ZNALECKÝ POSUDEK č. 9249-31/2013 o ceně nemovitostí - domu Nová Ves č.p. 7 s příslušenstvím a pozemky parc.č. St. 25/2, 762/9 v k.ú. Nová Ves u Křimova, obec Hora Svatého Šebestiána, okres Chomutov, kraj Ústecký Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda Husitská 692/3 41501 Teplice zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení (číslo jednací: 110 Ex 1605/05-806) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb., podle stavu ke dni 4.3.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48 415 01 Teplice telefon: 603872207 e-mail: garlik.zdenek@volny.cz Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 16 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Srbicích 6.3.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitostí - domu Nová Ves č.p. 7 s příslušenstvím a pozemky parc.č. St. 25/2, 762/9 v k.ú. Nová Ves u Křimova, obec Hora Svatého Šebestiána, okres Chomutov, kraj Ústecký. Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 1605/05-806 ze dne 31.1.2013) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti rodinný dům, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda věcná a srovnávací (tržní), proto je obvyklá cena stanovena na základě kombinace těchto dvou metod (rodinné domy se v místě běžně nepronajímají, obvyklé nájemné a tedy ani výnosovou hodnotu nelze objektivně zjistit). 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Nová Ves 7 431 82 Hora Svatého Šebestiána Kraj: Ústecký Okres: Chomutov Obec: Hora Svatého Šebestiána Katastrální území: Nová Ves u Křimova Počet obyvatel: 279 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 4.3.2013 za přítomnosti paní Jany Sarköziové a znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice, číslo jednací 110 Ex 1605/05-806 ze dne 31.1.2013 - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem dne 31.1.2013 (LV č. 153) - kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000 z nahlížení do KN ze dne 4.3.2013 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - informace a údaje sdělené paní Sarköziovou - mapa oblasti 5. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 153 pro k.ú. Nová Ves u Křimova je uvedeno: A - Vlastnické právo: SJM Sarközi Jiří a Sarköziová Jana, Nová Ves 7, 430 01 Hora Svatého Šebestiána B - Nemovitosti: Pozemky: parc.č. St. 25/2 378 m 2 zastavěná plocha a nádvoří - 2 -
parc.č. 762/9 1737 m 2 trvalý travní porost Stavby: Nová Ves, č.p. 7, způsob využití rodinný dům, na parcele St. 25/2 B1 - Jiná práva. Bez zápisu C - Omezení vlastnického práva: Nařízení exekucí, exekuční příkazy k prodeji, zástavní práva exekutorská, soudcovská a z rozhodnutí správního orgánu podrobně viz. příloha LV č. 153 D - Jiné zápisy: Viz. příloha LV č. 153 E - Nabývací tituly a jiné doklady zápisu: Viz. příloha LV č. 153 Dle dostupných podkladů nebyly znalcem zjištěny další skutečnosti, které ovlivňují cenu obvyklou nemovitosti, zejména uzavřené nájemní smlouvy apod.. 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici, ocenění je provedeno na základě vlastních měření a zjištění znalce a na základě informací spoluvlastníka nemovitosti. 7. Celkový popis nemovitosti a lokality Jedná se o nemovitost, kterou tvoří dům Nová Ves č.p. 7, samostatně stojící, s jedním částečným podzemním podlažím, jedním nadzemním podlažím a částečným podkrovím a pozemek zastavěný tímto domem a přilehlý pozemek, užívaný jako neoplocená zahrada ve funkčním celku. Situování je v zástavbě obdobných převážně rodinných domů v osadě Nová Ves obce Hora Svatého Šebestiána. Dům je napojen na vodovod a a rozvod el. energie, kanalizace je svedena do žumpy. Další příslušenství tvoří přízemní přistavěné kolny, užívané jako sklad paliva a nářadí. Území je rovinné až mírně svažité směrem na jihovýchod. Přístup je ze zpevněné komunikace. Hora Svatého Šebestiána je menší obcí okresu Chomutov, která je vzdálena od okresního města cca 12 km a leží v blízkosti hranice s Německem. V obci je přiměřená občanská vybavenost a nekompletní vybavenost inženýrskými sítěmi (není plyn). Spojení je linkovým autobusem. Situování je v zástavbě převažujících rodinných domů v osadě Nová Ves, která je vzdálena cca 1 km od kmenové části obce. V osadě není občanská vybavenost a možnost napojení je pouze na vodovod a elektro. - 3 -
B. Znalecký posudek Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 1605/05-806 ze dne 31.1.2013) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti rodinný dům, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda věcná a srovnávací (tržní), proto je obvyklá cena stanovena na základě kombinace těchto dvou metod (rodinné domy se v místě běžně nepronajímají, obvyklé nájemné a tedy ani výnosovou hodnotu nelze objektivně zjistit). 1. Popis objektů a pozemků Dům Nová Ves č.p. 7 Jak bylo uvedeno, jedná se o dům s jedním částečným podzemním podlažím, jedním nadzemním podlažím a podkrovím, samostatně stojící. Dům je zděný, se sedlovou střechou, opatřenou krytinou z vlnovek onduline, včetně klemp. konstrukcí z pozic. plechu pouze z čelní strany, s fasádou štukovou hladkou, s kamenným soklem. Obvodové stěny jsou zděné v tl. 45 až 60 cm, stropy polospalné s rovným podhledem, zateplený podhled krovu a klenbové v 1.PP, vnitřní úpravy povrchů vápennou nebo štukovou omítkou hladkou, částečný keramický obklad a obklad palubkami nebo lamelami z verzalitu, podlahy jsou převážně laminátové plovoucí, kryté kobercem a z keramické dlažby, schody betonové, kryté kobercem. Jsou osazena plastová okna a dveře hladké v 1.NP a dýhované do obložkových zárubní v podkroví. Je proveden rozvod světelné a motorové elektroinstalace, teplé a studené vody a kanalizace. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva, ohřev teplé vody v el. bojleru. Je osazena rohová vana, umyvadlo, kombi WC s umývátkem, kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči. Dispozice: 1.PP: Chodba a schodiště, 2 sklepní místnosti. 1.NP: Chodba a schodiště, obývací pokoj s kuchyní, pokoj, koupelna, WC, technická místnost s el. bojlerem a pračkou. Podkroví: Předsíň, nedokončené WC, 3 pokoje, půda v probíhající úpravě na další pokoj. Charakter stavby: Dům má jedno nadzemní podlaží a podkroví a je v něm jeden byt, jedná se tedy o ocenění rodinného domu. Stáří a opotřebení: Stáří je dle postupu výstavby v obci cca 100 roků. Dům byl v posledních cca 10 až 12 letech postupně rekonstruován, rekonstrukce není ještě zcela dokončena (chybějí dveře v části 1.NP, WC v podkroví, velký pokoj v podkroví ve výstavbě, část klemp. konstrukcí), v 1.NP se projevují některé závady (zejména vlhkost a plíseň na zdivu od vzlínající vlhkosti), jsou rozpojené svody okapů. - 4 -
Kolna s plochou střechou Přízemní přístavba ke štítu domu, užívaná jako sklad paliva a nářadí a stavebního materiálu při rekonstrukci domu. Zdivo tl. 30 cm, zastřešení plochou střechou (ŽB deska na ztraceném bednění z trapézových plechů), s živičnou krytinou a nekompletními klemp. konstrukcemi, osazena plastová okna a hladké dveře, podlaha betonová, omítky vápenné hladké. Zřejmě původní část, později opravovaná, uvažuji průměrné stáří cca 60 roků. Kolna s pultovou střechou Přízemní přístavba k podélné zadní stěně domu, užívaná jako sklad paliva. Zdivo tl. 30 cm, zastřešení pultovou střechou, s provizorní krytinou z vlnitého plechu, bez klemp. konstrukcí, osazena plastová okna a hladké dveře, podlaha betonová, převážně bez omítek. Stáří uvažuji podle použitých materiálů cca 35 roků, životnost stavby uvažuji vzhledem k provedení cca 50 roků. Pozemky Pozemek veden jako zastavěná plocha a nádvoří a trvalý travní porost, rovinný až mírně svažitý směrem na jihovýchod, zastavěný domem a zbytek užíván jako neoplocená zahrada, napojení na vodovod a elektro, přístup ze zpevněné komunikace. Výměra pozemků: parc.č. St. 25/2 378 m 2 zastavěná plocha a nádvoří parc.č. 762/9 1737 m 2 trvalý travní porost celkem 2115 m2 2. Obvyklá cena Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdůvodnění obvyklé ceny Stručná charakteristika a použití těchto metod: a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení - 5 -
přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). V tomto případě je použita nákladová cena staveb s využitím oceňovacího předpisu (vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. - nákladová cena bez koeficientu prodejnosti Kp) a obvyklá cena pozemku, stanovená na základě zkušenosti znalce. b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení prodaných nebo nabízených porovnatelných nemovitostí. Obvyklá cena pro danou kategorii stanovena kombinací hodnoty věcné a srovnávací, obdobné nemovitosti se v místě běžně nepronajímají, výnosovou hodnotu nelze objektivně zjistit. a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Stavby: Dům Nová Ves č.p. 7-5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] 1.PP (5,00*3,00+4,70*2,55+1,30*4,15+1,00* = 42,35 *1,50)/0,80 1.NP 15,90*11,40 = 181,26 Podkroví 10,15*11,40 = 115,71 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.PP 42,35 m 2 2,40 m 1.NP 181,26 m 2 3,30 m - 6 -
Podkroví 115,71 m 2 2,70 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] Spodní stavba ((5,00*3,00+4,70*2,55+1,30*4,15+1,00* = 101,64 m 3 *1,50)/0,80)*2,40 Vrchní stavba 15,90*11,40*3,30 = 598,16 m 3 Zastřešení 10,15*11,40*(1,35+4,50/2) = 416,56 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Spodní stavba PP 101,64 m 3 Vrchní stavba NP 598,16 m 3 Zastřešení Z 416,56 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 116,36 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient 1. Základy P 8,20 100 0,46 3,77 2. Zdivo S 21,20 100 1,00 21,20 3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 3,40 100 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0,90 50 1,00 0,45 6. Klempířské konstrukce C 0,90 50 0,00 0,00 7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80 8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 9. Vnější obklady S 0,50 100 1,00 0,50 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 11. Schody S 1,00 100 1,00 1,00 12. Dveře S 3,20 50 1,00 1,60 12. Dveře N 3,20 50 1,54 2,46 13. Okna N 5,20 100 1,54 8,01 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100 1,00 1,00 16. Vytápění S 5,20 100 1,00 5,20 17. Elektroinstalace S 4,30 100 1,00 4,30 18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 19. Rozvod vody S 3,20 100 1,00 3,20 20. Zdroj teplé vody S 1,90 100 1,00 1,90 21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00 22. Kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 4,10 100 1,00 4,10 25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30-7 - Upravený obj. podíl
26. Ostatní C 3,40 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 94,29 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m 3 ] = 2 290,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1, 0900 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9429 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1460 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 293,15 Plná cena: 1 116,36 m 3 * 4 293,15 Kč/m 3 = 4 792 700,93 Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří objektu: 100 roků Opotřebení: 60,000 % - 2 875 620,56 Kč Dům Nová Ves č.p. 7 - zjištěná cena = 1 917 080,37 Kč Kolna s plochou střechou - 9 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba 7: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1274 Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] Vrchní stavba 8,25*15,50*3,30 = 421,99 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Vrchní stavba NP 421,99 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 421,99 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený - 8 -
standardu [%] [%] obj. podíl 1. Základy S 7,10 100 1,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31,80 100 1,00 31,80 3. Stropy S 19,80 100 1,00 19,80 4. Krov S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 8,10 100 1,00 8,10 6. Klempířské práce P 1,70 100 0,46 0,78 7. Úprava povrchů S 6,10 100 1,00 6,10 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře S 3,00 100 1,00 3,00 10. Okna N 1,10 100 1,54 1,69 11. Podlahy S 8,20 100 1,00 8,20 12. Elektroinstalace S 5,80 100 1,00 5,80 Součet upravených objemových podílů 99,67 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9967 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,0930 Základní cena upravená: [Kč/m 3 ] = 2 216,47 Plná cena: 421,99 m 3 * 2 216,47 Kč/m 3 = 935 328,18 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 60 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 90 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 60 / 90 = 66,667 % - 623 555,24 Kč Kolna s plochou střechou - zjištěná cena = 311 772,94 Kč Kolna s pultovou střechou - 9 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba 7: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1274 Obestavěný prostor: - 9 -
Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] Vrchní stavba 15,90*4,10*(3,00+1,65/2) = 249,35 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Vrchní stavba NP 249,35 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 249,35 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient 1. Základy S 7,10 100 1,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31,80 100 1,00 31,80 3. Stropy C 19,80 100 0,00 0,00 4. Krov S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 8,10 100 1,00 8,10 6. Klempířské práce C 1,70 100 0,00 0,00 7. Úprava povrchů C 6,10 100 0,00 0,00 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře S 3,00 100 1,00 3,00 10. Okna N 1,10 100 1,54 1,69 11. Podlahy S 8,20 100 1,00 8,20 12. Elektroinstalace C 5,80 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 67,19 Upravený obj. podíl Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,6719 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,0930 Základní cena upravená: [Kč/m 3 ] = 1 494,18 Plná cena: 249,35 m 3 * 1 494,18 Kč/m 3 = 372 573,78 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 35 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 35 / 50 = 70,000 % - 260 801,65 Kč Kolna s pultovou střechou - zjištěná cena = 111 772,13 Kč - 10 -
Pozemky: 2115 m2 á 100,- Kč/m2 = 211 500,- Kč Rekapitulace věcné hodnoty: Dům Nová Ves č.p. 7 = 1 917 080,- Kč Kolna s plochou střechou = 311 773,- Kč Kolna s pultovou střechou = 111 772,- Kč Pozemky = 211 500,- Kč Cena nemovitosti včetně odpočtu opotřebení činí celkem Výsledná věcná hodnota nemovitosti po zaokrouhlení činí 2 552 125,- Kč 2 552 130,- Kč c) metoda srovnávací (tržní) K dispozici údaje o prodeji v obdobné lokalitě a o inzerci v obci, stejné osadě: Prodej rekreační domek Brandov č.e. 21 Rekreační domek samostatně stojící, s 1 NP a podkrovím, zděný, se sedlovou střechou s krytinou z osinkocementových šablon, osazena dřevěná zdvojená okna a hladké dveře, vytápění lokální krbem a uhelným sporákem, ohřev teplé vody v bojleru, osazena vana, umyvadlo, WC a uhelný sporák. Brandov leží ve výběžku Krušných hor, prakticky na hranici s Německem, v místě jsou všechny IS, spojení linkovým autobusem. Prodej, kterému jsem byl přítomen jako odhadce ČSOB (ocenění č. 126/12/76 ze dne 20.11.2012). Kupní cena 750 tis. Kč, obestavěný prostor 294 m3, užitná plocha 86 m2, pozemek 655 m2. Jednotková cena za 1 m2 užitné plochy 8 700,- Kč Porovnání: Prodej rekreačního domku, využitelného i pro trvalý pobyt, v obdobně situované obci při hranici s Německem sousedního okresu Most, lokalita srovnatelná, velikost menší, stav obdobný, pozemek menší. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: stáří prodeje, lokalita, vybavení, stav, velikost, pozemek): 0,95x1,00x1,10x1,00x0,80x1,20=1,00. Redukovaná jednotková cena: 8 700,- Kč/m2 Prodej dům rodinný 146 m2, Hora Svatého Šebestiána, Nová Ves Rodinný dům o dispozici 4+kk s garáží, zahradou, terasou, kolnou a vyvýšeným domkem pro děti. Dům je částečně zateplen, z jedné třetiny podsklepen, má plastová okna, nové rozvody. V přízemí domu najdeme pokoj s dveřmi na terasu, verandu, koupelnu s WC a sprchovým koutem a prostorný pokoj rozdělený na část obývací, jídelní a kuchyňský kout. V patře je ložnice a dětský pokoj se vchodem na půdu. - 11 -
Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 285645 (M&M reality holding, a.s., Krakovská 1675/2, 11000 Praha), aktualizace 28.2.2013, uvedena užitná plocha 146 m2, pozemek 910 m2, inzerovaná cena 1,65 mil. Kč. Jednotková cena za 1 m2 užitné plochy 11 300,- Kč. Porovnání: Inzerce menšího RD ve stejné osadě, v obdobném stavu, navíc s garáží, s menším pozemkem. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, vybavení, stav, velikost, pozemek): 0,85x1,00x1,00x1,00x0,90x1,10=0,84. Redukovaná jednotková cena: 9 500,- Kč/m2 Prodej dům rodinný 140 m2, Hora Svatého Šebestiána, Nová Ves Rodinný dům o velikosti 3+1 v malé vesničce, 13 km od Chomutova. V přízemí najdeme kuchyni, obývací pokoj, koupelnu se sprchovým koutem a vanou spojenou s WC, 2 komory, v patře je další pokoj a ložnice. Vytápění domu je zajištěno automatickým kotlem na pevná paliva, který je umístěn ve sklepě domu. Velmi klidné místo k bydlení či rekreaci.inzerce na sreality.cz, ID zakázky 291188 (M&M reality holding, a.s., Krakovská 1675/2, 11000 Praha), aktualizace 28.1.2013, uvedena užitná plocha 140 m2), pozemek 548 m2, inzerovaná cena 1,45 mil. Kč. Jednotková cena za 1 m2 užitné plochy 10 400,- Kč. Porovnání: Inzerce menšího RD ve stejné osadě, v obdobném stavu, s menším pozemkem. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, vybavení, stav, velikost, pozemek): 0,85x1,00x1,00x1,00x0,90x1,15=0,88. Redukovaná jednotková cena: 9 200,- Kč/m2 Vyhodnocení srovnávací hodnoty: Rozpětí redukovaných cen: 8 700,- až 9 500,- Kč/m2 Stanovená cena za 1 m2 u oceňované nemovitosti: 9 000,- Kč/m2 Komentář: Pro porovnání tři nemovitosti v prvním případě rekreační object s možností trvalého bydlení v obdobném stavu v obdobné příhraniční lokalitě sousedního okresu a ve dvou případech inzerce obdobně vybavených menších domů v obdobném stavu ve stejné obci i její části (osadě Nová Ves). Po úpravě na parametry oceňované nemovitosti považuji za přiměřenou jednotkovou cenu částku cca 9 tis. Kč/m2. Pro výměru upravené podlahové plochy cca 250 m2 (krácení sklepa na 50%) srovnávací hodnotu uvažuji ve výši cca 2,3 mil. Kč. Srovnávací hodnota = 2 300 000,- Kč - 12 -
d) Zdůvodnění obvyklé ceny Pro ocenění cenou obvyklou byly stanoveny hodnoty věcná a srovnávací, obdobné nemovitosti se v místě běžně nepronajímají, výnosovou hodnotu nelze objektivně zjistit. V regionu jsou v současné době prodejní ceny u všech typů nemovitostí převážně pod věcnou hodnotou, pouze u rodinných domů se v lepších lokalitách věcné hodnotě blíží. Obvyklou cenu uvažuji zhruba ve výši porovnávací hodnoty cca 2,3 mil. Kč. Obvyklá cena je stanovena bez vlivu nařízených exekucí, exekučních příkazů k prodeji nemovitostí a zástavních práv. Na základě uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou ve výši: Výsledná obvyklá cena nemovitostí 2 300 000,- Kč slovy: dvamilionytřistatisíc Kč V Srbicích 6.3.2013 Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48 415 01 Teplice D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 6.5.1991, č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 9249-31/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 046 13. V Srbicích 6.3.2013 Ing. Zdeněk Garlík - 13 -