ZNALECKÝ POSUDEK č. 218-5751-2013 O ceně ideálního podílu 1/2 zahrady na pozemku č. parc. 143/147 ležící v k.ú. Braňany, obec Braňany, okres Most. Číslo jednací 025 Ex 2036/08-20. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 160 00 Praha 6 Účel znaleckého posudku: Stanovení administrativní a obvyklé ceny pro potřebu exekučního řízení. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 4.10.2013 znalecký posudek vypracoval: Miroslav Maťák Karlova 835 440 01 Louny telefon: 777 664 609 e-mail: matakm@centrum.cz Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních. V Lounech 4.10.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je zjistit administrativní a obvyklou cenu ideálního podílu 1/2 oceňované zahrady pro potřebu exekučního řízení. Administrativní cena bude zjištěna dle cenových předpisů platných ke dni ocenění kterými je zákon č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů a jeho prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhl. č. 456/2008 Sb., vyhl. č. 460/2009 Sb., vyhl. č. 364/2010 Sb., vyhl. č. 387/2011 Sb. a vyhl. č. 450/2012 Sb. Obvyklá cena bude zjištěna dle vlastní databáze realizovaných prodejů a dle informací získaných v realitní inzerci. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Zahrada na pozemku č. parc. 143/147 v k.ú. Braňany, obec Braňany, okres Most. Adresa předmětu ocenění: Braňany 435 22 Braňany Kraj: Ústecký Okres: Most Obec: Braňany Katastrální území: Braňany Počet obyvatel: 1 244 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 36,8090 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. h): ZC = C p * 2,5 = 92,02 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 16.1.2012 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1/ Usnesení Soudního exekutora o ustanovení znalce. 2/ Výpis z katastru nemovitostí LV 606 ze dne 20.12.2011. 3/ Kopie katastrální mapy. 4/ Skutečnosti a výměry zjištěné na místě. 5/ Cenové předpisy platné ke dni ocenění. 6/ Informace získané v realitní kanceláři. 7/ Informace získané v realitní inzerci. 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: Vlastníci pozemku: pan Václav Holeček, M. J. Husa 450/6, 434 01 Most, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 paní Kateřina Mikulová, M. J. Husa 450/6, 434 01 Most, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 pan Václav Holeček, M. J. Husa 450/6, 434 01 Most, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 paní Kateřina Mikulová, M. J. Husa 450/6, 434 01 Most, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2-2 -
6. Dokumentace a skutečnost K nemovitosti nebyla předložena a není dostupná žádná další dokumentace. 7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o zahradu ležící na severním okraji zahrádkářské kolonie, která se nachází severně od obce Braňany, okres Most u dolu Bílina. Administrativní cena zahrady se skládá z ceny zahrádkářské chaty, trvalých porostů a z ceny pozemku. Cena venkovních úprav je již zahrnuta v ceně chaty. Administrativní cena bude zjištěna dle cenových předpisů platných ke dni ocenění kterými je zákon č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů a jeho prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhl. č. 456/2008 Sb., vyhl. č. 460/2009 Sb., vyhl. č. 364/2010 Sb., vyhl. č. 387/2011 Sb. a vyhl. č. 450/2012 Sb. Obvyklá cena bude zjištěna dle vlastní databáze realizovaných prodejů a dle informací získaných v realitní inzerci. Na zahradě neváznou žádná známá věcná břemena. Zahrada má omezené vlastnické právo několika exekucemi. Vzhledem k tomu, že nebyla povinným umožněna prohlídka zahrady, byly dostupné údaje zaměřeny při vnější prohlídce. Nedostupné údaje jsou, pro potřebu tohoto znaleckého posudku, odhadnuty a proto je nutné brát jak údaje o mírách, tak dosažené ceny jako orientační. Chata není uvedena ani na listu vlastnictví, ani není pozemek vyznačen na kopii katastrální mapy. Proto předpokládám, že se jedná o nezkolaudovanou a možná ani nepovolenou stavbu. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1a) Chata. 2. Ocenění pozemků 2a) Pozemek č. parc. 143/147. 3. Ocenění trvalých porostů 3a) Trvalé porosty. B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. - 3 -
1. Ocenění staveb 1a) Chata. Popis Jedná se o přízemní nepodsklepenou chatu bez základů která vznikla úpravou stavební buňky s ocelovým rámem a skládá se z vlastní chaty a ze zastřešené verandy před chatou. Vzhledem k tomu, že chata nesplňuje parametry zahrádkářské chaty, bude oceněna jako rekreační chata. Vzhledem k tomu, že se jedná o stavbu, která pravděpodobně není spojena se zemí základy, jedná se o movitou stavbu. Vnitřní vybavení chaty není známé, pro potřebu ocenění bude uvažováno s průměrným vybavením, svislá nosná konstrukce chaty je z ocelového oboustranně opláštěného rámu, u otevřené verandy z dřevěných sloupků, okno zdvojené, dveře rámové náplňové, krov pultový, krytina poškozená lepenka, nad verandou pálené tašky standardky, bez bleskosvodu, oplechování žlab a svod, fasádu tvoří opláštění OSB deskami, veranda je bez opláštění. Stáří chaty, není známé, odhaduji je na 20 let. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rekreační chata 26 porovnávací metoda Poloha objektu: Ústecký kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 20 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20): 3 274,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží I. NP.: 6,17*3,2+5,7*2,1 = 31,71 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I. NP.: 31,71 m 2 2,40 m Obestavěný prostor chata: 6,17*3,2*3,3+5,7*2,1*2,2 = 91,49 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 91,49 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny I typ F zastavěné plochy 1. NP - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Rekreační chata II 0,00 2. Svislé konstrukce - Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 cm II -0,03 včetně 3. Střešní konstrukce - Krov neumožňující zřízení podkroví I -0,01 4. Napojení stavby na sítě - Elektr. proud, voda, žumpa (septik) - II 0,00 Napojení pravděpodobně pouze za elektřinu. 5. Vybavení - Pouze WC suché nebo i mino stavbu II -0,06-4 -
6. Vytápění stavby - Bez vytápění I -0,06 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 III 0,00 vč.) - Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty - Jedná se o ploty, vrata, vrátka, obrubníky, ohrazení kompostu a o zpevněné plochy. 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Nad 400 m2 III 0,03 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) - Stavba je po nedávných úpravávh, ale má poškozenou střešní krytinu a je pravděpodobné, že bude vyžadovat provedení rozsáhlejších stavebních úprav. Koeficient pro stáří 20 let: 1,00 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 1,00 = 0,739 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Životní prostředí a atraktivita okolí - méně vhodná k rekreaci - v II -0,05 okolí zdroj hlučnosti nebo prašnosti - Zahrada téměř sousedí s povrchovým uhelným lomem. 2. Přírodní lokalita - les nebo vodní plocha je ve vzdálenosti do 2000 m II -0,05 včetně 3. Poloha v zástavbě - bez vlivu, samoty II 0,00 4. Dopravní dostupnost - bezproblémový příjezd k hranici pozemku III 0,00 5. Hromadná doprava - dobrá dostupnost II 0,00 6. Parkovací možnosti - dobré - Parkování je možné na vlastním II 0,00 pozemku, nebo na pozemku za zahradou. 7. Obchod a služby (okolí nemovitosti) - žádné I -0,05 8. Sportoviště - žádné I 0,00 9. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí II 0,00 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - pozitivní změny - V IV 0,03 lomu je údajně utlumena těžba a bude probíhat rekultivace. 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,880 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší II -0,05 než nabídka - Poptávka po obdobných stavbách je nižší, než jejich nabídka. 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00-5 -
3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Negativní vliv na prodejnost má fakt, že se jedná o nemovitost s exekucí a že se jedná o nezkolaudovanou a je otázka zda o povolenou stavbu. 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,900 i = 1 I -0,05 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,739 * 0,880 * 0,900 = 0,585 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 3 274,- Kč/m 3 * 0,585 = 1 915,29 Kč/m 3 CP = CU * OP = 1 915,29 Kč/m 3 * 91,49 m 3 = 175 229,88 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 175 229,88 Kč = 175 229,88 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Chata. - zjištěná cena = 87 614,94 Kč 2. Ocenění pozemků 2a) Pozemek č. parc. 143/147. Popis Jedná se o pozemek č. parc. 143/147 - ostatní plocha, jiná plocha 429 m 2 ležící v rovinatém terénu na severním okraji zahrádkářské kolonie ležící východně od Braňan. Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.1. Přístup po nezpevněné komunikaci: -10 % 2.2. Není možnost napojení na veřejný vodovod: -5 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -22 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku bude upravena za přístup po nezpevněné komunikaci, za nemožnost napojení na vodovod a za nemožnost napojení na veřejnou splaškovou kanalizaci. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 2,0330 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460-6 -
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 92,02 0,40 2,1460 2,0330-22,00 125,26 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odstavec 5 ostatní plocha 143/147 429,00 125,26 53 736,54 Stavební pozemek - celkem 53 736,54 = 53 736,54 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Pozemek č. parc. 143/147. - zjištěná cena = 26 868,27 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3a) Trvalé porosty. Popis Na oceňovaném pozemku rostou ovocné i okrasné trvalé porosty které budou, v souladu s platnými cenovými předpisy, oceněny zjednodušeným způsobem. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku: Kč 53 736,54 Celková výměra pozemku m 2 429 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 50 Cena pokryvné plochy porostů Kč 6 263,00 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 407,10 Trvalé porosty. - celkem: 407,10 Kč = 407,10 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Trvalé porosty. - zjištěná cena 203,55 Kč - 7 -
C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1a) Chata. 87 614,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem 87 614,90 Kč 2. Ocenění pozemků 2a) Pozemek č. parc. 143/147. 26 868,30 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 26 868,30 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3a) Trvalé porosty. 203,60 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 203,60 Kč Celkem 114 686,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 114 686,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 114 690,- Kč slovy: Jednostočtrnácttisícšestsetdevadesát Kč Tato cena je cenou ideálního podílu 1/2 na oceňované zahradě zjištěnou dle cenových předpisů platných ke dni ocenění a není cenou obvyklou. - 8 -
Obvyklá cena. Obvyklá cena bude odhadnuta pomocí srovnávací metody. Ke srovnání jsou vybrány nemovitosti uvedené na realitním serveru Sreality. Porovnány budou tyto srovnatelné nemovitosti: 1/ Zahrada v zahrádkářské kolonii nedaleko oceňované zahrady se zděnou chatou v dobrém stavu s připojením na elektřinu a na vodovod s chemickým záchodem a s garáží na dvě auta. Celková plocha pozemku je 480 m 2. Zahrada je nabízena za částku 399 000,- Kč. 2/ Zahrada v zahrádkářské kolonii u tenisových kurtů v Mostě se zahrádkářskou chatou se sociálním zařízením a s bazénem. Vše v dobrém stavu. Napojeno na elektřinu a na vodovod. Celková plocha pozemku je 1033 m 2. Zahrada je nabízena za částku 519 000,- Kč. 3/ Zahrada s jednoduchou zahrádkářskou chatou v Rudolicích u Mostu. Zahrada je udržovaná v dobrém stavu. Napojení na vodovod a na elektřinu. Celková plocha zahrady je 520 m 2. Zahrada je nabízena za 279 000,- Kč. Dle vyhodnocení výše uvedených podkladů odhaduji, že se obvyklá cena ideálního podílu 1/2 na oceňované nemovitosti pohybuje kolem částky 85 000,- Kč. V odhadu je zohledněna skutečnost, že se jedná o podíl na stavbě, lokalita v níž stojí nemovitost i skutečnost, že nebyl umožněn přístup do nemovitosti. V Lounech 4.10.2013 Miroslav Maťák Karlova 835 440 01 Louny telefon: 777 664 609 e-mail: matakm@centrum.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem dne 26.10.1989 č.j. SPR 3988/89 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 218-5751-2013 znaleckého deníku. - 9 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Usnesení. 1 Fotodokumentace. 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 606 ze dne 20.12.2011. 3 Snímek katastrální mapy. 1-10 -
Konec posudku - výroková část. Administrativní cena oceňovaného podílu 1/2 na nemovitosti činí celkem 114 690 Kč. Znalcem bylo zjištěno: 1/ Na oceňovaném podílu na nemovitosti váznou exekuční příkazy které dražbou zanikají. 2/ Na oceňovaném podílu na nemovitosti neváznou žádná známá práva která dražbou nezanikají. Výsledná obvyklá cena oceňovaného podílu 1/2 na nemovitosti se pohybuje kolem částky 85 000,- Kč. - 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -