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. Vybavení zdravotechniky tvoří ocelová vana, sprchovací kout, umývadla a splachovací WC. V kuchyni je instalován el.sporák s digestoří. Ostatní vybavení chybí. Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: D - podsklepený, se dvěma nadzem.podlažími Druh konstrukce: Zděná - 5 -
Obestavěný prostor Spodní stavba 124,40*2,50 = 311.00 m 3 Vrchní stavba 124,40*8,00+10,00*2,90+9,00*8,00+ 30,00*2,90+11,00*5,00 = 1238.20 m 3 Zastřešení 124,40*3,00*0,5+19,00*0,30+30,00* 0,30 = 201.30 m 3 Podlaží celkem = 1750.50 m 3 Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1.p.p. - suterén 124,40 124.40 m 2 2.20 m 2.50 m/* 1.n.p. - přízemí 124,40+19,00+30,00 173.40 m 2 2.90 m 3.20 m/* 2.n.p. - 1.patro 124,40+9,00+11,00 144.40 m 2 2.90 m 3.20 m/* 3.n.p. - podkroví 124.40 124.40 m 2 2.70 m 2.90 m Celkem: 1 podzemní a 3 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 141.65 m 2 a prům.výška podlaží je 2.98 m. /* výška odvozena ze sv.výšky Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 13. Okna nadstandard 0.05300 100% 0.053 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.053) = 1.0286 0.053 Opotřebení stavby Při stáří 25 let a životnosti 100 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 25%. - 6 -
Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 3 0.00 Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy 4 0.00 Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí 3 0.00 Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu 5. Povodňové riziko 4 1.00 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * 0.00 * hodnota 5. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T5 = (1 + 0.00) x 1 = 1.000 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby 1 1.00 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 0.02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 2 0.00 Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě 1 0.00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 1 0.00 V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost 7 0.01 Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, parkování na pozemku 7. Hromadná doprava* 5 0.00 Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitel. 2 0.04 Výhodná - možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 2 0.00 Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem * 0.07 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + 0.07) x 1 = 1.070-7 -
Výpočet ceny objektu ( 13 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.900,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.11) x 1.0750 K4: koeficient vybavení stavby x 1.0286 K5: koeficient polohový (dle přílohy č.20) x 1.1200 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) x 2.1260 pp: koeficient dle trhu a polohy x 1.0700 pp = It x Ip = 1.000 x 1.070 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 5.352,71 Cena za celý obestavěný prostor 1750.50 m 3 = Kč 9.369.918,86 Cena stavby bez opotřebení = Kč 9.369.918,86 Snížení ceny za opotřebení 25% - Kč 2.342.479,71 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 7.027.439,15 Rodinný dům se šikmou střechou č.p.1966 Cena celkem Kč 7.027.439,- 3) Venkovní úpravy Oceněno podle 18, přílohy č.17 vyhlášky. 3.1) Venkovní úpravy - zjednodušený výpočet Oceněno podle 18 vyhlášky. Popis Venkovní úpravy u rodinného domu tvoří: - plot ze strojového pletiva - plot se zděnými sloupky s výplní ocelovou, s ocel.vrátky a vraty - přípojka elektro - přípojka vody - přípojka kanalizace - přípojka zemního plynu - zpevněné plochy z žulových kostek 60 m 2-8 -
Zjištěná cena Poř.číslo Název Cena 1. Rodinný dům se šikmou střechou č.p.1966 4136020.00 Celkem zjištěná cena 4136020.00 Výpočet ceny objektu ( 18 vyhlášky) Zjištěná cena hlavních staveb = Kč 4.136.020,- 3,5% ze zjištěné ceny = Kč 144.760,70 Venkovní úpravy - zjednodušený výpočet Cena celkem Kč 144.761,- Venkovní úpravy Cena celkem Kč 144.761,- 4) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Oceněno podle 47 vyhlášky. Dílčí výměry porostu Výměra porostu 1*3,14*2,20*2,20 = 15.20 m 2 Zjištěná jednotková cena pozemků Poř.číslo Název Výměra m 2 Cena 1. Zahrada 210.00 485352.12 Celková výměra a cena 210.00 485352.12 Jednotková cena pozemků = 485352.12 / 210.00 = 2311.2006 Výpočet ceny porostů ( 47 vyhlášky) Zjištěná cena pozemku o výměře porostu = Kč 35.130,25 ( 15.20 m 2 x 2.311,20 Kč/m 2 ) Podíl ve výši 8,5% ze zjištěné ceny = Kč 2.986,07 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Cena celkem Kč 2.986,- - 9 -
C. REKAPITULACE 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha) Kč 1.578.550,- 2) Rodinný dům se šikmou střechou č.p.1966 Kč 7.027.439,- 3) Venkovní úpravy Kč 144.761,- 4) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Kč 2.986,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč 8.753.736,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč 8.753.740,- Slovy: Osmmilionůsedmsetpadesáttřitisícesedmsetčtyřicet Kč V Ostravě, dne 23.března 2014 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 14040-070/14. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc - 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -