Z N A L E C K Ý P O S U D E K č. 1617-17/2016 o ceně nemovitosti - pozemků p.č. 1336/64, p.č. 1336/65, p.č. 1336/84, p.č. 1337/115, p.č. 1337/117, p.č. 1337/118, p.č. 1337/341, p.č. 1337/343 a p.č. 1337/345, vč. rozestavěných rodinných domů na pozemcích p.č. 1337/115 a p.č. 1337/341 a příslušenství, v Praze, v k. ú. Vinoř, při ulici Stojická a Lipoltická. Posudek objednal: EURO DEVELOPMENT GROUP, s.r.o. Ječná 550/1 120 00 Praha 2 - Nové Město Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti Posudek vypracoval: Ing. Ivan Řezáč Šumavská 31/991 120 00 Praha 2 - Vinohrady Znalecký posudek obsahuje 15 stran textu a zpracovává se ve třech vyhotoveních, z nichž dvě obdrží objednavatel. 1
1. ÚVODNÍ ČÁST 1.1 Znalecký úkon Úkolem znalce je vypracovat ocenění uvedené nemovitosti pro stanovení obvyklé ceny pro účely dobrovolné dražby. Oceňovaná nemovitost byla prohlédnuta a zaměřena znalcem dne 26. 2. 2016. 1.2 Podklady pro ocenění a) výpis z katastru nemovitostí vyhotovený Katastrálním úřadem pro Hl. město Prahu, KP Praha dne 26.2.2016, LV č. 2255 pro obec Praha, k.ú. Vinoř b) kopie katastrální mapy ze dne 2. 10. 2014 c) částečná projektová dokumentace RD d) skutečnosti a výměry zjištěné znalcem při místním šetření dne 26. 2. 2016 e) informace a údaje o nemovitosti sdělené zástupcem objednatele ocenění při místním šetření dne 26. 2. 2016 f) vyhl. č. 441/2013 Sb. o oceňování majetku ve smyslu zák. č. 151/1997 Sb., ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb. a vyhl. č. 345/2015 Sb. g) Malý lexikon obcí ČR vydaný Českým statistickým úřadem k roku 2014 Ocenění se provádí podle stavu nemovitosti zjištěného k datu provedeného místního šetření, tj. k 26. 2. 2016. 1.3 Vlastnické údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí, LV č. 2255 pro obec Praha, k. ú. Vinoř, byla nemovitost, k datu ocenění, ve vlastnictví: EURO DEVELOPMENT GROUP, s.r.o. IČ 28238664 - podíl: 100%. 2
2. NÁLEZ Předmětem ocenění jsou pozemky p.č. 1336/64, p.č. 1336/65, p.č. 1336/84, p.č. 1337/115, p.č. 1337/117, p.č. 1337/118, p.č. 1337/341, p.č. 1337/343 a p.č. 1337/345, přičemž součástí vlastnictví a tedy i ocenění jsou rozestavěné rodinné domy na pozemcích p.č. 1337/115 a p.č. 1337/341, které jsou ve sjednoceném vlastnictví s výše uvedenými pozemky, přičemž stavby i pozemky jsou ve funkčním celku. Nemovitost je situována v nové obytné lokalitě se zástavbou nových i budoucích nových RD, ev. ŘRD, která navazuje na původní zástavbu RD, v Praze, v k.ú. Vinoř, v daném případě při ulici Stojická. Ostatní oceňované pozemky jsou, dle územního plánu a územního rozhodnutí, určeny k zástavbě RD a jsou oceňovány jako stavební pozemek, k datu ocenění byly zainvestovány kompletními veřejnými IS vyvedenými na hranici jednotlivých pozemků. Z veřejných IS jsou v místě rozvedeny a může být provedeno připojení na rozvody elektro 220V/380V, vodovodu, kanalizace a plynovodu. Přístup k nemovitosti je z nové okolní zpevněné obslužné komunikace v ulicích Stojické a Lipoltické. 2.1 Pozemky Oceňovány jsou pozemky p.č. 1336/64, p.č. 1336/65, p.č. 1336/84, p.č. 1337/115, p.č. 1337/117, p.č. 1337/118, p.č. 1337/341, p.č. 1337/343 a p.č. 1337/345, přibližně obdélníkového tvaru. Pozemky jsou v místě rovinné, velmi mírně svažité na jih a na západ. Přístupové komunikace k pozemkům byly k datu ocenění nové, zpevněné. Dle schváleného územního plánu a platného ÚR, jsou pozemky určeny pro zástavbu rodinnými domy. S ohledem na stupeň rozhodnutí se jedná o stavební pozemky. Na pozemcích p.č. 1337/115 a p.č. 1337/341 již byly rozestavěné stavby RD a pozemky jsou ve funkčním celku se stavbou RD. 2.1.1 Stavební pozemky Pozemky jsou v místě rovinné a velmi mírně svažité, s jižní a západní orientací, přístup je po nové zpevněné komunikaci v ulici Stojické a Lipoltické. Na hranici pozemků jsou přivedeny všechny veřejné inženýrské sítě v místě rozvedené, tj. vodovod, elektro 220V/380V, telefon, kanalizace a plyn. Protože pro ceny stavebních pozemků na území hl. města Prahy je od 15. 1. 2016 v platnosti cenová mapa, bude ocenění pozemku provedeno dle údajů v příslušném polygonu této mapy. 3
Dle výpisu z katastru nemovitostí, LV č. 2255 pro k.ú. Vinoř, bude oceněn pozemek tvořený: p.č. 1336/64 - výměra 429 m 2 - ostatní plocha, jiná plocha p.č. 1336/65 - výměra 368 m 2 - ostatní plocha, jiná plocha p.č. 1336/84 - výměra 58 m 2 - ostatní plocha, jiná plocha p.č. 1337/115 - výměra 411 m 2 - orná půda p.č. 1337/117 - výměra 399 m 2 - orná půda p.č. 1337/118 - výměra 358 m 2 - orná půda p.č. 1337/341 - výměra 372 m 2 - orná půda p.č. 1337/344 - výměra 413 m 2 - orná půda p.č. 1337/345 - výměra 60 m 2 - orná půda Jednotková cena pozemku dle cenové mapy... Kč/m 2 4 180,- 2.2 Stavby 2.2.1 Rodinné domy, rekreační domy a chalupy 2.2.1.1 Rozestavěné rodinné domy na pozemcích p.č. 1337/115 a p.č. 1337/341 Předmětem ocenění jsou stavby 2 rozestavěných řadových rodinných domů, umístěných na pozemcích p.č. 1337/115 a p.č. 1337/341, v nové zástavbě rodinných domů při nové zpevněné komunikaci v ulici Stojické. Rodinné domy jsou nepodsklepené, se 2 nadzemními podlažími, s plochou střechou. Jedná se o domy ve stádiu dokončené hrubé stavby RD. Konstrukčně se jedná o stavby s izolacemi proti zemní vlhkosti navrženými tak, aby byly funkční i jako radonová izolace. Svislé nosné stěny, včetně příček jsou provedeny z keramických bloků, stropní konstrukce jsou ŽB monolitické, s rovným podhledem. Vnější povrchy obvodových stěn budou zatepleny a opatřeny tenkovrstvou strukturovanou omítkou, v současnosti jsou bez omítek. Střecha stavby je plochá a bude vyspárovaná, zateplená. Krytina na střeše bude z modifikovaných pásů PVC. Střecha bude kompletovaná klempířskými prvky z titanzinkového plechu, bleskosvod bude proveden. Vnitřní schodiště je betonové a bude opatřeno dřevěným obkladem. Vnitřní provedení a vybavení RD bude standardní - okna plastová s izolačními dvojskly, podlahy plovoucí laminátové a s keramickou dlažbou, stěny budou opatřeny štukovými omítkami a keramickými obklady, dveře dýhované, zárubně obložkové. Vytápění bude ústřední, plynovým kotlem, radiátory deskové. Ohřev vody bude řešen kotlem UT se zásobníkem, zařizovací předměty budou běžné - vana, sprcha, kombi nebo závěsná WC, umyvadla, apod. Popis ostatních konstrukcí a vybavení - viz. výpočet koef. vybavenosti K4. 4
Dle výše uvedeného popisu, konstrukčního a dispozičního řešení, účelu ke kterému bude dům postaven, bude stavba rodinným domem typu B - nepodsklepeným, s plochou střechou, zděným, s 2 nadzemními podlažími, krajním řadovým, (SKP 46.21.11.1). Zákl. cena...stavba typ B... Kč/m 3 2 150,- Dispozice jednotlivých podlaží: 1.nadzemní podlaží: zádveří, chodba se schodištěm, WC, obývací pokoj s kk, garáž, terasa na pozemku 2.nadzemní podlaží: chodba, 2 pokoje, ložnice, koupelna, WC, pracovna Výpočet obestavěného prostoru stavby 1. nadzemní podlaží: zastavěná plocha: 10,02 m x 9,59 m - 6,24 m x 1,15 m = 88,91 m 2 výška podlaží: 0,10 m + 3,00 m = 3,10 m obestavěný prostor: 88,91 m 2 x 3,10 m = 275,62 m 3 2. nadzemní podlaží: zastavěná plocha: 10,02 m x 9,59 m - 6,24 m x 1,15 m = 88,91 m 2 výška podlaží: 2,70 m + 0,20 m = 2,90 m obestavěný prostor: 88,91 m 2 x 2,90 m = 257,84 m 3 Obestavěný prostor stavby celkem.......533,46 m 3 = 100,00% Výpočet opravných koef. K4, K5, Ki, Kp Výpočet koef. vybavenosti K4 (dle přílohy č. 6 a č. 15) Konstrukce a vybavení - provedení: Nadstandardní...NS Standardní...S Podstandardní...PS Nevyskytuje se...n Vyskytuje se navíc...vn Základy - betonové, s izolacemi proti zemní vlhkosti - S Svislé konstrukce - zděné z keramických bloků v tl. do 0,45 m - S Stropy - ŽB monolitické, rovný podhled - S Střecha - plochá, vyspárovaná, zateplená - S Krytina - modifikované pásy PVC - S Klemp. kce - titanzinkový plech - S Vnější povrchy - zatepleno s tenkovrstvou fasádní omítkou - S Vnitřní povrchy - vápenné štukové omítky - S Obklady vnější - keramický obklad soklu - S Obklady vnitřní - keramické obklady koupelen, WC a kuchyní - S Schody - betonové s dřevěným obkladem - S Dveře - dýhované, v obložkových zárubních - S Vrata - plastová sekční, dálkově ovládaná - VN Okna - plastová s izolačními dvojskly - S Podlahy obyt. míst. - keramická dlažba, laminátové plovoucí - S Podlahy ostat. míst. - keramická dlažba, betonová mazanina, potěr - S 5
Vytápění - ÚT - plynový kotel, deskové radiátory - S Elektroinstalace - 220V/380V, automat. jističe - S Bleskosvod - ano - S Rozvod vody - rozvod S+T vody, v plastových trubkách - S Ohřev vody - plynový kotel + zásobník - S Plyn - zemní plyn - S Kanalizace - ze všech odpadních míst v domě - S Vybavení kuchyně - elektrický sporák se sklokeramickou deskou - S Vnitřní vybavení - vana, sprchový kout, umývadla - S Záchod - kombi (závěsné) WC - S Ostatní vybavení - rozvod antén pod omítkou,veř. telefon,el.zabezp - S Rekapitulace vybavenosti: Nadstandardní - 0 - objem. podíl...0,000 Podstandardní - 0 - objem. podíl... 0,000 Celkem.. - objem. podíl... 0,000 Nevyskytuje se - 0 - objem. podíl... 0,000 Vyskytuje se navíc - - Vrata do garáže - objem. podíl...0,015 Celkem.. - objem. podíl.. 0,015 K4 = 1 + 0,54 x (0,000 + 1,852 x 0,015)......1,015 Rozsah dokončenosti konstrukcí a vybavení (dle přílohy č. 11, č. 21) Základy - dokončeno 100% 0,071 Svislé konstrukce - dokončeno 100% 0,223 Stropy - dokončeno 90% 0,076 Střecha - dokončeno 50% 0,026 Krytina - dokončeno 80% 0,026 Klemp. kce - dokončeno 0% 0,000 Vnitřní povrchy - dokončeno 0% 0,000 Vnější povrchy - dokončeno 0% 0,000 Schody - dokončeno 60% 0,014 Dveře - dokončeno 0% 0,000 Okna - dokončeno 0% 0,000 Podlahy - dokončeno 0% 0,000 Vytápění - dokončeno 0% 0,000 Elektroinstalace - dokončeno 0% 0,000 Bleskosvod - dokončeno 0% 0,000 Rozvod vody - dokončeno 0% 0,000 Ohřev vody - dokončeno 0% 0,000 Plyn - dokončeno 0% 0,000 Kanalizace - dokončeno 0% 0,000 Vybavení kuchyně - dokončeno 0% 0,000 Vnitřní vybav+wc - dokončeno 0% 0,000 Ostatní vybavení - dokončeno 0% 0,000 Celkem dokončeno........0,436 = 43,60% 6
Určení polohového koef. K5 (dle přílohy č. 20) K5.........Hlavní město Praha - Vinoř... 1,200 Koef. inflace Ki (dle přílohy č. 41) Ki...rodinné domy jednobytové - SKP 46.21.11.1....2,115 Stáří a opotřebení stavby Stavba byla rozestavěna v r. 2015, ale zůstala k datu ocenění rozestavěna do hrubé stavby a nedokončena. S ohledem na uvedené skutečnosti bude uvažováno s opotřebením stávajících konstrukcí ve výši 0%. 2.3 OCENĚNÍ 2.3.1 Stavební pozemky - dle cenové mapy ( 2) pozemek p.č. 1336/64 ZC: 429 m 2 x 4 180,- Kč/m 2..... Kč 1 793 220,00 pozemek p.č. 1336/65 ZC: 368 m 2 x 4 180,- Kč/m 2..... Kč 1 538 240,00 pozemek p.č. 1336/84 ZC: 58 m 2 x 4 180,- Kč/m 2..... Kč 242 440,00 pozemek p.č. 1337/115 ZC: 411 m 2 x 4 180,- Kč/m 2..... Kč 1 717 980,00 pozemek p.č. 1337/117 ZC: 399 m 2 x 4 180,- Kč/m 2..... Kč 1 667 820,00 pozemek p.č. 1337/118 ZC: 358 m 2 x 4 180,- Kč/m 2..... Kč 1 496 440,00 pozemek p.č. 1337/341 ZC: 372 m 2 x 4 180,- Kč/m 2..... Kč 1 554 960,00 pozemek p.č. 1337/343 ZC: 409 m 2 x 4 180,- Kč/m 2..... Kč 1 709 620,00 pozemek p.č. 1337/344 ZC: 413 m 2 x 4 180,- Kč/m 2..... Kč 1 726 340,00 pozemek p.č. 1337/345 ZC: 60 m 2 x 4 180,- Kč/m 2..... Kč 250 800,00 Stavební pozemky celkem... Kč 13 697 860,00 7
2.3.2 Stavby 2.3.2.1 Rodinné domy - dle 5, dle přílohy č.1, č. 6, č, 14, č. 15, č. 38 a č. 39 2.3.2.1.1 Rozestavěný rodinný dům na pozemku p.č. 1337/115 ZCU: 533,46 m 3 x 2150,- Kč/m 3 x 1,015 x 1,200 x 2,115 x 0,436... Kč 1 288 203,50 opotřebení: 0%... Kč - 0,00 Cena k datu ocenění...... Kč 1 288 203,50 2.3.2.1.2 Rozestavěný rodinný dům na pozemku p.č. 1337/341 ZCU: 533,46 m 3 x 2150,- Kč/m 3 x 1,015 x 1,200 x 2,115 x 0,436... Kč 1 288 203,50 opotřebení: 0%... Kč - 0,00 Cena k datu ocenění...... Kč 1 288 203,50 Rodinné domy celkem.... Kč 2 576 407,00 Cena nemovitosti dle vyhl. č. 345/2015 Sb. celkem... Kč 16 274 267,00 2.4 Stanovení ceny nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. 8
Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Rodinný dům, budoucí dokončený, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěného technického stavu, v dané lokalitě a u srovnatelných nemovitostí poptávka je vyšší než nabídka až s nabídkou vyrovnaná, proto nemovitost bude dobře až běžně obchodovatelná. Jedná se o nemovitosti v Praze, v k.ú Vinoř, při ulici Stojické, v nové zástavbě RD. Posuzovanými nemovitostmi jsou jednak volné pozemky, p.č. 1336/64, p.č. 1336/65, p.č. 1336/84, p.č. 1337/115, p.č. 1337/117, p.č. 1337/118, p.č. 1337/341, p.č. 1337/343 a p.č. 1337/345, určené platným ÚR k zastavěním rodinnými domy a dále pak 2 rozestavěné RD na 2 z výše uvedených pozemků, p.č. 1337/115 a p.č. 1337/341. RD jsou nepodsklepené, s 2 běžnými nadzemními podlažími a s plochou střechou. Celková podlahová plocha všech využitelných vnitřních prostor každého z RD bude činit cca 136 m 2. Rozestavěné RD jsou z roku 2015, výstavba bude dokončena patrně v roce 2016. RD jsou konstrukčně provedeny z materiálů běžných, tj. zdivo z keramických bloků, stropy ŽB monolitické, s rovným podhledem, plochá vyspárovaná střecha, plastová okna, centrální plynové vytápění, zateplený RD, apod., předpoklad ve výborném technickém stavu, s pravidelnou údržbou. Pozemky těchto nemovitosti jsou sice velikostí menší, ale v celé ploše rovné ploché, plně využitelné. RD budou napojeny na rozvody všech veřejných inženýrských sítí v lokalitě rozvedených, tj. vč. plynu. S přihlédnutím k umístění nemovitosti v lokalitě a místě, jejímu technickému stavu, provedení a vybavení jsem názoru, že oceňované nemovitosti budou dobře obchodovatelné, navíc v místě a v okolí se nevyskytují žádné zjevné negativní vlivy. Jedná se o průměrnou lokalitu pro bydlení. Jako podklady byly použity údaje z databáze ARK, z vlastní databáze, z konzultací s pracovníky realitních kanceláří působících v regionu. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti: Pro porovnání byly vybrány následující nemovitosti - pozemky. Obec: Praha 9 - Vinoř ulice : Mokošínská Nabídková cena: 3,76 mil. Kč, tj. cca 6 050,- Kč/m 2 Datum nabídky: 02/2016 Jedná se o pozemek v Praze, v lokalitě Praha 9-Vinoř, celková výměra pozemku činí 621 m 2 a je určený na výstavbu samostatně stojícího RD. Pozemek zainvestován kompletními veřejnými IS, vyvedenými na hranici pozemku. Klidná nová obytná lokalita, okrajová zástavba, v blízkosti hranice velké Prahy. V porovnání s oceňovanými pozemky stejná nová zástavba, jiná ulice, vzdálená od místa oceňovaných pozemku cca 100 m až 300 m západním směrem. Větší výměra porovnávaného pozemku rovněž určeného pro zástavbu RD, obdobný stupeň využití, obdobný stupeň zainvestování, srovnatelně atraktivní místo pro bydlení, mírně hlouběji v zástavbě. Srovnatelná dostupnost úplné občanské vybavenosti, MHD i centra Prahy. 9
Obec: Praha 9 - Vinoř ulice : jižní část MČ Vinoř Nabídková cena: 6,90 mil. Kč, tj. cca 3 690,- Kč/m 2 Datum nabídky: 02/2016 Jedná se o pozemek v Praze, v lokalitě Praha 9-Vinoř, celková výměra pozemku činí 1870 m 2 a je určený na výstavbu samostatně stojícího RD, popř. možno rozdělit na 2 pozemky pro 2 sousední RD. Pozemek není zainvestován, ale připojení je možné na nedaleká odběrná místa. Nemovitosti je možno připojit na dostupné veřejné IS v lokalitě, tj. vodovod, plynovod, kanalizaci i elektro 220V/380V. Pozemek na jižní straně lokality Praha 9-Vinoř, v původní zástavbě RD a původních zemědělských usedlostí. V porovnání s oceňovanými pozemky poloha v jižní části MČ Vinoř, klidnější místo pro bydlení v původní zástavbě RD, vzdálené od místa oceňovaných pozemků cca 1 km jižním směrem. Výměra porovnávaného pozemku je podstatně větší, ale pozemek nyní bez zasíťování, i když možnosti jsou srovnatelné. Srovnatelná dostupnost úplné občanské vybavenosti, MHD a služeb i centrální části Prahy. Obec: Praha 9 - Vinoř ulice : Mladoboleslavská Nabídková cena: 7,68 mil. Kč, tj. cca 5 150,- Kč/m 2 Datum nabídky: 02/2016 Jedná se o pozemek v Praze, v lokalitě Praha 9-Vinoř, celková výměra pozemku činí 1492 m 2 a je určený na výstavbu samostatně stojícího RD. Pozemek zainvestován kompletními veřejnými IS, vyvedenými na hranici pozemku. Pozemek na západní straně lokality Praha 9 - Vinoř, v sousedství dřívější nové obytné zástavby kolem ulic Českodubské, Semtínské, apod. Okrajová nová zástavba obytných budov, navazující na původní zástavbu RD, severovýchodní okraj velké Prahy. V porovnání s oceňovanými pozemky poloha na opačné straně MČ Vinoř a tedy mírně blíže centru Prahy, rušnější místo pro bydlení u občasně více frekventované ulice Mladoboleslavské,vzdálené od místa oceňovaných pozemků cca 2 km západním směrem. Výměra porovnávaného pozemku je podstatně větší, srovnatelné možnosti i stupeň využití, obdobný stupeň zainvestování. Srovnatelná dostupnost úplné občanské vybavenosti, MHD, mírně rychlejší dostupnost centrální části Prahy. S ohledem na všechny uvedené informace o porovnávaných nemovitostech a jejích cenách při prodeji, považuji za cenu nemovitosti stanovenou srovnávací metodou jednotkovou cenu za 1 m 2 pozemku pro výstavbu RD ve výši 5 000,- Kč/m 2, tj. celkem za nemovitosti - pozemky o celkové výměře 2494 m 2 (výměra bez pozemků zastavěných rozestavěnými RD)... Kč 12 470 000,00 10
Na základě všech údajů a informací uvedených v tomto ocenění, dle výpočtů věcné hodnoty, stanovení ceny nemovitosti srovnávací metodou, v závislosti na vlastních zkušenostech s vyhodnocováním současné situace na trhu s nemovitostmi a také s ohledem na charakter nemovitosti, považuji za obvyklou cenu výše uvedené nemovitosti cenu...kč 12 470 000,00 Pro porovnání byly vybrány následující nemovitosti - pozemky + RD. Obec: Praha 9 - Vinoř ulice : Stojická Nabídková cena: 7,33 mil. Kč, 147 m 2 ÚP, tj. cca 49 900,- Kč/m 2 Datum nabídky: 02/2016 Porovnáváno je s nemovitostí obdobného charakteru, situované ve stejné lokalitě a MČ Praha - Vinoř, ve stejné nové zástavbě RD při severním okraji lokality i Prahy, ve stejné ulici Stojické, ale jiná, srovnatelná novostavba řadového RD, umístěného hlouběji v zástavbě - srovnatelná poloha v lokalitě i místě. Jedná se o krajní řadový RD s 1 bytem dispozice 5+k.k., s celkem cca 147 m 2 užitné plochy ve 2 NP., vč. plochy garáže v domě v úrovni 1.NP. Zastavěná plocha RD činí cca 90 m 2, celková výměra pozemku činí 311 m 2. RD je nepodsklepený, se 2 NP. a s plochou střechou. RD je zděný z keramických bloků, standardně zateplený (energetická třída B dle vyhl. č. 78/2013 Sb.), moderně vybavený, vytápěný plynovým kotlem ÚT, s možností dovybavení dle představ budoucího vlastníka. RD je napojen na všechny dostupné veřejné IS (elektro 220V/380V, kanalizaci, vodovod a plynovod), přístup po nových zpevněných komunikacích. RD je novostavbou roku 2015, zkolaudovaný, bez vybavení, které je ale dle výběru klienta, v průměrné ceně započtena do ceny kupní. V porovnání s oceňovanou nemovitostí se tato nachází ve stejné lokalitě i ve stejné nové zástavbě RD na SV okraji lokality i Prahy. Porovnávaný RD je srovnatelného konstrukčního provedení i architektonického řešení, moderního tvaru, srovnatelného materiálového standardu i standardu provedení, mírně větší je celková užitná plocha porovnávaného RD, naopak menší je celková výměra pozemku nemovitosti, S ohledem na období dokončení porovnávané nemovitosti možno považovat technický stav RD za srovnatelný. Poloha porovnávané nemovitosti v místě je srovnatelná, stejně jako dostupnost MHD, občanské vybavenosti a služeb i centrální části Prahy. 11
Obec: Praha 9 - Vinoř ulice : Moravanská Nabídková cena: 4,99 mil. Kč, 135 m 2 ÚP, tj. cca 37 000,- Kč/m 2 Datum nabídky: 02/2016 Předmětem porovnání je nemovitost obdobného charakteru, situovaná ve stejné lokalitě a MČ Praha - Vinoř, rovněž v její východní části, ale v původní zástavbě RD při ulici Moravanské. Jedná se o vnitřní řadový RD s bytem dispozice 6+1, s celkem cca 135 m 2 užitné plochy v 1.NP. a v podkroví, vč. plochy garáže v domě. Zastavěná plocha RD činí cca 95 m 2, celková výměra pozemku činí 276 m 2. RD je nepodsklepený, zděný, původní t r. 1975, po celkové modernizaci a zateplení cca z r. 1993, energetická třída D dle vyhl. č. 78/2013 Sb.), běžně vybavený, vytápěný plynovým kotlem ÚT. RD je napojen na všechny dostupné veřejné IS (elektro 220V/380V, kanalizaci, vodovod a plynovod), přístup po zpevněných komunikacích. V porovnání s oceňovanou nemovitostí se tato nachází ve stejné lokalitě i ve stejné její východní části, ale v původní zástavbě RD situované cca 300 m jižně od místa nové zástavby RD, vč. nemovitosti oceňované - mírně atraktivnější místo v původní zástavbě RD, příjemnější zastavěné okolí. Porovnávaný RD je srovnatelného konstrukčního provedení, ale klasického tvaru se sedlovou střechou, nižšího materiálového standardu i standardu provedení, srovnatelného rozsahu užitných ploch, rovněž se zajištěným parkování pro 1 osobní auto v domě. Celková výměra pozemku porovnávané nemovitosti je podstatně menší, zasíťování srovnatelné. Srovnatelná dostupnost MHD, občan.vybavenosti a služeb i centrální části Prahy. Obec: Praha 9 - Vinoř ulice : Krasnická Nabídková cena: 6,23 mil. Kč, 141 m 2 ÚP, tj. cca 44 200,- Kč/m 2 Datum nabídky: 02/2016 Porovnáváno je s nemovitostí obdobného charakteru, situované ve stejné lokalitě a MČ Praha - Vinoř, ve stejné nové zástavbě RD při severním okraji lokality i Prahy, při ulici Kraslické. Hlavní stavbou porovnávané nemovitosti je novostavba krajního řadového RD, umístěného na okraji lokality - srovnatelná poloha v lokalitě i místě. Jedná se o RD s 1 bytem dispozice 5+k.k., s celkem cca 141 m 2 užitné plochy ve 2 NP., vč. plochy garáže umístěné v 1.NP. domu. Zastavěná plocha RD činí cca 86 m 2, celková výměra pozemku činí 444 m 2. RD je nepodsklepený, se 2 NP. a s plochou střechou. RD je zděný z keramických bloků, standardně zateplený (energetická třída B dle vyhl. č. 78/2013 Sb.), moderně vybavený, vytápěný plynovým kotlem ÚT. RD je napojen na všechny dostupné veřejné IS (elektro 220V/380V, kanalizaci, vodovod a plynovod), přístup po nových zpevněných komunikacích. RD je novostavbou roku 2015, zkolaudovaný, vybavený kvalitními zařizovacími předměty. 12
V porovnání s oceňovanou nemovitostí se tato nachází ve stejné lokalitě i ve stejné nové zástavbě RD na SV okraji lokality i Prahy. Porovnávaný RD je srovnatelného konstrukčního provedení i architektonického řešení, moderního tvaru, srovnatelného materiálového standardu i standardu provedení a vybavení, srovnatelného rozsahu užitných ploch porovnávaného RD, rovněž se zajištěným parkování pro 1 osobní auto v domě. Pozemek porovnávané nemovitosti má mírně větší výměru, úroveň zasíťování je srovnatelná. Srovnatelná dostupnost MHD, občanské vybavenosti a služeb i centrální části Prahy. S ohledem na všechny uvedené informace o porovnávaných nemovitostech a jejích cenách při prodeji, považuji za cenu nemovitosti stanovenou srovnávací metodou, jednotkovou cenu za vnitřní užitné plochy ve výši 45 000,- Kč/m 2, vč. zohlednění technického stavu nemovitosti a rozsahu příslušenství, tj. celkem za popisované RD na pozemcích p.č. 1337/115 a p.č. 1337341, ale budoucí dokončené......... Kč 6 100 000,00 Na základě všech údajů a informací uvedených v tomto ocenění, dle výpočtů věcné hodnoty, stanovení ceny nemovitosti srovnávací metodou, v závislosti na vlastních zkušenostech s vyhodnocováním současné situace na trhu s nemovitostmi a také s ohledem na charakter nemovitosti, a její stav při ocenění k datu prohlídky, tj. RD v rozestavěném stavu (rozestavěnost cca 40%), na pozemku stejného vlastníka, atd. považuji za obvyklou cenu nemovitosti, rozestavěného RD na pozemku p.č. 1337/115, cenu ve výši.... Kč 3 670 000,00 resp. rozestavěného RD na pozemku p.č. 1337/341, cenu ve výši.... Kč 3 480 000,00 Celková obvyklá cena posuzovaných nemovitostí tak k datu ocenění činí Kč 19 620 000,00 13
2.6 REKAPITULACE 2.6.1 Pozemky 2.6.1.1 Stavební pozemky...... Kč 13 697 860,00 Pozemky celkem...... Kč 13 697 860,00 2.6.2 Stavby 2.6.2.1 Rodinné domy, rekreační domy a chalupy... Kč 2 576 407,00 Celkem stavby... Kč 2 576 407,00 Cena nemovitosti stanovená dle vyhl. č. 345/2015 Sb.... Kč 16 274 267,00 Cena nemovitosti srovnávací metodou - současný stav. Kč 19 620 000,00 Obvyklá cena nemovitosti. Kč 19 620 000,00 Zjištěná obvyklá cena posuzované nemovitosti činí podle stavu k datu ocenění, tj. k 26. 2. 2016, Kč 19 620 000,- zaokrouhleně. slovy: devatenáctmiliónůšestsetdvacettisíc Kč Praha dne 1. 3. 2016 Ing. Ivan Řezáč 14
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 13.1.1992 pod č.j. Spr. 1492/91 pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné - občanské, stavby průmyslové se zvláštní specializací hydroizolace, spodní stavby, poruchy střešních konstrukcí, a ze dne 11.11.1992 pod č.j. Spr. 1545/92 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1617-17/2016 znaleckého deníku. Praha dne 1. 3. 2016 Ing. Ivan Řezáč 15
16
17
18
19
20
21