ZNALECKÝ POSUDEK č. 2310-47/12 o ceně nemovitosti rodinného domu č.p. 23 na pozemku p.č. 35 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Velké Těšany, obec Bařice-Velké Těšany, okres Kroměříž s pozemky a s příslušenstvím. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Nový Jičín, soudní exekutor Mgr. Ing. Monika Michlová Štefánikova 9 741 01 Nový Jičín Stanovení ceny nemovitosti pro exekuci. Č.j.: 163 EX 835/11 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 17.5.2012 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Petráš Thomayerova 38 779 00 Olomouc telefon: 777038580 e-mail: j.petras@atlas.cz Znalecký posudek obsahuje 18 stran textu včetně titulního listu a včetně 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Olomouci, 29.5.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny rodinného domu č.p.23 na pozemku p.č. 35 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Velké Těšany, obec Bařice-Velké Těšany, okres Kroměříž s pozemky a s příslušenstvím. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Velké Těšany 23 767 01 Bařice-Velké Těšany Kraj: Zlínský Okres: Kroměříž Obec: Bařice-Velké Těšany Katastrální území: Velké Těšany Počet obyvatel: 477 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. j) : ZC = C p * 2,0 = 70,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 17.5.2012 za přítomnosti spolumajitele předmětné nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem, LV č.484 ze dne 2.11.2011 - informace a údaje sdělené spoluvlastníkem nemovitosti - skutečnosti a výměry zjištěné na místě při místním šetření dne 17.5.2012 - kopie katastrální mapy 5. Vlastnické a evidenční údaje Na základě výpisu z katastru nemovitostí LV č. 484, vyhotoveného dálkovým přístupem ze dne 2.11.2011 je majitelem předmětné nemovitosti: Páník Petr 801019/4412 1/2 Páníková Darina 715318/4401 1/2-2 -
6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici na žádný objekt nemovitosti, posudek se zpracovává podle zaměření zjištěném na místě samém a podle údajů získaných od spoluvlastníka nemovitosti. 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům 1.2. Vedlejší stavba 1.3. Vedlejší stavba 1.4. Vedlejší stavba 1.5. Přístřešek 2. Ocenění pozemků 2.1. - 3 -
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům Popis: Předmětná nemovitost rodinného domu č.p. 23 je situována na pozemku p.č. 35 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Velké Těšany, obec Bařice-Velké Těšany jako objekt se dvěma nadzemními podlažími, bez podsklepení a bez podkroví, konečné řadové sekce. Objekt původně zemědělská usedlost, v současné době není využívána k tomuto účelu. Dispozičně v přízemí 3+1, ve II.N.P. tři pokoje. Základové konstrukce mělkého založení, izolace proti zemní vlhkosti místy neplní svou funkci, svislé nosné konstrukce zděné, zastřešení sedlovou střechou s pálenou krytinou. Stropy s rovným podhledem. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Fasádní omítky vápenné hladké, vnitřní omítky vápenné dvouvrstvé, štukové. Obklad fasády proveden není. Vnitřní obklady keramické běžného provedení pouze na sociálním zařízení. Schody do II.N.P. betonové s povrchovou úpravou teracco. Dveře plné nebo prosklené do ocelových zárubní. Okna dřevěná zdvojená. Podlahy v obytných místnostech v přízemí vlysové, ve II.N.P. dřevotříska. V ostatních místnostech keramická dlažba a PVC. Vytápění objektu ústřední s kotlem na zemní plyn v přízemí - komoře. Elektroinstalace světelná i motorová, hromosvod proveden. Zdroj teplé vody s vazbou na ÚT, v kuchyni el. průtokový ohřívač. Proveden rozvod zemního plynu. Zdroj vody obecní vodovod, odkanalizování do obecní kanalizace. V kuchyni plynový sporák. Sociální zařízení, koupelna s umyvadlem, sprchovým koutem a WC. Záchod splachovací. Objekt jinak bez jiného vnitřního vybavení. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Zlínský kraj, do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 100 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 2 675,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: I.N.P.: 15,80*7,70 = 121,66 m 2 II.N.P.: 15,80*7,70 = 121,66 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I.N.P.: 121,66 m 2 2,66 m II.N.P.: 121,66 m 2 2,31 m Obestavěný prostor: Vrchní stavba: 15,80*7,70*5,27 = 641,15 m 3 Zastřešení: ((7,70*3,23)/2)*15,80 = 196,48 m 3-4 -
Obestavěný prostor - celkem: = 837,63 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 121,66 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 243,32 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ B zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a III 0,00 odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0,03 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 100 let: 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 13 * 0,60 = 0,495 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - uvnitř souvisle zastavěného území obce III 0,01 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - žádný obchod I -0,03 5. Školství a sport - žádná základní škola I -0,03 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení I -0,03 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0,06 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00-5 -
11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,860 i = 1 Index trh s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,495 * 0,860 * 0,900 = 0,383 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 2 675,- Kč/m 3 * 0,383 = 1 024,53 Kč/m 3 CP = CU * OP = 1 024,53 Kč/m 3 * 837,63 m 3 = 858 177,06 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 858 177,06 Kč 1.2. Vedlejší stavba Popis: Vedlejší stavba přistavěná k objektu rodinního domu, využívána jako holubník. Základové konstrukce mělkého založení, svislé nosné konstrukce zděné, zastřešení tvoří stropní konstrukce, střešní plášť lepenka. Okno jednoduché, dveře dřevěné, podlaha betonová mazanina. Venkovní a vnitřní omítky vápenné hladké. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba 7: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1274 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] I.N.P. 10,62*2,90 = 30,80 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. plocha Konstr. výška I.N.P. 30,80 m 2 2,30 m - 6 -
Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] Vrchní stavba (10,62*2,90)*(2,30) = 70,84 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Vrchní stavba NP 70,84 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 70,84 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy betonové pásy S 50 1. Základy chybí C 50 2. Obvodové stěny zděné S 65 2. Obvodové stěny chybí C 35 3. Stropy s rovným podhledem S 100 4. Krov C 100 5. Krytina lepenka S 100 6. Klempířské práce jen žlaby a svody P 100 7. Úprava povrchů vápenná omítka S 100 8. Schodiště X 100 9. Dveře dřevěné S 100 10. Okna jednoduchá S 100 11. Podlahy betonová S 100 12. Elektroinstalace C 100 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient 1. Základy S 7,10 50 1,00 3,55 1. Základy C 7,10 50 0,00 0,00 2. Obvodové stěny S 31,80 65 1,00 20,67 2. Obvodové stěny C 31,80 35 0,00 0,00 3. Stropy S 19,80 100 1,00 19,80 4. Krov C 7,30 100 0,00 0,00 5. Krytina S 8,10 100 1,00 8,10 6. Klempířské práce P 1,70 100 0,46 0,78 7. Úprava povrchů S 6,10 100 1,00 6,10 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře S 3,00 100 1,00 3,00 10. Okna S 1,10 100 1,00 1,10 11. Podlahy S 8,20 100 1,00 8,20 Část Upravený obj. podíl - 7 -
12. Elektroinstalace C 5,80 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 71,30 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,7130 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1030 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,9570 Základní cena upravená: [Kč/m 3 ] = 1 524,65 Plná cena: 70,84 m 3 * 1 524,65 Kč/m 3 = 108 006,21 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 80 = 62,500 % - 67 503,88 Kč Vedlejší stavba - zjištěná cena = 40 502,33 Kč 1.3. Vedlejší stavba Popis: Vedlejší stavba pro chov drobného domácího zvířectva situovaná v prodloužení pravé štítové zdi při pohledu z ulice. Jedná se o jednopodlažní objekt bez podsklepení a bez podkroví. Základové konstrukce mělkého založení bez izolací proti zemní vlhkosti, svislé nosné konstrukce zděné ze smíšeného zdiva prokládané kamenem, zavlhlé. Zastřešení pultovou střechou s pálenou krytinou. stropy segmentová cihelná klenba do ocelových nosičů. Vnitřní a venkovní omítky vápenné hladké, zavlhlé. Podlahy betonová mazanina. dveře dřevěné, vrata plechová. Okna ocelová jednoduchá. Z vnitřních rozvodů jen světelná el. energie. Hromosvod proveden není. Vzhledem ke stáří a technickému stavu použita analytická metoda při výpočtu opotřebení v souladu s platnou vyhláškou. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba 7: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1274 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] I.N.P. 16,00*5,18 = 82,88-8 -
Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. plocha Konstr. výška I.N.P. 82,88 m 2 3,44 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] Vrchní stavba (16,00*5,18)*(3,44) = 285,11 m 3 Zastřešení ((5,18*3,20)/2)*16,00 = 132,61 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Vrchní stavba NP 285,11 m 3 Zastřešení Z 132,61 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 417,72 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy mělkého založení P 100 2. Obvodové stěny zděné S 100 3. Stropy cihelná segmentová klenba S 100 4. Krov pultový S 100 5. Krytina pálená krytina S 100 6. Klempířské práce jen žlaby a svody P 100 7. Úprava povrchů vápenná omítka S 100 8. Schodiště X 100 9. Dveře dřevěné S 100 10. Okna jednoduchá S 100 11. Podlahy betonová S 100 12. Elektroinstalace světelná S 100 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy P 7,10 100 0,46 3,27 2. Obvodové stěny S 31,80 100 1,00 31,80 3. Stropy S 19,80 100 1,00 19,80 4. Krov S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 8,10 100 1,00 8,10 6. Klempířské práce P 1,70 100 0,46 0,78 7. Úprava povrchů S 6,10 100 1,00 6,10 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 Část - 9 -
9. Dveře S 3,00 100 1,00 3,00 10. Okna S 1,10 100 1,00 1,10 11. Podlahy S 8,20 100 1,00 8,20 12. Elektroinstalace S 5,80 100 1,00 5,80 Součet upravených objemových podílů 95,25 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z celku části 1. Základy P 7,10 100,00 0,46 3,27 3,44 100 150 66,67 2,2934 2. Obvodové stěny S 31,80 100,00 1,00 31,80 33,39 100 110 90,91 30,3548 3. Stropy S 19,80 100,00 1,00 19,80 20,79 100 110 90,91 18,9002 4. Krov S 7,30 100,00 1,00 7,30 7,66 100 100 100,00 7,6600 5. Krytina S 8,10 100,00 1,00 8,10 8,50 100 100 100,00 8,5000 6. Klempířské práce P 1,70 100,00 0,46 0,78 0,82 100 100 100,00 0,8200 7. Úprava povrchů S 6,10 100,00 1,00 6,10 6,40 100 100 100,00 6,4000 9. Dveře S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,15 100 100 100,00 3,1500 10. Okna S 1,10 100,00 1,00 1,10 1,15 100 100 100,00 1,1500 11. Podlahy S 8,20 100,00 1,00 8,20 8,61 100 100 100,00 8,6100 12. Elektroinstalace S 5,80 100,00 1,00 5,80 6,09 100 100 100,00 6,0900 Součet upravených objemových podílů: 95,25 Opotřebení: 93,9284 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,9525 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1030 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,9570 Základní cena upravená: [Kč/m 3 ] = 2 036,78 Plná cena: 417,72 m 3 * 2 036,78 Kč/m 3 = 850 803,74 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou: Opotřebení analytickou metodou: 93,9284 % Úprava ceny za opotřebení - 799 146,34 Kč Vedlejší stavba - zjištěná cena = 51 657,40 Kč - 10 -
1.4. Vedlejší stavba Popis: Vedlejší stavba - stodola, situovaná v prodloužení předchozí vedlejší stavby. Jedná se o jednopodlažní objekt bez podsklepení a bez podkroví, zastřešení sedlovou střechou s pálenou krytinou. Z klempířských konstrukcí jen žlaby a svody z pozinkovaného plechu. Základové konstrukce mělkého založení bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce z nepálených cihel - vepřovic. Vnitřní ani venkovní omítky nejsou provedeny. Podlahy hliněná. Stropní konstrukce chybí, vrata dřevěná, okna nejsou. Proveden provizorní rozvod světelné a motorové el. instalace. Hromosvod není. Objekt jinak bez vnitřního vybavení, na konci životnosti. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba 7: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1274 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] I.N.P. 7,15*10,50 = 75,07 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. plocha Konstr. výška I.N.P. 75,07 m 2 3,13 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] Vrchní stavba (7,15*10,50)*(3,13) = 234,98 m 3 Zastřešení ((7,15*2,67)/2)*10,50 = 100,23 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Vrchní stavba NP 234,98 m 3 Zastřešení Z 100,23 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 335,21 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu Část 1. Základy mělkého založení P 100-11 -
2. Obvodové stěny zděné z nepálených cihel P 100 3. Stropy C 100 4. Krov sedlový S 100 5. Krytina pálená krytina S 100 6. Klempířské práce žlaby a svody z pozinku S 100 7. Úprava povrchů S 100 8. Schodiště X 100 9. Dveře vrata dřevěná S 100 10. Okna C 100 11. Podlahy C 100 12. Elektroinstalace světelná a motorová P 100 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy P 7,10 100 0,46 3,27 2. Obvodové stěny P 31,80 100 0,46 14,63 3. Stropy C 19,80 100 0,00 0,00 4. Krov S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 8,10 100 1,00 8,10 6. Klempířské práce S 1,70 100 1,00 1,70 7. Úprava povrchů S 6,10 100 1,00 6,10 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře S 3,00 100 1,00 3,00 10. Okna C 1,10 100 0,00 0,00 11. Podlahy C 8,20 100 0,00 0,00 12. Elektroinstalace P 5,80 100 0,46 2,67 Součet upravených objemových podílů 46,77 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z celku části 1. Základy P 7,10 100,00 0,46 3,27 7,00 100 150 66,67 4,6669 2. Obvodové stěny P 31,80 100,00 0,46 14,63 31,28 100 110 90,91 28,4366 4. Krov S 7,30 100,00 1,00 7,30 15,61 100 100 100,00 15,6100 5. Krytina S 8,10 100,00 1,00 8,10 17,32 100 100 100,00 17,3200 6. Klempířské práce S 1,70 100,00 1,00 1,70 3,63 100 100 100,00 3,6300 7. Úprava povrchů S 6,10 100,00 1,00 6,10 13,04 100 100 100,00 13,0400 9. Dveře S 3,00 100,00 1,00 3,00 6,41 100 100 100,00 6,4100 12. Elektroinstalace P 5,80 100,00 0,46 2,67 5,71 25 30 83,33 4,7581 Součet upravených objemových podílů: 46,77 Opotřebení: 93,8716 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,4677 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500-12 -
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1030 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,9570 Základní cena upravená: [Kč/m 3 ] = 1 000,11 Plná cena: 335,21 m 3 * 1 000,11 Kč/m 3 = 335 246,87 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou: Opotřebení analytickou metodou: 93,8716 % Úprava ceny za opotřebení - 314 701,60 Kč Vedlejší stavba - zjištěná cena = 20 545,27 Kč 1.5. Přístřešek Popis: Vedlejší stavba - zděný přístřešek situován ve dvoře. Betonové základové pasy, zdivo jen ze tří stran. Zastřešení mírnou pultovou střechou s krytinou z nepískované lepenky. Omítky vápenné hladké. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba 7: typ G Svislá nosná konstrukce: přístřešky Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1274 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] I.N.P. 4,90*2,95 = 14,46 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. plocha Konstr. výška I.N.P. 14,46 m 2 2,50 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] Vrchní stavba (4,90*2,95)*(2,50) = 36,14 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Vrchní stavba NP 36,14 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 36,14 m 3-13 -
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy betonové pásy S 100 2. Obvodové stěny zděné tl. 15-30 cm S 100 3. Stropy X 100 4. Krov plochá střecha S 100 5. Krytina lepenka P 100 6. Klempířské práce C 100 7. Úprava povrchů vápenná omítka S 100 8. Schodiště X 100 9. Dveře X 100 10. Okna X 100 11. Podlahy X 100 12. Elektroinstalace X 100 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient 1. Základy S 12,20 100 1,00 12,20 2. Obvodové stěny S 31,00 100 1,00 31,00 3. Stropy X 0,00 100 1,00 0,00 4. Krov S 33,50 100 1,00 33,50 5. Krytina P 12,80 100 0,46 5,89 6. Klempířské práce C 4,20 100 0,00 0,00 7. Úprava povrchů S 6,30 100 1,00 6,30 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře X 0,00 100 1,00 0,00 10. Okna X 0,00 100 1,00 0,00 11. Podlahy X 0,00 100 1,00 0,00 12. Elektroinstalace X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 88,89 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 750,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,8889 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1030 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,9570 Část Upravený obj. podíl Základní cena upravená: [Kč/m 3 ] = 1 140,47 Plná cena: 36,14 m 3 * 1 140,47 Kč/m 3 = 41 216,59 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: - 14 -
Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 35 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 35 = 85,714 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 14 činit 85 % - 35 034,10 Kč Přístřešek - zjištěná cena = 6 182,49 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Popis: Jako podklad pro ocenění pozemků sloužil výpis z katastru nemovitostí, vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 484 ze dne 2.11.2011 Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 7 % Úprava cen: 7 % Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,9570 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 70,- 1,00 2,1550 0,9570 7,00 154,47 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 70,- 0,40 2,1550 0,9570 7,00 61,79 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 35 679,00 154,47 104 885,13 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 39/2 1 047,00 61,79 64 694,13 Stavební pozemky - celkem 169 579,26 - zjištěná cena = 169 579,26 Kč - 15 -
C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům 858 177,10 Kč 1.2. Vedlejší stavba 40 502,30 Kč 1.3. Vedlejší stavba 51 657,40 Kč 1.4. Vedlejší stavba 20 545,30 Kč 1.5. Přístřešek 6 182,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem 977 064,60 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. 169 579,30 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 169 579,30 Kč Celkem 1 146 643,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 146 643,90 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 1 146 640,- Kč slovy: Jedenmilionjednostočtyřicetšesttisícšestsetčtyřicet Kč - 16 -
Stanovení obvyklé ceny Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně posudku. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Porovnání skutečného stavu se stavem vedeným v katastru nemovitosti Stav vedený v katastru nemovitostí je v souladu se skutečností, týkající se pozemku p.č. 302 zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 85/11 je veden jako orná půda, ale ve skutečnosti slouží a je užíván jako zahrada. Zástavní a jiná práva Nemovitost je zatížena : - zástavním právem smluvním, pohledávky ve výši 1.050.000,- Kč, GE Money Bank, a.s., Vyskočilova 1422/1a, Praha Tato omezení není možné objektivně ocenit a standardně se neoceňují. Obvykle tyto závady zanikají prodejem nemovitosti. Tato omezení vlastnického práva uvedená v katastru nemovitostí nejsou při ocenění z výše uvedených důvodů oceněna. Závady stavebně technického charakteru Objekt rodinného domu s místy nefunkční izolací proti zemní vlhkosti, zavlhlé svislé nosné konstrukce. Jinak rodinný dům bez zjevných závad stavebně technického charakteru. Poloha Předmětná nemovitost je situována ve střední zástavbě Velkých Těšan. Velké Těšany bez občanské vybavenosti, pouze zastávka autobusu, obecní vodovod, kanalizace a zemní plyn. Stanovení ceny obvyklé Nemovitost je oceňována jako volná. Při stanovení ceny obvyklé vycházím mimo jiné i z cen zjištěných metodou administrativní - porovnávací. Vedlejší stavby bez podstatného vlivu na obvyklou cenu nemovitosti. Pro stanovení hodnoty nemovitosti srovnávací metodou se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit srovnatelných s předmětnou nemovitostí. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší jednoho roku. Ve sledovaném období nebyla žádná obdobná nemovitost v daném místě obchodována, pouze nyní v nabídce realitních kanceláří obdobné nemovitosti ve Velkých Těšanech a přilehlém okolí. - rodinný dům Bařice, řadový, dispozice 4+1, jednopodlažní s částečným podsklepením, nemovitost - 17 -
po rekonstrukci, zastavěná plocha 313 m 2, plocha pozemku 1 550 m 2, cena 1.210.000,- Kč včetně provize - rodinný dům Bařice, samostatný, dvoupodlažní, dispozice 2+1 a 3+1, podsklepený, garáž, k domu náleží i vedlejší menší RD před rekonstrukcí, zastavěná plocha 235 m 2, zahrada 401 m 2, 5x parkovací stání, dům dvou až třígenerační, cena 1.500.000,- Kč včetně provize - rodinný dům Karolín, řadový, centrum obce, dispozice 5+1, zastavěná plocha 160 m 2, zahrada 861 m 2, rekonstrukce v roce 1975, cena 750.000,- Kč včetně provize. Při průzkumu trhu bylo zjištěno, že nabídka převyšuje poptávku v daném druhu nemovitostí. - rodinný dům Újezdsko, samostatný, jednopodlažní + sýpky, dispozice 3+1, zastavěná plocha 388 m 2, celková plocha pozemku 1 878 m 2, cena 570.000,- Kč Proto na základě zjištěných informací, po analýze trhu a s přihlédnutím k faktorům ovlivňujícím prodejní cenu nemovitostí (rok postavení, údržba, rekonstrukce, vybavení, použité stavební materiály, členění, dispozice, prostředí, situování atd.), odhaduji obvyklou cenu rodinného domu včetně příslušenství a pozemků pro exekuci na : Obvyklá cena celkem 900 000,- Kč Slovy: devětsettisíckč V Olomouci, 29.5.2012 Ing. Jiří Petráš Thomayerova 38 779 00 Olomouc telefon: 777038580 e-mail: j.petras@atlas.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.6.1989, číslo jednací Spr 2774/89 pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavebnictví - stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2310-47/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 12047. - 18 -