ZNALECKÝ POSUDEK č. 4278-77/2015 O ceně podílu o velikosti 14/16 pozemku p.č.250, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 192 m 2, jehož součástí je zemědělské stavení bez čp/če v místní části Slížany, obec Morkovice-Slížany, včetně příslušenství a pozemku p.č.510/272, orná půda, o velikosti 3202 m 2, vše zapsáno na LV č.800 pro k.ú.slížany Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr. Svatopluk Šůstek Pavelčákova 14 77900 Olomouc Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny pro účely dražby 185EX 194/14-101 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 12.3.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 22 stran textu včetně titulního listu a 24 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích 12.3.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny podílu o velikosti 14/16 pozemku p.č.250, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 192 m 2, jehož součástí je zemědělské stavení bez čp/če v místní části Slížany, obec Morkovice-Slížany, včetně příslušenství a pozemku p.č.510/272, orná půda, o velikosti 3202 m 2, vše zapsáno na LV č.800 pro k.ú.slížany 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Zemědělské stavení Adresa předmětu ocenění: Slížany 768 33 Morkovice-Slížany Kraj: Zlínský Okres: Kroměříž Obec: Morkovice-Slížany Katastrální území: Slížany Počet obyvatel: 2 874 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 560,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 2001-5000 obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98-2 -
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 623,75 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 12.3.2015 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.800 pro k.ú.slížany - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: 27670155, GROUP s.r.o. KC, Na kovárně 95/6, 644 00 Brno, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 14 / 16 605316/2060, Marie Polášková, Palackého třída 2508/145, 612 00 Brno, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 8 Vlastníci pozemku: 27670155, GROUP s.r.o. KC, Na kovárně 95/6, 644 00 Brno, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 14 / 16 odpovídají skutečnosti 605316/2060, Marie Polášková, Palackého třída 2508/145, 612 00 Brno, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 8 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena. Prohlídkou nemovitosti bylo zjištěno, že oceňovaný objekt bez č.p., č.e.je součástí rodinného domu č.p.111, konkrétně průjezd. Jde o nesoulad mezi právním stavem a skutečností. RD č.p.111 je ve vlastnictví jiného subjektu, Poláškové Marie, Palackého třída 2508/145, Královo Pole, 61200 Brno. - 3 -
7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je součástí rodinného domu č.p.111, konkrétně průjezd. Jde o řadový krajní objekt, nepodsklepený, zděný, se sedlovou střechou. Krytina je z pozinkovaného plechu, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Vrata jsou dřevěná dvoukřídlá, fasáda je břízolitová. Ve dvoře se nachází vedlejší stavba ve zhoršeném stavu, bez vlivu na obvyklou cenu. Jde o nesoulad mezi právním stavem a skutečností. RD č.p.111 je ve vlastnictví jiného subjektu, Poláškové Marie, Palackého třída 2508/145, Královo Pole, 61200 Brno. Oceňovaná stavba zajišťuje přístup do rodinného domu. Stav objektu je průměrný. Dle sdělení sousedů jde o původně samostatný objekt bydlení, přibližně 90 roků starý, který byl v 60.letech 20.století zrekonstruován a připojen stavebně k sousedícímu rodinnému domu č.p.111. Tato skutečnost však nebyla dořešena legislativně. Pozemek p.č.510/272 je zemědělským pozemkem a je takto i užíván. Nachází se mimo zastavitelné území obce. S jiným využitím se neuvažuje. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek s objektem bez č.p. - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek s objektem bez č.p. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1-5 -
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. III -0,01 podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - funkční a stavební I -0,30 propojenost se sousedním RD č.p.111 ve vlastnictví jiného subjektu 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,590 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,80 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Rezidenční zástavba, I 0,04 rekreační stavby 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze I 0,00 napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci II 0,00 5. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné II 0,00 komunikace 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - II 0,00 Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,832 7 i = 2 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,590 * 1,000 * 0,832 = 0,491-6 -
Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 623,75 0,491 306,26 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 250 192,00 306,26 58 801,92 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 58 801,92 Ocenění staveb na pozemcích Objekt bez č.p. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: R. garáže Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1242 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka - 7 -
2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. III -0,01 podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - funkční a stavební I -0,30 propojenost se sousedním RD č.p.111 ve vlastnictví jiného subjektu 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i ) = 0,590 5 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Garáže Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,80 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Rezidenční zástavba, I 0,04 rekreační stavby 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze I 0,00 napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci II 0,00 5. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné II 0,00 komunikace 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - II 0,00 Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,832 Koeficient pp = I T * I P = 0,491 7 i = 2 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] přízemí 6,28*7,43 = 46,66-8 -
Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin přízemí 46,66 m 2 3,00 m 139,98 Součet 46,66 m 2 139,98 Průměrná výška podlaží: PVP = 139,98 / 46,66 = 3,00 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 46,66 / 1 = 46,66 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor vrchní stavba 46,66*(5,28+4,37)/2 = 225,13 m 3 zastřešení 46,66*2,1/2 = 48,99 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor vrchní stavba NP 225,13 m 3 zastřešení Z 48,99 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 274,12 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací kámen, beton P 100 2. Svislé konstrukce zděné S 100 3. Stropy dřevěné P 100 4. Krov, střecha dřevěný vázaný S 100 5. Krytiny střech plechová pozinkovaná S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky S 100-9 -
8. Úprava vnějších povrchů břízolitové škrábané S 100 9. Vnitřní obklady keramické X 100 10. Schody C 100 11. Dveře standardní S 100 12. Vrata dřevěná S 100 13. Okna C 100 14. Povrchy podlah cementový potěr S 100 15. Vytápění C 100 16. Elektroinstalace světelná třífázová S 100 17. Bleskosvod C 100 18. Vnitřní vodovod C 100 19. Vnitřní kanalizace C 100 20. Vnitřní plynovod X 100 21. Ohřev teplé vody C 100 22. Vybavení kuchyní X 100 23. Vnitřní hygienické vyb. C 100 24. Výtahy X 100 25. Ostatní C 100 26. Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací P 10,90 100 0,46 5,01 2. Svislé konstrukce S 25,80 100 1,00 25,80 3. Stropy P 12,00 100 0,46 5,52 4. Krov, střecha S 6,30 100 1,00 6,30 5. Krytiny střech S 2,30 100 1,00 2,30 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 4,30 100 1,00 4,30 8. Úprava vnějších povrchů S 3,00 100 1,00 3,00 9. Vnitřní obklady keramické X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody C 2,20 100 0,00 0,00 11. Dveře S 2,30 100 1,00 2,30 12. Vrata S 2,70 100 1,00 2,70 13. Okna C 3,30 100 0,00 0,00 14. Povrchy podlah S 3,10 100 1,00 3,10 15. Vytápění C 1,20 100 0,00 0,00 16. Elektroinstalace S 7,20 100 1,00 7,20 17. Bleskosvod C 0,30 100 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod C 2,20 100 0,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace C 1,90 100 0,00 0,00 20. Vnitřní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev teplé vody C 0,50 100 0,00 0,00-10 -
22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. C 2,00 100 0,00 0,00 24. Výtahy X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní C 5,80 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 68,23 Koeficient vybavení K 4 : 0,6823 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 460,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 1,0614 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 1,0000 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,6823 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0980 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 509,62 Plná cena: 274,12 m 3 * 3 509,62 Kč/m 3 = 962 057,03 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 90 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 35 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 125 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 90 / 125 = 72,0 % Koeficient opotřebení: (1-72,0 % / 100) * 0,280 Nákladová cena stavby CS N = 269 375,97 Kč Koeficient pp * 0,491 Cena stavby CS = 132 263,60 Kč Objekt bez č.p. - zjištěná cena = 132 263,60 Kč Cena staveb celkem = 132 263,60 Kč Pozemek s objektem bez č.p. - zjištěná cena = 191 065,52 Kč - 11 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek s objektem bez č.p. 531 171,90 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 531 171,90 Kč Celkem 531 171,90 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 531 171,90 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek s objektem bez č.p. 191 065,50 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 191 065,50 Kč Celkem 191 065,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 191 065,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 191 070,- Kč slovy: Jednostodevadesátjednatisícsedmdesát Kč - 12 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k podílu 14/16 k zajištění pohledávky ve výši 624.600,- Kč s příslušenstvím - KC GROUP s.r.o., č.p. 73, 67175 Šumice, Zahájení exekuce 137EX-21504/2014-10 ze dne 19.11.2014, Zahájení exekuce 185EX-194/2014-11 ze dne 4.11.2014. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : Jedná se o rodinný dům Morkovice-Slžany, s jednou bytovou jednotkou ve 2.NP dvorní části. V 1.NP uliční části je vybudována prodejna se zázemím a průjezdem, která je pravděpodobně součástí hospodářské části. Konstrukční systém je zděný, střecha je sedlová, krytinu tvoří betonové tašky, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky jsou vápenné, fasádní omítky jsou břízolitové, vnější obklady tvoří v uliční části keramický sokl, vrata jsou dřevěná prosklená, okna jsou dřevěná dvojitá, výkladec je kovový s ochrannou mříží v 1.NP v uliční části, v prodejně v uliční části podlahu tvoří dlažba. Bleskosvod je instalován, instalace plynu byla provedena. Přístup k domu je po místní zpevněné komunikaci. Parkování je umožněno v garáži vedle domu. Jako příslušenství je hospodářská stavba ve dvorní části. Požadovaná cena 300.000,- Kč. - 13 -
Prodej rodinného domu 2+1 se zahradou a průjezdem. V přízemní části domu se nachází předsíň se vstupem do kuchyně nebo koupelny a technické místnosti. Z kuchyně jsou dva vstupy do dalších místností. V patře lze vybudovat obytné podkroví. Vytápění ústřední plynové, rozvody elektřiny v mědi, vlastní studna. Za domem je větší zahrada se zadním přístupem. Požadovaná cena 245.000,- Kč. Prodej RD 2+1 v obci Tetetice v klidné části obce. Dům má dvorek s dílnou a malou zahradou. Topení v domě je na tuhá paliva. Dům má wc, koupelnu, kuchyni a dva pokoje. Požadovaná cena 220.000,- Kč včetně provize. - 14 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 150.000,- Kč za celou nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Negativně působí právní nesoulad skutečnosti a evidencí, a také prodej podílu. Obvyklou cenu podílu o velikosti 14/16 nemovitosti - pozemku p.č.250 s budovou - stanovuji na 90.000,- Kč. Slovy: Devadesáttisíc Kč - zemědělské pozemky o celkové rozloze 4 171 m² v Litenčicích. Nabízené pozemky jsou zahrnuty v LPIS. Městys Litenčice se nachází v okrese Kroměříž ve Zlínském kraji. Požadovaná cena 16,- Kč/m2 včetně provize. - orná půda v katastru Morkovice-Slížany o celkové ploše 1643 m2. Pozemek je součástí jednoho celku. Příjezd k pozemku je po obecní komunikaci. Požadovaná cena 27,- Kč/m2 včetně provize a právních služeb. - 15 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 60.000,- Kč za celou nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Negativně působí prodej podílu. Obvyklou cenu podílu o velikosti 14/16 nemovitosti - pozemku p.č.510/272 - stanovuji na 36.000,- Kč. Slovy: Třicetšesttisíc Kč V Tršicích 12.3.2015 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.8. - 16 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4278-77/2015 znaleckého deníku. - 17 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 800 ze dne 25.11.2014 22 Snímek katastrální mapy 2 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 3-18 -
Fotodokumentace nemovitosti Pozemek p.č.510/272-19 -
Mapa oblasti - 20 -
- 21 -
- 22 -