- ZNALECKÝ POSUDEK Č. 1905-09/016 NEMOVITOST: Byt číslo č. 548/9 Katastrální údaje: Kraj Vysočina, okres Třebíč, obec Náměšť nad, k.ú. Náměšť nad Adresa nemovitosti: Náměšť nad, Husova č.p. 548 Vlastník stavby: Město Náměšť nad, Masarykovo náměstí 104, 67571 Náměšť nad Vlastník pozemku: Město Náměšť nad, Masarykovo náměstí 104, 67571 Náměšť nad OBJEDNAVATEL: Město Náměšť nad IČ 00289965 Adresa objednavatele: Masarykovo náměstí 104, 67571 Náměšť nad ZHOTOVITEL: Ing. Miloslava Danová Adresa zhotovitele: Na Rybníkách 244, 664 46 Silůvky ÚČEL OCENĚNÍ: Zjištění obvyklé ceny pro prodej bytu OBVYKLÁ CENA 777 000 Kč Datum místního šetření: 12.2.2016 Stav ke dni: 12.2.2016 Počet stran: 12 Počet příloh: 6 Počet vyhotovení: 2 V Silůvkách dne 20.2.2016 Ing. Miloslava Danová 1
NÁLEZ Znalecký úkol: Stanovení ceny obvyklé pro prodej bytu č. 9 v bytovém domě č.p. 548 Přehled podkladů: Výpis z katastru nemovitostí LV 10001, vyhotoveno dálkovým přístupem dne 15.2.2016 Kopie katastrální mapy Výsledky z místního šetření za účasti pracovnice MÚ Náměšť nad p. Chaloupkové Informace objednavatele posudku Fotodokumentace Povodňová mapa Částečná stavební dokumentace stavby Evidenční list bytové jednotky Údaje i realitních periodik a internetu o obecných cenách nemovitostí Místopis Náměšť nad je město ležící na řece Oslavě, v okrese Třebíč, kraj Vysočina. Nachází se na silnici I.třídy č. 23. Obcí vede trať ČD Jihlava Brno. Město je vzdálené 20 km východně od okresního města Třebíč a 40 km západně od Brna. Má tři místní části: Jedov, Otradice a Zňátky. V obci žije 4946 obyvatel. Je to starobylé město s historií sahající až do 13. století. Historické jádro města je městskou památkovou zónou. Město je obcí s rozšířenou působností. V obci je MÚ, Živnostenský úřad. Správní obvod Náměšť nad leží na jihovýchodním okraji Vysočiny. Správní území zahrnuje 27 obcí. Občanská vybavenost obce: poliklinika s praktickými a odbornými lékaři, 2 x lékárna, 2 x MŠ, 2 x ZŠ, ZUŠ, Obchodní akademie a Hotelová škola Třebíč, Dům dětí a mládeže, pošta, policie, sociální služby jako Domov pro seniory, Centrum pro zdravotně postižené Vysočina apod. V obci jsou hotely, penziony, apartmány, obchody. V Náměšti nad má sídlo vrtulníková základna armády ČR. Oceňovaný objekt je byt č. 9 (nejedná se zatím o jednotku, nebylo vyhotoveno Prohlášení vlastníka a bytový dům nebyl rozdělen na bytové jednotky) v bytové nástavbě bloku bytového domu číslo I. Bytový dům je postavený na ulici Husova v obci Náměšť nad. Byt se nachází v sekci C se vstupem z ulice Husova. Před objektem vedou tyto inženýrské sítě: elektro, zemní plyn, veřejný vodovod, veřejná kanalizace a dálkové topení. Dům je na všechny výše uvedené sítě připojen. Bytový dům je situován na západním okraji obce. Vzdálenost od Masarykova náměstí je cca 1,5 km, od zastávky ČD a autobusového nádraží cca 780 m. Do obce jezdí 6 autobusových linek. Jedna místní linka, která jezdí v hodinových intervalech a spojuje části obce s autobusovým nádražím je cca 50 m od objektu. Oceňovaný objekt je naproti ZŠ, bytový dům stojí vedle restaurace a hotelu Monaco. V blízkosti domu je i MŠ a cca 350m Poliklinika. Parkování osobních automobilů je možné v omezené míře před domem. Bytový dům neleží v povodňovém pásmu. Současný stav Okolí : bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Přípojky veř. elektro veřejný vodovod veřejná kanalizace zemní plyn Přípojky vlast.: elektro veřejný vodovod veřejná kanalizace zemní plyn Dopravní dostupnost: MHD železnice autobus IDS 2
Dostupnost autem: dálnice silnice I. třídy silnice II.tř. silnice III.tř. Poloha v obci: centrum obce širší centrum okraj obce mimo obec Přístup k pozemku: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Popis nemovitosti: Oceňovaný objekt se nachází v bytovém domě v bloku I, který je tvaru U a má 5 vstupů s čísly popisnými 546, 547, 548, 549 a 550, které se nacházejí na parcelách číslo st. 612, st. 613, st. 614, st. 615 a st. 616. Bytový dům je rozdělen na 5 sekcí : A, B,C, D, E. Přístup do sekce A D je z ulice Husova, do sekce D ze dvora. Sekce A C je podsklepená, třípodlažní a nástavbou ve čtvrtém nadzemním podlaží se sedlovou střechou, sekce D a E je dvoupodlažní s nástavbou ve třetím nadzemním podlaží a sedlovou střechou. Bytový dům je v mírně sklonitém terénu, do ulice má podzemní podlaží, do dvora je celý nad terénem. V 1.PP jsou umístěny společné prostory: chodby, prádelna, sušárna, místnost na odpadky, kočárkárna, kolárna a sklepní prostory pro jednotlivé byty. V 1.NP 3.NP jsou umístěny v bytové jednotky velikosti 1 + 1, 2+ 1, 3 + 1 s počtem bytů 59. Ve střešní nástavbě se nacházejí některé byty mezonetové. Druhy bytů ve střešní nástavbě: 1 + kk, 2 + kk, 2 + kk + galerie, 2 + 1, 2 + 1 + galerie, 3 + kk a 3 + kk + galerie. Počet bytů v nástavbě je 20. Celkem je v bloku I 79 bytů. V bytovém domě není výtah. Oceňovaný byt č. 9 se nachází v sekci C v budově č.p. 548 se vstupem do domu z ulice Husova. Byt je velikosti 2+1 je umístěný v 3.NP bytového domu. Podlahová plocha bytu 60,89 m 2. Vybavení je standardní. Orientace bytu je na severní a jižní světovou stranu. Technický stav objektu: Objekt, na kterém byly postaveny nástavby je zděný bytový dům, který byl uveden do užívání v roce 1960. Na bytovém domě byla prováděna jen nejnutnější technická údržba. Většina konstrukcí ať už dlouhodobých nebo krátkodobých je původních, některé na konci životnosti. Bytový dům je vhodný pro celkovou rekonstrukci a revitalizaci, jak společných částí budovy, tak jednotlivých bytů. Obvodové konstrukce nosného zdiva vykazují svislé trhliny, které dle statického posudku vznikly překročením únosnosti základové spáry. Na konci životnosti je svislé stoupací potrubí jak vodovodní, tak kanalizační a rozvody elektroinstalace. Byla provedena výměna cca 60 % oken za plastová. Zčásti je na objektu opadaná i vnější omítka. V letech 1998 1999 byly zbudovány na budově střešní nástavby. Tyto nástavby vzhledem ke statickému posouzení budovy a zamezení dalšího přitížení budovy vedly k požadavku lehkých konstrukcí, ocelových válcovaných profilů krovů a značného prosklení nástavby. Tyto použité konstrukce spolu s nedokonale provedeným zateplovacím systémem (chybějící parozábrana) při výstavbě vedly ke vzniku tepelných mostů, srážení vlhkosti v konstrukci a s tím spojenými problémy při užívání bytů. V nedobrém stavu je po 18 letech používání i krytina střechy, kde v některých místech zatéká. Technický stav oceňovaného bytu: V roce 2008 byly provedeny v bytě č.9 : částečně nové rozvody elektroinstalace, výměna dveří, nové rozvody odpadů, vody, keramické obklady stěn, nové sociální vybavení, výměna podlahové krytiny. Konstrukční řešení objektu konstrukce provedení konstrukce provedení základy Betonové pasy dveře Dřevěné ocelová zárubeň Foliované, ocelová zárubeň izolace vodorovná podlahy obytných místností Parkety původní objekt Dřevěná plovoucí podlaha - nástavba svislé nosné Zděné z pálených cihel tl. podlahy ostatních místností PVC 3
konstrukce stropní konstrukce krov 45 cm původní objekt Zděné z tvarovek Porotherm tl. 365 mm Prefabrikovaná železobetonová tl. 29 cm V nástavbě ocelové válcované profily LEKO 100/50 a 200/10, desky Cetris, izolace a sádrokartonová deska Ocelový z válcovaných profilů Vláknocementové šablony Cembrit vytápění elektro keramická dlažba textilní krytina V původní části dálkové vytápění, radiátory ocelové článkové V nástavbě vlastní plynový kombinovaný turbokotel světelná i motorová střešní krytina rozvod vody studené i teplé v pozinkovaném v nástavbě v plastovém potrubí obvodové stěny nezateplené rozvod plynu V původním objektu chybí vnější úpravy povrchů Původní objekt břízolitová omítka Nástavba umělá, strukturovaná omítka Štuková omítka vnitřní úpravy povrchů sádrokarton schodiště Původní.- železobetonové s povrchem teraco V nástavbě ocelové schody přímé a točité okna Dřevěná zdvojená a Plastová zdroj teplé vody vybavení kuchyně vybavení koupelny vybavení WC V nástavbě zemní plyn V původním objektu dálkový V nástavbě kombinovaný kotel na vytápění Pořízeno nájemníky - není předmětem ocenění Původní objekt ocelová smaltovaná vana, umyvadlo keramické Nástavby - akrylátová vana, umyvadlo keramické samostatné s horní nádržkou v původním objektu WC kombi v nástavbě Konstrukční řešení: Základy stavby jsou betonové, zdivo je z pálených cihel, stropní konstrukce železobetonová prefabrikovaná typu PPD, střecha je sedlová, krov ocelový, krytina vláknocementová šablona Cembrit. Klempířské konstrukce jsou úplné z pozinkovaného plechu. Vnější omítka břízolitová, vnitřní štuková. Okna dřevěná zdvojená a 1x plastové. Dveře jsou foliované plné i prosklené ocelová zárubeň. Podlahy ve všech místnostech PVC, v koupelně keramická dlažba. Keramické obklady stěn jsou v kuchyni u linky a v koupelně. Zdrojem studené vody je veřejný vodovod. Voda je rozvedena v plastovém potrubí. Zdroj teplé užitkové vody je dálkový, z kotelny ve vedlejším bytovém domě. Vybavení koupelny: akrylátová vana, umyvadlo keramické. WC je samostatné kombi bez umývátka. Vytápění je dálkové, radiátory jsou ocelové článkové. Schody jsou železobetonové monolitické teraco. Výtah v domě chybí. Orientace bytu na severní a jižní světovou stranu. Příslušenstvím bytu je zděný sklep v 1.PP a balkon. Dispoziční řešení: Velikost jednotky je 2 + 1. Byt obsahuje: předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, spíž, obývací pokoj, ložnici. Příslušenstvím je sklep. Byt má balkon. Výpočet podlahové plochy *Místnosti se zkoseným stropem + sklepní prostory mimo byt mají koef. 0,80 místnost podlahová plocha koeficient* započítaná plocha předsíň 5,30 1,00 5,30 koupelna 3,00 1,00 3,00 WC 1,00 1,00 1,00 4
kuchyň 7,50 1,00 7,50 obývací pokoj 20,00 1,00 20,00 ložnice 13,30 1,00 13,30 spíž 0,40 1,00 0,40 balkon 1,80 0,17 0,31 sklep 12,60 0,80 10,08 celkem 64,90 60,89 Základní parametry objektu: Počet PP: 1 Počet NP: 4 + obytné Celkem: 5 Rozestavěnost: 0 % podkroví typ podlahová plocha započitatelná plocha byt 64,90 m 2 60,89 m 2 Mimořádná Standardní vybavení konstrukcí. výbava: Technický stav: Průměrný Stáří: Budova 56 roků Rekonstrukce bytu 8 roků Další životnost stavby: 60 roků Rizika spojená s právním stavem nemovitosti Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí vedená jako rodinný dům. K nemovitostem je po právní stránce zajištěn bezproblémový přístup. Nemovitost je umístěna na vlastním pozemku. Komentář: Chybně vedené v katastru nemovitostí. Rizika spojená s umístěním nemovitosti: Nemovitost není v zóně záplavového území. Přítomnost radonu nezjištěna. Nejsou zde zdroje zvýšeného hluku a prachu od intenzivní dopravy. Přívod médií je bezproblémový. Komentář: Riziko nezjištěno. Věcná břemena o obdobná zatížení: Na nemovitosti neváznou finanční omezení. Na nemovitosti neváznou závazky třetím osobám. Na nemovitosti neváznou žádná věcná břemena Komentář: Riziko nezjištěno. Ostatní rizika: Stavba je trvale užívaná. Stavba je pronajatá. Stavebně technický stav zhoršený. Komentář: Zhoršený technický stav budovy. OCENĚNÍ OBVYKLOU CENOU Obvyklá cena se nejčastěji zjišťuje porovnáním oceňované nemovitosti s prodeji ve srovnatelném časovém období, lokalitě, se srovnatelným objektem. Vyloučí se vlivy mimořádných okolností trhu, osobní poměry prodávajícího a kupujícího, vlivy zvláštní obliby. 5
STANOVENÍ SROVNÁVACÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ v Kč nemovitost Bytová jednotka 2 + 1 zděná obec Náměšť nad podlaží 1.NP podlahová plocha 58 m 2 vlastnictví OV popis Byt 2+1 v osobním vlastnictví s balkonem v Náměšti nad. Byt se nachází v 1. zvýšeném podlaží cihlového domu bez výtahu. Byt prošel kompletní rekonstrukcí a náleží k němu 2 sklepní koje. V bytě zůstává kuchyňská linka. Topení je lokální elektrické s možností dodělání plynového kotle. fotodokumentace 6
vyhodnocení Stejná lokalita, byt po rekonstrukci s porovnatelným vybavením, stejná velikost bytu. Cena 1 000 000 Kč tj. 17 241 Kč/m 2 nemovitost Bytová jednotka 2 + 1 zděná ulice P. Křičky (inzerováno 3.2015) obec Náměšť nad podlaží 2.NP podlahová plocha 56 m 2 vlastnictví OV popis Byt 2+1 v Náměšti nad na ul. P. Křičky, v cihlovém domě. Byt se nachází ve 2. NP, je s balkonem, jsou zde nová plastová okna. Celý interiér je zrekonstruovaný nové podlahy, el. vedení, odpady, rozvody vody, nové radiátory, omítky, kuch. linka, koupelna s vanou a WC. Topení je zajištěno krbovými kamny s napojením na radiátory. Rozvod topení je nachystaný i na připojení plynového nebo el. kotle. K bytu je vypracovaná projektová dokumentace na vybudování podkroví v prostoru půdy, dle domluvy k odkupu.ve městě je veškerá občanská vybavenost, autobusové i vlakové nádraží. fotodokumentace 7
vyhodnocení Srovnatelná lokalita, stejná velikost bytu, rekonstruovaný byt. Cena 940 000 Kč tj. 16786 Kč/m 2 nemovitost Bytová jednotka 2 + 1 panel (inzerce 2.2015) obec Náměšť nad podlaží 3.NP podlahová plocha 56m 2 vlastnictví OV popis Udržovaný byt o velikosti 2+1 v osobním vlastnictví. Orientace na dvě světové strany. K příslušenství bytu patří šatna, balkón a sklepní kóje. Revitalizovaný bytový dům, celá budova je zateplena, nízké provozní výdaje za vytápění. Byt je standardní má plastová okna, novou koupelnu, umakartové jádro. fotodokumentace 8
vyhodnocení Srovnatelná lokalita, dům revitalizovaný, byt původní stav. Cena 740 000 Kč tj. 13214 Kč/m 2 nemovitost Bytová jednotka 2 + 1 panel ( inzerce 2105) obec Náměšť nad podlaží 4.NP podlahová plocha 58 m 2 vlastnictví OV popis Byt 2 + 1 na ulici Zborovská Náměšť nad, byt o velikosti 58 m2, nachází se ve 4.NP panelového domu bez výtahu. Dům je po celkové rekonstrukci. V bytě jsou nová plastová okna, jinak je v původním stavu. Vybavení: balkon, sklep, Byt se nachází v klidné zóně, poskytuje nádherný výhled na město. Dům má 1.PP a 4.NP. fotodokumentace 9
vyhodnocení Stejná lokalita, stejná velikost bytu, revitalizovaný dům, byt v původním stavu. Cena 750 000 Kč tj. 12 931 Kč/m 2 Vyhodnocení obvyklé ceny obec Náměšť nad Náměšť nad Náměšť nad Náměšť nad Náměšť nad velikost bytu podlahová plocha vlastnictví umístění Revitalizace domu 2 + 1 58 OV 1.NP původní stav rekonstrukce bytu rekonstrukce bytu 2 + 1 56 OV 2.NP neuvedeno rekonstrukce bytu 2 + 1 56 OV 3.NP revitalizace původní stav 2 + 1 58 OV 4.NP revitalizace původní stav 2 + 1 61 OV 3.NP Původní stav rekonstrukce bytu Silné stránky oceňované nemovitosti: Zděná konstrukce Vhodné umístění nemovitosti (konfigurace terénu, není záplavová oblast, bez hlučnosti) Dostupnost všech IS Dobrá občanská vybavenost v obci Přímo osvětlená a větratelná koupelna Slabé stránky oceňované nemovitosti: Okraj obce Technické nedostatky stavby Chybí výtah, bezbariérový přístup Nástavba na domě, který není revitalizovaný budoucí náklady do fondu oprav 10
Závěr: Pro srovnání byly použity nemovitosti ve stejné lokalitě. Koeficient pro úpravu vzhledem k lokalitě je roven 1,00. V obci je trh s nemovitostmi velmi malý, proto bylo pro srovnání použito prodeje nemovitostí v rozmezí 1 roku. Byty po rekonstrukci jsou nabízeny v intervalu 16 786 17 241 Kč/m 2, průměrně 17 014 Kč/m 2. Byty nerekonstruované, ale v revitalizovaném domě byly v intervalu 12 931 13 073 Kč/m 2. Průměrná cena činí 13 002 Kč/m 2. Oceňovaný byt se nachází v domě, který vyžaduje totální rekonstrukci viz Technický stav objektu. Z výše uvedeného důvodu upravuji průměrnou cenu koeficientem 0,75. U bytové jednotky s rekonstrukcí 0,75 x 17014 Kč/m 2 na 12 760 Kč/m 2. U bytové jednotky bez rekonstrukce 0,75 x 13002 Kč/m 2 na 9752 Kč/m 2. Oceňovaná nemovitost Bytová jednotka 2 + 1 - v původním objektu č.p. 548 Náměšť nad obec Náměšť nad Podlahová plocha 64,90 m 2 Podlahová plocha 60,89 m 2 Obecná cena 12 760 Kč/m 2 započítaná Cena za byt č. 9 776 956 Kč Cena za byt č. 9 po zaokrouhlení 777 000 Kč Závěr: Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto ke všem vlivům působící na cenu obvyklou. Cena byla stanovena podle srovnávací hodnoty, která má největší vypovídající schopnost. Vzhledem ke stavu, poloze a současné situaci na trhu nemovitostí, na základě uvedených skutečností odhaduji obvyklou cenu nemovitosti bytu č. 9 v bytovém domě č.p. 548 k.ú. Náměšť nad na částku: obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění ) 777 000,- Kč slovy: sedmsetsedmdesátsedmtisíc korun českých Silůvky, 20.2.2016 Ing. Miloslava Danová 11
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne 30.6.1997 č.j. SPr 3579/96 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod č. 1905 09 / 016 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace. V Silůvkách dne 20.2.2016 Ing. Miloslava Danová Přílohy: 1) fotodokumentace 2) kopie výpisu z katastru nemovitostí 3) kopie katastrální mapy Fotodokumentace 12