NEMOVITOST: Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 59/2014 aktualizace k 19.9.2014 6 Rodinný dům - bez nebytových prostor, Řadový RD č.p. 1143 s příslušenstvím v Napajedlích Adresa nemovitosti: Tř. T. Bati 1143, Napajedla Katastrální údaje: Kraj Zlínský, okres Zlín, obec Napajedla, k.ú. Napajedla, kód k.ú. 701572, LV 270 Ostatní stavby: Pozemky: st. 1159/2, 4160/13 Vlastník stavby: SJM Květoslav Hořínek, třída Tomáše Bati 1143, 76361 Napajedla, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Marcela Hořínková, třída Tomáše Bati 1143, 76361 Napajedla, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: SJM Květoslav Hořínek, třída Tomáše Bati 1143, 76361 Napajedla, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Marcela Hořínková, třída Tomáše Bati 1143, 76361 Napajedla, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : Advokát a insolv. správce, Mgr. Petr Fišer; č. obj.:, 18.9.2014 Adresa objednatele: Benešovo nábřeží 3954, 760 01 Zlín telefon: 775320330 IČ: e-mail: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Eduard Hromada Lidická 1974, 75501 Vsetín telefon: 731 106 032 IČ: 73047180 e-mail: HromadaE@centrum.cz DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: Insolvenční řízení (ocenění stávajícího stavu) aktualizace č. 1 OBVYKLÁ CENA Současný stav 1 090 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 19.9.2014 Datum zpracování : 21.9.2014 Počet stran: 11 stran Počet příloh: 2 Vsetíně, dne 21.9.2014 Otisk razítka Ing. Eduard Hromada
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1937 změna stavby v r. 2010 rekonstrukce v r. Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Širší centrum - bytové domy zděné Počet obyvatel: 7 343 (stagnace) Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: ústřední / etážové - elektřina Energetický průkaz stavby: Kategorie C Prodejnost nemovitosti: prodejná od 6 do 12 měsíců RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 3+1 88 / 0 0 202 341 43 100,00 / 0 202 ZP KUPNÍ CENA VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY Není předmětem tohoto ocenění. REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 1 090 456 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota 801 109 Kč 0 Kč Obvyklá cena 1 090 000 Kč - z toho hodnota pozemku 141 400 Kč 0 Kč Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 1 484 361 Kč 0 Kč - z toho hlavní budova 1 484 361 Kč 0 Kč - ostatní objekty 0 Kč 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Stávající hodnota RD č.p. 1143 činí 1 090 000,- Kč. Tato hodnota je stanovena bez jakýchkoliv břemen, zástav, závazků či jiných dalších omezení. Cena byla stanovena zejména na základě výsledku porovnávací metody. Porovnávací metoda stanovila výši stávajícího bytu na 1 090 456,- Kč. Jednotlivé hodnoty byly stanoveny v návaznosti na jednotlivé metody stanoveni hodnoty. Menší vypovídací hodnotu má metoda věcná, která vychází z nákladových cen, i když zohledňuje stáří nemovitosti a její vybavení. - 2 -
Do porovnání byly vzaty nemovitosti, které mají většinu vyhodnocovaných základních cenotvorných parametrů se stejnou, srovnatelnou nebo podobnou hodnotou. Rozhodující pro stanovení obvyklé ceny je porovnávací metoda s kupní cenou. Výsledná cena obvyklá byla stanovena na základě výše uvedených faktů, zohlednění stavu na trhu v místě, výše provize realitní kanceláře a dalších faktů. Stanovená cena byla následně ověřena s RK působícími v Napajedlích a prodávající RD přímo v dané lokalitě. Takto byla stanovená cena potvrzena jako odpovídající a prodejná. Rodinné domy této velikosti se prodávají ve městě Napajedla v rozmezí 0,80 až 1,3 mil Kč dle umístění, stavu, příslušenství a dalších rozhodných faktorů. Cena za m 2 u oceňovaného RD je 12 400Kč za m 2 užitné plochy. Tato hodnota je odpovídající danému RD. Podmínky: Na LV č. 270 je uvedeno zástavní právo smluvní. Týká se RD č.p. 1143, p.č. 1159/2 a p.č. 4160/13. Závěr: jedná se o dobře obchodovateln RD do 12 měsíců Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Město Napajedla je průmyslové město se 7 423 obyvateli. Je zde odpovídající soustava úřadů, dobrá obchodní síť a služeb. Město má komplexní technickou infrastrukturu. Je zde významný chemický podnik Fatra a.s. Město je v blízké a kvalitní vazbě na Otrokovice a krajské město Zlín. Jedná se o významné město ve Zlínském kraji. Předmětem ocenění je RD č.p. 1143 v blízké dopravní vazbě na Tř. T. Bati. RD se nachází v další zástavbě rodinných domků v lokalitě rodinných domků v blízkosti centra města. Jedná se o oblíbenou lokalitu. Pozemek je v rovině, přístup k bytovému domu je po zpevněných plochách. Bytový dům je napojen na všechny inženýrské sítě mimo plynu. Prostředí je pro bydlení dobré, za i před bytovým domem je zeleň. Dopravní přístup: p.č. 4160/13 - LV č. 270 - vlastní pozemek, dále p.č. 4155/2 - LV 10001, ostatní komunikace, ostatní plocha, dále hlavní komunikace. Dopravní přístup je bezpečně zajištěn po zpevněných a udržovaných plochách. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - bytové domy zděné Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Rodinný řadový dům je zděný se dvěmi nadzemními podlažími a s jedním podzemním podlažím. Půdorys je obdélník s verandou. 1.NP a a 2.NP jsou obytná podlaží. Jedná se o původní Baťovský domek po přístavbě verandy a po rekonstrukci. Postaven je na stavebním pozemku 1159/2. Užívání je datováno do roku 1937, rekonstrukce byla provedena v roce 2006, 2010, přístavba verandy je z roku 2003. RD je založen na izolovaných betonových základech. Svislé konstrukce jsou zděné, síly převážně 30 cm. Vodorovné konstrukce jsou dřevěné - fošínkové, strop nad sklepy je betonový. Střecha je plochá s bitumenovou krytinou. Bleskosvod je proveden. Klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplena s barevným nástřikem. Koupelna s WC jsou v po rekonstrukci - keramické obklady s obnovenými zařizovacími předměty. Okna jsou vyměněná - plastová s dvojsklem, dveře jsou převážně plné. Zárubně jsou ocelové. Vše je s nátěrem. Podlahy v obytných místnostech jsou dřevěné a keramické v koupelně s WC. Podlahy sklepů jsou s povrchem s cementovým potěrem. Schodiště je dřevěné, povrch stupňů je dřevo. Zábradlí je dřevěné. Rozvody vody, kanalizace a elektřiny jsou napojeny z obecních rozvodů. Vytápění rodinného domu je na tuhá paliva v kombinaci s elektrickým kotlem. Teplá voda je zajištěna z elektrického - 3 -
ohřívače. Teplá a studená voda je rozvedena v plastových a pozinkovaných trubkách v koupelně s WC a do kuchyně. Odkanalizování je provedeno z kuchyňského dřezu, WC a koupelny. V kuchyni je obnovená kuchyňská linka s odsávačem par, sporák na PB. Elektroinstalace je 230V, světelné a zásuvkové obvody. Kanalizace je kombinace kameniny a PVC. Omítky jsou vápenné, dvouvrstvé. Jedná se o standardní RD. Disposice bytu vychází z roku výstavby. Bytový dům je dobře udržovaný po rekonstrukci. Rodinný dům je určen a skutečně užíván k bydlení. RD má disposici 3 + 1 : 1.PP: schodiště 3,95, kotelna 14,46m 2, sklad 5,71m 2, prádelna 4,51m 2 plocha celkem 28,63m2 1. NP: zádveří 3,98m 2, chodba 2,18m 2, koupelna s WC 2,94m 2, kuchyň 5,58m 2, pokoj 14,98m 2, schodiště 3,16m 2 plocha celkem 32,82m2 2. NP: předsíň 0,97m 2, pokoj 14,26m 2, pokoj 11,24m 2 celkem 26,47m2 Celkově hodnotím byt ve standardním provedení s zrekonstruovanou koupelnou a zařizovacími předměty a dalšími rozvody, okny a střechou. Všechny rozvody jsou funkční a rodinný dům je dobře uživatelný. Příslušenství RD č.p. 1143 tvoří dva pozemky p.č. 1159/2 a 4160/3, přípojky inženýrských sítí a menší rozsah venkovních úprav. Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1937 Dílčí rekonstrukce v r. Celková rekonstrukce v r. 2010 Stavebně technický stav: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Kategorie C Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Vlastník pozemku/komunikace - komentář Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - 4 -
Vyhodnocení rizik nemovitosti. RIZIKO NE NE Popis rizika Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Rizika spojená s umístěním nemovitosti Nejsou zde tato rizika. RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1 Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné Věcná břemena a obdobná zatížení Je zde uvedeno zástavní právo smluvní. RIZIKO NE ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Rizika ostatní Nejsou zde tato rizika. Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 270 Kraj: CZ072 Zlínský Okres: CZ0724 Zlín Obec: 585513 Napajedla Katastrální území: 701572 Napajedla Ulice: Tř. T. Bati č.o.: Vlastníci Podíl SJM Hořínek Květoslav a Hořínková Marcela 1 / 1 Květoslav Hořínek třída Tomáše Bati 1143, 76361 Napajedla Marcela Hořínková třída Tomáše Bati 1143, 76361 Napajedla Stavby je součástí část obce Napajedla Rodinný dům č.p. 1143 na pozemku p.č. st. 1159/2 Pozemky st. 1159/2 Stavební parcela Parcela KN 41 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 4160/13 Pozemková parcela Parcela KN 161 m 2 ostatní plochy Výpočet věcné hodnoty staveb Základní popis RD č.p. 1143: RD je založen na izolovaných betonových základech. Svislé konstrukce jsou zděné, síly převážně 30 cm. Vodorovné konstrukce jsou dřevěné - fošínkové, strop nad sklepy je betonový. Střecha je plochá s bitumenovou krytinou. Bleskosvod je proveden. Klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplena s barevným nástřikem. Koupelna s WC jsou v po rekonstrukci - keramické obklady s obnovenými zařizovacími předměty. Okna jsou vyměněná - plastová s dvojsklem, dveře jsou převážně plné. Zárubně jsou ocelové. Vše je s nátěrem. Podlahy v obytných místnostech jsou dřevěné a keramické v koupelně s WC. Podlahy sklepů jsou s povrchem s cementovým potěrem. Schodiště je dřevěné, povrch stupňů je dřevo. Zábradlí je dřevěné. Rozvody vody, kanalizace a elektřiny jsou napojeny z obecních rozvodů. Vytápění rodinného domu je na tuhá paliva v kombinaci s elektrickým kotlem. Teplá voda je zajištěna z elektrického ohřívače. Teplá a studená voda je rozvedena v plastových a pozinkovaných trubkách v koupelně s WC a do kuchyně. - 5 -
Odkanalizování je provedeno z kuchyňského dřezu, WC a koupelny. V kuchyni je obnovená kuchyňská linka s odsávačem par, sporák na PB. Elektroinstalace je 230V, světelné a zásuvkové obvody. Kanalizace je kombinace kameniny a PVC. Omítky jsou vápenné, dvouvrstvé. Jedná se o standardní RD. Disposice bytu vychází z roku výstavby. Bytový dům je dobře udržovaný po rekonstrukci. Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1. PP 38,08 m 2 28,64 m 2 1.NP 43,07 m 2 32,82 m 2 2.NP 38,08 m 2 26,48 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1. PP sklep 1 s přístupem 18,41 m 2 1,00 18,41m 2 sklep 2 5,72 m 2 1,00 5,72m 2 prádelna 4,51 m 2 1,00 4,51m 2 1. PP - celkem 28,64 m 2 28,64 m 2 1.NP zádveří 3,98 m 2 1,00 3,98m 2 chodba 2,18 m 2 1,00 2,18m 2 koupelna s WC 2,94 m 2 1,00 2,94m 2 kuchyň 5,58 m 2 1,00 5,58m 2 obývací pokoj 14,98 m 2 1,00 14,98m 2 schodiště 3,16 m 2 1,00 3,16m 2 1.NP - celkem 32,82 m 2 32,82 m 2 2.NP předsíň 0,98 m 2 1,00 0,98m 2 pokoj 14,26 m 2 1,00 14,26m 2 pokoj 11,24 m 2 1,00 11,24m 2 2.NP - celkem 26,48 m 2 26,48 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1. PP (4,79*7,95)*(2,35) = 89,49 m 3 1.NP (4,79*7,95+1,16*4,30)*(3,06) = 131,79 m 3 2.NP (4,79*7,95)*(3,15) = 119,95 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 341,23 m 3-6 -
Zastavěná plocha [m 2 ] 43 Obestavěný prostor [m 3 ] 341,23 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 350 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 484 361 Stáří roků 75 Další životnost roků 60 Opotřebení % 55,56 Věcná hodnota (VH) Kč 659 709 Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků P.č.st. 1159/2 je zastavěná plocha RD č.p. 1143. Jedná se o kvalitní pozemek na rovině. Umístění je ve výborné vazbě na centrum města. P.č.4160/3 tvoří jeden funkční celek se stavebním pozemkem. Napojení na všechny inženýrské sítě. Velmi atraktivní pozemky. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Stanovená jednotková cena 700 Kč za m 2 je cena obvyklá v daném místě a čase. Konzultací s RK působícími v dané oblasti bylo potvrzeno, že se jedná o cenu obvyklou v daném místě a čase. Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 1159/2 41 700 1 / 1 28 700 ostatní plochy 4160/13 161 700 1 / 1 112 700 Celková výměra pozemků: 202 Hodnota pozemků celkem: 141 400 Výpočet porovnávací hodnoty Do srovnání jsou vybrány čtyři obdobné nemovitosti. Rozdíly jsou vyrovnány koeficienty. Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Otrokovice 73,00 260 1 150 000 15 753 0,880 13 863 RD Otrokovice, Baťův domek, podobný stav i velikost. Hodnocení: Redukce pramene ceny - redukce1 5% - koeficient 0,85; Velikosti objektu - užitná plocha je větší - koeficient 1,02; Poloha - poloha je podobná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - provedení je podobné - koeficient 1,00; Celkový stav - celkově obdobné - koeficient 1,00; Vliv pozemku - pozemek je obdobný - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - mírně je lepší - koeficient 1,01; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - redukce 15%; Velikosti objektu - užitná plocha je větší; Poloha - poloha je horší; Provedení a vybavení - provedení je obdobné; Celkový stav - celkově obdobné; Vliv pozemku - pozemek je obdobný; Úvaha zpracovatele ocenění - mírně je lepší; Napajedla 100,00 350 1 195 000 11 950 0,870 10 397 RD Napajedla, Jedná se o starší přízemní RD v Napajedlích. Stav je horší. Hodnocení: Redukce pramene ceny - redukce 15% - koeficient 0,85; Velikosti objektu - užitná plocha je menší - koeficient 0,98; Poloha - poloha je obdobná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - provedení je lepší - koeficient 1,01; Celkový stav - celkově je lepší - koeficient 1,01; - 7 -
Vliv pozemku - pozemek je lepší - koeficient 1,01; větší - koeficient 1,01; Úvaha zpracovatele ocenění - celkově je Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - redukce 15%; Velikosti objektu - užitná plocha je menší; Poloha - poloha je obdobná; Provedení a vybavení - provedení je obdobné; Celkový stav - celkově je lepší; Vliv pozemku - pozemek je větší; Úvaha zpracovatele ocenění - celkově je lepší; Napajedla 79,00 320 1 080 000 13 671 0,850 11 620 RD Napajedla, Jedná se o Baťův domek. Stav podobný. Hodnocení: Redukce pramene ceny - redukce 15% - koeficient 0,85; Velikosti objektu - větší užitná plocha - koeficient 1,01; Poloha - poloha obdobná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - provedení podobné - koeficient 1,00; Celkový stav - celkově podobné - koeficient 1,00; Vliv pozemku - pozemek je menší - koeficient 0,99; Úvaha zpracovatele ocenění - celkově je podobné - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - redukce 15%; Velikosti objektu - větší užitná plocha; Poloha - poloha obdobná; Provedení a vybavení - provedení podobné; Celkový stav - celkově podobné; Vliv pozemku - pozemek je menší; Úvaha zpracovatele ocenění - celkově je lepší; Otrokovice 74,00 220 1 180 000 15 946 0,860 13 714 RD Otrokovice, Jedná se o Baťův domek v Otrokovicích. Obdobný stav. Hodnocení: Redukce pramene ceny - redukce 15% - koeficient 0,85; Velikosti objektu - užitná plocha je větší - koeficient 1,02; Poloha - poloha je horší - koeficient 0,99; Provedení a vybavení - provedení je podobné - koeficient 1,00; Celkový stav - celkově je podobné - koeficient 1,00; Vliv pozemku - pozemek je menší - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - celkově je podobné - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - redukce 15%; Velikosti objektu - užitná plocha je větší; Poloha - poloha je horší; Provedení a vybavení - provedení je podobné; Celkový stav - celkově je podobné; Vliv pozemku - pozemek je menší; Úvaha zpracovatele ocenění - celkově je podobné; Porovnávací hodnota: 1 090 456 Kč Variační koeficient před úpravami: 11,43 % Variační koeficient po úpravách: 11,75 % Minimální jednotková cena: 10 397 Kč/m 2 Minimální cena: 914 312 Kč Průměrná jednotková cena: 12 399 Kč/m 2 Průměrná cena: 1 090 368 Kč Maximální jednotková cena: 13 863 Kč/m 2 Maximální cena: 1 219 112 Kč Stanovená jednotková cena: 12 400 Kč/m 2 Rekapitulace ocenění Vyhodnocení nabývacího titulu a kupní ceny Kupní cena: Kč Není předmětem tohoto ocenění. Komentář ke stanovení ceny obvyklé a vhodnosti zástavy Stávající hodnota RD č.p. 1143 činí 1 090 000,- Kč. Tato hodnota je stanovena bez jakýchkoliv břemen, zástav, závazků či jiných dalších omezení. Cena byla stanovena zejména na základě výsledku porovnávací metody. Porovnávací metoda stanovila výši stávajícího bytu na 1 090 456,- Kč. Jednotlivé hodnoty byly stanoveny v návaznosti na jednotlivé metody stanoveni hodnoty. Menší vypovídací hodnotu má metoda věcná, která vychází z nákladových cen, i když zohledňuje stáří nemovitosti a její vybavení. Do porovnání byly vzaty nemovitosti, které mají většinu vyhodnocovaných základních cenotvorných parametrů se stejnou, srovnatelnou nebo podobnou hodnotou. Rozhodující pro stanovení obvyklé ceny je porovnávací metoda s kupní cenou. - 8 -
Výsledná cena obvyklá byla stanovena na základě výše uvedených faktů, zohlednění stavu na trhu v místě, výše provize realitní kanceláře a dalších faktů. Stanovená cena byla následně ověřena s RK působícími v Napajedlích a prodávající RD přímo v dané lokalitě. Takto byla stanovená cena potvrzena jako odpovídající a prodejná. Rodinné domy této velikosti se prodávají ve městě Napajedla v rozmezí 0,80 až 1,3 mil Kč dle umístění, stavu, příslušenství a dalších rozhodných faktorů. Cena za m 2 u oceňovaného RD je 12 400Kč za m 2 užitné plochy. Tato hodnota je odpovídající danému RD. Podmínky: Na LV č. 270 je uvedeno zástavní právo smluvní. Týká se RD č.p. 1143, p.č. 1159/2 a p.č. 4160/13. Závěr: jedná se o dobře obchodovatelný RD do 12 měsíců Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 1 090 456 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota 801 109 Kč 0 Kč Obvyklá cena 1 090 000 Kč - z toho hodnota pozemku 141 400 Kč 0 Kč Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 1 484 361 Kč 0 Kč - z toho hlavní budova 1 484 361 Kč 0 Kč - ostatní objekty 0 Kč 0 Kč Silné stránky nemovitosti dobrá lokalita s rodinnými domky, zázemí bytového domu v zeleni, RD po rekonstrukci, blízkost Zlína. Slabé stránky nemovitosti dobrá lokalita s rodinnými domky, zázemí bytového domu v zeleni, RD po rekonstrukci, blízkost Zlína. Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 1 090 000 Kč Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0 Kč Z toho podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé 3,00 % 32 700 Kč ceně: Z toho obvyklá cena pozemků: 141 400 Kč Upravená obvyklá cena: 915 900 Kč Započitatelná plocha: 87,94 m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 10 415 Kč/m 2 Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Snímek z mapy 1 Výpis z KN LV č. 270 1 Koncesní listina Koncesní listina vydána dne 21.5.200, Okresní živnostenský úřad Okresního úřadu ve Vsetíně pod č.j. 1741/01/08 ev. č. 381001-2992-00 - oceňování majetku pro věci nemovité - 9 -
Snímek z mapy - 10 -
LV č. 270-11 -