ODHAD č. 2015-22-T stanovení obvyklé ceny nemovité věci Předmět ocenění: Pozemek pro rezidenční výstavbu současný stav Specifikace nemovitosti: Pozemek parcela č. st.360 (zastavěná plocha a nádvoří) jehož součástí je stavba čp. 486 (rodinný dům) a pozemek parcely č. 2411 (zahrada), č. 2412/1 (zahrada) a č. 2412/2 (zahrada), vše evidované na LV č. 234 pro obec a katastrální území Rudník, okres Trutnov. Pozemky parc. č.: st. 360, 2411, 2412/1, 2412/2 Ostatní stavby: RD k demolici Katastrální území: Rudník LV č.: 234 Kraj: Královéhradecký Okres: Trutnov Obec: Rudník Část obce: Rudník Ulice: Číslo orientační: PSČ: 543 72 Vlastník pozemku: Marek Lacina, Rudník 486, 54372 Rudník, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Šárka Nekolová, Prouzova 779/8, 19000 Praha, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Objednatel: Evelína Grundová tel.: Adresa: Rovnáčov 30, 512 33 Studenec ÚČEL OCENĚNÍ: Stanovení obvyklé ceny (současný stav) Obvyklé ceny Stav ke dni / Prohlídka: 30.9.2015 / 30.9.2015 Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění) 170 000 Kč Pozn.: Na základě porovnávací hodnoty, po odpočtu nákladů na odstranění stavby. Pozn.: Prodejnost nemovitosti: prodejná do 6 měsíců Vypracoval: Jaroslav Matěna tel.: +420 608 811767 Adresa: Prostřední Lánov 332, 543 41 Lánov e-mail: odhady@matena.cz Datum: 12.10.2015 Tento odhad obsahuje 6 stran textu včetně 5 stran příloh.... podpis, příp. razítko Vytvořeno programem NEMExpress verze 2.2.13
Strana 2 SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Kraj: Královéhradecký Obec, část obce: Rudník, Rudník Počet obyvatel: 2 185 KÚ: Rudník Ulice: Pozemky stávající stav budoucí stav Parcelní čísla pozemků ve funkčním celku: st. 360, 2411, 2412/1, 2412/2 Výměra pozemků celkem: 1 097 m 2 Jednotková cena: 370 Kč/m 2 Místopis Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Využití pozemků: RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Prodejnost nemovitosti: prodejná do 6 měsíců Inženýrské sítě stávající stav budoucí stav Voda: Kanalizace: Plyn: Elektřina: Telefon / datová síť: Zpevněná příjezdová komunikace: z veřejné komunikace Přístup a příjezd k pozemkům: zajištěn věcným břemenem právně nezajištěn Rekapitulace rizik Rizika: Nemovitost situována v záplavovém území zóna 3; Pojištění proti povodni: Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. doporučuji přes vlastní pozemky jiné zajištění přístupu k pozemkům Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti stávající stav Porovnávací hodnota 405 890 Kč Obvyklá cena 170 000 Kč budoucí stav
Strana 3 Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Obec Rudník se nachází na úpatí Krkonoš mezi městy Trutnov a Vrchlabí. Je to větší podhorská středisková obec s počtem necelých 2200 trvale žijících obyvatel. V obci jsou rozvinuté aktivity s orientací na průmysl, zemědělství, řemesla, služby a rekreaci (lokality Bolkov, Janovice, Javorník, v dosahu jsou i významná horská střediska). Veřejná doprava je v místě, obcí prochází frekventovaná státní silnice I/14 (Trutnov-Liberec). Základní infrastruktura (Obecní úřad, pošta, základní škola, obchody, služby) je v místě, rozšířená infrastruktura (Městský úřad s rozšířenou pravomocí, policie, střední školy, poliklinika, nemocnice, kultura, veřejná správa, obchody a služby) je v nedalekém Vrchlabí. V místě je omezená nabídka pracovních příležitostí. Nemovité věci jsou situovány ve východní části obce (místní název Leopoldov), v okolní rozptýlené převážně obytné zástavbě. Lokalita se nachází při severní straně silnice I/14 cca 1,1 km východně od centra a Obecního úřadu na rovinatém terénu. Pozemek je podlouhlého lichoběžníkového tvaru, neoplocený. Přístup je přímo ze silnice. Na pozemku je napojení na veřejný vodovod, elektro a telefon. Parkovací možnosti jsou na vlastním pozemku. Veřejná silniční doprava je v dosahu. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Rovinatý pozemek lichoběžníkového tvaru, neoplocený, s možností napojení na vodovod, elektro a telefon. Součástí pozemku je i poloroubená chalupa z přelomu 19. a 20. století, bez sociálního vybavení, dožitá, se zanedbanou údržbou a staticky narušenými konstrukcemi dlouhodobé životnosti. V objektu je obytná kuchyň a 2 místnosti. Chalupa je ve velmi špatném stavebně-technickém stavu, rekonstrukce by byla ekonomicky nerentabilní. Získaný materiál z demolice bude možné z menší části dále použít. Technický popis oceňované nemovitosti Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo I/14 Využití pozemků: RD byty rekreační objekt výstavba individuální garáže Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Označení Druh pozemku Vlastník pozemku/komunikace - komentář I/14 silnice ČR ŘSD Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika: Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE Popis rizika Pozemek je řádně zapsán v katastru nemovitostí Popis rizik spojených s právním stavem nemovitosti Bez vlivu na obvyklou cenu.
Strana 4 Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika ANO Nemovitost situována v záplavovém území zóna 3 Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné Popis rizik spojených s umístěním nemovitosti Dle ČAP se pozemek nachází ve 3. zóně povodňového rizika. Vzhledem k výrazně vyšším platbám za pojištění tohoto rizika s negativním vlivem na obvyklou cenu. Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Popis věcných břemen a obdobných zatížení Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, Nařízení exekuce - Lacina Marek, Nařízení exekuce - Nekolová Šárka, Zahájení exekuce - Lacina Marek, Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu. Předpokládá se vypořádání závazků, s ohledem na všeobecně rozšířenou povědomost administrativní náročnosti s mírně negativním vlivem na obvyklou cenu. Rizika ostatní RIZIKO NE Popis ostatních rizik Popis rizika Nemovitost není pronajímána Bez vlivu na obvyklou cenu. Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 234 Kraj: CZ052 Královéhradecký Okres: CZ0525 Trutnov Obec: 579645 Rudník Katastrální území: 743429 Rudník Ulice: č.o.: Vlastníci Podíl FO RČ: 770131/2674 Marek Lacina Rudník 486, 54372 Rudník 1 / 2 FO RČ: 785602/2702 Šárka Nekolová Prouzova 779/8, 19000 Praha 1 / 2 Stavby stavba je součástí pozemku část obce Rudník Rodinný dům č.p. 486 na pozemku p.č. st. 360 ANO Pozemky st. 360 Stavební parcela Parcela KN 134 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 2411 Pozemková parcela Parcela KN 749 m 2 zahrada 2412/1 Pozemková parcela Parcela KN 162 m 2 zahrada 2412/2 Pozemková parcela Parcela KN 52 m 2 zahrada Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Stavební parcela č. st.360 je v současnosti zčásti zastavěna stavbou domu, parcely č. 2411, 2412/1 a 2412/2 slouží jako zahrada ve funkčním celku se stavebními pozemky. Pozemek je protáhlého lichoběžníkového tvaru orientovaný Z-V směrem, tvarově neutrální, rovinatý, neoplocený. Přístup je přímo sjezdem ze silnice I/14. Na hranici pozemku je napojení na veřejný vodovod, elektro, a telefon. Kanalizaci bude nutné řešit individuálně domovní ČOV. V souladu s územním plánem se jedná o plochy smíšené obytné, venkovského typu. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Dle srovnávací databáze realizovaných cen a cenových map, sestavených a aktualizovaných společně se skupinou spolupracujících znalců se v místě v současnosti pohybují ceny stavebních pozemků a pozemků vhodných pro výstavbu dle kvality a dostupnosti inženýrských sítí v rozmezí 240,- až 515,- Kč/m 2. Pozemek je částečně zainvestovaný, vzhledem k poloze v rámci obce a dostupné občanské vybavenosti v okolí uvažuji s průměrnou cenou.
Strana 5 Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 360 134 370 1 / 1 49 580 zahrada 2411 749 370 1 / 1 277 130 zahrada 2412/1 162 370 1 / 1 59 940 zahrada 2412/2 52 370 1 / 1 19 240 Celková výměra pozemků: 1 097 Hodnota pozemků celkem: 405 890 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH RD k demolici Poloroubená chalupa st.360 620,00 4 500 Kč/ 2 790 000 Kč 100 % 0 Kč z konce 19. století, bez sociálního vybavení, dožitá, se zanedbanou údržbou. Věcná hodnota ostatních staveb celkem 0 Kč Rekapitulace ocenění Komentář ke stanovení ceny obvyklé Porovnávací hodnota přibližného rozsahu a využití v daném místě a době prováděného ocenění je k dispozici v databázi znalce. Další informace byly čerpány z internetových stránek realitních agentur a informací místních realitních kanceláří (TANA, RAKO, HiPET, Nett Realit, aj.). Jiné metody ocenění nemají v tomto případě opodstatnění. Pozemek lze využít v souladu se schváleným územním plánem pro výstavbu objektu pro bydlení (RD). Velikost pozemku je pro daný účel optimální. Jedná se o zainvestovaný pozemek. V dosahu je občanská vybavenost. Pozemek je na trhu běžně prodejný. Realitní trh v místě je živý, s nemovitostmi se průběžně obchoduje. Dosahovaná úroveň cen stavebních pozemků je dlouhodobě mírně stoupající. Při stanovení obvyklé ceny vycházím z porovnávací hodnoty realizovaných obdobných nemovitých věcí s přihlédnutím k výši nákladů na odstranění původní stavby. Náklady na odstranění objektu včetně uložení na skládku s částečným využitím získaného materiálu jsou stanoveny na 235.000,- Kč (empiricky jednotkovou cenou 380 Kč/m 3 obestavěného prostoru - stavba má 124 m 2 zastavěné plochy a obestavěný prostor cca 620 m 3 ). Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Současný stav Porovnávací hodnota 405 890 Kč Obvyklá cena 170 000 Kč Budoucí stav Silné stránky nemovitosti Lokalita vhodná k bydlení, přiměřený pozemek, dopravní dostupnost, inženýrské sítě. Slabé stránky nemovitosti Záplavová zóna, frekventovaná komunikace.. Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Fotodokumentace. 1 Výpis z katastru nemovitostí. 2 Snímek katastrální mapy. 1 Mapa oblasti. 1 Územní plán obce. Informace sdělené klientem. Srovnávací databáze vytvořená skupinou spolupracujících znalců působících v regionu. Internetové realitní portály.
Strana 6 Oprávnění k činnosti Soudní znalec, jmenovaný Krajským soudem v Hradci Králové pro obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady se zvláštní specializací pro Odhady nemovitostí. Jmenovací dekret čj. Spr. 2192/88 ze dne 5.12.1989. Koncesní listina dle zákona č.455/1991 Sb., o živnostenském podnikání, ve znění pozdějších předpisů čj. 4-005788-10/03 ze dne 10.11.2003 pro Oceňování majetku pro věci nemovité. Certifikovaný odhadce nemovitostí QON (Bankovní institut vysoká škola, a.s.). Číslo certifikátu 1484/04 ze dne 17.9.2004.
Strana 7 pozemek s chalupou k odstranění