ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 13385-245/12 o ceně rekreační chaty ev.č.337 na parc.č.st.1683, katastrální území a obec Morávka, okres Frýdek - Místek, včetně pozemků, příslušenství a ceny obvyklé. (LV č.85) Objednavatel posudku: Vlastník nemovitosti: Soudní exekutor Mgr.Pavel Ender Exekutorský úřad Ostrava Nádražní 477/184, 702 00 Ostrava Valášek Martin Hornická 486/13 737 01 Český Těšín Účel posudku: Oceňovací předpis: Zjištění ceny nemovitosti pro účel exekučního řízení č.j. 162 EX 35/12 Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb. a č.387/2011 Sb. s účinností od 1.1.2012. Oceněno ke dni: 27.července 2012 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 17 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 1.srpna 2012
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Majitel nemovitosti byl kontaktován doporučeným dopisem, avšak ve stanoveném termínu dne 27.7.2012 nezpřístupnil oceňovanou nemovitost a prohlídka nemovitosti včetně fotodokumentace byla proto provedena pouze z okolního pozemku. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem ve Frýdku-Místku, dne 27.června 2012, LV č.85. Usnesení o ustanovení znalce vyhotovené Soudním exekutorem Mgr.Pavlem Enderem dne 27.6.2012 pod č.j.162 EX 35/12. Kopie katastrální mapy pro kat.území Morávka. Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 27.července 2012 bez účasti majitele. Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí. Kopie katastrální mapy. Fotomapa. Fotodokumentace. Mapa oblasti. Předmětem ocenění jsou 1) Rekr.chata s krovem neumožňujícím zřízení podkroví 2) Stavební pozemek pro rekreační a zahrádkář.chaty 3) Zahrada-funkční celek se staveb.pozem.pro rekreaci 4) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem - 2 -
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Rekr.chata s krovem neumožňujícím zřízení podkroví Oceněno podle 26 vyhlášky. Popis Přízemní podsklepená rekreační chata s nízkým sedlovým krovem bez možnosti podkroví. Svislé konstrukce jsou zděné, oboustranně obíjené, suterén zděný na betonových základech s izolací. Krytina střechy je provedena z osinkocementových šablon, klempířské konstrukce tvoří žlaby a svody z pozinkovaného plechu. Povrchovou úpravu stěn tvoří nátěry. Vnitřní i vnější obklady chybí. Přístup do sklepa je z okolního terénu, vnitřní schodiště není provedeno. Dveře hladké plné, okna dřevěná zdvojená. Podlahy obytných místností prkenné, v ostatních místnostech převážně cementový potěr. Vytápění lokální, kamny na tuhá paliva. El.instalace světelná, bleskosvod chybí. Rozvod jen studené vody, odpadní vody jsou svedeny do žumpy. Zařizovací předměty zdravotechniky tvoří umývadlo a splachovací WC. Rekreační chata se nachází ve zhoršeném technickém stavu, práce záchovné údržby nejsou dlouhodobě prováděny. Součástí nemovitosti jsou rovněž venkovní úpravy, které tvoří: - zámková dlažba barevná 1.20 x 12 m = 14.40 m 2 - žumpa 5 m 3 - betonové schody venkovní 3 x 1.20 m - přední oplocení z dřev.latí dl.20 m, v= 1.00 m Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11.4 Typ: F2 - podsklepené Druh konstrukce: Dřevěná oboustranně obíjená Obestavěný prostor Spodní stavba 10.40*6.00*2.15 = 134.16 m 3 Vrchní stavba 10.40*6.00*2.10 = 131.04 m 3 Zastřešení 10.40*6.00*1.60*0.5 = 49.92 m 3 celkem = 315.12 m 3-3 -
Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 11. Okna nadstandard 0.05000 100% 0.05 14. Elektroinstalace podstandard 0.03100 100% -0.031 22. Ostatní chybí 0.03000 100% -0.03*1.852-0.03656 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.03656) = 0.9803 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi 3 0.00 Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí 2 0.00 Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu Celkem 0.00 It = 1 + SUMA(Ti) = 1 + 0.00 = 1.000 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.3) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Životní prostředí a atraktivita oblasti 3 0.00 Vhodná k rekreaci 2. Přírodní lokalita 3 0.00 Les nebo vodní plocha je v místě (docházková vzdálenost) 3. Poloha v zástavbě 2 0.00 Bez vlivu, samoty 4. Dopravní dostupnost 3 0.00 Bezproblémový příjezd k hranici pozemku 5. Hromadná doprava 1-0.02 Špatná dostupnost 6. Parkovací možnosti 1-0.02 Špatné 7. Obchod a služby v okolí 1-0.05 Žádné - 4 -
8. Sportoviště 1 0.00 Žádné 9. Obyvatelstvo v okolí 2 0.00 Bezproblémové okolí 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti 3 0.00 bez vlivu 11. Vlivy neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem -0.09 Ip = 1 + SUMA(Pi) = 1 + -0.09 = 0.910 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby a) 3 F Podsklepený - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1. NP 1. Druh stavby 2 0.00 Rekreační chata 2. Svislé konstrukce b) 2-0.03 Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 cm včetně 3. Střešní konstrukce 1-0.01 Krov neumožňující zřízení podkroví 4. Napojení stavby na sítě 2 0.00 Elektr. proud, voda, žumpa (septik) 5. Vybavení 3 0.00 WC ve stavbě 6. Vytápění stavby 2 0.00 Lokální vytápění 7. Přísl.stavby (venk.úpr. a vedl.st. do 25m 2 ) 3 0.00 Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8. Výměra pozemků užívané se stavbou 3 0.03 Nad 400 m 9. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav 3 0.6800 Stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s=0.8+0.00 pro stáří 40 let) Celkem -0.01 (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = (1 + -0.01) x 0.6800 = 0.673-5 -
Výpočet ceny objektu ( 26 vyhlášky) Index. prům. cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.996,- Koeficienty: I: index cenového porovnání x 0.6120 I = It x Ip x Iv = 1.000 x 0.910 x 0.673 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.833,55 Cena za celý obestavěný prostor 315.12 m 3 = Kč 577.788,91 Rekr.chata s krovem neumožňujícím zřízení podkrovícena celkem Kč 577.788,- 2) Stavební pozemek pro rekreační a zahrádkář.chaty Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.st.1683 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 49 m 2 Úprava ceny pozemku Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%) -7% Ztížené základové podmínky: svažitost terénu přes 15% v převaž.části (až -4%) -4% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 35,62 (35 + (1083-1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 35,62 Po započtení -11.00% dalších přirážek a srážek = Kč 31,70 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1550 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 2.0650 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 141,08 Cena za celou výměru 49.00 m 2 = Kč 6.912,69 Stavební pozemek pro rekreační a zahrádkář.chaty Cena celkem Kč 6.913,- - 6 -
3) Zahrada-funkční celek se staveb.pozem.pro rekreaci Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.1277/11 trvalý travní porost o výměře 273 m 2 parc.č.1761/422 trvalý travní porost o výměře 373 m 2 Pozemky jsou oploceny, osázeny trvalými porosty a tvoří funkční celek se stavebním pozemkem stejného vlastníka. Výměra stavebního pozemku Výměra pozemku 273+373 = 646.00 m 2 Úprava ceny pozemku Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%) -7% Ztížené základové podmínky: svažitost terénu přes 15% v převaž.části (až -4%) -4% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 35,62 (35 + (1083-1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 35,62 Po započtení -11.00% dalších přirážek a srážek = Kč 31,70 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1550 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 2.0650 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 141,08 Po vynásobení koeficientem 0.40 = Kč 56,43 Cena za celou výměru 646.00 m 2 = Kč 36.453,88 Zahrada-funkční celek se staveb.pozem.pro rekreaci Cena celkem Kč 36.454,- - 7 -
4) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Oceněno podle 42 vyhlášky. Dílčí výměry porostu 1x hrušeň Pk 1.50*1.50*3.14*1 = 7.07 m 2 2x jabloň Pk 2.10*2.10*3.14*2 = 27.69 m 2 5x bříza 3.00*3.00*3.14*5 = 141.30 m 2 7x smrk 3.00*3.00*3.14*7 = 197.82 m 2 1x modřín 4.00*4.00*3.14*1 = 50.24 m 2 celkem = 424.12 m 2 Zjištěná jednotková cena pozemků Poř.číslo Název Výměra m 2 Cena 2. Zahrada-funkční celek se staveb.pozem.pro rekreaci 646.00 36454.00 Celková výměra a cena 646.00 36454.00 Jednotková cena pozemků = 36454.00 / 646.00 = 56.4303 Výpočet ceny porostů ( 42 vyhlášky) Zjištěná cena pozemku o výměře porostu = Kč 23.933,24 ( 424.12 m 2 x 56,43 Kč/m 2 ) Podíl ve výši 6,5% ze zjištěné ceny = Kč 1.555,66 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Cena celkem Kč 1.556,- - 8 -
C. REKAPITULACE 1) Rekr.chata s krovem neumožňujícím zřízení podkroví Kč 577.788,- 2) Stavební pozemek pro rekreační a zahrádkář.chaty Kč 6.913,- 3) Zahrada-funkční celek se staveb.pozem.pro rekreaci Kč 36.454,- 4) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Kč 1.556,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč 622.711,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč 622.710,- Slovy: Šestsetdvacetdvatisícesedmsetdeset Kč Stanovení ceny obvyklé : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části C výpisu z katastru nemovitostí LV č.85 pro katastrální území a obec Morávka vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Ostrava, Mgr.Pavel Ender, 162 Ex 35/12 ( Nařízení exekuce č.j. 47 EXE 1071/2012 vydané Okresním soudem v Karviné, pobočka v Havířově dne 2.2.2012) a další právní vady zapsané na listu vlastnictví. Oceňovaná rekreační chata včetně pozemků a příslušenství zapsaných na LV č.85 se nachází mimo zastavěné části obce Morávka v lokalitě objektů pro individuální rekreaci. Rekreační chata ev.č.337 na parc.č.st.1683 je napojena na inženýrské sítě a to elektropřípojku a přípojku vody. Odpadní vody jsou svedeny do žumpy. Chata je přízemní, podsklepená se sedlovou střechou bez možnosti podkroví. - 9 -
V obci Morávka jsou nabízeny k prodeji následující nemovitosti: 1. Rekr.chata Morávka, 3+1, zastavěná plocha 69 m2, přízemní, podsklepená bez podkroví, konstrukce dřevěná, suterén zděný, voda z vl.studny, pultová střecha, dobrý technický stav, pozemek 2000 m2 cena 990 000,- Kč 2. Rekr.chata Morávka, 2+1, zastavěná plocha 58 m2, přízemní, podsklepená dřevostavba, suterén zděný, pultová střecha, ústřední vytápění s kotlem na tuhá paliva, pozemek 550 m2 cena 820 000,- Kč 3. Rekr.chata Morávka, zastavěná plocha 50 m2, 2+1, dřevostavba, užitná plocha 70 m2, přízemní s podkrovím, vytápění lokální na tuhá paliva, pozemek 200 m2 cena 850 000,- Kč Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí, se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že nemovitost je ve zhoršeném technickém stavu, odhaduji cenu obvyklou rekreační chaty s příslušenstvím a pozemky zapsanými na LV č.85 ve výši 830 000,- Kč Pozn. Znalci nejsou známy další závady, které prodejem nemovitosti v dražbě nezaniknou a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku. V Ostravě, dne 1.srpna 2012-10 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 13385-245/12. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc - 11 -