ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 777/100/2014 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, Bytová jednotka č. 2472/21 v budově č.p. 2472 na pozemku p.č. 3665/2 s podílem na společných částech domu č.p. 2472 a pozemcích p.č. 3665/1, p.č. 3665/2, p.č. 4319/2 a p.č. 4319/4 o velikosti 6064/183475, k.ú. Vinohrady, obec Hlavní město Praha, zapsané na LV č. 7926 a LV č. 2534, vedené u KP Praha Katastrální údaje : Kraj Hl.m. Praha, okres Hl.m. Praha, obec Praha, k.ú. Vinohrady Adresa nemovité věci: Kouřimská 2472/5a, 13000 Praha 3 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Prachatice, Pan Mgr. Kamil Košina Zdíkov 79, 384 73 Stachy Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, 541 01 Trutnov IČ: 13531140 telefon: +420499732407 e-mail: mdanielis@volny.cz DIČ: CZ 6704131533 fax: +420499732408 Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 3 550 000 Kč Datum místního šetření: 10.9.2014 Stav ke dni : 10.9.2014 Počet stran: 25 stran Počet příloh: 26 Počet vyhotovení: 1 V Trutnově, dne 11.9.2014 Ing. Michal Danielis
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu: 1. nemovitostí povinného a jejich příslušenství 2. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí 3. práv a závad s nemovitostmi spojených Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 7926 ze dne 29.8.2014 2. Výpis z KN, LV č. 2178 ze dne 8.9.2014 pořízený dálkovým náhledem do KN 3. Výpis z KN, LV č. 2534 ze dne 11.9.2014 pořízený dálkovým náhledem do KN 4. Kopie KM a pořízená dálkovým náhledem do KN 5. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 6. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 10.9.2014 od 15.30 hod. Dne 1.9. 2014 byla povinnému zaslána pozvánka na místní šetření včetně žádosti o poskytnutí veškerých listin vztahujících se k oceňované nemovitosti - doručena fikcí dne 3.9.2014, vloženo do schránky. Povinný se na místní šetření nedostavil. Prohlídku nemovitosti umožnila znalci nájemnice oceňované nemovitosti paní Ivana Bolfová, která byla přítomna při místním šetření, neumožnila však pořízení fotodokumentace interiéru bytové jednotky a nájemní smlouvu přes vyžádání nepředložila ani nesdělila výši nájemného. 7. Část nabývacího titulu 8. Územně plánovací dokumentace 9. Fotodokumentace pořízená znalcem 10. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery 11. Usnesení o ustanovení znalce Č. j. 040 EX 2959/14-17 12. Pozvánka na místní šetření Místopis Městská část Praha 3 Vinohrady se nachází cca 3 km vzdušnou čarou východně od centra města. Tato část je považována za poměrně lukrativní lokalitu v širším centru Prahy. Oceňovaná nemovitost leží v ulici Kouřimská. Okolí je tvořeno převážně obdobnými bytovými domy.v místě, případně dostupná MHD se nachází kompletní nabídka obchodů a služeb. Dopravní odslužnost je v rámci obce hodnocena jako výborná, ve vzdálenosti cca 150 m se nachází - 2 -
stanice TRAM č. 5, 10, 11, 13 a 16, dostupnost metra trasy A (Želivského) cca 100m a (Flora) cca 600 od nemovitosti. Území je plně zainvestované, budova je napojena na veškeré IS (V, K, P, E). SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - bytové domy zděné Celkový popis Bytový dům č.p. 2472 se nachází v městské části Praha 3, k.ú. Vinohrady v ulici Kouřimská jako řadový vnitřní. Dům je založen na základových pasech bez izolací, má 7 nadzemních podlaží, 1 podlaží podzemní, zastřešen je plochou střechou s krytinou z asfaltových pasů. Obvodové zdivo je cihelné v tl. 45 cm. V podzemním podlaží se nacházejí sklepní kóje. V 1. NP - 7 NP se nachází celkem 24 bytových jednotek. 7. NP je ustupující a vzniklá plocha tvoří terasy k jednotkám umístěných v tomto podlaží. Celkově je dům ve velmi dobrém stavebně technickém stavu s provedenou celkovou modernizací a pravidelnou údržbou. Ve společných prostorách domu jsou nová okna, vyměněný výtah, nové vstupní dveře. Objekt je připojen na veškeré IS a je přístupný z pozemku p.č. 4318/1 - ostatní plocha, ostatní komunikace ve vlastnictví hl. m. Prahy z ulice Kouřimská. Silné stránky -výborná dopravní obslužnost -rezidenční parkování (modré zóny) -atraktivní lokalita -občanská vybavenost -velmi klidná ulice vzhledem k umístění v blízkosti centra - 3 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Poloha nemovité věci v chráněném území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Na LV č. 7926 uvedeno zástavní právo ve prospěch HB, a.s. s pohledávkou ve výši 3 230 000,- Kč s právními účinky vkladu práva ke dni 29.9.2008. Zahájení exekuce - viz LV v příloze tohoto ocenění. Ocenění je vzhledem k jeho účelu vypracováno bez ohledu na tato omezení. Ostatní rizika: Nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Komentář: Dle sdělení nájemce je bytová jednotka pronajata za běžných podmínek. Nájemní smlouva nebyla znalci předložena - nelze objektivně ověřit. - 4 -
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Spoluvlastnický podíl na pozemcích pč. 3665/1, p.č. 3665/2, p.č. 4319/2 a p.č. 4319/4 Ocenění cenovými mapami stavebních pozemků Pozemky p.č. 3665/1, p.č. 3665/2, p.č. 4319/2 a p.č. 4319/4 jsou rovinné, obdélníkového tvaru s orientací přibližně S - J ve funkčním celku s bytovým domem č.p. 2472. Pozemek p.č. 3665/1 tvoří předzahrádku, která je oddělena od ulice Kouřimská plotem z drátěného pletiva na podezdívce a vstupní brankou. Pozemek p.č. 3665/2 je zcela zastavěn bytovým domem, pozemek p.č. 4319/2 tvoří dvorek bytového domu vydlážděný zámkovou dlažbou a oddělený plotem. Pozemky jsou připojeny na veškeré IS. Oceňované pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] ostatní plocha 3665/1 163 6 560,00 1 069 280,00 zastavěná plocha a nádvoří 3665/2 351 6 560,00 2 302 560,00 ostatní plocha 4319/2 91 6 560,00 596 960,00 ostatní plocha 4319/4 1 6 560,00 6 560,00 Celkem 606 3 975 360,00 = 3 975 360,- Kč Úprava ceny: Popis úprava mezivýsledek Spoluvlastnický podíl * 6 064,00 / 183 475,00 = 131 388,93 Výsledná cena = 131 388,93 Kč - 5 -
Výpočet věcné hodnoty stavby Bytová jednotka č. 2472/21 Věcná hodnota dle THU Bytová jednotka o velikosti 2+kk se nachází v 7. NP bytového domu č.p. 2472 v ulici Kouřimská. Dispozičně se skládá z předsíně, koupelny, WC, komory, spíže, kuchyňského koutu, ložnice, pokoje a terasy. Úprava vnitřních stěn je štuková, podlahy v předsíni, v koupelně a na WC je keramická dlažba, v pokoji a kuchyňském koutě je plovoucí dřevěná podlaha, v ložnici jsou vlysy. Koupelna a WC jsou keramické obklady, WC je závěsné v koupelně je vana a umývadlo. Dveře jsou dřevěné osazené do obložkových zárubní, okna dřevěná špaletová. V kuchyň je vybavena kuchyňskou linkou s vestavěnými spotřebiči a plynovým sporákem. Ohřev vody TUV a topení je z plynového kotle JUNKERS umístěného v komoře jednotky. Rozvody elektro kompletní po výměně. Jednotka prošla v předchozím období kompletní rekonstrukcí a modernizací, je ve velmi dobrém stavebně technickém stavu. Vybavení bytové jednotky je velmi dobré - moderní. Součástí bytu je veškerá jeho vnitřní instalace (potrubí, rozvody vody, plynu, ústředního topení, elektroinstalace, odpady, apod), kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů. Příslušenstvím k bytové jednotce je podíl na společných částech domu a pozemků o velikosti 6064/183475. Společné části domu: Základy včetně izolací, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny a průčelí, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí, chodby, rozvody tepla a teplé vody, kanalizace, elektřiny, plynu, vody, domovní elektroinstalace (zvonek), rozvody telekomunikací, i jsou-li umístěny mimo dům, rozvody odsávání a větrání včetně ventilátorů, výtahy včetně strojovny a výtahové šachty. K vlastnictví jednotky dále patří: Podlahová krytina, nenosné příčky, vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř bytu, vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken příslušejících k bytu. Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová Koeficient Užitná plocha plocha kuchyňský kout Obytné prostory 4,90 m 2 1,00 4,90 m 2 pokoj Obytné prostory 19,70 m 2 1,00 19,70 m 2 ložnice Obytné prostory 20,88 m 2 1,00 20,88 m 2 koupelna Obytné prostory 3,34 m 2 1,00 3,34 m 2 WC Obytné prostory 0,84 m 2 1,00 0,84 m 2 chodba Obytné prostory 7,80 m 2 1,00 7,80 m 2 komora Obytné prostory 1,81 m 2 1,00 1,81 m 2 spíž Obytné prostory 1,37 m 2 1,00 1,37 m 2 terasa Obytné prostory 7,86 m 2 0,50 3,93 m 2 Celková podlahová plocha 68,50 m 2 64,57 m 2-6 -
Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Budoucí stav Podlahová plocha [m 2 ] 64,57 0,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 30 000 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 937 100 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 84 Další životnost roků 66 Opotřebení % 56,00 Věcná hodnota (VH) Kč 852 320 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis ul. Kouřimská, Praha 3, Vinohrady 2+kk Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena zděná 64,57 m 2 7 3 547 734 Kč 54 944 Kč/m 2 Popis oceňované nemovité věci Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitosti. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na skutečně dosažené (známé) prodejní ceny či diskontované nabídkové ceně za obdobný typ nemovitosti BJ o velikosti 2+kk po téměř kompletní modernizaci, s původními špaletovými okny, s velmi dobrým - moderním vybavením a standardním příslušenstvím, s velmi dobrou obslužností a dopravní dostupností. Všechny skutečnosti jsou promítnuty do srovnávací hodnoty, tato hodnota přímou metodou se pohybuje v intervalu od 50 000,-Kč do 65 000,-Kč/m 2 - indikovaná hodnota je při střední úrovni intervalu. - 7 -
Popisy porovnatelných jednotek Srovnatelné jednotky Název: Bytová jednotka Lokalita: ul. Šrobárova, Praha 3, Vinohrady Podlaží: 3 Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha zděná 63,00 m 2 3 950 000 Kč 62 698 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m 2 56 428 Název: Bytová jednotka Lokalita: nám. Jiřího z Lobkovic, Praha 3, Vinohrady Podlaží: 1 Dispozice: 1+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha zděná 62,00 m 2 3 410 000 Kč 55 000 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,10 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,89 Upravená j. cena Kč/m 2 49 005-8 -
Název: Bytová jednotka Lokalita: ul. Písecká, Praha 3, Vinohrady Podlaží: 4 Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 60,00 m 2 3 600 000 Kč 60 000 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,10 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,99 Upravená j. cena Kč/m 2 59 400 Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 49 005 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 54 944 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 59 400 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 54 944 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 64,57 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 3 547 734 Kč Popis: 2+kk - 9 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav 3 547 734 Kč 0 Kč 983 713 Kč 131 389 Kč Obvyklá cena 3 550 000 Kč slovy: Třimilionypětsetpadesáttisíc Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Zdůvodnění obvyklé ceny- rekoncializace : Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u rezidenčního objektu použití porovnávací metody. Použití pouze porovnávací metody je možné pouze v případě, kdy existují velmi dobré a bezpečné podmínky srovnatelnosti včetně verifikace bez markantnějších odlišností. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými byty na základě inzerovaných resp. realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky, tak technickými a ekonomickými nedostatky. Nabídka po bytech v dané lokalitě Praha Vinohrady v okolí ulice Kouřimská je poměrně v souladu s poptávkou, v současnosti 9 bytů nabízených na prodej s obdobnými parametry. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že nemovitost - bytová jednotka č. 2472/21 v budově č.p. 2472 na pozemku p.č. 3665/2 se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu č.p. 2472 a pozemcích p.č. 3665/1, p.č. 3665/2, p.č. 4319/2 a p.č. 4319/4 o velikosti 6064/183475, k.ú. Vinohrady by byla za porovnávací hodnotu dobře obchodovatelná. Komparativní hodnota - cenová úroveň září 2014: 1. tržní hodnota nemovitosti (bez úpravy spol. podílem) s příslušenstvím, zaokrouhleno: 3 550 000,-Kč 2. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí: 0,-Kč 3. práv a závad s nemovitostmi spojených: 0,-Kč - 10 -
Závěr Odpověď na otázky dle usnesení č.j. 040 Ex 2959/17-17 Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti: Bytová jednotka č. 2472/21 v budově č.p. 2472 na pozemku p.č. 3665/2 se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu č.p. 2472 a pozemcích p.č. 3665/1, p.č. 3665/2, p.č. 4319/2 a p.č. 4319/4 o velikosti 6064/183475, k.ú. Vinohrady, obec Hlavní město Praha, zapsané na LV č. 7926 a LV č. 2534 vedené u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha; se zohledněním práv a závad: ve výši: 3 550 000,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku ( 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů). V Trutnově 11.9.2014 Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 541 01 Trutnov telefon: +420499732407 e-mail: mdanielis@volny.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 777/100/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 100. - 11 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 7926 ze dne 29.8.2014 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 2178 ze dne 8.9.2014 1 vyhotovený dálkovým náhledem do KN Snímek katastrální mapy ze dne 7.8.2014 vyhotovený dálkovým 1 náhledem do KN Fotodokumentace nemovitosti 2 Usnesení o ustanovení znalce ze dne 29.8.2014 2 Pozvánka na místní šetření ze dne 1.9.2014 1 Cenová mapa stavebních pozemků pro rok 2014 ze dne 7.9.2014 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 2534 ze dne 11.9.2014 2 Mapa oblasti 1-12 -
LV č. 7926-13 -
LV č. 7926 - pokračování - 14 -
LV č. 2178 - přístupový pozemek - 15 -
kopie KM - 16 -
Fotodokumentace vstup zadní pohled zvonky společné prostory - 17 -
výtah vstup do bytové jednotky - 18 -
Usnesení - 19 -
Usnesení - pokračování - 20 -
Pozvánka na místní šetření - 21 -
Výřez z CM - 22 -
LV č. 2534 pozemek pod budovou č.p. 2472-23 -
LV č. 2534 - pokračování - 24 -
Mapy - 25 -