ZNALECKÝ POSUDEK č. -009/2014 OC STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY PŘEDMĚTNÉ NEMOVITOSTI SOUČASNÉHO STAVU 6 NEMOVITOST: Rodinný dům č.p. 31 na st.p. St. 35 s příslušenstvím a pozemky (stavba RD již fyzicky neexistuje) Adresa nemovitosti: Oparno 31, 41131 Velemín - Oparno Katastrální údaje: Kraj Ústecký, okres Litoměřice, obec Velemín, k.ú. Oparno, kód k.ú. 711411, LV 42 Ostatní stavby: Pozemky: st. 35, 136, 137, 139, 140, 172, 174, 175 Vlastník stavby: Anna Smejkalová, Drahobuz 87, 41145 Drahobuz, spoluvlastnický podíl: 1 / 8 Josef Štěpán, Dlouhá 1050/8, 41002 Lovosice, spoluvlastnický podíl: 5 / 8 Pavlína Štěpánová, Velemín 68, 41131 Velemín, spoluvlastnický podíl: 1 / 4 Vlastník pozemku: Anna Smejkalová, Drahobuz 87, 41145 Drahobuz, spoluvlastnický podíl: 1 / 8 Josef Štěpán, Dlouhá 1050/8, 41002 Lovosice, spoluvlastnický podíl: 5 / 8 Pavlína Štěpánová, Velemín 68, 41131 Velemín, spoluvlastnický podíl: 1 / 4 OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Brno, JUDr. Vít Novozámský Adresa objednatele: Se sídlem Bratislavská 73, 602 00 Brno telefon: 545517647 IČ: e-mail: podatelna56@soudni-exekutori.cz DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Radek Trončinský Masarykova 124/204, 400 01 Ústí nad Labem telefon: 777797912 e-mail: zipo999@seznam.cz IČ: 40225879 DIČ: CZ6603151808 ÚČEL OCENĚNÍ: Stanovení obvyklé ceny předmětné nemovitosti Současný stav Současný stav OBVYKLÁ CENA celek 200 000 Kč ¼ 50 000 Kč Datum místního šetření: 9.12.2014 Datum zpracování : 11.12.2014 Počet stran: 14 Počet příloh: 7 V Ústí nad Labem, dne 11.12.2014 Otisk razítka Radek Trončinský
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1900 změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Okrajová část - samota Počet obyvatel: 1 580 (růst) Stavebně technický stav stavby: k celkové rekonstrukci Vytápění: ústřední / etážové - tepelné čerpadlo Energetický průkaz stavby: Není Prodejnost nemovitosti: prodejná nad 1 rok RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Obytná/ Garáž Pozemky výměra OP ZP Rozestavěnost Nebyt. m 2 ks m 2 m 3 m 2 % 0 0 5 179 0 0 100,00 REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav celek Současný stav 1/4 Porovnávací hodnota 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota 226 586 Kč Obvyklá cena 200 000 Kč 50 000 Kč - z toho hodnota pozemku 226 586 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Velemín na katastrálním území Oparno, v okrajoví části obce. Je přístupná po zpevněné komunikaci. Klady oceňované nemovitosti poměrně dobrá dopravní obslužnost D8. Zápory viz rizika nemovitosti. Oceňovaná nemovitost je podle mého názoru prodejná v dlouhodobém časovém úseku, předpokládám nad jeden rok. Znalcem navržená obvyklá cena činí: Současný stav 200tis. Kč. (1/4 50tis. Kč) Výše navržené obvyklé ceny znalcem odpovídá trhu nemovitostí k datu ocenění. Při stanovení obvyklých cen znalec zohledňuje všechny známé skutečnosti. - 2 -
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Spádová obec Velemín (německy Welemin) se nachází asi 6 kilometrů severozápadně od Lovosic v okrese Litoměřice v kraji Ústeckém. Rozkládá se podél silnice I/8 v široké Velemínské kotlině Českého středohoří; protéká jí Milešovský potok. Vedle samotného Velemína je součástí obce dalších deset vesnic, a to Bílinka, Bílý, Újezd, Boreč, Březno, Dobkovičky, Hrušovka, Kletečná, Milešov, Oparno a Režný Újezd. A čtyři osady Zbožná, Páleč, Strušenka a Malá Chotiměř (posledně jmenované jen menší díl), které jsou součástí vsí. Počet obyvatel dle lexikonu obcí ČR 2014 1 580. Statistické údaje ZUJ: 565849 ID obce: 17769 Statut: Obec Počet částí: 11 Katastrální výměra: 4024 ha Pošta: Ano Škola: Ano Zdravotnické zařízení: Ano Policie: Ne Kanalizace (ČOV): Ne Vodovod: Ano Plynofikace: Ano Oceňovaná nemovitost se nachází v okrajové části obce prakticky na samotě. Přístup k oceňovaná nemovitosti je z místní zpevněné komunikace - slepá. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - samota Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Předmětem ocenění je nemovitost (původně RD k datu ocenění stavba neexistuje) s příslušenstvím a pozemky. Pří místním šetření znalec konstatuje, že původní stavby (RD, stodola) jsou odstraněny (znalci nebyl předložen demoliční výměr). Na oceňovaných pozemcích se nachází pouze vedlejší stavba dílny, která je k datu využívána pro bydlení bez předložené rekolaudace. Znalec z hlediska ocenění posuzuje pouze pozemky se zohledněním vedlejší stavby při stanovení výše obvyklé ceny. Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1900 Dílčí rekonstrukce v r. Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: k celkové rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo 635 Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Vlastník pozemku/komunikace - komentář 635 Obec Velemín, č.p. 96, 41131 Velemín Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - 3 -
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika: Rizika spojená s právním stavem nemovitosti Stavba RD fyzicky neexistuje Dle dostupných podkladů nebyla rizika zjištěna RIZIKO NE NE Popis rizika Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Rizika spojená s umístěním nemovitosti Riziko záplavy v příloze ZP Dle dostupných podkladů nebyla jiná rizika zjištěna RIZIKO Popis rizika ANO Nemovitost situována v záplavovém území zóna 4 ANO Poloha nemovitosti v chráněném území Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné Rok zaplavení: 2012 Rozsah poškození: kompletně zaplaveno Věcná břemena a obdobná zatížení Na LV č. 42 zapsáno exekuční právo, viz příloha ZP. Dle dostupných podkladů nebyla jiná rizika zjištěna RIZIKO NE ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Rizika ostatní Dle dostupných podkladů nebyla jiná rizika zjištěna RIZIKO ANO ANO Popis rizika Nemovitost vykazuje viditelné technické vady omezující její další životnost Stavby dlouhou dobu neužívané Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 42 Kraj: CZ042 Ústecký Okres: CZ0423 Litoměřice Obec: 565849 Velemín Katastrální území: 711411 Oparno Ulice: Oparno č.o.: 31 Vlastníci Podíl FO RČ: 495726/247 Anna Smejkalová Drahobuz 87, 41145 Drahobuz 1 / 8 FO RČ: 430219/034 Josef Štěpán Dlouhá 1050/8, 41002 Lovosice 5 / 8 FO RČ: 686024/0871 Pavlína Štěpánová Velemín 68, 41131 Velemín 1 / 4 Stavby je součástí část obce Oparno č.p. 31 na pozemku p.č. st. 35 Pozemky st. 35 Stavební parcela Parcela KN 415 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 136 Pozemková parcela Parcela KN 1 762 m 2 trvalý travní porost 137 Pozemková parcela Parcela KN 917 m 2 trvalý travní porost 139 Pozemková parcela Parcela KN 845 m 2 trvalý travní porost 140 Pozemková parcela Parcela KN 126 m 2 trvalý travní porost 172 Pozemková parcela Parcela KN 198 m 2 trvalý travní porost 174 Pozemková parcela Parcela KN 432 m 2 orná půda 175 Pozemková parcela Parcela KN 484 m 2 zahrada - 4 -
Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Jedná se o pozemky, stavební parcela č. St. 35 zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití bydlení o výměře 415 m2, parcela č. 174 trvalý travní porost o výměře 432 m2, parcela č. 175 zahrada o výměře 484 m2. Pozemky jsou rovinné a dle ÚP obce se nacházejí v zastavěném území obce plocha rekreace, parcely č. 136, 137, 139, 140, 172 trvalý travní porost o celkové výměře 3.848 m2 - dle ÚP obce se nacházejí mimo zastavěné území obce součást ZT (zemědělská plocha travní porosty). Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Při stanovení ceny pozemku znalec vychází z nabídkových porovnatelných cen v obdobných lokalitách v okrese Litoměřice a v dané oblasti Velemín. Dle porovnání nabízených prodejním cen obdobných zainvestovaných pozemků se cena za jeden metr čtvereční pohybuje v rozmezí 150-700,- Kč/m2 dle polohy, dopravní obslužnosti, napojení na inženýrské sítě atd. V daném případě znalec stanovil cenu za jeden metr čtvereční stavebního (v zastavěné části obce) ve výši 150,- Kč/m2. (parcely č. St. 35, 174, 175), zemědělské pozemky, parcely č. 136,137,139, 140, 172 stanovil cenu za jeden metr čtvereční zemědělského pozemku (v nezastavěné části obce) ve výši 7,- Kč/m2. Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 35 415 150 1 / 1 62 250 trvalý travní porost 136 1 762 7 1 / 1 12 334 trvalý travní porost 137 917 7 1 / 1 6 419 trvalý travní porost 139 845 7 1 / 1 5 915 trvalý travní porost 140 126 7 1 / 1 882 trvalý travní porost 172 198 7 1 / 1 1 386 orná půda 174 432 150 1 / 1 64 800 zahrada 175 484 150 1 / 1 72 600 Celková výměra pozemků: 5 179 Hodnota pozemků celkem: 226 586 Rekapitulace ocenění Komentář ke stanovení ceny obvyklé a vhodnosti zástavy Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Velemín na katastrálním území Oparno, v okrajoví části obce. Je přístupná po zpevněné komunikaci. Klady oceňované nemovitosti poměrně dobrá dopravní obslužnost D8. Zápory viz rizika nemovitosti. Oceňovaná nemovitost je podle mého názoru prodejná v dlouhodobém časovém úseku, předpokládám nad jeden rok. Znalcem navržená obvyklá cena činí: Současný stav 200tis. Kč. Výše navržené obvyklé ceny znalcem odpovídá trhu nemovitostí k datu ocenění. Při stanovení obvyklých cen znalec zohledňuje všechny známé skutečnosti. Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 0 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota 226 586 Kč 0 Kč Obvyklá cena 200 000 Kč - z toho hodnota pozemku 226 586 Kč 0 Kč Silné stránky nemovitosti poměrně dobrá dopravní obslužnost D8. Slabé stránky nemovitosti viz rizika nemovitost - 5 -
Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 200 000Kč Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0Kč Z toho podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé 5,00 % 10 000Kč ceně: Z toho obvyklá cena pozemků: 226 586Kč Upravená obvyklá cena: 0Kč Započitatelná plocha: 0,00m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 0Kč/m 2 Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 42 ze dne 08.10.2014 3 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 2 Kopie rizika záplavového území Aguarius 1 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 20.2.2002, č.j. spr.920/2002, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace oceňování nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod uvedeným pořadovým číslem. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. - 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -