ZNALECKÝ POSUDEK č. 678-15/2011 cena obvyklá nemovitosti - rodinného domu s příslušenstvím - v Třebíči, ulice Hrádek na č.p.106/18, vše v katastrálním území Podklášteří. Objednatel posudku: JUDr. Ivana Kozáková Exekutorský úřad Bráfova 53 674 01 Třebíč Účel posudku: Posudek je vyhotoven pro účely exekučního řízení Podle stavu ke dni 17. 3. 2011 posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Havelka Šafaříkova 12 674 01 Třebíč Posudek obsahuje včetně titulního listu 21 stran textu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Třebíči 17.3.2011
- 2-1. Úvod 1.1 Znalecký úkol Úkolem znalce je postupem podle z.č. 151/1997 Sb. stanovit obvyklou cenu nemovitosti a jejich příslušenství: Rodinného domu bez č.p. na pozemku p.č. 106/18, v Třebíči, v katastrálním území Podklášteří, LV č. 7234, postaveného na základě stavebního povolení Městského národního výboru v Třebíči, odboru výstavby ze dne 30.5.1990, č.j. Výst. 1008/90 332/5-Ča. 1.2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům bez č.p. na pozemku p.č. 106/18 s příslušenstvím Adresa nemovitosti: ul. Hrádek, Třebíč 674 01 Třebíč Kraj: Vysočina Okres: Třebíč Obec: Třebíč Katastrální území: Třebíč Počet obyvatel: 38 156 1.3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 21.11.2011 za přítomnosti pana Jiřího Ondráčka. 1.4. Podklady pro vypracování posudku - prohlídka, šetření a měření na místě samém dne 21.11.20101 za přítomnosti pana Jiřího Ondráčka - zákon č.151/97 Sb. o oceňování majetku - vyhláška MF č.364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/97 Sb. - údaje o orientačních cenách rozpočtových ukazatelů I/2011 časopis Materiály pro výstavbu - databáze znalce s realizovanými prodeji nemovitostí - konzultace s RK Michálek & Partners - výpis z katastru nemovitostí LV č. 7234 vyhotovený k datu 17.3.2011 - kopie katastrální mapy z internetu 17.3.2011 - vyhlášky a předpisy související - žádné další doklady ani dokumentace nebyly předloženy, veškeré potřebné údaje k jeho zpracování čerpal znalec z podkladů výše uvedených 1.5. Vlastnické a evidenční údaje LV č. 7234 Katastrální území Podklášteří A : Vlastník : SJM Ondráček Jiří, Hrádek 577/4, Třebíč, Podklášteří, 674 01
- 3 - Ondráčková Marcela Mgr., Jar. Ježka 198/15, Třebíč, Týn, 674 01 B : Parcela Výměra (m 2 ) Druh pozemku 106/18 747 zahrada 1.6. Dokumentace a skutečnost K dispozici část projektové dokumentace vypracované Ing. F. Svobodou v roce 1990 pro účel vybavení stavebního povolení 1.7. Popis obce Třebíč je bývalým okresním městem s cca 40 tisíci obyvateli. Je zde městský úřad, základní a střední školy, poliklinika, nemocnice, dostatečné kulturní, sportovní a ubytovací zařízení (museum, koncertní sál, výstavní síň, restaurace, vinárny, kavárny, hotely, pensiony, plavecký bazén, řada krytých sportovišť a stadiony). V Třebíči převažuje zástavba objektů pro bydlení, je zde pouze lehký průmysl v okrajových částech města. Pro město Třebíč není zpracována cenová mapa pozemků. 1.8. Širší vztahy Popis a poloha nemovitosti Předmětem ocenění je dosud nekolaudovaná nemovitost bez č.p. nacházející se v klidné lokalitě uliční zástavby ulice Hrádek - dům uzavírá zástavbu na jejím neprůjezdném konci směrem k židovskému hřbitovu. Dům je orientován štíty přibližně východ - západ. Dopravní dostupnost Nemovitost v zastavěné části obce, přístupná po místní zpevněné komunikaci přes část města Týn, nebo pěšky přes údolí tzv. Kočičiny mezi rybníky Babák a Vodovodní. Doprava MHD, v místě pak železniční i autobusová doprava. Inženýrské sítě: Oceňovaná nemovitost je vybavena přípojkami elektro, plynu, vody a kanalizace. Škodlivé a negativní vlivy Vzhledem k poloze a okolí nejsou znalci známy. Historie nemovitosti stavební úpravy Je popsáno podrobně v rámci ocenění rodinného domu podle oceňovacího předpisu. Vhodnost a současný způsob využití Určeno stavebním uspořádáním pro bydlení blíže viz popis v rámci ocenění podle vyhlášky. V souladu s účelem je nemovitost také užívána
- 4 - Břemena, závazky a zatížení nemovitosti Nejsou evidována s výjimkou nařízení exekučního řízení k prodeji nemovitosti Vhodnost využití, ekonomická charakteristika, možnosti rozvoje Určeno polohou, současným stavebním uspořádáním a účelovostí objektu. Lze charakterizovat, že nejlepší a nejvyšší využití odpovídá stávajícím, tedy bydlení takto bude dále posuzováno. Komerčního využití je variantou nepravděpodobnou v úvahu přichází pouze využití části nemovitosti (např. 1.NP) na kanceláře/ateliér. Jiný druh podnikání vyžadující větší využití komerčních ploch je málo pravděpodobný, nemovitost má minimální možnosti rozvoje vzhledem k omezené ploše pozemku a okolní zástavbě Rozvoj obce, územní plán: Obec v současné době má schválený územní plán, nabídka dalších stavebních pozemků minimální - k dispozici pouze několik pozemků buď ve stávající zástavbě nebo poslední pozemky v lokalitě Podklášteří. K dispozici jsou opět pozemky v lokalitě Račerovic u Třebíče. Trh s nemovitostmi, vztah nabídky poptávky: Nabídka je v současné době v Třebíči rovnováze s nabídkou, setrvává především poptávka po stavebních pozemcích. Řada nemovitostí s vyšší cenou je však v nabídce delší dobu 1-2 roky. Obecně trh málo aktivní vlivem krize, ceny jsou podle názoru realitních kanceláří stlačeny na minimální úroveň, ale zároveň stabilizované - není předpoklad dalšího poklesu. Výběr ze současné nabídky ve srovnatelných lokalitách uveden dále v rámci ocenění porovnávacím způsobem. Další kritéria jsou uvedena v rámci ocenění podle vyhlášky 2. Metody a způsob ocenění 2.1. Stanovení obvyklé ceny Pro stanovení ceny obvyklé neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. Při volbě přístupu a metody ocenění dané nemovitosti se vychází především z následujících faktů: 1. Nemovitost s téměř jednoznačným využitím (viz v posudku výše) 2. Jedná se o nemovitost dosud nekolaudovanou 3. Znalcem použita databáze realizovaných prodejů nemovitostí v místě + nabídky z realitního serveru S Reality
- 5 - Postup ocenění: Ocenění podle oceňovacího předpisu vyhláška č. 364/2010 pro rodinné domy rozlišuje způsob ocenění : - do obestavěného prostoru 1.100 m3 - porovnávacím způsobem, výpočet zahrnuje řadu prvků tržního ocenění - nad obestavěný prostor 1.100 m3 - nákladovým způsobem, vycházejícím z ocenění objemu stavby a opotřebení, případně procenta rozestavěnosti Zde obestavěný prostoru těsně nad hranicí 1.100m 3 s tím, že 1.NP nemovitosti bez intenzivnějšího využití - z tohoto důvodu budou provedeny oba způsoby ocenění. Ocenění podle technicko hospodářských ukazatelů (THU) - obvyklé ceny v místě a čase aktuálními oceňovacího předpisu Odhad obvyklé ceny nemovitosti na základě porovnání - vychází se z porovnání obdobných nemovitostí a z ceny obvyklé stavebních pozemků Odhad obvyklé ceny - na základě výše uvedených výpočtů a závěrečné úvahy znalce Ocenění 3.1. Ocenění podle oceňovacího předpisu porovnávacím způsobem Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Rodinný dům porovnávací metodou b) Venkovní úpravy b 1 ) Krytý altán b 2 ) Venkovní bazén b 3 ) Zavlažovací systém c) Pozemky d 1 ) Pozemek p.č. 106/18 Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
- 6 - a) Porovnávací hodnota 1) Rodinný dům porovnávací metodou - 26a 1. Všeobecně: Oceňovaný objekt je samostatný dům v uliční zástavbě ulice Hrádek. Jednoduchý půdorys je ve tvaru obdélníku, střecha je sedlová. 2. Zatřídění objektu: Dům má 2 nadzemní podlaží a obytné podkroví, více než polovina podlahové plochy místností a prostorů je určena k bydlení - vyhovuje tak definici rodinného domu podle 3 Vyhl. č. 137/1998 Sb. Obestavěný prostor převyšuje 1.100 m3, v této variantě je přesto ocenění vedeno podle 26a) vyhl. 3.Dispozice: RD situován štíty přibližně západ - východ. V suterénu (1.NP) umístěna garáž s vjezdem u J strany, vedle garáže vstup do domu, na který navazuje ve středu dispozice schodiště. Ve 2. NP je na Z stranu situována kuchyně a jídelna, na J pak obývací pokoj a pracovna, další pokoj S strana. Podkroví je řešeno se 2 obytnými pokoji a samostatným sociálním zařízením se sprchovým koutem a WC. 4. Popis konstrukcí, inženýrských sítí a širších vztahů: Základy vč. zemních prací betonové, s izolací proti vlhkosti Svislé konstrukce zdivo cihelné bloky 44cm Stropy silikátové Střecha sedlová Krytina betonová Klempířské konstrukce pozinkovaný plech Úpravy vnitřních povrchů štuková Úpravy vnějších povrchů štuková s fasádním nátěrem Vnitřní obklady v kuchyně, sociální zařízení - standard Schody betonové monolitické s keramickou dlažbou Dveře dýhované standard Vrata garážová standard Okna zdvojená podlahy obytných místností dřevěné,plovoucí - standard podlahy ostatních místností keramické dlažby,beton. Vytápění kotel plynový kondenzační se zásobníkem TUV - rok 2010 rozvody ocel Elektroinstalace Cu Bleskosvod není Rozvod vody plast Zdroj teplé vody kotel Vnitřní plynovod ano Vnitřní kanalizace standard Vybavení kuchyní standard Vn.hyg.zařízení standard Záchod standard Ostatní, spec. vybavení vestavěné skříně
- 7-1. Údaje pro Index konstrukce a vybavení a) Základní příslušenství stavby: řemeslně dobré provedení sociálního zařízení - uvažováno jako úplné standard b) Venkovní úpravy: Zahrnují přípojky inženýrských sítí (voda, plyn, kanalizace, elektro), zpevněné plochy, oplocení novým. Vzhledem ke běžnému rozsahu a dobré kvalitě provedení uvažováno kritérium jako standardního rozsahu a provedení Venkovní úpravy - krytý altán a venkovní bazén jsou předmětem samostatného ocenění c) Pozemky ve funkčním celku se stavbou nemovitost situována na jednom pozemku - RD není dosud předmětem vkladu do KN p.č. 106/18 o výměře.....474m2 zastavěná část RD...131 m2 na plochu zahrady zbývá 616 m2 Závěr: kritérium uvažováno od 300 do 800 m2 d) Kritéria jinde neuvedená neuvažují se d) Stavebně technický stav, opravy a rekonstrukce: RD dokončen podle informace majitel v roce 1997, stáří tedy uvažováno 14 roků. Rekonstrukce vzhledem ke stáří nebyly prováděny, došlo pouze k výměně plynového kotle v roce 2010 za kondenzační kotel Protherm s integrovaným zásobníkem na ohřev TUV. Jedinou zjištěnou závadou je poškozená venkovní omítka v místě dešťového svodu, kde došlo k zatečení ze svodu Závěr: kritérium uvažováno stavba ve výborném stavu e) Příslušenství - vedlejší stavby: nejsou 5. Údaje pro Index trhu s nemovitostmi a) Situace na dílčím trhu s nemovitostmi: Nabídka zhruba v rovnováze s poptávkou - kritérium uvažováno nabídka odpovídá poptávce b) Vlastnictví nemovitosti: Stavba na vlastním pozemku c) Vliv právních vztahů na prodejnost stavba není dosud kolaudována. Na stavebním úřadu zjištěno (paní Čapková 568 896 182), že kolaudace není žádným vážným problémem - vyžadují se pouze běžné doklady, žádost a správní poplatek ve výši 100,-Kč za prodloužení termínu - na tvorbu obvyklé ceny nemá tato skutečnost praktický vliv - kritérium bude tedy uvažováno Bez vlivu 6. Údaje pro Index polohy nemovitost a) Parkovací možnosti v okolí nemovitosti Lze parkovat před domem a před garáží - kritérium uvažované parkovací možnosti výborné b) Vlivy neuvedené Neuvažují se
- 8 - Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Třebíč Stáří stavby: 14 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 2 849,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 2.NP : 13,45*9,75 = 131,14 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 2.NP : 131,14 m 2 3,10 m Obestavěný prostor: 1.NP: (13,45*9,75)*(2,95) = 386,86 m 3 2.NP : (13,45*9,75)*(3,10) = 406,53 m 3 podkroví : (13,45*9,75)*(2,45) = 321,29 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 114,68 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 0,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 131,14 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné I typ B plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn V 0,08 nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo II 0,00 jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem II 0,00 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba ve výborném stavu I 1,25 Koeficient pro stáří 14 let: 1,00 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 1,00 = 1,375 i = 1
- 9 - Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - preferované III 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez zázemí parků IV 0,03 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení II 0,00 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - výborné, privátní parkování III 0,02 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,050 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 1,000 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 1,375 * 1,050 * 1,000 = 1,444 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 2 849,- Kč/m 3 * 1,444 = 4 113,96 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 4 113,96 Kč/m 3 * 1 114,68 m 3 = 4 585 748,- Kč Rodinný dům porovnávací metodou - zjištěná cena = 4 585 748,- Kč b) Venkovní úpravy b 1 ) Krytý altán - 10 Altán, 1 stěna ze štípaných betonových tvarovek, vymývaná dlažba, tesařská konstrukce, střecha bonnský šindel. Kvalitní provedení, cena a opotřebení odborným odhadem Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 35.1. Jiné - počet Počet: 1,00 ks Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 100 000,- Kč/ks = 100 000,- Kč Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,9724
- 10 - Plná cena: = 97 240,- Kč Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 1 rok Opotřebení: 10,000 % - 9 724,- Kč Krytý altán - zjištěná cena = 87 516,- Kč b 2 ) Venkovní bazén - 10 Bazén dokončený zároveň s RD, pořizovací cena 250.000,-Kč. Znalcem zjišťovány aktuální ceny bazénů obdobné velikosti u firmy Mountfield - současná cena dodávky a montáže je cca 200.000,- Kč.je nutno připočítat stavební připravenost - výkopy, betonáž podkladu - celková cena uvažovaná pak ve stejné úrovni, tj. 250.000,- Kč Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 35.1. Jiné - počet 1,00 ks Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 250 000,- Kč/ks = 250 000,- Kč Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,9724 Plná cena: = 243 100,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 14 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 46 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 14 / 60 = 23,333 % - 56 722,52 Kč Venkovní bazén - zjištěná cena = 186 377,48 Kč b 3 ) Zavlažovací systém - 10 Zavlažovací systém v zahradě, pořizovací cena 100.000,- Kč, opotřebení odborným odhadem Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 35.1. Jiné - počet Počet: 1,00 ks Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 100 000,- Kč/ks = 100 000,- Kč Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,9724 Plná cena: = 97 240,- Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 5,000 % - 4 862,- Kč Zavlažovací systém - zjištěná cena = 92 378,- Kč
- 11 - c) Pozemky c 1 ) Pozemek p.č. 106/18-27 - 32 1. Všeobecně: Předmětem ocenění jsou pozemky : * p.č. 106/18 747 m 2 zahrada 2. Využití pozemků, ocenění : Pozemek p.č. 106/18 - zastavěn rodinným domem + předzahrádka a zahrada, v katastru veden jako zahrada, ale je zastavěný stavbou RD. Bude pro ocenění uvažováno jako jeden celek - stavební parcela - ocenění podle 28 odst. (1) oceňovacího předpisu. 3. Inženýrské sítě: RD napojen na vodu, kanalizaci, elektro a plyn. 4. Přirážky a srážky: * Uplatňuje se přirážka na výhodnou polohu ve výši 100% * Uplatňuje se přirážka za možnost napojení na plyn ve výši 10% Ostatní přirážky a srážky se neuplatňují Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada 106/18 747,00 400,00 298 800,- Součet 298 800,- Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 120 % Úprava ceny celkem 120 % + 358 560,- Mezisoučet 657 360,- 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 65 736,- Mezisoučet 723 096,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,9724 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 1 525 107,52 Pozemek p.č. 106/18 - zjištěná cena = 1 525 107,52 Kč
- 12 - Výsledné ceny: a) Rodinný dům porovnávací metodou = 4 342 984,15 Kč b) Venkovní úpravy b 1 ) Krytý altán = 87 516,- Kč b 2 ) Venkovní bazén = 186 377,48 Kč b 3 ) Zavlažovací systém = 92 378,- Kč d) Pozemek p.č. 106/18 = 1 525 107,52 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem 6 054 469,15 Kč 3.1. Cena podle oceňovacího předpisu porovnávacím způsobem zaokrouhleno.6 054 000,- Kč 3.2. Ocenění podle oceňovacího předpisu nákladovým způsobem Obsah posudku a) Hlavní stavby b 1 ) Rodinný dům nákladovou metodou b) Venkovní úpravy b 1 ) Krytý altán b 2 ) Venkovní bazén b 3 ) Zavlažovací systém c) Pozemky c 1 ) Pozemek p.č. 106/18 b) Hlavní stavby b 1 ) Rodinný dům nákladovou metodou - 5 1. Technický stav, opotřebení : Vhledem ke stáří je opotřebení uvažováno lineárně 2. Zatřídění objektu : Dům má 1 nadzemní podlaží a 1 podzemní podlaží, více než polovina podlahové plochy místností a prostorů je určena k bydlení - vyhovuje tak definici rodinného domu podle 3 Vyhl. č. 137/1998 Sb. Obestavěný prostor převyšuje 1.100 m3, ocenění je tedy provedeno podle 5 vyhlášky jako rodinný dům. (dále jen RD ) 3. Koeficient prodejnosti : Podle názoru znalce užitná hodnota objektu není z cenového hlediska v relaci s velkým obestavěným prostorem. Cca 34 % prostoru připadá na minimálně využitelné přízemí. Dále je potřeba zohlednit, že nemovitost je malého stáří, ale poněkud morálně zastaralá z hlediska dispozice a prvků, které ovlivňují spotřebu energií - okna, dveře a obvodové konstrukce. Ve spojení s výše uvedeným (velký obestavěný prostor) pak znamená především vysoké náklady na vytápění. Z tohoto důvodu snižuji koeficient prodejnosti rodinného domu a vedlejších staveb o 15%.
- 13 - Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví, Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Obestavěný prostor: 1.NP : (13,45*9,75)*(2,95) = 386,86 m 3 2,NP: (13,45*9,75)*(3,10) = 406,53 m 3 podkroví: (13,45*9,75)*(2,45) = 321,29 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 114,68 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy: S 7,10 100,00 1,00 7,10 2. Zdivo: S 22,30 100,00 1,00 22,30 3. Stropy: S 8,40 100,00 1,00 8,40 4. Střecha: S 5,20 100,00 1,00 5,20 5. Krytina: S 3,20 100,00 1,00 3,20 6. Klempířské konstrukce: S 0,80 100,00 1,00 0,80 7. Vnitřní omítky: S 6,20 100,00 1,00 6,20 8. Fasádní omítky: S 3,10 100,00 1,00 3,10 9. Vnější obklady: S 0,40 100,00 1,00 0,40 10. Vnitřní obklady: S 2,30 100,00 1,00 2,30 11. Schody: S 2,40 100,00 1,00 2,40 12. Dveře: S 3,30 100,00 1,00 3,30 13. Okna: S 5,20 100,00 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností: S 2,20 100,00 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností: S 1,10 100,00 1,00 1,10 16. Vytápění: N 4,40 100,00 1,54 6,78 17. Elektroinstalace: S 4,10 100,00 1,00 4,10 18. Bleskosvod: S 0,60 100,00 1,00 0,60 19. Rozvod vody: S 3,00 100,00 1,00 3,00 20. Zdroj teplé vody: S 1,80 100,00 1,00 1,80 21. Instalace plynu: S 0,50 100,00 1,00 0,50 22. Kanalizace: S 2,80 100,00 1,00 2,80 23. Vybavení kuchyně: S 0,50 100,00 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení: S 5,10 100,00 1,00 5,10 25. Záchod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 26. Ostatní: S 3,60 100,00 1,00 3,60 27. Sádrokarton podkroví A 0,88 100,00 1,00 0,88 Součet upravených objemových podílů: 103,26 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 1,0326 Úprava koeficientu prodejnosti K p : Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 1,1440 Úprava koeficientu prodejnosti o: -15,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,9724
- 14 - Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 1 975,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0326 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1690 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,9724 Základní cena upravená = 4 516,41 Kč/m 3 Plná cena: 1 114,68 m 3 * 4 516,41 Kč/m 3 = 5 034 351,90 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 14 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 86 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 14 / 100 = 14,000 % - 704 809,27 Kč Rodinný dům nákladovou metodou - zjištěná cena = 4 329 542,63 Kč b) Venkovní úpravy b 1 ) Krytý altán - 10 Krytý altán - zjištěná cena = 87 516,- Kč b 2 ) Venkovní bazén - 10 Venkovní bazén - zjištěná cena = 186 377,48 Kč b 3 ) Zavlažovací systém - 10 Zavlažovací systém - zjištěná cena = 92 378,- Kč c) Pozemky Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Pozemek p.č. 106/18 - zjištěná cena = 1 525 107,52 Kč Výsledné ceny: a) Rodinný dům nákladovou metodou = 4 329 542,63 Kč b) Venkovní úpravy b 1 ) Krytý altán = 87 516,- Kč b 2 ) Venkovní bazén = 186 377,48 Kč b 3 ) Zavlažovací systém = 92 378,- Kč c) Pozemek p.č. 106/18 = 1 525 107,52 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem 6 041 027,63 Kč 3.2. Cena podle oceňovacího předpisu nákladovým způsobem zaokrouhleno.6 041 000,- Kč
- 15-3.3. Ocenění podle technicko hospodářských ukazatelů Vychází z publikovaných statistických údajů a zkušenosti znalce o cenách v místě a čase. Úvaha ocenění je založena na faktu, že potenciální kupující bude porovnávat cenu s náklady na novostavbu s tím, že bude zohledněno jednak opotřebení oceňované stavby a její standard provedení. Postup je dostatečně patrný z následujícího výpočtu Výpočet nákladů na výstavbu nového areálu pomocí THU 1. Rodinný dům obestavěný prostor nového RD včetně garáže 1 115 m3 náklady na výstavbu objektu (výpočet viz níže) 5 050 Kč/m3 náklady na výstavbu objektu 5 630 750 přípojky sítí - odborným odhadem 90 000 venkovní úpravy - odborným odhadem 500 000 náklady na výstavbu celkem 6 220 750 Kč 2. Pozemek Výměra pozemku uvažována v nezbytném rozsahu pozemek areálu - výměra cena včetně sítí cena pozemku celkem 747 m2 2 100 Kč/m2 1 568 700 Kč 3. Projekční a inženýrské práce Projekční a inženýrské práce celkem (odhad) 80 000 Kč REKAPITULACE NÁKLADÚ objekty projekční práce pozemek Náklady na výstavbu nemovitosti celkem 6 220 750 Kč 80 000 Kč 1 568 700 Kč 7 869 450 Kč Výpočet ceny porovnáním s výstavbou nového areálu Náklady na výstavbu nového RD Odpočet na opotřebení (výpočet podle vyhlášky lineárně) 14,00% Náklady na výstavbu nového RD po odpočtu opotřebení Odpočet na vyšší standard novostavby 30,00% Odpočet na modernizaci dispozice Rozdíl = základ pro obvyklou cenu oceňovaného areálu 7 869 450 Kč -1 101 723 Kč 6 767 727 Kč -2 030 318 Kč -250 000 Kč 4 487 409 Kč 3.3. Ocenění podle technicko hospodářských ukazatelů zaokrouhleno.4 490 000,- Kč.
- 16-3.4. Obvyklá cena porovnáním Jak už je uvedeno výše, vychází z realizovaných prodejů z databáze znalce a nabídek realitních kanceláří v místě Pokud se týká stavebních pozemků, byly zjišťovány rovněž nabídky a realizované prodeje v místě a to s rozptylem cen od 1.600 2000,- Kč/m2 toto jsou hodnoty odpovídající realitě po konzultaci s RK Michálek & Partners. Cena použitá v části ocenění podle oceňovacího předpisu odpovídá pak vyšší relaci z důvodu menší výměry pozemku a atraktivní klidové lokality poblíž centra (2.000 Kč/m 2 ). Toto je i cena uvažovaná s využitím přirážek u ocenění podle vyhlášky. Dále je provedeno zjednodušené porovnání s výše uvedenými nemovitostmi - nejprve je v tabulce uveden přehled nemovitostí k porovnání s popisem a následně vlastní porovnání. Při výpočtu porovnání je vždy zohledněna případná provize realitní kanceláře + snížení na realizaci kupní ceny.
- 20-4. Odhad obvyklé ceny nemovitosti 4.1. Přehled cen 1. Administrativní cena porovnáním 6 054 000,- Kč 2. Administrativní cena nákladovým způsobem 6 041 000,- Kč 3. Ocenění podle THU 4 490 000,- Kč 4. Cena porovnáním 4 450 000,- Kč 4.2. Komentář k jednotlivým cenám, stanovení obecné ceny: 1. Administrativní cena porovnáním - výše ceny evidentně nad cenami dosažitelnými na současném trhu. Důvodem je podle mého názoru další pokles cen nemovitostí od roku 2010, který vyhláška nezohledňuje v dostatečné míře a dále hlediska, která vyhláška zohlednit nemůže - tato jsou dále uvedena v analýze. 2. Administrativní cena nákladová - dtto výše (příliš se od ceny porovnáním neliš) í popisuje dobře technický stav, ale nehodnotí už morální zastarání jednotlivých prvků 3. Ocenění podle THU - obecně nelze brát jako podstatný údaj pro určení obvyklé ceny, je však minimálně orientačním ekonomickým ukazatelem pro logicky uvažujícího zájemce. Zde se cena téměř neliší od další ceny porovnáním 4. Cena porovnáním - vzhledem k uvedení nedávno realizovaných prodejů a porovnáním s nabídkami nemovitostí velice obdobného charakteru je nejvíce podstatný způsob při závěrečném odhadu obvyklé ceny. 4.3. Závěrečná analýza Při stanovení výsledné tržní hodnoty bylo přihlíženo k výše uvedenému, současné situaci na trhu a dále k silným a slabým stránkám předmětné nemovitosti. Silné stránky: Velmi dobře situovaná nemovitost v klidové části obce, zároveň poblíž centra i parkové zóny Nemovitost výhodně orientovaná vzhledem ke světovým stranám Kvalitní provedení stavby, příjemně působící zahrada se zázemím a bazénem Slabé stránky: Poněkud nešťastná koncepce s málo využitým technickým přízemím - horší dosažitelnost obytných podlaží Mírně morálně zastaralá stavba s vyšší energetickou náročností Málo aktivní trh v současné době, značná nabídka nemovitostí
- 21-4.4. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti V závěru stanovená obecná cena nemovitosti vychází z výše uvedeného komentáře k jednotlivým cenám, slabé a silné stránky jsou v podstatě v rovnováze. Při závěrečném odhadu ceny se vychází z ceny podle THU a ceny porovnáním. Výsledná cena po menším zaokrouhlením dolů jako cena pravděpodobně dosažitelná při prodeji v daném místě a v současné době. Obvyklá cena - celá nemovitost 4 400 000,- Kč slovy: čtyřmilionyčtyřistatisíc Kč V Třebíči, 17.3.2011 Ing. Zdeněk Havelka Šafaříkova 12 674 01 Třebíč 5. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 25.2.2000 č.j. Spr. 2404/99 pro obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 678-15/2011 znaleckého deníku. 6. Seznam příloh Příloha č. 1 Výpis z katastru nemovitostí č. 7234 - vyhotoven dne 17.3.2011 Příloha č. 2 Kopie katastrální mapy z internetu ze dne 17.3.2011 Příloha č. 3 Fotodokumentace na CD + text posudku