ZNALECKÝ POSUDEK č. 85/16 o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. st. 136/1, součástí je stavba: Městečko, č.p. 11, objekt bydlení, pozemku p.č. st. 136/3 a 2649/3, s příslušenstvím, LV číslo 108, katastrální území Nespeky, obec Nespeky, okres Benešov a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3 Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 3422/12-55 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 01.03.2016 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 22 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Hranicích 08.03.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. st. 136/1, součástí je stavba: Městečko, č.p. 11, objekt bydlení, pozemku p.č. st. 136/3 a 2649/3, s příslušenstvím, LV číslo 108, katastrální území Nespeky, obec Nespeky, okres Benešov a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Nespeky 11 257 22 Nespeky Kraj: Středočeský Okres: Benešov Obec: Nespeky Katastrální území: Nespeky Počet obyvatel: 656 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 950,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 501-1000 obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice zastavěného území města III 1,02 Prahy nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina IV 0,55 O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 326,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 01.03.2016 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové a sousedů, kteří se nepředstavili. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 19.02.2016, LV číslo 108, k.ú. Nespeky - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz 5. Vlastnické a evidenční údaje Gollová Jarmila, Mirotická 954/7, Lhotka, 14200 Praha 4 Omezení vlastnického práva: - 2 -
Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Věcné břemeno braní vody Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Jiná omezení nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci se nachází v blízkosti středu obce v zástavbě rodinných domů. Jedná se o krajní, řadový, rodinný dům a zemní sklep na rovinatém, oploceném pozemku. Příjezd je po asfaltové komunikaci. Na pozemku se nenacházejí trvalé porosty. Při prohlídce nebyly nemovité věci v plném rozsahu přístupné a proto se vycházelo při ocenění z informací sdělených účastnicí prohlídky. Zaměření bylo provedeno laserovým měřidlem DISTO, některé míry byly odhadnuty. Pozemky byly na místě identifikovány podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření pozemků oprávněným geodetem. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Zemní sklep 1.2.2. Studna 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 4. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 4.1. Věcné břemeno - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území - Území je stabilizované. 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,940 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V -0,02 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00-4 -
10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,970 Koeficient pp = I T * I P = 0,912 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 11 i = 2 1.1.1. Rodinný dům Přízemní, nepodsklepený, koncový, řadový rodinný dům s obytným podkrovím se nachází na pozemku p.č. st. 136/1. Byl napojen na el. energii a vodovod ze studny. Sítě jsou odpojeny. Objekt je užíván více než 100 let. Během užívání byl minimálně opravován. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází asi dvě místnosti a chodba. V podkroví se nachází asi pokoj. Popis konstrukcí a vybavení Konstrukce Provedení 1. Základy betonové, bez izolace 2. Zdivo cihelné 3. Stropy s rovným podhledem, 4. Střecha sedlová 5. Krytina cementová taška 6. Klempířské konstrukce pozinkované 7. Vnitřní omítky vápenné 8. Fasádní omítky vápenocementové 9. Vnější obklady ne 10. Vnitřní obklady ne 11. Schody dřevěné venkovní 12. Dveře dřevěné 13. Okna dvojité, dřevěné 14. Podlahy obytných místností asi dlažby 15. Podlahy ostatních místností asi beton 16. Vytápění lokální na tuhá paliva 17. Elektroinstalace ne 18. Bleskosvod ne 19. Rozvod vody ne 20. Zdroj teplé vody ne 21. Instalace plynu ne 22. Kanalizace ne 23. Vybavení kuchyně asi kamna na tuhá paliva 24. Vnitřní vybavení ne 25. Záchod suchý - 5 -
26. Ostatní ne Objekt není udržovaný a je velmi podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. V ceně rodinného domu jsou venkovní úpravy - oplocení, vrata, vrátka, suchý záchod, zpevněné plochy a přípojky sítí. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 100 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 453,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: 6,00*7,60 = 45,60 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1. NP: 45,60 m 2 3,00 m Obestavěný prostor 1. NP: (6,00*7,60)*(3,90) = 177,84 m 3 zastřešení: (6,00*7,60)*(2,25*0,5) = 51,30 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 229,14 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 45,60 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 45,60 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota 1 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - žádné nebo pouze přípojka elektr. I -0,10 energie - Sítě jsou odpojeny. 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - bez základního příslušenství nebo pouze I -0,10 suchý záchod, chemické WC 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0,03 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00-6 -
nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (nutná V 0,40 rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 100 let: s = 1-0,005 * 100 = 0,500 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 13 * 0,600 = 0,163 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,940 Index polohy pozemku I P = 0,970 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 453,- Kč/m 3 * 0,163 = 399,84 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 229,14 m 3 * 399,84 Kč/m 3 * 0,940 * 0,970= 83 538,51 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 83 538,51 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Zemní sklep Vedle rodinného domu se nachází zemní sklep. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: 15. Zemní sklep zděný nebo betonový Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 242 Výměra: 1,00*1,00 = 1,00 m 3 obestavěného prostoru Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 3 ] = 1 800,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2920 Základní cena upravená cena [Kč/m 3 ] = 3 300,48 Plná cena: 1,00 m 3 * 3 300,48 Kč/m 3 = 3 300,48 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 60 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 65 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 60 / 65 = 92,3 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150-7 -
Nákladová cena stavby CS N = 495,07 Kč Koeficient pp * 0,912 Cena stavby CS = 451,50 Kč Zemní sklep - zjištěná cena = 451,50 Kč 1.2.2. Studna Na zahradě se nachází studna. Zatřídění pro potřeby ocenění Studna 19 Typ studny: kopaná Hloubka studny: 12,00 m Ruční čerpadlo: 1 ks Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m + 9 750,- Kč druhých 5,00 m hloubky: 5,00 m * 3 810,- Kč/m + 19 050,- Kč další hloubka: 2,00 m * 5 200,- Kč/m + 10 400,- Kč Základní cena celkem = 39 200,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,3180 Upravená cena studny = 72 692,48 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 110 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 110 = 90,9 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 = 10 903,87Kč Ocenění čerpadel ruční čerpadlo: 1 ks * 2 772,- Kč/ks + 2 772,- Kč Základní cena čerpadel celkem = 2 772,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41): * 2,3180 = 5 140,40 Kč opotřebení čerpadel 85,0 % * 0,150 = 771,06 Kč Upravená cena čerpadel + 771,06 Kč Nákladová cena stavby CS N = 11 674,93 Kč Koeficient pp * 0,912 Cena stavby CS = 10 647,54 Kč - 8 -
Studna - zjištěná cena = 10 647,54 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Pozemky jsou rovinaté. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemky jsou rovinaté. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,940 Index polohy pozemku I P = 0,970 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,940 * 1,000 * 0,970 = 0,912 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 326,- 0,912 297,31 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st. 136/1 130,00 297,31 38 650,30 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a st. 136/2 25,00 297,31 7 432,75 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 2649/3 243,00 297,31 72 246,33 Stavební pozemky - celkem 398,00 m 2 118 329,38-9 -
Pozemky - zjištěná cena = 118 329,38 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Na pozemcích se nachází neudržované trvalé porosty. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč 118 329,38 Celková výměra pozemku m 2 398,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 20,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč 5 946,20 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 386,50 Trvalé porosty - zjištěná cena = 386,50 Kč Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 4.1. Věcné břemeno Na pozemku p.č. st. 136/1 vázne věcné břemeno braní vody podle usnesení soudu číslo deníku 2/1960. Pro ocenění bylo použito paušální částky z důvodu obtížného zjišťování užitku z věcného břemene. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: služebnosti - oceněné paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: 10 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí = 10 000,- Kč - 10 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 83 538,50 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Zemní sklep 3 010,- Kč 1.2.2. Studna 70 983,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem 157 532,10 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 118 329,40 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 118 329,40 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 386,50 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 386,50 Kč Celkem 276 248,- Kč Věcná břemena 4. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 4.1. Věcné břemeno 10 000,- Kč Hodnota věcného břemene činí: 10 000,- Kč Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: 266 248,- Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 266 248,- Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 83 538,50 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Zemní sklep 451,50 Kč 1.2.2. Studna 10 647,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem 94 637,50 Kč - 11 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 118 329,40 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 118 329,40 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 386,50 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 386,50 Kč Celkem 213 353,40 Kč Věcná břemena 4. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 4.1. Věcné břemeno 10 000,- Kč Hodnota věcného břemene činí: 10 000,- Kč Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: 203 353,40 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 203 353,40 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 203 350,- Kč slovy: Dvěstětřitisíctřistapadesát Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: - 12 -
1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - nemovitosti.cz, sreality.cz, reality.cz a na další. 1.Prodej chaty 30 m2, pozemek 381 m2 Hrusice, okres Praha-východ 180 000 Kč Nabízíme k prodeji mírně svažitý pozemek o rozloze 381 m2 se samostatně stojící dřevěnou chatou v zahrádkářské osadě obce Hrusice, okr. Praha-východ. Z inženýrských sítí je na pozemek zavedena pouze el. energie a je zde suchý záchod. V chatě se sedlovou střechou, která je vytápěna kamny na tuhá paliva najdeme 2 pokoje a kuchyňku. Snadná dostupnost z Prahy po D1. Celková cena: 180 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu - 13 -
Hypotéka: 374,31 Kč měsíčně ID zakázky: 111280 Aktualizace: 03.02.2016 Stavba: Dřevěná Stav objektu: Dobrý Typ domu: Přízemní Užitná plocha: 30 m2 Plocha pozemku: 381 m2 Topení: Lokální tuhá paliva Elektřina: 230V 2. Prodej chaty 45 m2, pozemek 312 m2 Lštění, okres Benešov 495 000 Kč Přízemní zděná chata na kamenné podezdívce v klidné lokalitě s pěkným výhledem. Lokalita Potočina pod osadou Borka. Dispozičně 2+1, vstupní chodba, dva pokoje, kuchyň, koupelna s WC, možnost dobudování sprchového koutu. Na podlahách beton, provedena izolace. Eternitová střešní krytina. Chata je částečně podsklepená - menší dílna a sklep. Vedle chaty prostorná terasa s výhledem. Zastavěná plocha 47m2, užitná 45m2, terasovitě řešený pozemek 312m2. Topení v kamnech, voda z vlastní 20m vrtané studny zavedená do připravované koupelny v chatě, el. 380V, odpad ze záchodu do jímky. Přístup po zatravněné obecní cestě, kterou je třeba udržovat. V zimě horší přístup. Klidná lokalita, v okolí lesy, potok, za chatou louka. Obchod a restaurace ve Lštění cca 1,5km, vlakové spojení do Čerčan, kde je veškerá občanská vybavenost, z nádraží Čerčany 2,5km. Dobrá dostupnost do Prahy. Ihned volná Celková cena: 495 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu Hypotéka: 1 029,34 Kč měsíčně ID zakázky: 1482 Aktualizace: 18.02.2016 Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná: 47 m2-14 -
Užitná plocha: 45 m2 Plocha pozemku: 312 m2 Sklep: Voda: Místní zdroj Odpad: Jímka Elektřina: 400V Doprava: Vlak Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná 3. Prodej chaty 20 m2, pozemek 382 m2 Nad Třešňovkou, Mnichovice 495 000 Kč Prodej chaty k rekonstrukci v klidné části Mnichovic u Říčan. Předmětem prodeje je zděné chata určená ke kompletní rekonstrukci nebo k demolici a stavbě nové. Dispoziční řešení stávající chaty jeden pokoj a kuchyňský kout v přízemí, v suterénu sklep a na chatu ještě navazuje dřevěná kůlna. Pozemek se dá využít pro stavbu rodinného domu nebo rekreačního objektu, zastavitelnost 25% z plochy pozemku. Elektřina na hranici pozemku, voda z vlastní vrtané studny, kanalizaci je možno řešit žumpou. Nemovitost se nachází v klidné části Mnichovic s dobrou dostupností do Prahy vlakem nebo po dálnici D1 sjezd Strančice. Celková cena: 495 000 Kč za nemovitost, včetně provize Hypotéka: 1 778,7 Kč měsíčně Poznámka k ceně: Včetně provize a právního servisu ID zakázky: 3898 Aktualizace: 02.03.2016 Stavba: Cihlová Stav objektu: Špatný Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 45 m2 Užitná plocha: 20 m2 Plocha pozemku: 382 m2-15 -
Plocha zahrady: 300 m2 Sklep: 20 m2 Parkování: Voda: Místní zdroj Odpad: Septik Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Dálnice, Autobus Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 170-220 tis. Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Věcné břemeno braní vody - 10 000,-Kč Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí bez odpočtu věcného břemene 190 000,- Kč - 16 -
Věcné břemeno: - 10 000,- Kč Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí slovy: Stoosmdesáttisíc Kč 180 000,- Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 08.03.2016 Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail: zvh@atlas.cz, www.posudeknemovitosti.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 85/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 85/16. - 17 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1-18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -