ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 14131-161/14 o ceně nemovité věci - pozemku parc.č.1417/1 jehož nedílnou součástí je rodinný dům č.p.450, ul.mlýnská, katastrální území a obec Fulnek, okres Nový Jičín, včetně pozemku parc.č.1418, příslušenství a ceny obvyklé. (LV č.15) Objednavatel posudku: Soudní exekutor Mgr.Jiří Král Exekutorský úřad Ostrava se sídlem Poděbradova 41 Vlastník nemovité věci: SJM Bandura Zdeněk a Bandurová Jolana(povinná) Mlýnská 450 742 45 Fulnek Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení - č.j.043 EX 255/07 Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška) s účinností od 1.1.2014. Oceněno ke dni: 24.července 2014 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 23 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 8.srpna 2014
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovité věci Přes obeslání všech účastníků řízení doporučeným dopisem s žádostí o zpřístupnění nemovité věci, nebyla tato nemovitá věc zapsaná na LV č.15 majiteli zpřístupněna a ocenění bylo provedeno na základě vnější prohlídky a doplňujících údajů uživatelů nemovitosti. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Novém Jičíně, dne 21.března 2014, LV č.15. Usnesení o ustanovení znalce č.j.043 EX 255/07-107 vyhotovené Soudním exekutorem Mgr.Jiřím Králem dne 11.4.2014. Kopie katastrální mapy. Doplňující údaje sdělené uživatelem nemovitosti při místním šetření. Prohlídka Oceněná nemovitá věc byla prohlédnuta znalcem dne 24.července 2014 za účasti zástupce objednatele znaleckého posudku. Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí, LV č.15. Kopie katastrální mapy. Fotomapa. Fotodokumentace. Zpráva o nebezpečí povodně. Mapa oblasti. Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha) 2) Rodinný dům se šikmou střechou č.p.450 3) Garáž s krovem neumožňujícím zřízení podkroví 4) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem - 2 -
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha) Oceněno podle 3 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: Parc.č.1417/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 217 m 2 - jehož součástí je rodinný dům čp.450 Parc.č.1418 zahrada o výměře 156 m 2 Pozemky jsou v jednotném funkčním celku s rodinným domem. Na pozemcích se nacházejí venkovní úpravy a trvalé porosty různého druhu a stáří. Výměra pozemku Výměra pozemku 217+156 = 373.00 m 2 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel 1 0.95 Nad 5000 obyvatel 2. Hospodářsko-správní význam obce 4 0.60 Ostatní obce 3. Poloha obce 5 0.80 V ostatních případech 4. Technická infrastruktura v obci 1 1.00 Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce 3 0.90 Železniční a autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci 2 0.98 Rozšířenou vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) Součin hodnot 0.402 Iu = SOUČIN(Ui) = 0.402-3 -
Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Svažitost pozemku a expozice 2-0.01 Svažitost terénu pozemku nad 15 %; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky 3 0.00 Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma 1 0.00 Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku 1 0.00 Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku 2 0.00 Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem -0.01 Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + -0.01 = 0.990 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 3 0.00 Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy 4 0.00 Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí 3 0.00 Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu 5. Povodňové riziko 3 0.95 Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) Celkem * 0.00 * hodnota 5. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T5 = (1 + 0.00) x 0.95 = 0.950-4 -
Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby 1 1.00 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 0.02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 2 0.00 Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě 1 0.00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 1 0.00 V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost 5-0.02 Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* 3-0.03 Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými dopravními spoji denně 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitel. 1 0.00 Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo 1-0.10 Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v okolí 10. Nezaměstnanost 2 0.00 Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem * -0.13 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.13) x 1 = 0.870 Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 281,40 ZC = ZCv x Iu = 700 Kč x 0.402 = 281.4 Kč Index cenového porovnání x 0.8180 I = Io x It x Ip = 0.990 x 0.950 x 0.870 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 230,19 Cena za celou výměru 373.00 m 2 = Kč 85.859,08 Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha) Cena celkem Kč 85.859,- - 5 -
2) Rodinný dům se šikmou střechou č.p.450 Oceněno podle 35 vyhlášky. Popis Jedná se o nepodsklepený, přízemní rodinný dům se sklonitou střechou, kde půdního prostoru není využito jako podkroví. V domě se nachází jedna bytová jednotka o velikosti 3+1. Dům je v užívání od roku 1929 a nachází se ve zhoršeném technickém stavu, práce záchovné údržby nejsou pravidelně prováděny. Dům se nachází ve svažitém terénu. Základy jsou betonové bez funkční izolace proti zemní vlhkosti. Svislé obvodové konstrukce zděné z klasických materiálů v tl.45 cm. Střecha je sedlová s taškovou krytinou a klempířskými konstrukcemi z pozinkovaného plechu. Stropní konstrukce provedeny s rovnými podhledy. Fasádní a vnitřní omítky vápenné hladké, bez vnějších obkladů. Vnitřní keramické obklady jsou provedeny v koupelně. Podlahy obytných místností jsou prkenné, v ostatních místnostech převážně keramické dlažby. Dveře jsou hladké plné, okna dřevěná dvojitá. Jednotlivá podlaží jsou propojena dřevěným schodištěm. El.instalace je pouze světelná. Bleskosvod na střeše není instalován. Vytápění lokální na tuhá paliva. Je proveden rozvod studené a teplé vody. Ohřev vody zajišťuje el.boiler. Odpadní vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. Vybavení zdravotechniky tvoří ocelová vana, umývadlo a splachovací WC v jedné místnosti. V kuchyni je instalován plynový sporák na PB. Ostatní vybavení chybí. Součástí rodinného domu jsou i tyto venkovní úpravy: - přípojka elektro - přípojka vody - přípojka kanalizace - venkovní schodiště - zpevněné plochy - opěrné zídky - oplocení Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor Vrchní stavba 15,00*8,00*5,00 = 600.00 m 3 Zastřešení 15,00*8,00*3,50*0,5 = 210.00 m 3 Podlaží celkem = 810.00 m 3 Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1.n.p. - přízemí 15,00*8,00 120.00 m 2 3.00 m 3.30 m/* Celkem: žádné podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 120.00 m 2 a prům.výška podlaží je 3.30 m. /* výška odvozena ze sv.výšky - 6 -
Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací podstandard 0.08200 100% -0.082 9. Vnější obklady chybí 0.00500 100% -0.005*1.852 10. Vnitřní obklady podstandard 0.02300 100% -0.023 11. Schody podstandard 0.01000 100% -0.01 14. Podlahy obytných místností podstandard 0.02200 100% -0.022 16. Vytápění podstandard 0.05200 100% -0.052 17. Elektroinstalace podstandard 0.04300 100% -0.043 18. Bleskosvod chybí 0.00600 100% -0.006*1.852 26. Ostatní chybí 0.03400 100% -0.034*1.852 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.31534) = 0.8297 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 24, tab.2) - 7 - -0.31534 Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby a) 1 A Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby 3 0.00 Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn b) 3 0.00 Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn 2 0.00 45 cm 4. Podlažnost c) 1 0.00 Hodnota 1 Výpočet: celková zastavěná plocha všech podlaží 120.00 m 2 / zastavěná plocha 1.NP 120.00 m 2 = podlažnost 1.00 5. Napojení na sítě (přípojky) 5 0.08 Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby 1-0.08 Lokální na tuhá paliva
7. Zákl. příslušenství v RD d) 3 0.00 Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD 1 0.00 Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy 2-0.03 Minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 2 0.00 Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m 2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou 2 0.00 Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav 4 0.4225 Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) (hodnota 0.65 vynásobena koef. s=0.6+0.05 pro stáří 85 let) Celkem * -0.03 * hodnota 13. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = (1 + -0.03) x 0.4225 = 0.410 Výpočet ceny objektu ( 35 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.291,- Iv: index konstrukce a vybavení x 0.410 It: index trhu x 0.950 Ip: index polohy x 0.870 Cena upravená uvedenými indexy = Kč 776,65 Cena za celý obestavěný prostor 810.00 m 3 = Kč 629.085,69 Rodinný dům se šikmou střechou č.p.450 Cena celkem Kč 629.087,- 3) Garáž s krovem neumožňujícím zřízení podkroví Oceněno podle 37 vyhlášky. Popis Jedná se o přízemní, nepodsklepenou stavbu garáže. Svislé obvodové konstrukce zděné z klasických materiálů v tl.30 cm, střecha nízká pultová. Vrata plechová, zkorodovaná, prosvětlení objektu zajišťují skleněné tvarovky, luxfery. Fasádní omítky vápenné hladké, značně zvětralé. Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: B1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm - 8 -
Obestavěný prostor Vrchní stavba 4,00*6,50*2,80 = 72.80 m 3 Zastřešení 4,00*6,50*0,20*0,5 = 2.60 m 3 Podlaží celkem = 75.40 m 3 Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1.n.p. - přízemí 4,00*6,50 26.00 m 2 2.50 m 2.80 m Celkem: žádné podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 26.00 m 2 a prům.výška podlaží je 2.80 m. Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 1. Základy podstandard 0.06200 100% -0.062 7. Úprava povrchů podstandard 0.04800 100% -0.048 8. Dveře chybí 0.02700 100% -0.027*1.852 9. Okna chybí 0.01400 100% -0.014*1.852 12. Elektroinstalace chybí 0.06000 100% -0.06*1.852 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.29705) = 0.8396-0.29705-9 -
Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 26, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby 2 B Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby 2 0.00 Samostatně stojící 2. Konstrukce 2 0.00 Obvod. zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm 3. Technické vybavení 1-0.05 Bez vybavení 4. Příslušenství - venk. úpravy 2-0.01 Bez příslušenství 5. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 6. Stavebně- technický stav 4 0.5038 Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) (hodnota 0.65 vynásobena koef. s=0.725+0.05 pro stáří 55 let) Celkem * -0.06 * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V6 = (1 + -0.06) x 0.5038 = 0.474 Výpočet ceny objektu ( 37 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.264,- Iv: index konstrukce a vybavení x 0.474 It: index trhu x 0.950 Ip: index polohy x 0.870 Cena upravená uvedenými indexy = Kč 495,49 Cena za celý obestavěný prostor 75.40 m 3 = Kč 37.359,80 Garáž s krovem neumožňujícím zřízení podkroví Cena celkem Kč 37.360,- - 10 -
4) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Oceněno podle 47 vyhlášky. Popis Trvalé porosty jsou různého druhu a stáří. Zjištěná jednotková cena pozemků Poř.číslo Název Výměra m 2 Cena 1. Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha) 1699.00 185292.94 Celková výměra a cena 1699.00 185292.94 Jednotková cena pozemků = 185292.94 / 1699.00 = 109.0600 Výpočet ceny porostů ( 47 vyhlášky) Zjištěná cena pozemku o výměře porostu = Kč 10.906,- ( 100.00 m 2 x 109,06 Kč/m 2 ) Podíl ve výši 6,5% ze zjištěné ceny = Kč 708,89 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Cena celkem Kč 709,- - 11 -
C. REKAPITULACE 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha) Kč 85.859,- 2) Rodinný dům se šikmou střechou č.p.450 Kč 629.087,- 3) Garáž s krovem neumožňujícím zřízení podkroví Kč 37.360,- 4) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Kč 709,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč 753.015,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč 753.020,- Slovy: Sedmsetpadesáttřitisícedvacet Kč V Ostravě, dne 8.srpna 2014 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 14131-161/14. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc - 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -