ZNALECKÝ POSUDEK č. 3594-017/15 o ceně nemovité věci č.p. 251 včetně součástí a příslušenství, pozemků, katastrální území Rybáře, obec Karlovy Vary, území okresu Karlovy Vary Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Plzeň-město č.j. 106 EX 22190/10 Radyňská 9 32600 Plzeň Pro potřebu objednatele Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 10.2.2015 znalecký posudek vypracoval: Jiří Mikula Skupova 454/37 301 00 Plzeň Znalecký posudek obsahuje 29 stran textu včetně titulního listu (z toho 17 stran příloh). Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních + CD. V Plzni 15.2.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol ocenění nemovité věci č.p. 251 včetně součástí a příslušenství, pozemků, katastrální území Rybáře, obec Karlovy Vary, území okresu Karlovy Vary 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Nemovitost č.p. 251 Adresa předmětu ocenění: Sokolovská 251/48a 360 01 Karlovy Vary Kraj: Karlovarský Okres: Karlovy Vary Obec: Karlovy Vary Katastrální území: Rybáře Počet obyvatel: 49 864 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 2 450,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 10.2.2015. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN LV 1456 ze dne 5.12.2014 - kopie snímku KM - místní šetření - fotodokumentace 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: 6. Dokumentace a skutečnost ověřena dle možnosti na místě 660722/0620, Milentín Makoš, Hlavní 82/25, 362 63 Dalovice, vlastnictví: výhradní 660722/0620, Milentín Makoš, Hlavní 82/25, 362 63 Dalovice, vlastnictví: výhradní 7. Celkový popis nemovité věci Jedná se o truhlářství ve vnitrobloku v Sokolovské ulici. Nemovitost je napojena pravděpodobně na všechny inž. sítě, stáří nemovitosti odhadem podle způsobu provedení cca 80 let. Stavebně technický stav při pohledu zvenčí celkem dobrý, vyměněna okna a vstupní dveře. Navazuje zadní částí na strmý svah, je pravděpodobnost vnitřní vlhkosti, na přední část navazuje garáž, která je jiného vlastníka. Příjezd a příchod ze Sokolovské ulice průjezdem domu č.o. 48 přes pozemek jiného vlastníka. Věcné břemeno chůze a jízdy dle listiny a GP č. 730-4/1999. Smlouva o věcném břemeni V3 1109/2001 ze dne 5.3.01. Právní účinky vkladu práva ke dni 20.3.01. Do nemovitosti nebyl umožněn přístup, prohlídka pouze z exteriéru, vybavení je předpokládáno standardní. Součásti a příslušenství: - zpevněná betonová plocha - 2 -
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Nemovitost č.p. 251 - ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu 1.2. Příslušenství 1.2.1. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek p.č. 62/1 Porovnávací metoda - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,01 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,990 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná IV 0,08 stavba s komerční využitelností 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00-4 -
10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,140 Koeficient pp = I T * I P = 1,129 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 11 i = 2 1.1.1. Nemovitost č.p. 251 - ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu Ocenění staveb nákladovým způsobem Budova č.p. 251 Zatřídění pro potřeby ocenění Hala 12: D. ostatní jinde neuvedené Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1273 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1.NP 18,20*8,40 = 152,88 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin 1.NP 152,88 m 2 5,30 m 810,26 Součet 152,88 m 2 810,26 Průměrná výška podlaží: PVP = 810,26 / 152,88 = 5,30 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 152,88 / 1 = 152,88 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1.NP (18,20*8,40)*(5,30) = 810,26 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 810,26 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 810,26 m 3-5 -
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy S 100 2. Svislé konstrukce zděné S 100 3. Stropy betonové C 100 4. Krov, střecha plochá S 100 5. Krytiny střech IPA S 100 6. Klempířské konstrukce S 100 7. Úprava vnitřních povrchů S 100 8. Úprava vnějších povrchů S 100 9. Vnitřní obklady S 100 10. Schody C 100 11. Dveře S 100 12. Vrata X 100 13. Okna S 100 14. Povrchy podlah S 100 15. Vytápění S 100 16. Elektroinstalace S 100 17. Bleskosvod C 100 18. Vnitřní vodovod S 100 19. Vnitřní kanalizace S 100 20. Vnitřní plynovod S 100 21. Ohřev teplé vody P 100 22. Vybavení kuchyní C 100 23. Vnitřní hygienická vybavení S 100 24. Výtahy C 100 25. Ostatní P 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 8,20 100 1,00 8,20 2. Svislé konstrukce S 19,20 100 1,00 19,20 3. Stropy C 6,30 100 0,00 0,00 4. Krov, střecha S 8,30 100 1,00 8,30 5. Krytiny střech S 2,40 100 1,00 2,40 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 7,10 100 1,00 7,10 8. Úprava vnějších povrchů S 3,20 100 1,00 3,20 9. Vnitřní obklady S 2,40 100 1,00 2,40 10. Schody C 0,90 100 0,00 0,00 11. Dveře S 3,80 100 1,00 3,80 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,80 100 1,00 5,80 14. Povrchy podlah S 4,10 100 1,00 4,10-6 -
15. Vytápění S 4,80 100 1,00 4,80 16. Elektroinstalace S 5,90 100 1,00 5,90 17. Bleskosvod C 0,30 100 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod S 2,40 100 1,00 2,40 19. Vnitřní kanalizace S 2,20 100 1,00 2,20 20. Vnitřní plynovod S 0,30 100 1,00 0,30 21. Ohřev teplé vody P 1,90 100 0,46 0,87 22. Vybavení kuchyní C 0,50 100 0,00 0,00 23. Vnitřní hygienická vybavení S 3,40 100 1,00 3,40 24. Výtahy C 0,90 100 0,00 0,00 25. Ostatní P 5,10 100 0,46 2,35 Součet upravených objemových podílů 87,32 Koeficient vybavení K 4 : 0,8732 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 9) [Kč/m 3 ]: = 2 379,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 1,0750 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9632 Koeficient K 3 = 0,30+(2,80/PVP): * 0,8283 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8732 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0370 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 992,13 Plná cena: 810,26 m 3 * 3 992,13 Kč/m 3 = 3 234 663,25 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 120 = 66,7 % Koeficient opotřebení: (1-66,7 % / 100) * 0,333 = 1 077 142,86 Kč Úprava ceny dle 30 odst. 6 - morální opotřebení Zdůvodnění použití morálního opotřebení Jedná se o stavbu morálně opotřebenou, umístěnou ve dvorní části. Srážka za morální opotřebení: 1 077 142,86 * 10 % = - 107 714,29 Kč Budova č.p. 251 - zjištěná cena = 969 428,57 Kč Rekapitulace nákladové ceny staveb: Budova č.p. 251 969 428,57 Kč 969 428,57 Kč Nákladové ceny - celkem = 969 428,57 Kč - 7 -
Ocenění výnosovým způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Druh objektu: Budovy pro výrobu Úprava kapitalizace pro stavby oceněné dle 31 odst. 2: 0,0 % Míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 7,50 % Výnosy z nepronajatých částí Název Plocha [m 2 ] Nájemné Nájemné Výnos [Kč] [Kč/m 2 /rok] [Kč/rok] truhlářství 120,00 1 400,- 14 000,- 168 000,- Výnosy celkem 168 000,- Ocenění Celkové výnosy z pronajímaných prostor: = 168 000,- Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: - cena stavebního pozemku: 544 593,35 Kč - výměra stavebního pozemku: 199,00 m 2 - skutečně zastavěná plocha: 153,00 m 2 - cena skutečně zastavěné plochy: 418 707,45 Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: - 20 935,37 Kč Odpočet nákladů procentem ze započítaného nájemného: 168 000,00 * 40 % - 67 200,- Kč Roční nájemné upravené dle 32 odst. 5: = 79 864,63 Kč Minimální upravené nájemné dle 32 odst. 5: 168 000,- * 50% = 84 000,- Kč Míra kapitalizace 7,50 % / 7,50 % Cena stanovená výnosovým způsobem = 1 120 000,- Kč Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování Skupina: F) Změny okolí a podmínek s negativním dopadem na poptávku oceňované nemovitosti, nemovitost nemá rozvojové možnosti Ocenění nákladovým způsobem CN = 969 428,57 Kč Ocenění výnosovým způsobem CV = 1 120 000,00 Kč Rozdíl R = 150 571,43 Kč Ocenění dle přílohy č. 23 tab. 2, skupiny F): CV = 1 120 000,- Kč Ocenění staveb kombinací výnosového a nákladového způsobu = 1 120 000,- Kč - 8 -
1.2. Příslušenství 1.2.1. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 2,00 % Stanovená cena staveb: 1 094 350,- Kč Ocenění Cena staveb celkem: 1 094 350,- 2,00 % z ceny staveb * 0,0200 Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem - zjištěná cena = 21 887,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek p.č. 62/1 Porovnávací metoda Pozemek p.č. 62/1 je přibližně obdélníkového tvaru. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo I -0,01 velikost - omezující jeho využití - úzký pozemek 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivu II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 0,990 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,990 Index polohy pozemku I P = 1,140 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,990 * 0,990 * 1,140 = 1,117 6 i = 1-9 -
Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 2 450,- 1,117 2 736,65 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 62/1 199,00 2 736,65 544 593,35 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 544 593,35 Pozemek p.č. 62/1 Porovnávací metoda - zjištěná cena = 544 593,35 Kč - 10 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Nemovitost č.p. 251 - ocenění kombinací nákladového a 1 120 000,- Kč výnosového způsobu 1.2. Příslušenství 1.2.1. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem 21 887,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 141 887,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek p.č. 62/1 Porovnávací metoda 544 593,30 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 544 593,30 Kč Celkem 1 686 480,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 686 480,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 686 480,- Kč slovy: Jedenmilionšestsetosmdesátšesttisícčtyřistaosmdesát Kč Úkolem znalce bylo ocenit obvyklou cenou nemovitou věc č.p. 251 vč. součástí a příslušenství, pozemku, katastrální území Rybáře, obec Karlovy Vary, území okresu Karlovy Vary, ke dni místního šetření tj. 10.2.2015, podle usnesení Exekutorského úřadu Plzeň-město č.j. 106 EX 22190/10. Jedná se o truhlářství ve vnitrobloku v Sokolovské ulici. Nemovitost je napojena pravděpodobně na všechny inž. sítě, stáří nemovitosti odhadem podle způsobu provedení cca 80 let. Stavebně technický stav při pohledu zvenčí celkem dobrý, vyměněna okna a vstupní dveře. Navazuje zadní částí na strmý svah, je pravděpodobnost vnitřní vlhkosti, na přední část navazuje garáž, která je jiného vlastníka. Příjezd a příchod ze Sokolovské ulice průjezdem domu č.o. 48 přes pozemek jiného vlastníka. Věcné břemeno chůze a jízdy dle listiny a GP č. 730-4/1999. Smlouva o věcném břemeni V3 1109/2001 ze dne 5.3.01. Právní účinky vkladu práva ke dni 20.3.01. Do nemovitosti nebyl umožněn přístup, prohlídka pouze z exteriéru, vybavení je předpokládáno standardní. - 11 -
Ocenění předmětné nemovité věci bylo provedeno pouze z exteriéru nebyla umožněna prohlídka a kombinací nákladové a výnosové metody podle vyhlášky 199/2014 Sb., 31. Vzhledem k tomu, že tento druh nemovitostí není v místě ani v okolí běžně obchodován, vyjadřuje použití kombinace nákladové a výnosové metody cenu obvyklou. Podle usnesení č.j. 106 EX 22190/10 ocení znalec nemovité věci podle dostupných písemných podkladů, které jsou obsahem spisu a pomocí podkladů, které získá sám, nepodaří li se mu provést prohlídku. Na základě výše uvedených skutečností a použitých metod stanovuje se cena zjištěná jako obvyklá cena nemovitostí na LV 1456 ve výši 1 686 480,-Kč Ocenění práv a závad s nemovitostí spojených: Závady s nemovitostí spojené, vyjma zástavních práv a exekučních příkazů nebyly zjištěny. Věcné břemeno chůze a jízdy dle listiny a GP 730-4/1999 nemá vliv na cenu obvyklou. V Plzni 15.2.2015 Jiří Mikula Skupova 454/37 301 00 Plzeň D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni - správa soudů ze dne 22.5.1981, č. j. Spr. 1749/81 pro základní obor ekonomika v odvětví ceny a odhady nemovitostí, rozšířeno dne 14.9.2001 pod č.j. Spr. 1494/01 pro obor ekonomika, odvětví oceňování podniku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3594-017/14 znaleckého deníku. E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z KN LV 1456 Kopie snímku KM Situace Fotodokumentace - 12 -