ZNALECKÝ POSUDEK SE STANOVENÍM OBVYKLÉ CENY (TRŽNÍ -V MÍSTĚ A ČASE OBVYKLÉ) číslo: 13/4533/2019 o ceně zjištěné a ceně obvyklé podílu o velikosti 1/2 na nemovitostech zapsaných na listu vlastnictví č. 98 pro katastrální území a obec Lejšovka, podílu o velikosti 1/2 na nemovitostech zapsaných na listu vlastnictví č. 533 pro katastrální území Čibuz a obec Skalice a na nemovitostech zapsaných na listu vlastnictví č. 597 pro katastrální území a obec Jasenná, kraj Královéhradecký a příslušenství. Objednavatel posudku: JUDr. Kamil Souček Exekutorský úřad Náchod Masarykovo náměstí 56 Náchod Účel posudku: 083 EX 639/18 - cena zjištěná a cena obvyklá (tržní v čase a místě obvyklé) Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č.199/2014 Sb., č.345/2015 Sb., č.53/2016 Sb., č.443/2016 Sb. a č.457/2017 Sb. s účinností od 1.1.2018. Oceněno ke dni: 15.února 2019 Posudek vypracoval: Ing. Bohuslav Rohlena Nádražní 1500 Nové Město nad Metují Posudek byl vypracován ve 4 vyhotoveních, z nichž 3 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 17 stran textu a 7 stran přílohy. V Novém Městě nad Metují, dne 5.března 2019
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitých věcí Předmětem posudku je zjištění ceny obvyklé podílu o velikosti 1/2 na nemovitostech zapsaných na listu vlastnictví č. 98 pro katastrální území a obec Lejšovka, podílu o velikosti 1/2 na nemovitostech zapsaných na listu vlastnictví č. 533 pro katastrální území Čibuz a obec Skalice a na nemovitostech zapsaných na listu vlastnictví č. 597 pro katastrální území a obec Jasenná, kraj Královéhradecký a příslušenství. A) nemovitosti na listu vlastnictví č. 98 pro katastrální území a obec Lejšovka: Čtyři pozemkové parcely č. 210/24, č. 210/25, č. 210/26 a č. 210/29 tvoří příkop odvádějící dešťovou vodu směrem do polí od silnice naproti místního rybníka. Pozemková parcela č. 378/4 se nachází po pravé straně komunikace do areálu zemědělské společnosti Rolana s.r.o. Jedná se o malý pozemek ve tvaru trojúhelníka. Na něm se nachází jeden náletový strom. Lesní pozemek č. 165/4 se nachází severně od obce Lejšovka na okraji lesního komplexu. Na pozemku se nacházejí lesní porosty. Dle LHP jsou na pozemku břízy ve stáří 21 roků, zakmenění 7. Dle místního šetření souhlasí se skutečností. Pozemková parcela č. 327/7 se nachází na okraji lesního komplexu jižně od Lejšovky. Jedná se o úzký pruh bez porostů. B) nemovitosti na listu vlastnictví č. 533 pro katastrální území Čibuz a obec Skalice: Pozemková parcela č. 1203 - vodní plocha tvoří okrajovou část vodní plochy. Pozemková parcela č. 1308 na vodní plochu navazuje. Část tohoto pozemku je oplocena, plot velice špatný. Na pozemku se nacházejí trvalé porosty. Tyto porosty nejsou oceněny cenou zjištěnou. Jedná se převážně o náletové dřeviny. C) nemovitosti na listu vlastnictví č. 597 pro katastrální území a obec Jasenná: Pozemky tvoří část tzv. Balcarova kopce". Na pozemku se nacházejí trvalé porosty. Jedná se o převážně náletové porosty bez hodnoty. Přístup k těmto pozemkům je pouze přes pole. Přístupová komunikace k pozemkům není. Povinný má TP na adrese obecního úřadu, poštu nepřebírá. Na obci nevědí, kde pan Jindřich Šimon bydlí. Dopis - Dodejka, neukládat, vhodit do schránky - by se vrátila jako nedoručitelná. Pozemky jsou volně přístupné, a proto jsem místní šetření provedl bez povinného. Telefonní kontakt na povinného EX úřad Náchod nemá. 1.2 Podklady pro vypracování posudku - Usnesení č.j. 083 EX 639/18-27 ze dne 7.1.2019 - Výpis z KN, LV č. 98 vypracovaný Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním dne 9.1.2019 dálkovým přístupem, prokazující stav evidovaný k datu 9.1.2019 - Výpis z KN, LV č. 533 vypracovaný Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním dne 9.1.2019 dálkovým přístupem, prokazující stav evidovaný k datu 9.1.2019 - Výpis z KN, LV č. 597 vypracovaný Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním dne 9.1.2019 dálkovým přístupem, prokazující stav evidovaný k datu 9.1.2019 - kopie katastrálních map - Komentář k určování obvyklé ceny vydaný MF ČR dne 25.9.2014 - údaje z LHP a porostní mapa - vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí - 2 -
- realitní server sreality.cz - údaje sdělené realitními kancelářemi působícími v regionu - fotodokumentace ze dne 15.2.2019 - prohlídka dne 15.2.2019 - odborná literatura 1.3 Vlastnictví A) Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako podíloví spoluvlastníci nemovitostí na listu vlastnictví č. 98 pro katastrální území a obec Lejšovka zapsáni: Jindřich Šimon, nar. 3.1.1954-1/2 Iveta Vaňková, nar. 15.9.1966-1/2 B) Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako podíloví spoluvlastníci nemovitostí na listu vlastnictví č. 533 pro katastrální území Čibuz a obec Skalice zapsáni: Jindřich Šimon, nar. 3.1.1954-1/2 Václav Kulhánek, nar. 24.11.1948-1/2 C) Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 597 pro katastrální území a obec Jasenná zapsán: Jindřich Šimon, nar. 3.1.1954 1.4 Předmětem ocenění jsou 1) LV č. 98, obec a k.ú. Lejšovka 1. 1) Trvalý travní porost č. 210/24 1. 2) Trvalý travní porost č. 210/25 1. 3) Trvalý travní porost č. 210/26 1. 4) Trvalý travní porost č. 210/29 1. 5) Lesní pozemek č. 165/4 1. 6) Lesní pozemek č. 327/7 1. 7) Ostatní plocha, manipulační plocha č. 378/4 1. 8) Lesní porosty na par. č. 165/4 2) LV č. 533, obec Skalice, k.ú. Čibuz 2. 1) Trvalý travní porost č. 1308 2. 2) Vodní plocha, vodní nádrž umělá č. 1203 3) LV č. 597, obec a k.ú. Jasenná 3. 1) Orná půda č. 1181/7 3. 2) Trvalý travní porost č. 1183/4-3 -
2. POSUDEK A OCENĚNÍ-ZJIŠTĚNÁ CENA 2.1 LV č. 98, obec a k.ú. Lejšovka 2.1.1 Trvalý travní porost č. 210/24 Oceněno podle 6 vyhlášky. 2.1.1.1 Úprava ceny pozemku Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem 2-5 tis. obyvatel - sousední katastrální území (20%) 20% Celkem přirážky a srážky 20% 2.1.1.2 Části pozemku dle BPEJ BPEJ Zákl.cena Cena upr.(+20%) Výměra m 2 Celkem Kč 36300 6.03 7.24 287.00 2076.73 Celková výměra a cena pozemku 287.00 2076.73 2.1.1.3 Výpočet ceny zeměděl.pozemku ( 6 vyhlášky) Cena za celou výměru 287.00 m 2 = Kč 2.076,73 Započtení spoluvl.podílu 1/2 = Kč 1.038,37 Trvalý travní porost č. 210/24 podíl 1/2 Cena celkem Kč 1.038,- 2.1.2 Trvalý travní porost č. 210/25 Oceněno podle 6 vyhlášky. 2.1.2.1 Úprava ceny pozemku Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem 2-5 tis. obyvatel - sousední katastrální území (20%) 20% Celkem přirážky a srážky 20% 2.1.2.2 Části pozemku dle BPEJ BPEJ Zákl.cena Cena upr.(+20%) Výměra m 2 Celkem Kč 36300 6.03 7.24 127.00 918.97-4 -
Celková výměra a cena pozemku 127.00 918.97 2.1.2.3 Výpočet ceny zeměděl.pozemku ( 6 vyhlášky) Cena za celou výměru 127.00 m 2 = Kč 918,97 Započtení spoluvl.podílu 1/2 = Kč 459,49 Trvalý travní porost č. 210/25 podíl 1/2 Cena celkem Kč 459,- 2.1.3 Trvalý travní porost č. 210/26 Oceněno podle 6 vyhlášky. 2.1.3.1 Úprava ceny pozemku Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem 2-5 tis. obyvatel - sousední katastrální území (20%) 20% Celkem přirážky a srážky 20% 2.1.3.2 Části pozemku dle BPEJ BPEJ Zákl.cena Cena upr.(+20%) Výměra m 2 Celkem Kč 36300 6.03 7.24 24.00 173.66 Celková výměra a cena pozemku 24.00 173.66 2.1.3.3 Výpočet ceny zeměděl.pozemku ( 6 vyhlášky) Cena za celou výměru 24.00 m 2 = Kč 173,66 Započtení spoluvl.podílu 1/2 = Kč 86,83 Trvalý travní porost č. 210/26 podíl 1/2 Cena celkem Kč 87,- 2.1.4 Trvalý travní porost č. 210/29 Oceněno podle 6 vyhlášky. 2.1.4.1 Úprava ceny pozemku Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem 2-5 tis. obyvatel - sousední katastrální území (20%) 20% Celkem přirážky a srážky 20% - 5 -
2.1.4.2 Části pozemku dle BPEJ BPEJ Zákl.cena Cena upr.(+20%) Výměra m 2 Celkem Kč 36300 6.03 7.24 23.00 166.43 Celková výměra a cena pozemku 23.00 166.43 2.1.4.3 Výpočet ceny zeměděl.pozemku ( 6 vyhlášky) Cena za celou výměru 23.00 m 2 = Kč 166,43 Započtení spoluvl.podílu 1/2 = Kč 83,22 Trvalý travní porost č. 210/29 podíl 1/2 Cena celkem Kč 83,- 2.1.5 Lesní pozemek č. 165/4 Oceněno podle 7, přílohy č.6 vyhlášky. 2.1.5.1 Popis Lesní pozemek na okraji lesního komplexu severně od obce. Dle LHP bříza, stáří 21 roků, zakmenění 7, SLT 1P. 2.1.5.2 Výpočet ceny lesního pozemku ( 7 vyhlášky) Základní cena za m 2 les.pozemku (SLT=1P) = Kč 4,44 Cena za celou výměru 2027.00 m 2 = Kč 8.999,88 Po započtení 0.00% všech přirážek a srážek = Kč 8.999,88 Započtení spoluvl.podílu 1/2 = Kč 4.499,94 Lesní pozemek č. 165/4 podíl 1/2 Cena celkem Kč 4.500,- 2.1.6 Lesní pozemek č. 327/7 Oceněno podle 7, přílohy č.6 vyhlášky. 2.1.6.1 Popis Lesní pozemek na okraji lesního komplexu severně od obce. Dle LHP bříza, stáří 21 roků, zakmenění 7, SLT 1P. 2.1.6.2 Výpočet ceny lesního pozemku ( 7 vyhlášky) Základní cena za m 2 les.pozemku (SLT=1O) = Kč 6,73 Cena za celou výměru 47.00 m 2 = Kč 316,31 Po započtení 0.00% všech přirážek a srážek = Kč 316,31 Započtení spoluvl.podílu 1/2 = Kč 158,16 Lesní pozemek č. 327/7 podíl 1/2 Cena celkem Kč 158,- - 6 -
2.1.7 Ostatní plocha, manipulační plocha č. 378/4 Oceněno podle 9 vyhlášky. 2.1.7.1 Popis Pozemek vpravo od komunikace do střediska zemědělské výroby Rolana a.s. 2.1.7.2 Úprava ceny pozemku Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem 2-5 tis. obyvatel - sousední katastrální území (20%) 20% 2.1.7.3 Výpočet ceny jiného pozemku ( 9 vyhlášky) Základní cena za m 2 jiného pozemku = Kč 11,52 (prům. ZC zeměděl. poz. 9.60 Kč + přirážka 20%) 25% z ceny = Kč 2,88 Cena za celou výměru 61.00 m 2 = Kč 175,68 Započtení spoluvl.podílu 1/2 = Kč 87,84 Ostatní plocha, manipulační plocha č. 378/4 podíl ½ Cena celkem Kč 88,- 2.1.8 Lesní porosty na par. č. 165/4 Oceněno podle 45, přílohy č.35 vyhlášky. 2.1.8.1 Výpočet ceny lesního porostu zjedn.způsobem ( 45 vyhlášky) Bříza (skup. 6, bonita 1, cena 3.67, zast. 100%, zakm. 0.70) 21 let, 2027.00 m 2 x 2,57 Kč = Kč 5.209,39 Započtení spoluvl.podílu 1/2 = Kč 2.604,70 Lesní porosty na par. č. 165/4 podíl 1/2 Cena celkem Kč 2.605,- LV č. 98, obec a k.ú. Lejšovka podíl 1/2 Cena celkem Kč 9.018,- - 7 -
2.2 LV č. 533, obec Skalice, k.ú. Čibuz 2.2.1 Trvalý travní porost č. 1308 Oceněno podle 6 vyhlášky. 2.2.1.1 Úprava ceny pozemku Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem 50-100 tis. obyvatel - území sousedních obcí (100%) 100% Celkem přirážky a srážky 100% 2.2.1.2 Části pozemku dle BPEJ BPEJ Zákl.cena Cena upr.(+100%) Výměra m 2 Celkem Kč 35800 13.29 26.58 7176.00 190738.08 36601 1.43 2.86 47.00 134.42 Celková výměra a cena pozemku 7223.00 190872.50 2.2.1.3 Výpočet ceny zeměděl.pozemku ( 6 vyhlášky) Cena za celou výměru 7223.00 m 2 = Kč 190.872,50 Započtení spoluvl.podílu 1/2 = Kč 95.436,25 Trvalý travní porost č. 1308 podíl 1/2 Cena celkem Kč 95.436,- 2.2.2 Vodní plocha, vodní nádrž umělá č. 1203 Oceněno podle 8 vyhlášky. 2.2.2.1 Popis Plocha části vodní plochy, kterou užívá ZO ČRS jako sportovní revír pro své členy. 2.2.2.2 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel 4 0.65 501-1000 2. Hospodářsko-správní význam obce 4 0.70 Ostatní obce 3. Poloha obce 2 1.03 Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí (oblastí) vyjmenovanou v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) 4. Technická infrastruktura v obci 2 0.85 Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn - 8 -
5. Dopravní obslužnost obce 3 0.90 Železniční zastávka, nebo autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci 5 0.85 Minimální vybavenost (pouze obchod nebo služby - základní sortiment) Součin hodnot 0.3047 Iu = SOUČIN(Ui) = 0.3047 2.2.2.3 Výpočet ceny pozemku ( 8 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 537,- ZC = ZCv x Iu = 1761 Kč x 0.3047 = 537 Kč Koeficient pozemku vodní plochy x 0.0600 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 32,22 Cena za celou výměru 3227.00 m 2 = Kč 103.973,94 Započtení spoluvl.podílu 1/2 = Kč 51.986,97 Vodní plocha, vodní nádrž umělá č. 1203 podíl 1/2 Cena celkem Kč 51.987,- LV č. 533, obec Skalice, k.ú. Čibuz podíl 1/2 Cena celkem Kč 147.423,- 2.3 LV č. 597, obec a k.ú. Jasenná 2.3.1 Orná půda č. 1181/7 Oceněno podle 6 vyhlášky. 2.3.1.1 Úprava ceny pozemku Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem 10-25 tis. obyvatel - území sousedních obcí (60%) 60% Celkem přirážky a srážky 60% 2.3.1.2 Části pozemku dle BPEJ BPEJ Zákl.cena Cena upr.(+60%) Výměra m 2 Celkem Kč 53816 1.76 2.82 93.00 261.89 Celková výměra a cena pozemku 93.00 261.89-9 -
2.3.1.3 Výpočet ceny zeměděl.pozemku ( 6 vyhlášky) Cena za celou výměru 93.00 m 2 = Kč 261,89 Orná půda č. 1181/7 Cena celkem Kč 262,- 2.3.2 Trvalý travní porost č. 1183/4 Oceněno podle 6 vyhlášky. 2.3.2.1 Úprava ceny pozemku Jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních neb v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do níže určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce: Obce s počtem 10-25 tis. obyvatel - území sousedních obcí (60%) 60% Celkem přirážky a srážky 60% 2.3.2.2 Části pozemku dle BPEJ BPEJ Zákl.cena Cena upr.(+60%) Výměra m 2 Celkem Kč 52051 5.40 8.64 160.00 1382.40 53816 1.76 2.82 4608.00 12976.13 Celková výměra a cena pozemku 4768.00 14358.53 2.3.2.3 Výpočet ceny zeměděl.pozemku ( 6 vyhlášky) Cena za celou výměru 4768.00 m 2 = Kč 14.358,53 Trvalý travní porost č. 1183/4 Cena celkem Kč 14.359,- LV č. 597, obec a k.ú. Jasenná Cena celkem Kč 14.621,- - 10 -
3. REKAPITULACE-ZJIŠTĚNÁ CENA 1) LV č. 98, obec a k.ú. Lejšovka podíl 1/2 1. 1) Trvalý travní porost č. 210/24 podíl 1/2 Kč 1.038,- 1. 2) Trvalý travní porost č. 210/25 podíl 1/2 Kč 459,- 1. 3) Trvalý travní porost č. 210/26 podíl 1/2 Kč 87,- 1. 4) Trvalý travní porost č. 210/29 podíl 1/2 Kč 83,- 1. 5) Lesní pozemek č. 165/4 podíl 1/2 Kč 4.500,- 1. 6) Lesní pozemek č. 327/7 podíl 1/2 Kč 158,- 1. 7) Ostatní plocha, manipulační plocha č. 378/4 podíl 1/2 Kč 88,- 1. 8) Lesní porosty na par. č. 165/4 podíl 1/2 Kč 2.605,- 1) LV č. 98, obec a k.ú. Lejšovka podíl 1/2 Kč 9.018,- 2) LV č. 533, obec Skalice, k.ú. Čibuz podíl 1/2 2. 1) Trvalý travní porost č. 1308 podíl 1/2 Kč 95.436,- 2. 2) Vodní plocha, vodní nádrž umělá č. 1203 podíl 1/2 Kč 51.987,- 2) LV č. 533, obec Skalice, k.ú. Čibuz podíl 1/2 Kč 147.423,- 3) LV č. 597, obec a k.ú. Jasenná 3. 1) Orná půda č. 1181/7 Kč 262,- 3. 2) Trvalý travní porost č. 1183/4 Kč 14.359,- 3) LV č. 597, obec a k.ú. Jasenná Kč 14.621,- Zjištěná výsledná cena vlastník Šimon Jindřich Kč 171.062,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč 171.060,- Slovy: Jednostosedmdesátjedentisícšedesát Kč OCENĚNÍ VĚCNÝCH BŘEMEN A ZÁVAD A) Na Listu vlastnictví č. 98 pro katastrální území a obec Lejšovka, kraj Královéhradecký, není zapsáno žádné věcné břemeno, nájemní či pachtovní smlouva. V části C listu vlastnictví jsou zapsány Zahájení exekuce a Exekuční příkaz k prodeji nemovitostí. Nejedná se o věcná břemena, ale pouze o omezení převodu. B) Na Listu vlastnictví č. 533 pro katastrální území Čibuz a obec Skalice, kraj Královéhradecký, není zapsáno žádné věcné břemeno, nájemní či pachtovní smlouva. V části C listu vlastnictví jsou zapsány Zahájení exekuce a Exekuční příkaz k prodeji nemovitostí. Nejedná se o věcná břemena, ale pouze o omezení převodu. C) Na Listu vlastnictví č. 597 pro katastrální území a obec Jasenná, kraj Královéhradecký, není zapsáno žádné věcné břemeno, nájemní či pachtovní smlouva. - 11 -
V části C listu vlastnictví jsou zapsány Zahájení exekuce a Exekuční příkaz k prodeji nemovitostí. Nejedná se o věcná břemena, ale pouze o omezení převodu. STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ (TRŽNÍ CENY - V ČASE A MÍSTĚ OBVYKLÉ) DEFINICE: - Tržní hodnota: Tržní hodnota je odhadovaná částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potencionálním prodávajícím a kupujícím při zájmu jednotlivé nemovitosti prodat a druhou stranou koupit bez osobních vlivů po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku. - Obvyklá cena: Obvyklou cenou se pro účely Zákona o oceňování majetku číslo 151/1997 Sb. ve znění platných změn rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Citace: porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným, nebo podobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. Pro objektivní stanovení ceny tržní (obvyklé v čase a místě) jsem čerpal informace z vlastní databáze realizovaných prodejů, informace z obecních a městských úřadů, informace z katastrálních pracovišť a od realitních kancelářích působících v regionu i působících celostátně (např. RE/MAX, M&M reality holding a.s. Praha, BIB a.s. Praha, Reality Ježek Dobruška, PINK REALITY s.r.o. Rychnov nad Kněžnou, TRIÁDA realitní kanceláře, apod.). A) List vlastnictví č. 98 pro katastrální území a obec Lejšovka: Pozemkové parcely č. 210/24, č. 210/25, č. 210/26 a č. 210/29 tvoří příkop odvádějící dešťovou vodu směrem do polí od silnice naproti místního rybníka. Pozemková parcela č. 378/4 se nachází po pravé straně komunikace do areálu zemědělské společnosti Rolana s.r.o. Jedná se o malý pozemek ve tvaru trojúhelníka. Na něm se nachází jeden náletový strom. Lesní pozemek č. 165/4 se nachází severně od obce Lejšovka na okraji lesního komplexu. Na pozemku se nacházejí lesní porosty. Dle LHP jsou na pozemku břízy ve stáří 21 roků, zakmenění 7. Dle místního šetření souhlasí se skutečností. Pozemková parcela č. 327/7 se nachází na okraji lesního komplexu jižně od Lejšovky. Jedná se o úzký pruh bez porostů. - 12 -
Porovnávací způsob: a) Realizované prodeje pozemků ( zaplocených předzahrádek u RD ve vlastnictví obcí apod., malé pozemky tvořící součást ke stavebním pozemkům apod. v intravilánu obcí): Dle vlastních zkušeností mají některé obce stanoveny minimální ceny takovýchto pozemků (Dobruška, Nové Město nad Metují, České Meziříčí apod.). Nejedná se o klasické cenové mapy. Některé obce nechávají provést znalecké posudky na cenu obvyklou, některé obce zadávají realitním kancelářím pouze odborný posudek na cenu obvyklou. Ceny se pohybují v rozsahu 20,-Kč/m 2 až do částky 130,-Kč/m 2. Nejedná se o velké pozemky určené pro výstavbu objektů bydlení. 1) Zastupitelstvo obce Lejšovka chválilo na zasedání zastupitelstva č. 4, konané dne 17.9.2018 prodej pozemků č. par. 232/3, č. 232/9 a č. 232/10 o celkové výměře 225 m 2 za částku celkem 27.580,-Kč+daň z nabytí nemovitostí (tj. 139,-Kč/m 2 ). Jedná se o pozemky okolo čp. 78 (nyní slouží pro bydlení). 2) Zastupitelstvo obce Lejšovka chválilo na zasedání zastupitelstva č. 4, konané dne 17.9.2018 prodej pozemku č. par. 372/1 o výměře 438 m 2 za částku celkem 9.500,-Kč (tj. 21,69 Kč/m 2 ). Jedná se o pozemek komunikace k lesu. Kupující Česká republika LČR. b) Nabídky pozemků: 1) Prodej pozemku v Libřicích, výměra 217 m 2 Nabídková cena: 29.900,-Kč (138,-Kč/m 2 ) Realitní makléř: fondrealit s.r.o., Praha 2) Prodej pozemku v Jaroměři, exekuční prodej, výměra 4.993 m 2 Nabídková cena: 116.000,-Kč (23,-Kč/m 2 ) Realitní makléř: JURIS REAL Dražby a.s., Praha Vyhodnocení objektů porovnávacím způsobem: K celkový koeficient úprav K1 koeficient úpravy na polohu K2 koeficient úpravy na velikost pozemku K3 koeficient úpravy napojení na inženýrské sítě (kvality) K4 koeficient úpravy dle ÚP (pro stavbu, možnost výstavby, změna ÚP apod.) K5 koeficient úpravy dle pramenu ceny (nabídka, realizace) K6 koeficient úpravy dle úvahy znalce Ozn. Cena/m 2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 K Cena porovnávací R1 139,- 1,0 0,8 0,9 0,8 1,0 0,8 0,4608 64,05 R2 21,69 1,0 1,1 1,0 1,0 1,0 1,3 1,43 31,02 N1 138,- 1,0 0,8 0,9 0,8 0,9 0,8 0,41472 57,23 N2 23,- 1,0 0,9 1,0 1,0 0,9 1,3 1,053 24,22-13 -
Dle metodiky Komentáře k určování obvyklé ceny MF ČR nevyřazuji žádný porovnávaný pozemek (není žádný velký extrém). Průměrná cena 176,52/4 = 44,13 Kč Cena obvyklá nemovitosti porovnávací metodou je ve výši cca 45,-Kč/m 2. Lesní pozemky jsou realizovány za ceny dle oceňovacího předpisu. Ceny obvyklé lesních porostů vzhledem ke kalamitě jsou na velice nízké úrovni. V tomto případě se jedná pouze o palivové měkké dřevo. Obvyklá cena je dle vlastních zkušeností ve výši max. cca 10% hodnoty dle oceňovací vyhlášky. Lesní pozemek č. 165/4 ve výši 4.500,-Kč a cena porostů cca 250,-Kč, tj. celkem cena obvyklá 4.750,-Kč. Stanovuji cenu obvyklou podílu o velikosti 1/2 nemovitostí zapsaných na LV č. 98 pro katastrální území a obec Lejšovka, kraj Královéhradecký a příslušenství, tak jak je popsáno v posudku, ve výši: Trvalý travní porost č. 210/24 Kč 6.459,- Slovy: Šesttisícčtyřistapadesátdevět Kč Trvalý travní porost č. 210/25 Kč 2.859,- Slovy: Dvatisíceosmsetpadesátdevět Kč Trvalý travní porost č. 210/26 Kč 540,- Slovy: Pětsetčtyřicet Kč Trvalý travní porost č. 210/29 Kč 519,- Slovy: Pětsetdevatenáct Kč Lesní pozemek č. 165/4 (včetně porostů) Kč 4.750,- Slovy: Čtyřitisícesedmsetpadesát Kč Lesní pozemek č. 327/7 Kč 159,- Slovy: Jednostopadesátdevět Kč Ostatní plocha, manipulační plocha č. 378/4 Kč 1.374,- Slovy: Jedentisíctřistasedmdesátčtyři Kč B) List vlastnictví č. 533 pro katastrální území Čibuz a obec Skalice: Porovnávací způsob: Oslovil jsme několik realitních makléřů pro stanovení ceny obvyklé vodní plochy, resp. části vodní plochy. Tyto nemovitosti jsou v nabídkách velice málo. Není proto možno použít srovnatelné nemovitosti. - 14 -
Pozemek TTP č. par. 1308 byl užíván jako relaxační prostor pro vlastníky. Uvažuji tak z toho důvodu, že část pozemku je oplocena a stojí na ní přístřešek. Neoplocená část není využívána a dle stavu není ani sečena. Trvalé porosty jsou neošetřované. Protože nemám dostatek srovnatelných nemovitostí stanovuji cenu obvyklou podílu o velikosti ½ na nemovitostech ve výši ceny zjištěné dle oceňovacího předpisu. Jedná se v tomto případě pouze o stanovení vyvolávací ceny nemovitostí pro dražbu. Skutečnou obvyklou cenu určí až dražba. Trvalý travní porost č. 1308 Kč 95.436,- Vodní plocha, vodní nádrž umělá č. 1203 Kč 51.987,- LV č. 533, obec Skalice, k.ú. Čibuz Kč 147.423,- Stanovuji cenu obvyklou podílu o velikosti 1/2 nemovitostí zapsaných na LV č. 533 pro katastrální území Čibuz a obec Skalice, kraj Královéhradecký a příslušenství, tak jak je popsáno v posudku, ve výši: 147.423,- Slovy: Jednostočtyřicetsedmtisícčtyřistadvacettři Kč C) List vlastnictví č. 597 pro katastrální území a obec Jasenná: Porovnávací způsob: Dle zkušeností je již několik let zemědělská půda velice žádaná. Je to z důvodu růstu cen pozemků a i z důvodu dotací do zemědělství ze strany státu Ministerstva zemědělství ČR. Ceny zemědělských pozemků (ne pro možnou výstavbu) jsou v zásadě v celé republice stejné a pohybují se v rozsahu 9,- Kč/m 2 až do částky cca 25,-Kč/m 2. Průměrná cena se pohybuje ve výši cca 24,-Kč/m 2. V některých výjimečných případech je cena za 1 m 2 i vyšší, a to až do částky 50,-Kč/m 2. A) Realizované prodeje zemědělských pozemků: Realizované prodeje zemědělských pozemků (okresy Náchod a Rychnov nad Kněžnou): Dle zjištění u zemědělských organizací (Zemědělské družstvo Zlatý potok Bačetín, Nahořanská a.s. Nahořany, Podorlické zemědělské družstvo Ohnišov, Karsit agro a.s. Dubenec, ZD Miletín, Farmář s.r.o. Dobruška Křovice, ZEM a.s. Lužec nad Cidlinou, Rolnická a.s. Králíky, apod.) nakupují zemědělské pozemky. Realizované ceny jsou v současné době v rozmezí 12,- až 25,-Kč/m 2, a to i pozemky v kultuře ostatní plocha, ostatní komunikace, vodní tok, koryto vodního toku upravené apod., pokud jsou předmětem převodu jako celek k převažujícím pozemkům v kultuře orná půda. Dle realitního serveru Farma.cz se cena obvyklá pozemku v kultuře orná půda pohybuje v k.ú. Jasenná (okres Náchod) v rozmezí 21,-Kč/m 2 až do 29,-Kč/m 2. Cena pozemku v kultuře trvalý travní porost bude o cca 30% nižší. - 15 -
B) Nabídky zemědělských pozemků v obci České Meziříčí a Libníkovice a v okolí: Nabídkové ceny se pohybují v rozmezí 37,-Kč/m 2 až 50,-Kč/m 2. Tyto ceny jsou ale již nereálné. Dle informací od zástupců oslovených zemědělských společností jsou reálné ceny do 20,-Kč/m 2 za ornou půdu. Cena obvyklá nemovitostí porovnávací metodou je ve výši cca 15,-Kč/m 2. Stanovuji cenu obvyklou nemovitostí zapsaných na LV č. 597 pro katastrální území a obec Jasenná, kraj Královéhradecký a příslušenství, tak jak je popsáno v posudku, ve výši: 72.900,- Kč Slovy: Sedmdesátdvatisícedevětset Kč ZÁVĚR: Stanovuji cenu obvyklou podílu o velikosti 1/2 nemovitostí zapsaných na LV č. 98 pro katastrální území a obec Lejšovka, kraj Královéhradecký a příslušenství, tak jak je popsáno v posudku, ve výši: Trvalý travní porost č. 210/24 Kč 6.459,- Slovy: Šesttisícčtyřistapadesátdevět Kč Trvalý travní porost č. 210/25 Kč 2.859,- Slovy: Dvatisíceosmsetpadesátdevět Kč Trvalý travní porost č. 210/26 Kč 540,- Slovy: Pětsetčtyřicet Kč Trvalý travní porost č. 210/29 Kč 519,- Slovy: Pětsetdevatenáct Kč Lesní pozemek č. 165/4 (včetně porostů) Kč 4.750,- Slovy: Čtyřitisícesedmsetpadesát Kč Lesní pozemek č. 327/7 Kč 159,- Slovy: Jednostopadesátdevět Kč Ostatní plocha, manipulační plocha č. 378/4 Kč 1.374,- Slovy: Jedentisíctřistasedmdesátčtyři Kč - 16 -
Stanovuji cenu obvyklou podílu o velikosti 1/2 nemovitostí zapsaných na LV č. 533 pro katastrální území Čibuz a obec Skalice, kraj Královéhradecký a příslušenství, tak jak je popsáno v posudku, ve výši: Kč 147.423,- Slovy: Jednostočtyřicetsedmtisícčtyřistadvacettři Kč Stanovuji cenu obvyklou nemovitostí zapsaných na LV č. 597 pro katastrální území a obec Jasenná, kraj Královéhradecký a příslušenství, tak jak je popsáno v posudku, ve výši: Kč 72.900,- Slovy: Sedmdesátdvatisícedevětset Kč Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnu nebude mít prospěch z činností souvisejících s předmětem zjištění ceny obvyklé. Honorář za provedeny posudek není závislý na stanovené výše ceny obvyklé. Posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nejsou shledány skutečnosti svědčící o nepravdivých nebo zkreslených skutečnostech. Má se za to, že získané informace jsou pravdivé a věrohodné. Pokud by bylo v budoucnosti doloženo, že informace byly předány zpracovateli nepravdivé a nevěrohodné, nenese zpracovatel za ně zodpovědnost. Já soudní znalec, jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. V Novém Městě nad Metují, dne 5.března 2019... vypracoval 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 5.12.1989, č.j. Spr. 449/89, pro základní obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a rozhodnutím ze dne 19.1.1993, č.j. Spr. 2259/92 pro obor Stavebnictví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 13/4533/2019. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Bohuslav Rohlena - 17 -
Pozemky 083 EX 639/18 k.ú. Čibuz pozemky č. par. 1308 (TTP) a č. 1203 (vodní plocha) k.ú. Čibuz k.ú. Čibuz - 18 -
k.ú. Lejšovka č. par. 378/4-ostatní plocha, manipulační plocha nezaplocený pozemek se stromem k.ú. Lejšovka par. č. 210/26, č. 210/25 (hranice s keři) k.ú. Lejšovka par. č. 210/29 a č. 210/24 (pohled směrem ke komunikaci, resp. k rybníku) - 19 -
k.ú. Lejšovka par. č. 165/4-lesní pozemek k.ú. Jasenná, par. č. 1183/4-trvalý travní porost, vpravo par. č. 1181/7 k.ú. Jasenná, par.č. 1183/4-20 -