Znalecký posudek. 3506/2012 o cen nemovitosti - rodinného domu.p. 34 s píslušenstvím na pozemku. parc. 115 a pozemku tvoeného parcelami. 114 a 115 v kat. úz. Skuhrov u Mlníka, obec Velký Borek, okres Mlník, ve vlastnictví Miroslava Špura. Objednatel posudku: Úel posudku: JUDr. Ondej Mareš Exekutorský úad Litomice Novobranská 20 412 01 Litomice Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce.j. 124 Ex 10377/11-15 prodejem nemovitosti. Podle stavu ke dni 24.5.2012 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Holekova 657 Hálova 34 150 00 Praha 5 Košíe 190 00 Praha 9 Posudek obsahuje 15 stran textu vetn titulního listu a 5 stran píloh. Objednateli se pedává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 27.6.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) rodinného domu.p. 34 s píslušenstvím na pozemku. parc. 115 a pozemku tvoeného parcelami. 114 a 115 v kat. úz. Skuhrov u Mlníka, obec Velký Borek, okres Mlník, zapsáno na LV. 564. Úelem tohoto ocenní je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenní pro poteby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní pedpisy v oblasti cen, financování, úetnictví a daní platné v dob zpracování. Tržní hodnota je urena pro poteby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v dob zpracování. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dm.p. 34 s píslušenstvím Skuhrov 34 277 31 Velký Borek Region: Stedoeský Okres: Mlník Katastrální území: Skuhrov u Mlníka 3. Prohlídka a zamení nemovitosti: Prohlídka a zamení nemovitosti bylo provedeno dne 24.5.2012 za pítomnosti majitele nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 26.4.2012, LV. 564, kat. úz. Skuhrov u Mlníka, Katastrální úad pro Stedoeský kraj, KP Mlník - kopie mapy katastrální ze dne 2.5.2012, mapový list. Mlník 3-8/22, mítko 1:1000, kat. úz. Skuhrov u Mlníka - exekuní píkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 10377/11-15 ze dne 25.8.2011 - usnesení o ustanovení znalce.j. 124 EX 10377/11-55 ze dne 26.4.2012 - kopie smlouvy darovací a smlouvy o zízení vcného bemene - bezúplatná ze dne 17.3.2008. Právní úinky vkladu práva ke dni 18.3.2008 - fotodokumentace nemovitosti - informace od vlastníka nemovitosti - informace z KN - informace z realitního trhu - skutenosti zjištné na míst samém 2
5. Vlastnické a evidenní údaje: Dle listu vlastnictví. 564, k.ú. Skuhrov u Mlníka, obec Velký Borek ze dne 26.4.2012, oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem pedmtu ocenní je : Špur Miroslav, Skuhrov 34, 277 31 Velký Borek oddíl B - nemovitosti: Skuhrov.p. 34 - rodinný dm na pozemku. parc. 115 pozemek. parc. 114 - zahrada o výme 194 m 2 pozemek. parc. 115 - zastavná plocha a nádvoí o výme 260 m 2 oddíl B1 - jiná práva: Bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: Smlouva darovací, o zízení vcného bemene - bezúplatná ze dne 17.03.2008. Právní úinky vkladu práva ke dni 18.03.2008. Usnesení soudu o naízení exekuce 61 Nc-2712/2008-6 ze dne 09.07.2008.; uloženo na prac. Mlník Exekuní píkaz k prodeji nemovitých vcí 124 EX-10377/2011-15 ze dne 25.08.2011. Usnesení soudu o naízení exekuce 16 EXE-4392/2011-16 ze dne 15.07.2011.; uloženo na prac. Mlník Usnesení soudu o naízení exekuce OS Mlník, 16 EXE 7986/2011-14 ze dne 08.12.2011.; uloženo na prac. Mlník Exekuní píkaz k prodeji nemovitých vcí 120 EX-40492/2011-11 ze dne 20.12.2011. Exekuní píkaz o zízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 120 EX- 40492/2011-10 ze dne 20.12.2011. Právní moc ke dni 03.01.2012. 6. Dokumentace a skutenost: Majitelem byly znalci poskytnuty ástené informace o nemovitosti, majitel umožnil vstup na pozemek. Na listu vlastnictví je uvedeno vcné bemeno doživotního, bezplatného, výluného užívání jedné místnosti nacházející se v rodinném dom.p. 34 ve Skuhrov na zastavné ploše p.. 115 v obci Velký Borek, v k.ú. Skuhrov u Mlníka, v prvním nadzemním podlaží pi vchodu do domu vpravu s právem spoluužívání veškerého píslušenství v dom, zastavné plochy p.. 115 a 114. Veškeré náklady spojené s údržbou, opravami nemovitostí a jejich užíváním hradí vlastník. 7. Celkový popis nemovitosti: Obec Velký Borek se nachází v okrese Mlník a náleží pod Stedoeský kraj. Píslušnou obcí s rozšíenou psobností je rovnž okresní msto Mlník. Obec Velký Borek se rozkládá asi 3 km východn od Mlníka. Poet trvale žijících osob této stedn velké vesnice se pohybuje kolem ísla 940 obyvatel. Velký Borek se dále dlí na ti ásti, konkrétn to jsou: Mlnická Vrutice, Skuhrov a Velký Borek. V obci se nachází základní škola nižšího stupn a mateská škola, dále hišt, knihovna a pošta. Veškerá obanská vybavenost se nachází v Mlníku. Místní obyvatelé mohou 3
využívat plynofikaci, kanalizaci i veejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniní stanice. Oceovaná nemovitost - rodinný dm.p. 34 s píslušenstvím je situován v okrajové ásti obce Velký Borek, kat. úz. Skuhrov u Mlníka. Dm je samostatn stojící a spolu s navazujícími hospodáskými stavbami tvoí uzavený dvr. K domu náleží zahrada. Pístup k domu je po zpevnné obecní komunikaci. Na dom vázne vcné bemeno bezplatného doživotního užívání. 8. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dm.p. 34 a 2 ) Stodola bez.p. b) Vedlejší stavby b 1 ) Klna c) Venkovní úpravy c 1 ) Venk. úpravy zjednodušeným zpsobem d) Pozemky d 1 ) Pozemky parc.. 114 a 115 9. Popis objekt a pozemk: a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dm.p. 34 Oceovaný rodinný dm.p. 34 je samostatn stojící na pozemku parc.. 115, na severozápadní štít navazuje stavba klny. Dm je nepodsklepený, jednopodlažní s pdou. V dom se nachází kuchy, dva pokoje. Základy domu jsou betonové, svislé konstrukce zdné. Stecha sedlová s vikýem, stešní krytina tašková. Klemp. konstrukce jsou z pozink. plechu. Dvee devné, okna devná, luxfery. WC suché. Vytápní lokální. Kanalizace svedena do žumpy, napojeno vodovod a el. sí. Plyn není. Dm ve špatném stavu s nutností stavebních úprav a modernizace. a 2 ) Stodola bez.p. Oceovaná nemovitost - stavba bez.p. navazuje na stavbu klny. Stavba je zdná se sedlovou stechou. Klemp. konstrukce jsou z pozink. plechu. Okna devná jednoduchá. Vrata a dvee devné. b) Vedlejší stavby b 1 ) Klna Oceovaná nemovitost - klna bez.p. navazuje na rodinný dm.p. 34. Stavba je zdné s pultovou stechou krytou taškami. ást západní zdi je zboena, zakryto pletivem. Stavba ve špatném stavu. c) Venkovní úpravy c 1 ) Venk. úpravy zjednodušeným zpsobem d) Pozemky d 1 ) Pozemky parc.. 114 a 115 4
Oceovaný pozemek tvoený parcelami. 114 a 115 je nepravidelného tvaru s terénními nerovnostmi. Pozemek parc.. 115 je zastavn rodinným domem, klnou a stodolou. Stavby se nacházejí nad úrovní píjezdové komunikace. Ped domem.p. 34 se nachází pedzahrádka oplocená drátným pletivem. Pístup k nemovitostem je pes zatravnný dvorek. Vstupní vrata a vrátka jsou devná na zdných sloupcích. Oplocení pozemku tvoí betonový plot a pletivo na betonových sloupcích. Zahrada p.. 114 je zarostlá devinami. B. Posudek Výmry, hodnocení a ocenní objekt: Vcná hodnota dle cenového pedpisu 387/2011 Sb. a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dm.p. 34-5 Zatídní pro poteby ocenní: Rodinný dm, rekreaní chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zdná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Stecha: se šikmou nebo strmou stechou Poet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Zastavné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 13,4*4,3+1,6*2,0 = 60,82 m 2 Název podlaží Zastavná plocha Konstrukní výška 1.NP: 60,82 m 2 2,40 m Obestavný prostor: 1.NP: (13,4*4,3+1,6*2,0)*(3,00) = 182,46 m 3 zastešení: = 86,43 m 3 Obestavný prostor celkem: = 268,89 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = pidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy: betonové S 100,00 2. Zdivo: S 100,00 3. Stropy: devné S 100,00 ást [%] 5
4. Stecha: krov devný vázaný S 100,00 5. Krytina: tašková S 100,00 6. Klempíské konstrukce: pozinkovaný plech S 100,00 7. Vnitní omítky: S 100,00 8. Fasádní omítky: S 100,00 9. Vnjší obklady: S 100,00 10. Vnitní obklady: S 100,00 11. Schody: S 100,00 12. Dvee: S 100,00 13. Okna: S 100,00 14. Podlahy obytných místností: S 100,00 15. Podlahy ostatních místností: S 100,00 16. Vytápní: S 100,00 17. Elektroinstalace: S 100,00 18. Bleskosvod: C 100,00 19. Rozvod vody: S 100,00 20. Zdroj teplé vody: S 100,00 21. Instalace plynu: C 100,00 22. Kanalizace: S 100,00 23. Vybavení kuchyn: S 100,00 24. Vnitní vybavení: C 100,00 25. Záchod: suchý P 100,00 26. Ostatní: C 100,00 Výpoet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] ást [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy: S 8,20 100,00 1,00 8,20 2. Zdivo: S 21,20 100,00 1,00 21,20 3. Stropy: S 7,90 100,00 1,00 7,90 4. Stecha: S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina: S 3,40 100,00 1,00 3,40 6. Klempíské konstrukce: S 0,90 100,00 1,00 0,90 7. Vnitní omítky: S 5,80 100,00 1,00 5,80 8. Fasádní omítky: S 2,80 100,00 1,00 2,80 9. Vnjší obklady: S 0,50 100,00 1,00 0,50 10. Vnitní obklady: S 2,30 100,00 1,00 2,30 11. Schody: S 1,00 100,00 1,00 1,00 12. Dvee: S 3,20 100,00 1,00 3,20 13. Okna: S 5,20 100,00 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností: S 2,20 100,00 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností: S 1,00 100,00 1,00 1,00 16. Vytápní: S 5,20 100,00 1,00 5,20 17. Elektroinstalace: S 4,30 100,00 1,00 4,30 18. Bleskosvod: C 0,60 100,00 0,00 0,00 19. Rozvod vody: S 3,20 100,00 1,00 3,20 20. Zdroj teplé vody: S 1,90 100,00 1,00 1,90 21. Instalace plynu: C 0,50 100,00 0,00 0,00 22. Kanalizace: S 3,10 100,00 1,00 3,10 23. Vybavení kuchyn: S 0,50 100,00 1,00 0,50 24. Vnitní vybavení: C 4,10 100,00 0,00 0,00 25. Záchod: P 0,30 100,00 0,46 0,14 26. Ostatní: C 3,40 100,00 0,00 0,00 Souet upravených objemových podíl: 91,24 6
Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9124 Ocenní: Základní cena (dle píl.. 6): = 2 290,- K/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpotu): * 0,9124 Polohový koeficient K 5 (píl.. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient zmny cen staveb K i (píl.. 38): * 2,1550 Základní cena upravená = 3 827,25 K/m 3 Plná cena: 268,89 m 3 * 3 827,25 K/m 3 = 1 029 109,25 K Výpoet opotebení lineární metodou Stáí (S): 80 rok Pedpokládaná další životnost (PDŽ): 70 rok Pedpokládaná celková životnost (PCŽ): 150 rok Opotebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 150 = 53,333 % - 548 854,84 K Rodinný dm.p. 34 - zjištná cena = 480 254,41 K a 2 ) Stodola bez.p. - 3 Zatídní pro poteby ocenní: Budova: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zdná Kód CZ - CC: 1252 Zastavné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 11,3*5,0 = 56,50 m 2 Název podlaží Zastavná plocha Konstrukní výška Souin 1.NP: 56,50 m 2 3,00 m 169,50 m 3 Souet 56,50 m 2 169,50 m 3 Prmrná výška podlaží: PVP = 169,50 / 56,50 = 3,00 m Prmrná zastavná plocha podlaží: PZP = 56,50 / 1 = 56,50 m 2 Obestavný prostor: 1.NP: (11,3*5,0)*(3,00) = 169,50 m 3 zastešení: = 84,75 m 3 Obestavný prostor celkem: = 254,25 m 3 Výpoet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = pidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl ást Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy vetn zemních prací: S 13,20 100,00 1,00 13,20 2. Svislé konstrukce: S 30,40 100,00 1,00 30,40 3. Stropy: S 13,80 100,00 1,00 13,80 4. Krov, stecha: S 7,00 100,00 1,00 7,00 7
5. Krytiny stech: S 2,90 100,00 1,00 2,90 6. Klempíské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 7. Úprava vnitních povrch: S 4,20 100,00 1,00 4,20 8. Úprava vnjších povrch: S 2,90 100,00 1,00 2,90 10. Schody: S 1,80 100,00 1,00 1,80 11. Dvee: S 2,40 100,00 1,00 2,40 12. Vrata: S 3,00 100,00 1,00 3,00 13. Okna: S 3,40 100,00 1,00 3,40 14. Povrchy podlah: S 2,90 100,00 1,00 2,90 16. Elektroinstalace: S 5,80 100,00 1,00 5,80 17. Bleskosvod: C 0,40 100,00 0,00 0,00 25. Ostatní: C 5,20 100,00 0,00 0,00 Souet upravených objemových podíl: 94,40 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9440 Ocenní: Základní cena (dle píl.. 2): = 2 231,- K/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle píl.. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 1,0368 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP) : * 1,0000 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpotu): * 0,9440 Polohový koeficient K 5 (píl.. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient zmny cen staveb K i (píl.. 38): * 2,1220 Základní cena upravená = 3 698,25 K/m 3 Plná cena: 254,25 m 3 * 3 698,25 K/m 3 = 940 280,06 K Výpoet opotebení lineární metodou Stáí (S): 80 rok Pedpokládaná další životnost (PDŽ): 70 rok Pedpokládaná celková životnost (PCŽ): 150 rok Opotebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 150 = 53,333 % - 501 479,56 K Stodola bez.p. - zjištná cena = 438 800,50 K b) Vedlejší stavby b 1 ) Klna - 7 Zatídní pro poteby ocenní: Vedlejší stavba: typ B Svislá nosná konstrukce: zdná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožující zízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 8
Zastavné plochy a výšky podlaží: Název podlaží Zastavná plocha Konstrukní výška 1.NP: 24,70 m 2 3,00 m Obestavný prostor: 1.NP + zastešení: (24,7)*(3,00)+6,17 = 80,27 m 3 Obestavný prostor celkem: = 80,27 m 3 Výpoet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = pidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl ást Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy S 7,10 100,00 1,00 7,10 2. Obvodové stny S 31,80 80,00 1,00 25,44 C 31,80 20,00 0,00 0,00 3. Stropy S 19,80 100,00 1,00 19,80 4. Krov S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina S 8,10 100,00 1,00 8,10 6. Klempíské konstrukce S 1,70 100,00 1,00 1,70 7. Úprava povrch S 6,10 100,00 1,00 6,10 9. Dvee P 3,00 100,00 0,46 1,38 10. Okna C 1,10 100,00 0,00 0,00 11. Podlahy S 8,20 100,00 1,00 8,20 12. Elektroinstalace S 5,80 100,00 1,00 5,80 Souet upravených objemových podíl: 90,92 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9092 Ocenní: Základní cena (dle píl.. 8): = 1 250,- K/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,9092 Polohový koeficient K 5 (píl.. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient zmny cen staveb K i (píl.. 38): * 2,1030 Základní cena upravená = 2 031,55 K/m 3 Plná cena: 80,27 m 3 * 2 031,55 K/m 3 = 163 072,52 K Výpoet opotebení lineární metodou Stáí (S): 80 rok Pedpokládaná další životnost (PDŽ): 40 rok Pedpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 rok Opotebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 120 = 66,667 % - 108 715,56 K Klna - zjištná cena = 54 356,96 K c) Venkovní úpravy c 1 ) Venk. úpravy zjednodušeným zpsobem - 10 9
Zatídní pro poteby ocenní: Venkovní úpravy ocenné zjednodušeným zpsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 3,00 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpoet ceny venkovních úprav: Název stavby Cena stavby Rodinný dm.p. 34 480 254,41 K Stodola bez.p. 438 800,50 K Klna 54 356,96 K Celkem: 973 411,87 K Ocenní: Cena staveb celkem: 973 411,87 Stanovené procento z ceny staveb: * 0,0300 Venk. úpravy zjednodušeným zpsobem - zjištná cena = 29 202,36 K Rekapitulace ocenní objekt vetn opotebení a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dm.p. 34 = 480 250,- K a 2 ) Stodola bez.p. = 438 800,- K b) Klna = 54 360,- K c) Venk. úpravy zjednodušeným zpsobem = 29 200,- K Cena objektiní celkem 1 002 610,- K Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dm.p. 34 Popis porovnávaných objekt: Jednotka: Množství jednotek oceované stavby: 57,00 1) Dm s pozemkem(1047 m2)v klidné ásti obce, uprosted krásné pírody.dm z roku 1953 urený k rekonstrukci.stecha a krovy jsou v dobrém stavu, možná pdní vestavba.na pozemku je studna, plyn, vodovod, 220V, 380V a kanalizace.vlaková zastávka je 200m, autobus 300m,Praha 36 km, centrum Mlníka 2 km. 2) Prodej RD 3+1, Mlník Nabízíme rodinný dm 3+1 na pozemku 292 m2, na okraji obce Mlník. Jedná se o jednopodlažní dm s podkrovím, které je vhodné pro vybudování dalších obytných prostor. V pízemí se nachází chodba se vstupem na WC a do kotelny. Následuje kuchyn, na kterou je napojen obývací pokoj. Dále se zde nacházejí dv vzájemn propojené ložnice a v jedné z nich je vstup do koupelny a spíže. Dm je ásten zrekonstruován, stny jsou zatepleny a na vtšin podlah jsou nové nášlapné vrstvy. Topení je zajištno kotlem na tuhá paliva, dm je napojen na veejnou kanalizaci, vodovod, elektinu 230V a plyn. Na pozemku se dále nachází garáž a klna, sloužící jako sklad na tuhá paliva. V obci je veškerá obanská vybavenost a výborná dopravní dostupnost do Prahy. 10
3) Nabízím k prodeji starší, menší domek ve Vlínvsi, okres Mlník. Celková plocha parcely je 163m2. Domek prošel rekonstrukcí nových elektrických rozvod a spolu s ní byly vytvoeny sádrokartonové podhledy. Je zde udržovaná kuchyská linka, avšak celý domek by zasloužil ješt ástenou rekonstrukci. Souasná dispozice domu je 2kk + koupelna s WC. V dom se nachází kotel, který vytápí celý dm. Na malém dvorku u domu se nachází klna. V 5km vzdáleném mst Mlník najdete veškerou obasnskou vybavenost - školky, školy, zdravotnické zaízení, supermarkety, pošta, banky. Vsí je vedena nov zrekonstruovaná, nkolikakilometrová cykostezka, která vede tsn podél eky a navozuje tak píjemnou a uklidující atmosféru. Seznam porovnávaných objekt: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 Množství [jedn] Jedn. cena [K/jedn.] 1) RD Velký Borek 1 900 000,- K 0,98 0,95 1,00 0,90 0,80 0,85 78,00 13 879,06 2) RD Mlník 1 840 000,- K 0,85 0,95 1,00 1,03 1,05 0,85 69,00 19 795,06 3) RD Vlinves 640 000,- K 0,80 1,00 1,00 1,00 1,10 0,85 50,00 9 574,40 Souet: 43 248,52 K/jedn. / 3 Prmrná jednotková cena: 14 416,17 K/jedn. Minimální jednotková cena: 9 574,40 K/jedn. Maximální jednotková cena: 19 795,06 K/jedn. Základní cena: 14 416,17 K 57,00 á 14 416,17 K/ = 821 721,69 K Rodinný dm.p. 34 - výsledná cena = 821 721,69 K Rekapitulace ocenní objekt vetn opotebení a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dm.p. 34 = 821 720,- K Cena objektiní celkem 821 720,- K 11
Srovnávací indexová metoda a) Pozemky a 1 ) Pozemky parc.. 114 a 115 Seznam porovnávaných pozemk: 1) Prodej pkného stavebního pozemku o výme 785 m2 v obci Velký Borek, v okrese Mlník. Územním plánem je parcela urena k výstavb bydlení, leží v kopci, v nezáplavové oblasti, asi 2 km od Mlníka a 30 km od Prahy. Pozemek je umístn na klidném míst, sousedí s vinicí a polem, je dobe pístupný po obecní komunikaci. Vodovod je zaveden na pozemek, plyn a elektina je ve vzdálenosti cca 30-40 metr. Nezbývá než doporuit prohlídku, pípadnou hypotéku Vám rádi a zdarma pomžeme vyídit 2) Nabízíme hezký, rovinatý pozemek 1150 m2 na okraji obce Velký Borek, vzdálené 2 km od Mlníka. Pozemek je uren k rodinné výstavb. Souástí ceny je i 1/4 podíl na pístupové cest o rozmrech 356 m2. Na pozemku je zavedena elektina (kiosek), voda a kanalizace cca do 50 metr od hranice. Velmi výhodná cena, doporuuji. 3) Prodej pozemku ureného územním plánem pro zástavbu rodinným domem. Kompletní inženýrské sít na hranici pozemku. Jedná se o rovinatý pozemek v nové stávající zástavb, pístupný z místní asfaltové komunikace. Na pozemek je v pilíku vyvedena pípojka el. proudu. Další inž. sít /plyn, veejný vodovod a kanalizace/ jsou pivedeny na hranici pozemku. V míst je kompletní obanská vybavenost, zastávka MHD je ve vzdálenosti 300 m. Centrum okr. msta Mlník je vzdálené 3 km. Velmi klidná lokalita nedaleko CHKO Kokoínsko /5 km/. Výchozí cena / (A*B*C*D*E*F) = Upravená vých. cena Název Výchozí cena A B C D E F Upravená vých. cena 1) St. pozemek Velký Borek 920,- K/m 2 0,80 0,70 0,40 0,70 0,501,00 11 734,69 K/m 2 2) St. pozemek Velký Borek 703,- K/m 2 0,50 0,70 0,40 0,70 0,501,00 14 346,94 K/m 2 3) St. pozemek Velký Borek 897,- K/m 2 1,00 1,50 0,40 1,00 0,501,00 2 990,- K/m 2 Souet: 29 071,63 K/m 2 / 3 Prmrná upravená výchozí cena: 9 690,54 K/m 2 Výchozí cena: = 9 690,54 K/m 2 Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: * 1,00 B - typ stavebního pozemku: * 1,25 C - tída velikosti obce podle potu obyvatel: * 0,40 D - obchodní resp. prmyslová poloha: * 0,70 E - územní pipravenost, infrastruktura: * 0,50 F - speciální charakteristiky: * 0,50 Výchozí cena upravená = 847,92 K/m 2 12
Oceované pozemky: zahrada p.. 114 194 m 2 zastavná plocha a nádvoí p.. 115 260 m 2 Výmra oceovaných pozemk: 454 m 2 454,00 m 2 á 847,92 K/m 2 = 384 955,68 K Pozemky ocenné srovnávací indexovou metodou - celkem = 384 955,68 K Pozemky parc.. 114 a 115 - výsledná cena = 384 955,68 K Rekapitulace ocenní pozemk a) Pozemky parc.. 114 a 115 = 384 960,- K Cena pozemkiní celkem 384 960,- K Vcná bemena Vcné bemeno užívání Na listu vlastnictví je uvedeno vcné bemeno doživotního, bezplatného, výluného užívání jedné místnosti nacházející se v rodinném dom.p. 34 ve Skuhrov na zastavné ploše p.. 115 v obci Velký Borek, v k.ú. Skuhrov u Mlníka, v prvním nadzemním podlaží pi vchodu do domu vpravu s právem spoluužívání veškerého píslušenství v dom, zastavné plochy p.. 115 a 114. Veškeré náklady spojené s údržbou, opravami nemovitostí a jejich užíváním hradí vlastník. Ocenní práv odpovídajících vcným bemenm dle 18 zákona. 151/97 Sb.: Druh vcného bemene: Vcné bemeno poítané z nájmu. Ocenní se provede podle 18 odst. 1 ve výši obvyklé ceny roního užitku, protože nelze zjistit hodnotu roního užitku ze smlouvy, z výsledk ízení o ddictví ani z rozhodnutí píslušného orgánu. Obvyklé nájemné: Výmra: 57,00 m 2 Jednotková cena: 720,- K/m 2 /rok Obvyklé nájemné: 57,00 m 2 * 720,- K/m 2 /rok = 41 040,- K/rok Stupe omezení vlastnického práva: 100,00 % 41 040,- K/rok * 100,00 % = 41 040,- K Roní užitek vyplývající z vcného bemene: 41 040,- K Vcné bemeno na dožití oprávnné osoby. 41 040,- K * 10 let = 410 400,- K Ocenní vcného bemene iní: 410 400,- K 13
C. Rekapitulace Vcná hodnota: Vcná hodnota objekt: Vcná hodnota pozemk: Stanovená vcná hodnota celkem: 1 002 610,- K 384 960,- K 1 387 570,- K Porovnávací cena: Porovnávací cena objekt: Porovnávací cena celkem: Vcné bemeno 821 720,- K 821 720,- K 410 400,-K Stanovisko znalce: Pi stanovení výsledné obecné ceny je nutno pihlédnout nejenom k výsledkm jednotlivých oceovacích metod, ale zárove ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektm vztaženým k oceovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako nap. lokalita, pozice majetku v zón, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodáská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceovaného souboru nemovitostí - bylo teba vzít úvahu tyto základní skutenosti a ovlivující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je na realitním trhu v dané lokalit na stední úrovni b) parametry povyšující cenu: výborná dostupnost silnice. 16 (Mlník) a dálnice D8 s návazností na Prahu, klidná ást obce c) parametry ponižující cenu: vcné bemeno doživotního užívání, nemovitosti vyžadují rekonstrukci 14
Na základ zjištných hodnot, výše uvedených skuteností v míst a po zvážení všech aspekt stanovuji obvyklou cenu nemovitostí ve výši 411.320,- K. Obvyklá cena: 411 320,- K slovy: tyi sta jedenáct tisíc ti sta dvacet K V Praze dne 27.6.2012 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spoleností s ruením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost pi Ministerstvu spravedlnosti eské republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona íslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumonících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky íslo 37/1967 Sb., ve znní pozdjších pedpis do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnní pro oceování nemovitostí, motorových vozidel a jiných vcí movitých, majetkových práv, cenných papír, podnik, ostatního majetku a pro úetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod poadovým íslem 3506/2012 znaleckého deníku. Odpovdná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spolenosti. Vypracovala spolenost B plus B, spol. s r.o., Holekova 657, 150 00 Praha 5 - Košíe, IO: 61056049, která je oprávnna na základ koncesní listiny vydané živnostenským odborem úadu mstské ásti Praha 5 pod.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006. Pedmt podnikání: Oceování majetku pro vci movité, vci nemovité, nehmotný majetek, finanní majetek a podnik. Ocenní bylo zapsáno pod po.. 228/2012 deníku. E. Seznam píloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 15