ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 13/5463/2011 o obvyklé ceně rodinného domu č.p. 3 s příslušenstvím, a pozemky čís. parcel St. 179, St. 180, St. 181 a 816/31, k.ú. Zahořany u Litoměřic, obec Křešice, část obce Zahořany, okres Litoměřice, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 107 700, 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 13/5463/2012 LV no.: 531 Name of subject / Předmět ocenění: Rodinný dům č.p. 3 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St. 179, St. 180, St. 181 a 816/31, k.ú. Zahořany u Litoměřic, obec Křešice, část obce Zahořany, okres Litoměřice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Zahořany 3, 411 48 Křešice Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 2.186.010 Kč Market value Tržní hodnota 900.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Kč Common price Obvyklá cena 900.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 919.000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: rodinný dům Čísla parcel Parcel of land nr. St. 179; St. 180; St. 181; 816/31 Appurtenances: Příslušenství: přípojky IS, studna, zpevněné plochy, oplocení a další venkovní úpravy Size: Velikost 109 m 2 ; 33 m 2 ; 36 m 2 ; 422 m 2 Location in the town: Poloha v obci: osada Zahořany část obce Křešice Type: Druh zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří orná půda Infrastructure: Infrastruktura: osada s minimální občanskou vybaveností (obchod), základní občanská vybavenost v obci Křešice MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM 300 Kč/m 2 Construction system: Konstrukční systém: zděný Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: 110 m 2 Resident area: Bytové plochy: 156 m 2 Storage area: Skladové plochy: 719 m 3 Other and manufacturing: Ostatní Income: Výnosy: m 2 m 2 m 2 Kč Building finished in year Rok pořízení: cca 1980 Cost: Náklady: Kč Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): 38 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
Property right / vlastnické právo: Nemovitosti evidované na listu vlastnictví č. 531 jsou ve vlastnictví Ivany Trnky, bytem Chotíkovská 119/12, 318 00 Plzeň. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 531 je vlastnické právo k nemovitostem omezeno následujícími omezeními: - zástavním právem smluvním dle smlouvy číslo 1F 100514/2008 ve výši 150.000,-Kč, oprávnění pro společnost 1. faktorská s.r.o. (IČ 26777355), - předkupním právem, oprávnění pro společnost 1. faktorská s.r.o. (IČ 26777355), - věcným břemenem užívání, oprávnění pro společnost 1. faktorská s.r.o. (IČ 26777355). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 531. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 531 je vlastnické právo k nemovitostem omezeno věcným břemenem užívání, oprávnění pro společnost 1. faktorská s.r.o. (IČ 26777355). Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 531 je vlastnické právo k nemovitostem omezeno zástavním právem smluvním dle smlouvy číslo 1F 100514/2008 ve výši 150.000,-Kč, oprávnění pro společnost 1. faktorská s.r.o. (IČ 26777355). Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 3 je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití k bydlení. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je dům užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - na pozemcích čís. parcel St. 180 a St. 181, k.ú. Zahořany u Litoměřic, se nacházejí stavby ve vlastnictví jiného vlastníka Strong points / silné stránky: - klidná lokalita Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 531 pro k.ú. Zahořany u Litoměřic a obec Křešice, prokazující stav evidovaný k datu 1.12.2011, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Zahořany u Litoměřic, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ znalecký posudek č. 1506-10 vyhotovený Ing. Renátou Votrubovou dne 30.4.2010 d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 4.1.2012 za přítomnosti pí Marie Srbové. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 789941 Název katastrálního území: Zahořany u Litoměřic Kód obce: 565083 Název obce: Křešice Počet obyvatel obce: 1 443 Datum stanovení počtu obyvatel: 01.01.2011 Kód okresu: CZ0423 Název okresu: Litoměřice Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Obytná zóna Infrastructure / infrastruktura: Oceňované nemovitosti se nalézají v osadě Zahořany, která je částí obce Křešice. Obec Křešice se nachází v Ústeckém kraji, v okrese Litoměřice, přibližně 6 km východně od města Litoměřice a přibližně 63 km severozápadně od centra hl. města Prahy. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2011 ČSÚ má obec Křešice, včetně svých částí, 1 443 obyvatel. Obec má občanskou vybavenost odpovídající její velikosti (obecní úřad, pošta, základní škola nižšího stupně, mateřská školka, ordinace lékaře, obchod a pohostinství). Po dopravní stránce je obec dobře dostupná, obcí prochází silniční komunikace II/261, obec je také napojena na železniční dopravu ve směrech Litoměřice a Mělník. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovitosti se nacházejí v osadě Zahořany, která je částí obce Křešice, v lokalitě situované v západní části osady, zastavěné převážně rodinnými domy. Osada má minimální občanskou vybavenost (obchod), za základní občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni na obec Křešice, která na osadu navazuje. V lokalitě je rozvod elektrického proudu, pitné vody, kanalizace a zemního plynu. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 3: Rodinný dům č.p. 3 je samostatně stojící stavba situovaná na pozemku čís. parcely St. 179, k.ú. Zahořany u Litoměřic. Dispoziční řešení: Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s jedním podzemním podlažím (suterénem), jedním nadzemním podlažím (přízemím) a obytným podkrovím. Vnitřní dispozice je tvořena jedním bytem o velikosti 1+7 s příslušenstvím, sestávajícím v suterénu ze schodiště s chodbou a 2 sklepních místností, v přízemí a v podkroví z prostorů uvedených v následujících tabulkách: Přízemí Název prostoru Podlahová plocha (m 2 ) Vstupní veranda 4,7 Záchod 1,8 Chodba 6,6 Koupelna 4,5 Kuchyně 9,9 Pokoj 1 16,9 Pokoj 2 17,1 Pokoj 3 15,0 Celkem 76,5 Patro Název prostoru Podlahová plocha (m 2 ) Chodba se schodištěm 5,4 Pokoj 1 19,0 Pokoj 2 15,2 Pokoj 3 22,2 Pokoj 4 17,6 Celkem 79,4-4 -
Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné, se založením na základových pasech z betonu, stropy jsou s rovným podhledem, střešní konstrukce je sedlového tvaru s krytinou z pálených tašek, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, schodiště je betonové, podlahy jsou betonové, povrchy podlah tvoří keramická dlažba, povlaky z PVC a textilní krytiny, okna jsou dřevěná dvojitá, dveře jsou převážně hladké prosklené do kovových zárubní, vnitřní omítky jsou štukové, v kuchyni a koupelně doplněné keramickými obklady, vnější povrchy tvoří hladká fasádní omítka. Dům má rozvod el. proudu o napětí 230/400 V, pitné a teplé užitkové vody a kanalizace, rozvod zemního plynu proveden není, topení je ústřední teplovodní s kotlem na tuhá paliva, příprava teplé vody je v elektrickém zásobníkovém ohřívači (el. bojleru), kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou s pracovní deskou a dřezem, digestoří a kombinovaným sporákem s propan-butanovou lahví, sociální zařízení je vybaveno vanou, umývadlem, sprchovým koutem a splachovacím záchodem. Stáří a stavební stav: Podle sdělených informací pí Srbovou byl rodinný dům kolaudován v roce 1989, přičemž jeho výstavba byla započata o několik roků dříve, pro účely ocenění předpokládáme tedy stáří domu na 30 roků. Na domě nejsou patrné žádné statické nebo jiné vážnější stavební závady, na některých stavebně technických prvcích domu je však patrná mírně zanedbaná údržba. Další stavby: Příslušenství rodinného domu tvoří studna, přípojky inženýrských sítí, oplocení, zpevněné plochy a další venkovní úpravy. Studna a venkovní úpravy nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny. Pozemky: Pozemek čís. parcely St. 179, k.ú. Zahořany u Litoměřic, o výměře 109 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek zastavěný rodinným domem č.p. 3. Pozemek čís. parcely St. 180, k.ú. Zahořany u Litoměřic, o výměře 33 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek zastavěný stavbou evidovanou v katastru nemovitostí jako garáž, která je ve vlastnictví jiného vlastníka než oceňovaný pozemek, tato stavba není předmětem ocenění. Pozemek čís. parcely St. 181, k.ú. Zahořany u Litoměřic, o výměře 36 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek zastavěný stavbou evidovanou v katastru nemovitostí jako garáž, která je ve vlastnictví jiného vlastníka než oceňovaný pozemek, tato stavba není předmětem ocenění. Pozemek čís. parcely St. 816/31, k.ú. Zahořany u Litoměřic, o výměře 422 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako orná půda. Pozemek je rovinné konfigurace, je užívaný jako zahrada a tvoří jednotný funkční celek s rodinným domem č.p. 3 a stavebním pozemkem čís. parcely St. 179, k.ú. Zahořany u Litoměřic. Tvary a vzájemné uspořádání pozemků jsou patrné z kopie katastrální mapy v příloze. - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) rodinného domu dům č.p. 3 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St. 179, St. 180, St. 181 a 816/31, k.ú. Zahořany u Litoměřic, obec Křešice, část obce Zahořany, okres Litoměřice, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 4. ledna 2012 900.000,- Kč Slovy: Devětsettisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 531 je vlastnické právo k nemovitostem omezeno následujícími omezeními: - zástavním právem smluvním dle smlouvy číslo 1F 100514/2008 ve výši 150.000,-Kč, oprávnění pro společnost 1. faktorská s.r.o. (IČ 26777355), - předkupním právem, oprávnění pro společnost 1. faktorská s.r.o. (IČ 26777355), - věcným břemenem užívání, oprávnění pro společnost 1. faktorská s.r.o. (IČ 26777355). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 531. Jiná rizika v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 13/5463/2012. Vypracoval: Ing. Milan Hnitka Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 10. ledna 2012-6 -
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 13/5463/2011 LV no.: 531 Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no. Name of "the tangible investment asset" - TIA Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Comments Pol.č. Název HIM Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM Komentář m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 rodinný dům č.p. 3 719 4 500 3 235 500 38,0 2 006 010 2 3 Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 2 006 010 Item no. Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem Comments Komentář m 2 Kč/m 2 Kč 1 St. 179 zastavěná plocha a nádvoří 109 300 32 700 St. 180 zastavěná plocha a nádvoří 33 300 9 900 2 St. 181 zastavěná plocha a nádvoří 36 300 10 800 3 816/31 Lands subtotal - Pozemky mezisoučet orná půda 422 300 126 600 180 000 Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 2 186 010 Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok Kč Kč % Kč 1 2 3 Total / Celkem 0 Comparative value - Porovnávací hodnota Item no. Name Realized price Date of sale Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings built-up space Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná cena Datum prodeje Obestavěný prostor Plocha pozemků Cena pozemků Celková cena za pozemky Celková cena obestavěného prostoru Koeficient Cena za objekty cenové úpravy Komentář Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč/m 3 1 RD Křešice 790 000,00 III-11 650 191 300 57 300 732 700,00 1,00 1 127 prodej 1) 2 RD Křešice 750 000,00 I-12 850 1577 200 315 400 434 600,00 1,10 562 nabídka 2) 3 RD Travčice 1 290 000,00 I-12 450 178 200 35 600 1 254 400,00 0,50 1 394 nabídka 3) 1) z vlastní databáze 2) nabídka realitní kanceláře RELIA s.r.o., Liberec 3) nabídka realitní kanceláře Housing Real s.r.o., Louny Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 2,186 mil.kč 0,000 mil.kč 0,919 mil.kč 0,900 mil.kč
A B B1 C Okres: Nemovitosti Pozemky Parcela VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 01.12.2011 20:55:00 CZ0423 Litoměřice Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Trnka Ivan, Chotíkovská 119/12, Malesice, 318 00 Plzeň 18 Jiná práva Výměra[m2] Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro Obec: Kat.území: 789941 Zahořany u Litoměřic List vlastnictví: 531 o 565083 Křešice V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) St. 179 St. 180 St. 181 816/31 Stavby Typ stavby Část obce, č. budovy 109 33 36 422 - Bez zápisu Identifikátor 660728/1186 Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany Povinnost k Zástavní právo smluvní dle smlouvy číslo 1F 100514/2008 ve výši 150.000,-Kč 1. faktorská s.r.o., Svatopluka Stavba: Zahořany, č.p. 3 Čecha 413/7, Stará Boleslav, 250 01 Parcela: St. 179 Brandýs nad Labem-Stará Boleslav 1, Parcela: St. 180 RČ/IČO: 26777355 Parcela: St. 181 Parcela: 816/31 Listina Smlouva o zřízení věcného břemene - úplatná, o zřízení věcného předkupního práva, o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 14.07.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 15.07.2008. o Předkupní právo 1. faktorská s.r.o., Svatopluka Čecha 413/7, Stará Boleslav, 250 01 Brandýs nad Labem-Stará Boleslav 1, RČ/IČO: 26777355 zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří orná půda Způsob využití Způsob ochrany stavba LV 68 stavba LV 68 Parcela: 816/31 Parcela: St. 181 Parcela: St. 180 Stavba: Zahořany, č.p. 3 Parcela: St. 179 zemědělský půdní fond Na parcele Zahořany, č.p. 3 bydlení St. 179 Listina Smlouva o zřízení věcného břemene - úplatná, o zřízení věcného předkupního práva, o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 14.07.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 15.07.2008. o Věcné břemeno užívání Podíl 1. faktorská s.r.o., Svatopluka Čecha 413/7, Stará Boleslav, 250 01 Parcela: St. 181 Parcela: St. 180 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Litoměřice, kód: 506. strana 1
D Okres: Jiné zápisy VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 01.12.2011 20:55:00 CZ0423 Litoměřice Obec: Kat.území: 789941 Zahořany u Litoměřic List vlastnictví: 531 Typ vztahu Oprávnění pro o Povinnost k 565083 Křešice V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) Brandýs nad Labem-Stará Boleslav 1, RČ/IČO: 26777355 Listina Smlouva o zřízení věcného břemene - úplatná, o zřízení věcného předkupního práva, o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 14.07.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 15.07.2008. Typ vztahu Vztah pro Vztah k Podaná žaloba na určení vlastnického práva Parcela: St. 179 Stavba: Zahořany, č.p. 3 Parcela: 816/31 Trnka Ivan, Chotíkovská 119/12, Malesice, 318 00 Plzeň 18, RČ/IČO: 660728/1186, Stavba: Zahořany, č.p. 3 Trnka Ivan, Chotíkovská 119/12, Malesice, 318 00 Plzeň 18, RČ/IČO: 660728/1186, Parcela: St. 179 Trnka Ivan, Chotíkovská 119/12, Malesice, 318 00 Plzeň 18, RČ/IČO: 660728/1186, Parcela: 816/31 Trnka Ivan, Chotíkovská 119/12, Malesice, 318 00 Plzeň 18, RČ/IČO: 660728/1186, Parcela: St. 181 Trnka Ivan, Chotíkovská 119/12, Malesice, 318 00 Plzeň 18, RČ/IČO: 660728/1186, Parcela: St. 180 Listina Oznámení o podaném žalobním návrhu na určení práva ze dne 07.04.2010. Z-4217/2010-506 Z-4217/2010-506 Z-4217/2010-506 Z-4217/2010-506 Z-4217/2010-506 Z-4217/2010-506 E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina o Smlouva o zajišťovacím převodu práva ze dne 17.12.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 23.12.2008. V-9905/2008-506 Pro: Trnka Ivan, Chotíkovská 119/12, Malesice, 318 00 Plzeň 18 RČ/IČO: 660728/1186 F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela BPEJ Výměra[m2] 816/31 10110 422 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Litoměřice, kód: 506. strana 2
Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 01.12.2011 20:55:00 CZ0423 Litoměřice Obec: Kat.území: 789941 Zahořany u Litoměřic List vlastnictví: 531 565083 Křešice V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Litoměřice, kód: 506. Vyhotovil: Vyhotoveno: 01.12.2011 21:08:30 Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno dálkovým přístupem Řízení PÚ:... Podpis, razítko: Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Litoměřice, kód: 506. strana 3
Rodinný dům č.p. 3 v Křešicích-Zahořanech, okr. Litoměřice Jihovýchodní pohled Jižní pohled Severní pohled Přízemí - chodba Přízemí - kuchyně Přízemí - koupelna
Přízemí - pokoj 1 Přízemí - pokoj 2 Přízemí - pokoj 3 Podkroví - pokoj 1 Podkroví - pokoj 2 Podkroví - pokoj 3
Podkroví - pokoj 4 Pohled na stavbu umístěnou na pozemku čís. parcely St. 181, k.ú. Zahořany u Litoměřic Pohled na stavbu umístěnou na pozemku čís. parcely St. 182, k.ú. Zahořany u Litoměřic