ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4602/2014 NEMOVITOST: Pozemky parc. č. 3100/2, 3758/12, 3758/14 a 1/14 pozemků parc. č. 3758/5, 3758/11 Katastrální údaje : Kraj Moravskoslezský, okres Opava, obec Hlučín, k.ú. Hlučín Adresa nemovitosti: Hlučín, 748 01 Vlastník pozemku: Zdenka Očovská, Boženy Němcové 723/4, 72525 Polanka nad Odrou, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad v Litoměřicích, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, 190 00 Praha 9 IČ: telefon: e-mail: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro stanovení obvyklé ceny č.j. 124 EX 3378/13-14,16 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 146 100 Kč Datum místního šetření: 6.2.2014 Stav ke dni : 6.2.2014 Počet stran: 10 stran Počet příloh: 12 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne 27.2.2014 MONTEKALA, spol. s r.o.
NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně obvyklé pozemků parc. č. 3100/2, 3758/12 a 3758/14 na LV č. 5029 a spol. podíl 1/14 na pozemku parc. č. 3758/5 a 3758/11 na LV č. 5028 v k.ú. Hlučín, obec Hlučín, okres Opava. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 27.11.2013, LV č. 5028, kat. úz.hlučín, - výpis z katastru nemovitostí ze dne 27.11.2013, LV č. 5029, kat. úz.hlučín, - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 3378/13-14 ze dne 25.3.2013 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 3378/13-16 ze dne 25.3.2013 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 3378/13-49 ze dne 27.11.2013 - fotodokumentace nemovitosti - informace poskytnuté Městským úřadem Hlučín - informace z KN - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Město Hlučín leží administrativně v okrese Opava a náleží pod Moravskoslezský kraj. Hlučín je také obcí s rozšířenou působností. Obec Hlučín se rozkládá asi 23 km východně od Opavy. Oblast patří historicky již po staletí do opavského Slezska. Území tohoto středně velkého města trvale obývá asi 14230 obyvatel. Protéká zde řeka Opava. Obec je vzdálená přibližně 8 km od polských hranic. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Pozemek parc. č. 3100/2 se nachází při ulici Okrajová vedle řadových garáží. Jedná se o pozemek v KN vedený jako trvalý travní porost. Pozemek je rovinný, nepravidelného tvaru, na pozemku náletové dřeviny. Pravděpodobně zde stojí sloup el. vedení. Přístupný je po zpevněné komunikaci, v ÚP veden jako plochy živnostenské - plochy s možností bydlení. Pozemky parc. č. 3758/12, 3758/14 a 1/14 pozemků 3758/5 a 3758/11 se nachází v zahradní kolonii Jasénky. Pozemky parc. č. 3758/12 a 3758/14 tvoří svažitý celek nepravidelného tvaru. Na pozemky zbořeniště chaty (domu) s možností napojení na el. rozvod. Pozemek je neudržovaný s dřevěným laťkovým plotem. Pozemky parc. č. 3758/5 a 3758/11 jsou nezpevněné cesty v zahrádkářské kolonii. Jedná se o spoluvlastnický podíl 1/14. 2
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Předkupní právo Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1.1 Pozemky parc. č. 3100/2, 3758/12 a 3758/14 1.2 Pozemky parc. č. 3758/5, 3758/11 Obsah tržního ocenění majetku 1.1 Pozemky parc. č. 3100/2, 3758/12 a 3758/14 OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Hlučín: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 650,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města IV 1,01 nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava či I 1,00 integrovaná doprava, železniční zastávka a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 3
Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 949,91 Kč/m 2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1.1 Pozemky parc. č. 3100/2, 3758/12 a 3758/14 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Nevhodný tvar - ztížené jeho využití I -0,01 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Pozemek s malou výměrou. I -0,15 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 0,840 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než II -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Jedná se o I -0,02 pozemky v zahradkářské osadě a spol. podíl 1/14 na pozemku v ulici Okrajová. 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,950 4 i = 1 4
Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační III -0,02 oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, špatné III -0,05 parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m III -0,03 s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,04 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,772 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,950 * 0,840 * 0,772 = 0,616 11 i = 2 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 3 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst. 3 ( 4 odst. 1) 949,91 0,616 0,300 175,54 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 949,91 0,616 585,14 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 3 ( 4 trvalý travní porost 3100/2 67,00 175,54 11 761,18 odst. 1) 4 odst. 1 zahrada 3758/14 246,00 585,14 143 944,44 4 odst. 1 zahrada 3758/12 26,00 585,14 15 213,64 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 170 919,26 Pozemky parc. č. 3100/2, 3758/12 a 3758/14 - zjištěná cena = 170 919,26 Kč 5
1.2 Pozemky parc. č. 3758/5, 3758/11 Ocenění Stavební pozemky pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemní komunikace IV Ostatní pěší zóny, cyklostezky 0,45 P2. Charakter a zastavěnost území III V kat. úz. mimo sídelní část obce v nezastavěném území 0,70 P3. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 1,00 P4. Povrch komunikace II S nezpevněným povrchem 0,85 Úprava základní ceny pozemků komunikací P1 * P2 * P3 * P4 = 0,268 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace, neveřejná, komerční 4 odst. 3, priv. 949,91 0,268 1,000 254,58 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3, priv. zahrada 3758/5 149,00 254,58 37 932,42 4 odst. 3, priv. zahrada 3758/11 58,00 254,58 14 765,64 Ostatní stavební pozemky - celkem 52 698,06 Pozemky parc. č. 3758/5, 3758/11 - výchozí cena pro výpočet = 52 698,06 Kč vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 14 Pozemky parc. č. 3758/5, 3758/11 - zjištěná cena = 3 764,15 Kč Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu Rekapitulace výsledných cen 1.1. Pozemky parc. č. 3100/2, 3758/12 a 3758/14 170 919,30 Kč 1.2. Pozemky parc. č. 3758/5, 3758/11 3 764,20 Kč celkem 174 683,50 Kč Celkem 174 683,50 Kč 6
Rekapitulace výsledných cen, celkem 174 683,50 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 1.1 Pozemky parc. č. 3100/2, 3758/12 a 3758/14 Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Výměra [m 2 ] Lokalita: Pozemek Hlučín - Bobrovníky Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,95 KMP: 0,95 KPP: 0,98 KDD: 0,98 KMZ: 0,95 KIV: 1,00 KVP: 0,95 KUV: 1,00 Parcela č.: 831 216 060 260,00 0,78 203,39 Popis pozemku: Stavební pozemek 831 m2, 3km od Hlučína, 10 minut od centra Ostravy, blízko zast. MHD. Plyn na hranici pozemku. Lokalita: Pozemek Hlučín - Darkovičky KRC: 0,95 KMP: 0,93 KPP: 0,98 KDD: 0,98 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 0,98 KUV: 1,00 Parcela č.: 750 450 000 600,00 0,83 498,93 Popis pozemku: Stavební pozemek v Darkovičkách u Hllučína Dovolujeme si Vám nabídnout stavební pozemek v obci Darkovičky u Hlučína. Pozemek je na pěkném místě a jeho metráž je 600 m2. V ceně pozemku jsou ing sítě (elektro, plyn, voda). Lokalita: Zahrada Hlučín KRC: 0,95 KMP: 1,05 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 203 120 000 591,13 1,00 589,65 Popis pozemku: Nabízíme pozemek o výměře 203 m2 v osobním vlastnictví, nacházející se v zahrádkářské osadě v Hlučíně. Voda a elektřina jsou na hranici pozemku. Pěkný výhled na štěrkovnu. Průměrná jednotková cena 430,66 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] trvalý travní porost 3100/2 67 431 28 877 zahrada 3758/12 26 431 11 206 zahrada 3758/14 246 431 106 026 Celková výměra pozemků 339 Hodnota pozemků celkem 146 109 7
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1.1 Pozemky parc. č. 3100/2, 3758/12 a 3758/14 170 920,00 Kč 1.2 Pozemky parc. č. 3758/5, 3758/11 3 760,00 Kč 174 680,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1.1 Pozemky parc. č. 3100/2, 3758/12 a 3758/14 146 100,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Současný stav 0 Kč 0 Kč 146 109 Kč 146 109 Kč 174 683 Kč Obvyklá cena 146 100 Kč slovy: Jedno sto čtyřicet šest tisíc jedno sto Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.8 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je vysoká b) parametry povyšující cenu: dobrá dostupnost, možnost výstavby c) parametry ponižující cenu: podílové spoluvlastnictví, na pozemku parc. č. 3758/14 zbořeniště Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitostí ve výši 146 100 Kč V Praze 27.2.2014 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 8
Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4602/2014 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 34/2014. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 5029 ze dne 27.11.2013 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 5028 ze dne 27.11.2013 9 9
10