ZNALECKÝ POSUDEK o cenč obvyklé bytové jednotky þ. 263/11 v domč o šesti vstupech þ.p. 259, 260, 261, 262, 263 a 264 umístčného na pozemku þ. parc. St. 297/1, St. 297/2, St. 297/3, St. 297/4, St. 297/5 a St. 297/6 v kat. úz. Janov u Litvínova, obec Litvínov, okres Most, vþetnč spoluvlastnického podílu 686/82935 na spoleþných þástech domu a pozemku; vlastník bytové jednotky GiĖo Roman. Objednatel posudku: JUDr. OndĜej Mareš Exekutorský úĝad v LitomČĜicích Novobranská 20 412 01 LitomČĜice Úþel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce þ.j. Ex 1657/07-3 prodejem nemovitosti. Dle zákona þ. 151/1997 Sb. o oceėování majetku ve znční zákona þ. 121/2000 Sb., þ. 237/2004 Sb. a þ. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí ýeské republiky þ. 540/2002 Sb. ve znční vyhlášky þ. 456/2008 Sb. podle stavu ke dni 12.1.2009 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. Holeþkova 657 150 00 Praha 5 - KošíĜe MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Posudek obsahuje 8 stran textu vþetnč titulního listu a 4 stran pĝíloh. Objednateli se pĝedává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 14.1.2009
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v míst a ase nemovitosti zapsané na LV. 1772, vedené Katastrálním ú adem pro Ústecký kraj, Katastrální pracovišt Most, k.ú. Janov u Litvínova, obec Litvínov. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: bytová jednotka. 263/11 T ebušická 263 436 01 Litvínov Region: Ústecký Okres: Most Katastrální území: Janov u Litvínova 3. Prohlídka a zam ení nemovitosti: Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne 12.1.2009 bez p ítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 9.12.2008, LV 1772, kat. úz. Janov u Litvínova, Katastrální ú ad pro Ústecký kraj, KP Most, vyhotoven dálkovým p ístupem - katastrální mapu po ízenou prost ednictvím nahlizenidokn.cuzk.cz - kopie kupní smlouvy ze dne 20.7.2005, právní ú inky vkladu ke dni 17.8.2005 - exeku ní p íkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 1657/07-3 ze dne 23.2.2007 - usnesení o ustanovení znalce.j. 124 EX 1657/07-34 ze dne 9.12.2008 - informace z realitního trhu - skute nosti a vým ry zjišt né na míst samém 5. Vlastnické a eviden ní údaje: Vlastnictví k oce ovaným nemovitostem bylo doloženo nabývacími listinami a je eviden n vyzna eno na výpisu z katastru nemovitostí LV. 1772, viz p íloha. 6. Dokumentace a skute nost: Výkresová dokumentace k nemovitosti nebyla p edložena. U výpo t použitých v posudku vycházel znalec z vým r uvedených v kopii kupní smlouvy. Ve smlouv je uvedena celková podlahová plocha nikoli vým ra a vý et jednotlivých místností. Vzhledem k nesou innosti majitele, bude v posudku použita celková podlahová plocha bytové jednotky, která je uvedena v kopii kupní smlouvy. 2
7. Celkový popis nemovitosti: Oce ovaná nemovitost - bytová jednotka 263/11 je umíst na ve 4. NP panelového bytového domu.p. 259, 260, 261, 262, 263 a 264 v kat. úz. Janov u Litvínova, obec Litvínov. Obec Litvínov leží v severozápadních echách, na úpatí Krušných hor. V obci je kompletní ob anská vybavenost, doprava zajišt na autobusy, vlaky a MHD. Panelový d m s oce ovanou bytovou jednotkou stojí na okraji p edm stí Janov. P ístup k domu je ze západu po zpevn né komunikaci. D m je napojen na veškeré IS. 8. Obsah posudku: Byty a nebytové prostory ocen né nákladovým zp sobem 1) Bytová jednotka 263/11 P íslušenství byt a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Pozemek 9. Popis objekt a pozemk : Popis byt a nebytových prostor ocen ných nákladovým zp sobem 1) Bytová jednotka 263/11 Oce ovaná bytová jednotka 263/11 je umíst na ve 4.NP bytového domu s 8 NP. Konstrukce bytového domu je z železobetonových panel, st echa rovná, st ešní krytina pravd podobn z pozink. plech, klempí ské konstrukce z povrchov ošet eného pozink. plechu. Dve e domu jsou kovové, okna oce ovaného bytu jsou pravd podobn d ev ná. Bytový d m je podsklepen. Bytová jednotka 3+1 o velikosti 68,6 m 2 se skládá z t ech pokoj, kuchyn, chodby, koupelny, WC, komory a lodžie. Dle kupní smlouvy by jednotka m la být vybavena kuchy skou linkou, kuchy ským sporákem, vanou, umyvadlem, WC mísou s nádrží, vodovodními míchacími bateriemi, topnými t lesy. Vzhledem k nesou innosti majitele bytu je v popisu bytové jednotky uvedeno vybavení popsané v kopii kupní smlouvy. Stá í stanoveno odhadem. Popis p íslušenství byt a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Pozemek Pozemky. parc. St. 297/1, St. 297/2, St. 297/3, St. 297/4, St. 297/5 a St. 297/6 se nachází v k.ú. Janov u Litvínova, obec Litvínov, okres Most. Pozemek je obdélníkového tvaru, zastav n bytovým domem, p ístupný ze severozápadu po zpevn né místní komunikaci, s možností napojení na veškeré IS. B. Posudek Vým ry, hodnocení a ocen ní objekt : 3
V cná hodnota dle cenového p edpisu 456/2008 Sb. Ocen ní byt a nebytových prostor nákladovým zp sobem 1) Bytová jednotka 263/11-13 Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Bytový i nebytový prostor v budov Budova: J. domy vícebytové (typové) Dispozice jednotky: 3+1 Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílc betonových plošných Kód CZ - CC: 1122 Podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru: celková podlahová plocha bytové jednotka: = 68,60 m 2 Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru: = 68,60 m 2 Výpo et koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = p idaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl ást Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy v etn zemních prací: S 5,40 100,00 1,00 5,40 2. Svislé konstrukce: S 18,20 100,00 1,00 18,20 3. Stropy: S 8,40 100,00 1,00 8,40 4. Krov, st echa: S 4,90 100,00 1,00 4,90 5. Krytiny st ech: S 2,30 100,00 1,00 2,30 6. Klempí ské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 7. Úprava vnit ních povrch : S 5,70 100,00 1,00 5,70 8. Úprava vn jších povrch : S 2,90 100,00 1,00 2,90 9. Vnit ní obklady keramické: S 1,30 100,00 1,00 1,30 10. Schody: S 2,90 100,00 1,00 2,90 11. Dve e: S 3,30 100,00 1,00 3,30 13. Okna: S 5,30 100,00 1,00 5,30 14. Povrchy podlah: S 3,00 100,00 1,00 3,00 15. Vytáp ní: S 4,80 100,00 1,00 4,80 16. Elektroinstalace: S 5,10 100,00 1,00 5,10 17. Bleskosvod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 18. Vnit ní vodovod: S 3,20 100,00 1,00 3,20 19. Vnit ní kanalizace: S 3,10 100,00 1,00 3,10 20. Vnit ní plynovod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 21. Oh ev vody: S 2,20 100,00 1,00 2,20 22. Vybavení kuchyní: S 1,90 100,00 1,00 1,90 23. Vnit ní hygienické vybavení: S 3,90 100,00 1,00 3,90 24. Výtahy: S 1,30 100,00 1,00 1,30 25. Ostatní: S 5,70 50,00 1,00 2,85 C 5,70 50,00 0,00 0,00 26. Instala ní prefabrikovaná jádra: S 3,70 100,00 1,00 3,70 Sou et upravených objemových podíl : 97,15 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9715 4
Ocen ní: Základní cena (dle p íl.. 2): = 8 020,- K /m 2 Koeficient konstrukce K 1 (dle p íl.. 4): * 1,0370 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpo tu): * 0,9715 Polohový koeficient K 5 (p íl.. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient zm n cen staveb K i (p íl.. 38): * 2,1310 Základní cena upravená = 17 217,87 K /m 2 Plná cena: 68,60 m 2 * 17 217,87 K /m 2 = 1 181 145,88 K Výpo et opot ebení lineární metodou Stá í (S): 50 rok P edpokládaná další životnost (PDŽ): 50 rok P edpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 rok Opot ebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 100 = 50,000 % - 590 572,94 K Bytová jednotka 263/11 - zjišt ná cena bez podílu na p íslušenství = 590 572,94 K Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na p íslušenství stavby a pozemku: Zjišt ná cena p íslušenství stavby a pozemku: 4 271,85 K Spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Hodnota spoluvlast. podílu: 4 271,85 K * 1 / 1 = + 4 271,85 K Bytová jednotka 263/11 - zjišt ná cena v etn podílu na p íslušenství = 594 844,79 K Bytová jednotka 263/11 - cena po zaokrouhlení = 594 840,- K Rekapitulace ocen ní byt a nebytových prostor v etn opot ebení a) Bytová jednotka 263/11 = 594 840,- K Cena byt a nebytových prostor iní celkem 594 840,- K Porovnávací metoda Ocen ní byt a nebytových prostor nákladovým zp sobem a 1 ) Bytová jednotka 263/11 Popis porovnávaných objekt : Jednotka: podlahová plocha Množství jednotek oce ované stavby: 68,60 První srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 2+1 v Litvínov - Janov, ul. T ebušická, o rozloze 60 m 2 je v 1.NP panelového domu. Byt je v osobním vlastnictví s možností napojení na veškeré IS. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e za 142.000 K. Druhá srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 3+1/L v Litvínov - Janov, ul. T ebušická, o rozloze 75 m 2 je v 4.NP panelového bytového domu. Byt je v osobním vlastnictví s možností napojení na veškeré IS. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e za 145.000 K. 5
T etí srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 3+1/B v Litvínov - Janov, ul. T ebušická, o rozloze 70 m 2 je v 8.NP panelového bytového domu. Byt je v osobním vlastnictví s možností napojení na veškeré IS. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e za 199.000 K. Seznam porovnávaných objekt : Název Realizovaná cena K m K c K v Množství Jedn. cena BJ v Litvínov - 142 000,- K 1,00 1,00 1,00 60,00 jedn 2 366,67 K /jedn. Janov BJ v Litvínov - 145 000,- K 1,00 1,00 1,00 75,00 jedn 1 933,33 K /jedn. Janov BJ v Litvínov - 199 000,- K 1,00 1,00 1,00 70,00 jedn 2 842,86 K /jedn. Janov Sou et: 7 142,86 K /jedn. / 3 Pr m rná jednotková cena: 2 380,95 K /jedn. Minimální jednotková cena: 1 933,33 K /jedn. Maximální jednotková cena: 2 842,86 K /jedn. Základní cena: 2 380,95 K 68,60 á 2 380,95 K / = 163 333,17 K Bytová jednotka 263/11 - výsledná cena = 163 333,17 K Bytová jednotka 263/11 - cena po zaokrouhlení = 163 330,- K Rekapitulace ocen ní byt a nebytových prostor v etn opot ebení a) Bytová jednotka 263/11 = 163 330,- K Cena byt a nebytových prostor iní celkem 163 330,- K Administrativní cena (vyhláška 456/2008 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemek - 27-32 Stavební pozemky ocen né dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] zastav ná plocha a nádvo í St. 297/1 256,00 300,00 76 800,- zastav ná plocha a nádvo í St. 297/2 254,00 300,00 76 200,- zastav ná plocha a nádvo í St. 297/3 254,00 300,00 76 200,- zastav ná plocha a nádvo í St. 297/4 255,00 300,00 76 500,- zastav ná plocha a nádvo í St. 297/5 257,00 300,00 77 100,- zastav ná plocha a nádvo í St. 297/6 254,00 300,00 76 200,- Sou et 459 000,- 6
Koeficient prodejnosti K p (p íl.. 39 - dle obce a ú elu užití): * 0,5280 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl.. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1310 Stavební pozemky ocen né dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 516 452,11 516 452,11 K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 686 / 82 935 Pozemek - zjišt ná cena = 4 271,85 K Rekapitulace ocen ní pozemk a) Pozemek = 4 270,- K Cena pozemk iní celkem 4 270,- K C. Rekapitulace V cná hodnota: V cná hodnota objekt : Stanovená v cná hodnota celkem: 594 840,- K 594 840,- K Porovnávací cena: Porovnávací cena objekt : Porovnávací cena celkem: 163 330,- K 163 330,- K Stanovisko znalce: Pr m rná cena za metr tvere ní bytové jednotky je v míst prodeje cca 2.381 K. Vzhledem k nesou innosti vlastníka bytové jednotky nebyla provedena prohlídka, místním šet ením byl zjišt n stav budovy, po zvážení všech aspekt, stanovuji obvyklou cenu nemovitosti ve výši 150.000 K. Obvyklá cena: 150 000,- K slovy: jedno sto padesát tisíc K V Praze dne 14.1.2009 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 7
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spole ností s ru ením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost p i Ministerstvu spravedlnosti eské republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona íslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumo nících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky íslo 37/1967 Sb., ve zn ní pozd jších p edpis do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávn ní pro oce ování nemovitostí, motorových vozidel a jiných v cí movitých, majetkových práv, cenných papír, podnik, ostatního majetku a pro ú etnictví. Znalecký úkon je zapsán pod po adovým íslem 1251/2009 znaleckého deníku. Odpov dná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spole nosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se spole ností B plus B, spol. s r.o., Hole kova 657,150 00 Praha 5 - Koší e, I O: 61056049, p edm t podnikání: Oce ování majetku pro v ci movité, v ci nemovité, nehmotný majetek, finan ní majetek a podnik na základ koncesní listiny vydané živnostenským odborem ú adu m stské ásti Praha 5 pod.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která sou asn zajistila a zpracovala podklady pod po.. 20/09. E. Seznam p íloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 8