ZNALECKÝ POSUDEK č. 714-1/2014 O stanovení ceny v místě a čase obvyklé - objektu RD č.p. 6, včetně příslušenství a pozemků na LV č. 29, v obci Prosetín, k.ú. Prosetín u Bystřice nad Pernštejnem a k.ú. Brťoví. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Brno Město - JUDr. Karel Urban Minská 54 616 00 Brno Účel znaleckého posudku: Stanovit cenu nemovitostí na LV č. 29, obec Prosetín dle usnesení č.j. 97EX5411/09-162 Exekutorského úřadu Brno - město. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 4.11.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Ivo Doležal U Klafárku 2039/5/18 591 01 Žďár nad Sázavou Znalecký posudek obsahuje 18 stran textu včetně titulního listu a 4 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Žďáru nad Sázavou 18.1.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit cenu nemovitostí dle usnesení 97EX 5411/09-162 exekutorského úřadu Brno - město. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: RD č.p. 6 + pozemky v k.ú. Brťoví a Prosetín Adresa předmětu ocenění: Brťoví 6 592 64 Prosetín Kraj: Kraj Vysočina Okres: Žďár nad Sázavou Obec: Prosetín Katastrální území: Brťoví Počet obyvatel: 398 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 4.11.2013 za přítomnosti paní Medunové a pana Meduny. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - informace o nemovitosti od vlastníka - snímek z katastrální mapy - výpis z listu vlastnictví č.29 - informace z místního šetření - oceňovací předpisy - měřičské potřeby - databáze znalce - informace z realitních serverů - informace z realitních kanceláří 5. Vlastnické a evidenční údaje LV: č. 29 k.ú. Brťoví: - rodinný dům č.p. 6 na p.č. st. 23 Pozemky: - p.č. st. 23 zastavěná plocha 202 m 2 - p.č. 90/2 ostatní plocha 727 m 2 - p.č. 91 ostatní plocha 90 m 2 - p.č. 124 lesní pozemek 5276 m 2 - p.č. 126 lesní pozemek 410 m 2 - p.č. 127 orná půda 7956 m 2 - p.č. 404/2 lesní pozemek 510 m 2 - p.č. 404/7 travní porost 2269 m 2 - p.č. 404/12 ostatní plocha 868 m 2 - p.č. 405 lesní pozemek 3219 m 2-2 -
- p.č. 408/2 lesní pozemek 531 m 2 - p.č. 481 lesní pozemek 1199 m 2 - p.č. 482/6 travní porost 2860 m 2 - p.č. 482/7 travní porost 3402 m 2 - p.č. 482/10 travní porost 273 m 2 - p.č. 485 travní porost 1892 m 2 - p.č. 821/3 ostatní plocha 167 m 2 - p.č. 848/32 ostatní plocha 3 m 2 k.ú.prosetín u Bystřice nad Pernštejnem - p.č. 4059 orná půda 2400 m 2 Vlastník: - SJM Jiří Meduna a Marta Medunová, Brťoví 6, 593 01 Prosetín Dále jsou na LV zapsány exekuční příkazy k prodeji, nařízení exekuce a zástavní práva - při ocenění se k nim nepřihlíží. 6. Dokumentace a skutečnost Fotodokumentace a informace z místního šetření. 7. Celkový popis nemovitosti Nemovitost č.p. 6 je postavena v obci Prosetín - v části obce Brťoví ( cca 2,5 km západně od Prosetína), cca 12 km východně od Bystřice nad Pernštejnem, v obytné zóně s rodinnými domy. Objekt v současné době je užíván k trvalému bydlení. Hlavní objekt - RD je v charakteru samostatného domu - zděné konstrukce, se sedlovou střechou s obdélníkovým půdorysem. Stavba obsahuje 1.NP, půdní prostor, garáž a stodolu. K objektu přísluší přípojky vody, elektro, kanalizace do jímky, oplocení, zahrada, pozemky a venkovní úpravy. Dále k objektu přísluší zemědělské pozemky, ostatní plochy a lesní pozemky s porosty. Zásobování vodou je z vodovodu - veřejného. Splaškové vody jsou svedeny do jímky. Přípojka elektro je z veřejného rozvodu NN. Plynovod je přiveden k fasádě objektu. RD byl postaven cca roku 1930 - od tohoto data je užíván. V uplynulých letech proběhly některé dílčí stavební úpravy. Opotřebení stavby je zvýšené. Řemeslné provedení je a vybavení je podstandardní. 8. Obecně k použité metodě stanovení obvyklé ceny Cena obvyklá ( obecná, tržní) je cena, která by byla dosažena při prodejích stejné, popřípadě podobné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena je tedy cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zvláštní hodnota přikládaná k nemovitosti vyplývající z osobního vztahu k předmětné nemovitosti. - 3 -
Metoda odhadu obvyklé ceny Obvyklou cenu nemovitosti nelze spočítat podle žádných matematických vztahů. Lze ji stanovit pouze na základě podrobné znalosti místního trhu s nemovitostmi s důrazem na konkrétní parametry oceňované nemovitosti. Věcná hodnota nemovitosti jedná se podstatě o stanovení finančních nákladů na vybudování nové stavby v současných cenách ( reprodukční cena stavby). Tyto náklady jsou sníženy o opotřebení, které je stanoveno přiměřeně s ohledem na stáří a skutečný stav ( časová cena).v tomto posudku je pro výpočet věcné hodnoty nemovitosti použit přiměřeně zákon č. 151/1997 Sb. a vyhlášky č. 452/2003 Sb. a 3/2008 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Ve výpočtu není použit koeficient prodejnosti. Srovnávací hodnota nemovitosti jedná se o výsledek vyhodnocení nedávno uskutečněných nebo uskutečňovaných prodejů nemovitostí, které jsou svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou srovnatelné s oceňovanou nemovitostí. Toto srovnání je provedeno na základě zjištění a průzkumů znalce, konzultací s realitními kancelářemi a reálným vyhodnocením nabídky a poptávky v předmětné lokalitě. B 1. Stanovení ceny nemovitosti - věcné hodnoty Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD č.p. 6 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky u č.p. 6 - p.č. 23, p.č. 821/3 B1. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD č.p. 6 Popis Vlastní objekt je zděný - převážně z nepálených cihel, se sedlovou střešní konstrukcí, krytina betonová, klempířské prvky z pozinkovaného plechu - okapy nejsou,okna dřevěná. Stropy jsou dřevěné, omítky jsou vápenné, podlahy v pokojích jsou betonové, hydroizolace místy porušená. Venkovní omítka je březolitová. - 4 -
Ve vnitřní dispozici 1.NP je kuchyně, 3x ložnice, chodba, WC, koupelna, - vybavení 1.NP je podstandardní. Vytápění objektu je lokální - kamna na tuhá paliva. Dům má vnitřní rozvod elektro a vody, splaškovou kanalizaci. Na zahradě u RD jsou venkovní úpravy, trvalé porosty - ovocné stromy a okrasné stromy. Stavebně-technický stav objektu je podprůměrný. Opotřebení je zvýšené. Stáří objektu je cca z roku 1930. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP 13,0*8,0 = 104,00 zastřešení 13,0*8,0 = 104,00 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.NP 104,00 m 2 2,50 m zastřešení 104,00 m 2 3,80 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (13,0*8,0)*(3,5) = 364,00 m 3 zastřešení (13,0*8,0)*(3,8/2) = 197,60 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 364,00 m 3 zastřešení Z 197,60 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 561,60 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení - 5 -
(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy mělké založení bez izolace P 100 2. Zdivo zděné tl. 45 cm P 100 3. Stropy dřevěné S 100 4. Střecha krov dřevěný, vázaný S 100 5. Krytina S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech C 50 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 50 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové S 100 8. Fasádní omítky břízolitové omítky S 100 9. Vnější obklady C 100 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady S 100 11. Schody C 100 12. Dveře hladké plné dveře S 100 13. Okna dřevěná, zdvojená S 100 14. Podlahy obytných místností PVC S 100 15. Podlahy ostatních místností betonová mazanina P 100 16. Vytápění kamna na tuhá paliva P 100 17. Elektroinstalace třífázová S 100 18. Bleskosvod chybí C 100 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená voda P 100 20. Zdroj teplé vody koupelnová kamna P 100 21. Instalace plynu chybí C 100 22. Kanalizace žumpa P 100 23. Vybavení kuchyně plynový sporák S 100 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC S 100 25. Záchod splachovací S 100 26. Ostatní chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 8,20 100 0,46 3,77 2. Zdivo P 21,20 100 0,46 9,75 3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 3,40 100 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce C 0,90 50 0,00 0,00 6. Klempířské konstrukce S 0,90 50 1,00 0,45 7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80 8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 9. Vnější obklady C 0,50 100 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 11. Schody C 1,00 100 0,00 0,00 12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20-6 -
15. Podlahy ostatních místností P 1,00 100 0,46 0,46 16. Vytápění P 5,20 100 0,46 2,39 17. Elektroinstalace S 4,30 100 1,00 4,30 18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 19. Rozvod vody P 3,20 100 0,46 1,47 20. Zdroj teplé vody P 1,90 100 0,46 0,87 21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00 22. Kanalizace P 3,10 100 0,46 1,43 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 4,10 100 1,00 4,10 25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30 26. Ostatní C 3,40 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 69,89 Koeficient vybavení K 4 : 0,6989 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. - 7 - Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy P 8,20 100,00 0,46 3,77 5,40 80 130 61,54 3,3232 2. Zdivo P 21,20 100,00 0,46 9,75 13,95 80 120 66,67 9,3005 3. Stropy S 7,90 100,00 1,00 7,90 11,30 80 100 80,00 9,0400 4. Střecha S 7,30 100,00 1,00 7,30 10,44 80 90 88,89 9,2801 5. Krytina S 3,40 100,00 1,00 3,40 4,86 80 85 94,12 4,5742 6. Klempířské konstrukce S 0,90 50,00 1,00 0,45 0,64 30 32 93,75 0,6000 7. Vnitřní omítky S 5,80 100,00 1,00 5,80 8,30 80 95 84,21 6,9894 8. Fasádní omítky S 2,80 100,00 1,00 2,80 4,01 50 65 76,92 3,0845 10. Vnitřní obklady S 2,30 100,00 1,00 2,30 3,29 30 35 85,71 2,8199 12. Dveře S 3,20 100,00 1,00 3,20 4,58 50 60 83,33 3,8165 13. Okna S 5,20 100,00 1,00 5,20 7,44 80 90 88,89 6,6134 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100,00 1,00 2,20 3,15 50 55 90,91 2,8637 15. Podlahy ostatních místností P 1,00 100,00 0,46 0,46 0,66 50 55 90,91 0,6000 16. Vytápění P 5,20 100,00 0,46 2,39 3,42 40 45 88,89 3,0400 17. Elektroinstalace S 4,30 100,00 1,00 4,30 6,15 40 50 80,00 4,9200 19. Rozvod vody P 3,20 100,00 0,46 1,47 2,10 40 45 88,89 1,8667 20. Zdroj teplé vody P 1,90 100,00 0,46 0,87 1,24 30 35 85,71 1,0628 22. Kanalizace P 3,10 100,00 0,46 1,43 2,05 50 60 83,33 1,7083 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100,00 1,00 0,50 0,72 30 35 85,71 0,6171 24. Vnitřní vybavení S 4,10 100,00 1,00 4,10 5,87 30 40 75,00 4,4025 25. Záchod S 0,30 100,00 1,00 0,30 0,43 30 40 75,00 0,3225 Opotřebení: 80,8453 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,6989 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1460 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,0590 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 091,68
Plná cena: 561,60 m 3 * 3 091,68 Kč/m 3 = 1 736 287,49 Kč Opotřebení analytickou metodou: 80,8453 % - 1 403 706,83 Kč RD č.p. 6 - zjištěná cena = 332 580,66 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemky u č.p. 6 - p.č. 23, p.č. 821/3 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % 2.11. Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: +3 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,0590 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1460 1,0590 3,00 81,93 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 35,- 0,40 2,1460 1,0590 3,00 32,77 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 23 202,00 81,93 16 549,86 nádvoří 28 odstavec 5 ostatní plocha - 821/3 167,00 32,77 5 472,59 zahrada Stavební pozemky - celkem 22 022,45 Pozemky u č.p. 6 - p.č. 23, p.č. 821/3 - zjištěná cena = 22 022,45 Kč - 8 -
Rekapitulace věcné hodnoty nemovitosti : Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD č.p. 6 1 736 287,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 736 287,50 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky u č.p. 6 - p.č. 23, p.č. 821/3 22 022,50 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 22 022,50 Kč Celkem 1 758 310,- Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 758 310,- Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD č.p. 6 332 580,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem 332 580,70 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky u č.p. 6 - p.č. 23, p.č. 821/3 22 022,50 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 22 022,50 Kč Celkem 354 603,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 354 603,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 354 600,- Kč Věcná hodnota vedl. staveb a venkovních úprav (odb. odhad) 140 000,-Kč Věcná hodnota (zaokrouhl.) nákl. cena bez kp + pozemky + vedl. stavby 475 000,-Kč - 9 -
B 2. Stanovení srovnávací hodnoty nemovitosti RD č.p. 6 Průzkumem trhu v podobných lokalitách byly zjištěny prodejní ceny obdobných nemovitostí. Srovnatelné nemovitosti byly porovnány dle následujících ukazatelů: - cena lokalita dojezdové vzdálenosti - dostupnost velikost výměra - vytápění vybavení technický stav - příslušenství přípojky zatíženost právní závazky a vady na nemovitosti Srovnávací objekty: RD Prosetín - cena 500 000,-Kč, lokalita lepší, dojezd - srovnatelný, dostupnost srovnatelná, velikost menší, zast. plocha 140 m2, pozemek celkem 1400 m2 větší, vytápění - lokální tuhá paliva - srovnatelné, vybavení srovnatelné, technický stav lepší, příslušenství srovnatelné, přípojky elektro, voda srovnatelné, zatíženost právní závazky a vady - nejsou - lepší Srovnávací hodnota 0,400 mil. Kč RD Koroužné - cena 350 000,-Kč, lokalita srovnatelná, dojezd - srovnatelný, dostupnost srovnatelná, velikost menší, zast. plocha 100 m2, pozemek 300 m2 srovnatelný, vytápění - lokální plynové - lepší, vybavení srovnatelné, technický stav srovnatelný, příslušenství srovnatelné, přípojky voda, elektro, plyn srovnatelné, zatíženost právní závazky a vady nejsou - lepší Srovnávací hodnota 0,350 mil. Kč RD Ždánice - cena 500.000,-Kč, lokalita lepší, dojezd - srovnatelný, dostupnost srovnatelná, velikost srovnatelná, pozemek 500 m2 větší, vytápění - ústřední - lepší, vybavení lepší, technický stav lepší, příslušenství srovnatelné, přípojky voda, elektro, srovnatelné, zatíženost právní závazky a vady nejsou - lepší Srovnávací hodnota 0,400 mil. Kč Stanovení srovnávací hodnoty: Při stanovení srovnávací hodnoty byly nemovitosti vzájemně porovnány z hlediska technického, lokality, poptávce na trhu, omezujících kriterií a dalších. Při určení srovnávací hodnoty nebylo uvažováno zatížení objektu nájemním vztahem nebo jinou právní či technickou závadou. U objektů tohoto charakteru se ve většině případů ceny blíží k věcné hodnotě nemovitosti, a to zdola v některých případech s velmi výrazným rozdílem. Na základě výše uvedeného je stanovena srovnávací hodnota nemovitosti na 400 000,-Kč Srovnávací hodnota nemovitosti 400 000 Kč - 10 -
B 3. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti Pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti v čase a místě byla použita následující kriteria ve vazbě na oceňovanou nemovitost: 1. Celkový charakter nemovitosti: Nemovitost č.p. 6 je postavena v obci Prosetín - v části obce Brťoví ( cca 2,5 km západně od Prosetína), cca 12 km východně od Bystřice nad Pernštejnem, v obytné zóně s rodinnými domy. Objekt v současné době je užíván k trvalému bydlení. Hlavní objekt - RD je v charakteru samostatného domu - zděné konstrukce, se sedlovou střechou s obdélníkovým půdorysem. Stavba obsahuje 1.NP, půdní prostor, garáž a stodolu. K objektu přísluší přípojky vody, elektro, kanalizace do jímky, oplocení, zahrada, pozemky a venkovní úpravy. Dále k objektu přísluší zemědělské pozemky, ostatní plochy a lesní pozemky s porosty. Zásobování vodou je z vodovodu - veřejného. Splaškové vody jsou svedeny do jímky. Přípojka elektro je z veřejného rozvodu NN. Plynovod je přiveden k fasádě objektu. RD byl postaven cca roku 1930 - od tohoto data je užíván. V uplynulých letech proběhly některé dílčí stavební úpravy. Opotřebení stavby je zvýšené. Řemeslné provedení je a vybavení je podstandardní. 2. Trh s nemovitostmi v okolí: podprůměrný zájem o nemovitosti 3. Lokalita obec: Prosetín - cca 400 obyvatel 4. Konfigurace terénu: mírně svažitý pozemek 6. Zástavba v okolí: RD, místní komunikace 7. Inženýrské sítě: elektřina, voda z veřejného vodovodu, plynovod - možnost 8. Doprava: autobus v místě 9. Obchod a služby v místě: není, ostatní občanská vybavenost 12 km Bystřice n. P., 8 km Olešnice 10. Příjezd k nemovitosti: po zpevněné cestě 11. Životní prostředí: dobré širší okolí 12. Změny v zástavbě: bez zásadních změn 13. Příslušenství k nemovitost: přípojka vody, plynu a elektro, pozemky v blízkosti stavby neudržovaná zahrada 14. Provedení stavby: podstandardní 15. Technický stav nemovitosti: špatný 16. Orientace ke světovým stranám: hřeben orientace V - Z, obytné místnosti J, Z. 17. Možnost dalšího rozšíření: v rámci přilehlých pozemků - omezená 18. Výhody posuzované nemovitosti: klidná lokalita - 11 -
19. Nevýhody posuzované nemovitosti: absence občanské vybavenosti, špatný technický stav zanedbaná údržba, právní stav nemovitosti nařízení exekuce apod.. Rekapitulace zjištěných hodnot: Srovnávací hodnota nemovitosti Věcná hodnota nemovitosti 400 000 Kč 475 000 Kč Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto ke stavu a k místním podmínkám polohy této nemovitosti. Objekty tohoto charakteru (RD obdobného stáří a stavebnětechnického provedení ) jsou na trhu průměrně obchodovány ceny jsou značně rozdílné. Celkovou výši obvyklé ceny nemovitosti snižují náklady nutné na uvedení stavby do uspokojivého stavu, který odpovídá současným požadavkům na trvalé nebo rekreační bydlení. Negativně na výši obvyklé ceny nemovitosti působí právní stav nemovitosti spoluvlastnictví, exekuční příkazy k prodeji apod. Na základě výše uvedených zjištění odhaduji obvyklou cenu nemovitosti č.p. 6, pozemků p.č. 23 a 821/3 vč. příslušenství na: slovy: čtyřistatisíckorunčeských 400 000,-Kč B 4. Stanovení obvyklé ceny ostatních pozemků na LV č. 29 Předmětné pozemky jsou dle požadavku objednatele oceněny po níže uvedených částech. Základem pro stanovení obvyklé ceny resp. tržní hodnoty je stanovní srovnávací hodnoty: Průzkumem trhu v podobných lokalitách byly zjištěny prodejní ceny obdobných nemovitostí. Srovnatelné nemovitosti byly porovnány dle následujících ukazatelů: - cena lokalita dojezdové vzdálenosti - dostupnost velikost výměra - příslušenství přípojky - porosty zatíženost právní závazky a vady na nemovitosti 1. Pozemek p.č. 4059 v k.ú. Prosetín u Bystřice nad Pernštejnem Jedná se o zemědělský pozemek v půdním celku cca 1,0 km východně od okraje zastavěné části Brťoví. Pozemek má sklon k SV a na okraji pozemku se nachází náletový porost dřevin. - p.č. 4059 orná půda 2400 m 2 BPEJ 73254 1257m 2 cena vyhl. 1,86 Kč/m 2 BPEJ 75044 1153m 2 cena vyhl. 1,45 Kč/m 2 Srovnávací hodnota 2-5,-Kč/m 2 Obvyklá cena 3,-Kč/m 2 x 2400 m 2 = 7 200,-Kč - 12 -
2. Pozemky p.č. 90/2 a p.č. 91 v k.ú. Brťoví Jedná se o zemědělsky využívané pozemky v půdním celku cca 0,5 km SZ od okraje zastavěné části Brťoví. Pozemek má sklon k JZ a na okraji pozemku se nachází náletový porost dřevin. - p.č. 90/2 ostatní plocha 727 m 2 - p.č. 91 ostatní plocha 90 m 2 Srovnávací hodnota 2-5,-Kč/m 2 Obvyklá cena celkem 3,-Kč/m 2 x 817 m 2 = 2451,-Kč 3. Pozemky p.č. 124, p.č. 126 a p.č. 127 v k.ú. Brťoví Pozemky se nachází cca 0,6 km severně od okraje zastavěné části Brťoví. Pozemek p.č. 127 je zemědělský - na záp. okraji s porostem dřevin část náletové - část výsadba ( stáří 3 roky). P.č. 124 a 126 jsou lesní pozemky s porostem. - p.č. 124 lesní pozemek 5276 m 2 - p.č. 126 lesní pozemek 410 m 2 - p.č. 127 orná půda 7956 m 2 BPEJ 72911 3088m 2 cena vyhl. 6,14 Kč/m 2 BPEJ 74078 4795m 2 cena vyhl. 1,07 Kč/m 2 BPEJ 75011 73m 2 cena vyhl. 3,52 Kč/m 2 p.č. 124 lesní pozemek a porost: Cena dle vyhlášky: Název Parcelní číslo SLT Výměra [m2] JC UC Cena [Kč] lesní pozemek 124 4B 5 276,00 6,59 6,59 34 768,84 Lesní porosty - p.č. 124 - zjištěná cena 215 587,89 Kč Srovnávací hodnota p.č. 124 - pozemek 2-6,-Kč/m 2 Obvyklá cena pozemek + porost 10-25,- Kč/m 2 Obvyklá cena p.č. 124 celkem pozemek + porost - 110 000,-Kč p.č. 126 lesní pozemek a porost: Cena dle vyhlášky: Název Parcelní číslo SLT Výměra [m2] JC UC Cena [Kč] lesní pozemek 126 4B 410,00 6,59 6,59 2 701,90-13 -
Lesní porosty - p.č. 126 - zjištěná cena 8 516,48 Kč Srovnávací hodnota p.č. 126 - pozemek 2-6,-Kč/m 2 Obvyklá cena pozemek + porost 10-25,- Kč/m 2 Obvyklá cena p.č. 126 celkem pozemek + porost - 4 000,-Kč - p.č. 127 orná půda Srovnávací hodnota p.č. 127 2-5,-Kč/m 2 Obvyklá cena p.č. 127 celkem 4,-Kč/m 2 x 7956 m 2 = 31 824,-Kč 4. Pozemky p.č. 404/2, p.č. 404/7, p.č. 404/12 a p.č. 405 v k.ú. Brťoví Pozemky se nachází cca 0,4 km jihovýchodně od okraje zastavěné části Brťoví. Pozemek p.č. 404/2, 404/12 a 405 jsou pozemky s lesním porostem. P.č. 404/7 je zemědělský - na sev. okraji s porostem dřevin. - p.č. 404/2 lesní pozemek 510 m 2 - p.č. 405 lesní pozemek 3219 m 2 - p.č. 404/12 ostatní plocha - les 868 m 2 - p.č. 404/7 travní porost 2269 m 2 BPEJ 74068 2269m 2 cena vyhl. 1,08 Kč/m 2 p.č. 404/2 lesní pozemek a porost: Cena dle vyhlášky: Název Parcelní číslo SLT Výměra [m2] JC Úprava [%] UC Cena [Kč] lesní pozemek 404/2 4K 510,00 4,06 4,06 2 070,60 Lesní porosty - p.č. 404/2 - zjištěná cena 11 224,84 Kč Srovnávací hodnota p.č. 404/2 - pozemek 2-6,-Kč/m 2 Obvyklá cena pozemek + porost 10-25,- Kč/m 2 Obvyklá cena p.č. 404/2 celkem pozemek + porost - 5 000,-Kč - 14 -
p.č. 405 lesní pozemek a porost: Cena dle vyhlášky: Název Parcelní číslo SLT Výměra [m2] JC Úprava [%] UC Cena [Kč] lesní pozemek 405 4K 3 219,00 4,06 4,06 13 069,14 Lesní porosty - p.č. 405 - zjištěná cena 70 848,48 Kč Srovnávací hodnota p.č. 405 - pozemek 2-6,-Kč/m 2 Obvyklá cena pozemek + porost 10-25,- Kč/m 2 Obvyklá cena p.č. 405 celkem pozemek + porost - 35 000,-Kč p.č. 404/12 ostatní plocha - lesní pozemek a porost: Cena dle vyhlášky: Název Parcelní číslo SLT Výměra [m2] JC Úprava [%] UC Cena [Kč] ostatní plocha 404/12 4K 868,00 4,06 4,06 3 524,08 Lesní porosty - p.č. 404/12 - zjištěná cena 6 897,90 Kč Srovnávací hodnota p.č. 404/12 - pozemek 2-6,-Kč/m 2 Obvyklá cena pozemek + porost 10-25,- Kč/m 2 Obvyklá cena p.č. 404/12 celkem pozemek + porost - 9000,-Kč - p.č. 404/7 orná půda Srovnávací hodnota p.č. 404/7 2-5,-Kč/m 2 Obvyklá cena p.č. 404/7 celkem 3,-Kč/m 2 x 2269 m 2 = 6 807,-Kč 5. Pozemky p.č. 480/2, p.č. 481, p.č. 482/6, p.č. 482/7, p.č. 482/10, p.č. 485 a p.č. 484/32 v k.ú. Brťoví Pozemky se nachází cca 0,4 km jihojihovýchodně od okraje zastavěné části Brťoví. Pozemek p.č. 480/2, 481 lesní pozemky s lesním porostem. P.č. 482/6, 482/7, 482/10, 485 jsou zemědělské - na okraji s porostem dřevin. P.č. 848/32 je ostatní plocha mez. - 15 -
- p.č. 408/2 lesní pozemek 531 m 2 - p.č. 481 lesní pozemek 1199 m 2 - p.č. 482/6 travní porost 2860 m 2 BPEJ 72944 2714m 2 cena vyhl. 2,44 Kč/m 2 BPEJ 76811 101 m 2 cena vyhl. 1,16 Kč/m 2 BPEJ 76841 45m 2 cena vyhl. 1,14 Kč/m 2 - p.č. 482/7 travní porost 3402 m 2 BPEJ 72944 3148m 2 cena vyhl. 2,44 Kč/m 2 BPEJ 76811 254m 2 cena vyhl. 1,16 Kč/m 2 - p.č. 482/10 travní porost 273 m 2 BPEJ 72944 273m 2 cena vyhl. 2,44 Kč/m 2 - p.č. 485 travní porost 1892 m 2 BPEJ 72944 71m 2 cena vyhl. 2,44 Kč/m 2 BPEJ 76841 1821m 2 cena vyhl. 1,14 Kč/m 2 - p.č. 848/32 ostatní plocha 3 m 2 - p.č. 480/2 lesní pozemek a porost: Cena dle vyhlášky: Název Parcelní číslo SLT Výměra [m2] JC UC Cena [Kč] lesní pozemek 480/2 5S 531,00 5,85 5,85 3 106,35 Lesní porosty - 480/2 - zjištěná cena 18 007,21 Kč Srovnávací hodnota p.č. 480/2 - pozemek 2-6,-Kč/m 2 Obvyklá cena pozemek + porost 10-25,- Kč/m 2 Obvyklá cena p.č. 480/2 celkem pozemek + porost - 8000,-Kč - p.č. 481 lesní pozemek a porost: Cena dle vyhlášky: Název Parcelní číslo SLT Výměra [m2] JC UC Cena [Kč] lesní pozemek 481 5S 1 199,00 5,85 5,85 7 014,15 Lesní porosty - p.č. 481 - zjištěná cena 31 961,86 Kč Srovnávací hodnota p.č. 480/2 - pozemek 2-6,-Kč/m 2 Obvyklá cena pozemek + porost 10-25,- Kč/m 2 Obvyklá cena p.č. 480/2 celkem pozemek + porost - 16000,-Kč - p.č. 482/6 travní porost Srovnávací hodnota p.č. 482/6 2-5,-Kč/m 2 Obvyklá cena p.č. 482/6 celkem 3,-Kč/m 2 x 2860 m 2 = 8 580,-Kč - 16 -
- p.č. 482/7 travní porost Srovnávací hodnota p.č. 482/7 2-5,-Kč/m 2 Obvyklá cena p.č. 482/7 celkem 3,-Kč/m 2 x 3402 m 2 = 10 206,-Kč - p.č. 482/10 travní porost Srovnávací hodnota p.č. 482/10 2-5,-Kč/m 2 Obvyklá cena p.č. 482/10 celkem 3,-Kč/m 2 x 273 m 2 = 819,-Kč - p.č. 485 travní porost Srovnávací hodnota p.č. 485 2-5,-Kč/m 2 Obvyklá cena p.č. 485 celkem 3,-Kč/m 2 x 1892 m 2 = 5 676,-Kč - p.č. 848/32 ostatní plocha Srovnávací hodnota p.č. 848/32 2-5,-Kč/m 2 Obvyklá cena p.č. 848/32 celkem 3,-Kč/m 2 x 3 m 2 = 9,-Kč Pozn.: ocenění lesních pozemků a porostů bylo provedeno ve spolupráci s panem Karlem Konopáčem, Sokolská 454, 679 72 Kunštát - 17 -
Rekapitulace obvyklých cen nemovitostí: 1. p.č. 4059 v k.ú. Prosetín u Bystřice n. P. 7.200,- Kč 2. RD č.p. 6, p.č. 23 a 821/3, k.ú. Brťoví 400.000,- Kč 3. p.č. 90/2 a 91, k.ú. Brťoví 2.451,- Kč 4. p.č. 124, 126, 127, k.ú. Brťoví 145.824,- Kč 5. p.č. 404/2, 404/7, 404/12 a 405, k.ú. Brťoví 55.807,- Kč 6. p.č. 480/2, 481, 482/6, 482/7, 482/10, 485 a 484/32, k.ú. Brťoví 49.290,- Kč cena nemovitostí celkem (zaokr.) - 660.000,-Kč slovy: šestsetšedesáttisíckorunčeských Odhad obvyklé ceny nemovitosti byl stanoven znalcem na základě analýzy podkladů a zjištění ve vazbě na současnou situaci na trhu cena je tedy odborným vyjádřením znalce. Ing. Ivo Doležal U Klafárku 2039/5/18 591 01 Žďár nad Sázavou Ve Žďáru nad Sázavou 18.1.2014 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.21. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 3.11.2003 č.j. Spr 2916/2002 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby prům Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 714-1/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. fa1/2014. - 18 -