Znalecký posudek č. 3652/17/14 Š

Znalecký posudek č. 3652/17/14 Š O ceně bytové jednotky č. 361/1, parc.č. St.3460, Zahradní ul.č.p.361 v k.ú a obci Bohušovice nad Ohří, o. Litoměřice Postup při zpracování posudku : Povinní Chudý Jozef a Chudá Jiřina umožnili bez problému prohlídku bytu. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Kladno JUDr. Jana Škofová Petra Bezruče 1416 272 01 Kladno IČ: 41948777 vystavil: Tomáš Komárek Telefon: 312664522 Účel posudku: Stanovit cenu nemovitostí uvedených v pravomocném exekučním příkazu č.j. 088EX 1775/12-26, jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle stavu ke dni 27. 1. 2014 posudek vypracovala: Ing. Věra Šilhavá Železničářů 2286 272 01 Kladno Mob.602209515 Posudek obsahuje 11 stran textu a 18 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Kladně, 27. 1. 2014

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit cenu nemovitostí uvedených v pravomocným exekučním příkazu č.j. 088EX 1775/12-26, jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou. Jedná se o cenu bytové jednotky č. 361/1, parc.č. St.460, Zahradní ul. č.p.361 v k.ú a obci Bohušovice nad Ohří, o. Litoměřice. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 27. 1. 2014 za přítomnosti : pana Chudého Jozefa a paní Chudé Jiřiny. 3. Podklady pro vypracování posudku výpis z KN Katastrálního úřadu Litoměřice, vypracovaný dne 27.12.2013 z LV 976, LV 857 pro katastrální území Bohušovice nad Ohří, - snímek pozemkové mapy - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti, - skutečnosti a výměry zjištěné na místě. 4. Vlastnické a evidenční údaje SJM Chudý Jozef a Chudá Jiřina, Zahradní 361, 41156 Bohušovice nad Ohří 5. Dokumentace a skutečnost Dokumentace není, skutečnosti zjištěné a zaměřené na místě. 6. Celkový popis nemovitosti Jedná se o bytovou jednotku č. 361/1, 3+1 situovanou v 1. NP. bytového panelového domu v sídlištní zástavbě na okraji obce, přístupném po zpevněné komunikaci s napojením na veř. el. síť, vodovod, kanalizaci, plynovod. Dům má 1.PP a 8.NP. Orientace místností je na jih a sever. Dům je zateplen, provedena výměna stoupaček a oken. Byt je v původním stavu. V okolí domu je kompletní občanská vybavenost. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz

3 7. Obsah posudku Pozemek 1) Pozemky 1) Pozemky Byt 2) Byt 2) Bytová jednotka č. 361/1 3) Ocenění porovnávací metodou

4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 5 (1 + P i) = 1,000 i = 1 4 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,00 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,02 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 0,10 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici 0,00 pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava V. Zastávka hromadné dopravy do 200 m 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití 0,00 komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 0,920 i = 2

5 Popisy objektů Pozemek 1) Pozemky 1) Pozemky Jedná se o pozemek v rovinném terénu, přístupný po zpevněné komunikaci s napojením na veř. el. síť, vodovod, kanalizaci, plynovod. Byt 2) Byt 2) Bytová jednotka č. 361/1 Jedná se o byt č. 361/1 o celkové výměře 61,6 m 2, s příslušenstvím, situovaný v 1. NP panelového bytového domu postaveného v roce 1985. Střecha je plochá s krytinou z folie PVC se žlaby a svody a s bleskosvodem. Dům je montovaný z dílců betonových plošných, tl. zdiva 24 cm. Vnější fasáda je zateplená, vnitřní stěny jsou štukové. Okna jsou plastová, dveře hladké. Podlahy jsou z PVC. Topení je dálkové s litinovými radiátory. V kuchyni je elektrický sporák, v koupelně je umyvadlo a vana. Schody jsou s povrchem z PVC, výtah je osobní. Technický stav : v roce 2010 bylo provedeno zateplení fasády a výměna oken, byt je v původním stavu. Ocenění Pozemek a) Pozemky a.1) Vyhláška 441/2013 Sb. a.1.1) Pozemky 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Bohušovice nad Ohří Název okresu: Litoměřice Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce II. 2001 5000 obyvatel 0,85 2 Hospodářsko-správní význam III. Ostatní města a všechny obce v okr. 0,85 obce Praha-východ, Praha-západ 3 Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice 1,01 vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce IV. Železniční, nebo autobusová zastávka 0,80 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, 1,00

6 bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní cena výchozí: ZC v = 1 280, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 747,24 Kč/m2 Index trhu: I T = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 0,00 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 0,920 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,920 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 687,4608 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] St.460 zastavěná pl. 436 299 732,91 Pozemky zjištěná cena: 299 732,91 Kč Byt b) Byt b.1) Vyhláška 441/2013 Sb. b.1.1) Bytová jednotka č. 361/1 38 Podlahové plochy jednotky (PP): Plocha [m 2 ] Název celková koef. započítaná kuchyně 9,50 1,00 9,50 pokoj 8,10 1,00 8,10 pokoj 12,10 1,00 12,10 pokoj 17,50 1,00 17,50 předsíň 7,70 1,00 7,70 koupelna 2,60 1,00 2,60 WC 0,90 1,00 0,90 spíž 1,10 1,00 1,10 komora 2,10 1,00 2,10 sklepní kóje 1,50 0,10 0,15

7 63,10 61,75 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Ústecký Obec: Bohušovice nad Ohří Počet obyvatel: 2 551 Základní cena (ZC): 10 139, Kč/m 2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 0,00 2 Společné části domu I. Žádné z dále uvedených 0,01 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu II. Příslušenství částečné nebo úplné mimo 0,10 byt nebo umakartové bytové jádro 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo 0,00 užívané spolu s bytem lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad 0,85 * * Rok kolaudace: 1985 Stáří stavby (y): 29 Koeficient pro úpravu (s): 0,855 9 provedení menších stavebních úprav) Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): i=1 0,647 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 6 559,93 Kč/m 2 Index trhu (I T ): 1,000 Index polohy (I P ): 0,920 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CB P = PP ZCU I T I P = 61,75 6 559,93 1,000 0,920 = 372 669,62 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = 299 732,91 Kč Spoluvlastnický podíl: 616 / 24 992 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 7 387,78 Kč + 7 387,78 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 380 057,40 Kč Bytová jednotka č. 361/1 zjištěná cena: 380 057,40 Kč

8 c) Ocenění porovnávací metodou Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K stav.stav K vybav. K prodejnost K výměra Jednotková Váha (V) cena (JC) Byt 3+1, 70 m2 Bohušovice nad Ohří, Zahradní ui. 560 000, Kč 1,00 ks 1,00 1,00 1,00 0,80 0,93 416 640, Kč 1,0 Byt 3+1, 65 m2 Litoměřice, Revoluční 898 000, Kč 1,00 ks 0,80 0,80 0,90 0,80 0,97 401 384,45 Kč 1,0 Byt 3+1, 72 m2 Litoměřice, Liškova ul, Předměstí 600 000, Kč 1,00 ks 0,90 0,90 1,00 0,80 0,90 349 920, Kč 1,0 kde JC = (VC / M) (K místa K stav.stav K vybav. K prodejnost K výměra ) Minimální jednotková cena za ks: Průměrná jednotková cena za ks ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za ks: 349 920, Kč 389 314,82 Kč 416 640, Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za ks: 389 314,82 Kč Množství: 1,00 ks Porovnávací hodnota: = 389 310, Kč

9 C. Rekapitulace Příslušenství bytů a nebytových prostorů Byty a nebytové prostory Cena bytů podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem 380 060, Kč 389 310, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 389 310, Kč Cena slovy: třistaosmdesátdevěttisíctřistadeset Kč Závěr : Obvyklá cena byla provedena v návaznosti na provedené analýze trhu v dané lokalitě a okolí do 5 km, čase, obdobných obchodovaných nemovitostí, porovnávacím způsobem. Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství : a) Nemovitosti : bytová jednotka č. 361/1, s podílem 616/24992 na společných prostorách domu a pozemku parc.č. St.460 o výměře 436 m2 Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 389 310, Kč Cena slovy: třistaosmdesátdevěttisíctřistadeset Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo nezjištěno Věcná břemena nezjištěna c) Závady, které prodejem nemovitosti v dražbě nezaniknou- viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství : Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 389 310, Kč Cena slovy: třistaosmdesátdevěttisíctřistadeset Kč V Kladně, 27. 1. 2014 Ing. Věra Šilhavá Železničářů 2286 272 01 Kladno

10 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem provedla jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 29.6.1979 pod č.j. K 191/79 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.3652/17/14 Š znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3652/17/14 Š podle připojené likvidace. Ing. Věra Šilhavá Železničářů č. 2286 272 01 Kladno v Kladně dne 27. 1. 2014

11 E. Seznam příloh 1) Výpis z KN LV (9 listů) 2) Snímek z katastrální mapy (1 list) 3) Fotodokumentace (4 listy) 4) Reality (3 listy) 5) Mapa (1 list)